Дело № 2-8/11 (2-915/10)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
п.Новосергиевка 04.02.2011 года
Судья Новосергиевского районного суда Оренбургской области Бредихина И.В. при секретаре Кривобоковой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Охмат Т.Н. к Евсюковой В.М. о признании права собственности на квартиру и земельный участок, признании договора купли-продажи жилого помещения заключенным, встречное исковое заявление Евсюковой В.М. к Охмат Т.Н. о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным
УСТАНОВИЛ:
Охмат Т.Н. обратилась в суд с иском к Евсюковой В.М. о признании права собственности на квартиру и земельный участок. В обоснование своих требований указала, что с 1999 года она проживает по адресу: <адрес>. Указанная квартира принадлежит ей на основании договора купли-продажи от 23.04.1999 года, зарегистрированного между ней и Евсюковой В.М., удостоверенного нотариусом п.Новосергиевка 23.04.1999 года, зарегистрированного в реестре №. В установленный срок квартира не была надлежащим образом оформлена, правовая регистрация не производилась, в связи с чем нет никаких правоустанавливающих документов. Квартира трехкомнатная, расположена в двухквартирном доме, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м.
Указанная квартира расположена на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер №, принадлежащего так же на основании договора купли-продажи от 23.04.1999 года. Земельный участок так же не был надлежаще оформлен, правовая регистрация не производилась. В связи с тем, что она в свое время не зарегистрировала договор купли-продажи квартиры и земельного участка, органы юстиции отказывают ей в правовой регистрации, что нарушает ее прав как собственника, поскольку она не может в полной мере распоряжаться данным имуществом. Просит признать за ней право собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
В предварительном судебном заседании 29.12.2010 года от ответчика Евсюковой В.М. поступил встречный иск к Охмат Т.Н. о признании договора купли-продажи жилого помещения не заключенным. В обоснование своих требований она указала, что 23.04.1999 года между ней и Охмат Т.Н. был подписан договор купли-продажи спорного жилого помещения по адресу: <адрес>, зарегистрированного у нотариуса. До настоящего времени договор не зарегистрирован в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.
В соответствии с действовавшим на тот момент законодательством государственная регистрация договоров купли-продажи жилых помещений осуществлялась органами юстиции и считаются заключенными с момента такой регистрации. В связи с этим договор не может считаться заключенным. В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п.п.1 и 2 ст.552 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а исполнение договора продажи недвижимости, даже произведенное сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Истица не имеет права ставить вопрос о признании за ней права собственности на основании незаключенного договора, который с момента подписания сторонами не породил правовых последствий. Просит признать договор от 23.04.1999 года незаключенным и не повлекшим правых последствий.
В судебном заседании 20.01.2011 года представитель истца (ответчика) Охмат Т.Н. Лизиков О.Н., действующий на основании доверенности, дополнил исковые требования, просил признать договор купли-продажи спорного жилого помещения заключенным.
В судебном заседании истец Охмат Т.Н. свои исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. В качестве ответчика Охмат Т.Н. исковые требования не признала, просил отказать в их удовлетворении. Пояснила суду, что приехала в <адрес> издалека, ей нужно было жилье. Она увидела в газете объявление о продаже квартиры, позвонила. Квартира продавалась по адресу: <адрес>. Квартиру продавала П.. Охмат все устроило и договор подписали у нотариуса. Квартиру оценили в <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей из которых отдали сразу, а на остальные <данные изъяты> рублей дали отсрочку на два месяца. Через 2 месяца она отдала оставшиеся <данные изъяты> рублей П. и Евсюковой, но расписку не брала. Договор не регистрировала потому, что не знала, что это нужно делать. Она проживает в квартире 12 лет и никто к ней с какими-то претензиями не обращался. Осенью 2010 года она решила оформить все документы, обратилась в юстицию, ей там сказали, что нужно привести с собой второго участника сделки, о чем она сообщила Евсюковой, та сначала не отказывалась. Потом отказалась, в связи с чем Охмат обратилась в суд. Расчет за квартиру ей произведен полностью, условий договора она не нарушала, а потому просит признать сделку заключенной и признать за ней право собственности на квартиру и земельный участок.
Ответчик Евсюкова В.М. исковые требования не признала. В качестве истца Евсюкова В.М. исковые требования признала, просила их удовлетворить. В судебном заседании пояснила, что спорная квартира принадлежала ей. В связи с тем, что нужны были деньги. она решила ее продать, дала объявление в газете и номер знакомой П., поскольку сама была занята уходом за больным отцом. Квартирой заинтересовалась Охмат, дала задаток П. <данные изъяты> рублей, а квартира продавалась за <данные изъяты> рублей. Остальную часть денег она не отдала. Она лично получила за сделку <данные изъяты> рублей. В настоящее время она не желает взыскивать с Охмат недостающую сумму, поскольку хочет вернуть квартиру. Сделка не может считаться заключенной, поскольку покупатель не выполнила свои обязательства по полной плате, договор не прошел государственную регистрацию.
Представителем ответчика Евсюковой В.М. Сувориновым А.А., действующим на основании определения суда о допуске в качестве представителя по делу, было заявлено о пропуске Охмат Т.Н. пропуска срока исковой давности для обращения в суд, поскольку договор купли-продажи был заключен в 1999 году, о нарушении своего права Охмат Т.Н. должна была узнать со дня заключения договора.
В судебном заседании исследовались обстоятельства того, пропущен ли срок исковой давности Охмат Т.Н.. В судебном заседании установлено, что Охмат Т.Н. узнала о нарушении права в октябре-ноябре 2010 года, поскольку именно тогда Евсюкова В.М. отказалась ехать в регистрирующий орган для регистрации договора. До этого момента, а впервые она обратилась к ней в 2009 году, когда начала оформлять землю, Евсюкова В.М. обещала ей приехать в любое нужное время и дооформить все документы. В судебном заседании Евсюкова В.М. не отрицала обстоятельства того, что спор по поводу сделки возник осенью 2010 года в связи с тем, что Охмат Т.Н. самовольно построила баню, а соседи подали на нее в суд. В связи с этим она просила Евсюкову В.М. подтвердить, что квартиру и землю она у нее купила вместе с баней. А в связи с тем, что за все это время с ней расчет не произведен полностью, она отказала Охмат Т.Н. в ее просьбе.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу ст.200 ч.1 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Сторонами не оспаривались обстоятельства того, что Евсюкова В.М. отказала Охмат Т.Н. в регистрации сделки в ноябре 2010 года. До этого времени таких споров не возникало. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что Охмат Т.Н. не пропущен срок исковой давности для обращения в суд, в связи с чем для применения последствий пропуска срока исковой давности по настоящему делу не усматривается. В этой части заявление представителя Евсюковой В.М. удовлетворению не подлежит.
Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, допросив свидетеля П., суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.04.1999 года между Евсюковой В.М. и Б., действующей от имени Охмат Т.Н. на основании доверенности, заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: <адрес>. Согласно указанного договора стоимость квартиры и земельного участка определена в <данные изъяты> рублей. При подписании договора покупатель уплачивает продавцу <данные изъяты> рублей. Оставшиеся <данные изъяты> рублей покупатель обязуется уплатить продавцу в срок до 01.07.1999 года. После окончательного расчета стороны обязаны явиться в нотариальную контору для отметки об этом на договоре.
Договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Сторонами указанные обстоятельства не отрицались.
В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу п.п.1 п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как следует из п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 п.1 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки согласно п.3 ст.165 ГК РФ.
В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В судебном заседании установлено, не оспаривается сторонами, что договор купли-продажи недвижимости от 23.04.1999 года государственную регистрацию не проходил. Стороны не отрицали факта того, что при подписании договора оплата за покупку недвижимости покупателем в полном объеме не произведена, а продавец полностью исполнила свои обязательства по передаче объекта недвижимости в соответствии с условиями договора покупателю.
В судебном заседании Охмат Т.Н. утверждала, что расчет между сторонами по договору купли-продажи произведен в полном объеме. Суд не может согласиться с указанным доводом, поскольку он не нашел своего подтверждения в судебном заседании.
Согласно ст.161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом,- независимо от суммы сделки должны совершаться в письменной форме.
В силу ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В судебном заседании Охмат Т.Н. утверждая, что отдала недостающую при подписании договора сумму в <данные изъяты> рублей, не отрицала обстоятельства того, что расписка при этом не составлялась, какие-либо другие письменные доказательства тому отсутствуют, стороны вторично, согласно условий договора, к нотариусу для отметки об этом в договоре не являлись. В подтверждении своих доводов просила допросить свидетеля П.
Свидетель П. в судебном заседании подтвердила обстоятельства того, что по просьбе Евсюковой В.М. занималась продажей спорной квартиры. Стоимость квартиры была определена в <данные изъяты> рублей, из которых сестра покупателя Б. отдала <данные изъяты> рублей.У Евсюковой были долги, она из этих денег забрала <данные изъяты> рублей, а другие просила раздать кредиторам.
Как следует из показаний свидетеля, подробности сделки ей не известны, Охмат должна была отдать в течение 2 месяцев оставшиеся <данные изъяты> рублей Евсюковой, но отдала она их, или нет, свидетелю ничего не известно.
Следовательно, в силу ст. 162 ГК РФ свидетельские объяснения П. не подтверждают и не могут подтверждать обстоятельства полной оплаты покупателем по договору купли-продажи квартиры и земельного участка.
В судебном заседании сторонами не оспаривался факт уклонения продавца от регистрации сделки, требующей соответствующей регистрации. Однако, Охмат Т.Н. соответствующие требования не заявляла, а просила признать за ней право собственность на спорную недвижимость.
Такое требование судом не может быть удовлетворено, поскольку сторона сделки не имеет права на удовлетворении иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. При рассмотрении требований покупателя судом проверено исполнение продавцом по передаче недвижимости, однако. установлено, что покупатель не исполнил своей обязанности по оплате.
При таких обстоятельствах следует признать, что у Охмат Т.Н. не возникло право собственности на спорную недвижимость, поскольку договор купли-продажи такой недвижимости не может быть признан заключенным, государственную регистрацию он не проходил, покупатель свои обязательства не исполнил в полном объеме, вследствие чего ее исковые требования не подлежат удовлетворению, а исковые требования Евсюковой В.М. следует признать законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Представленные истцом (ответчиком) Охмат Т.Н. доказательства того, что она зарегистрирована в спорной квартире, оплачивает коммунальные услуги, сами по себе не являются основанием для признания договора купли-продажи недвижимости заключенным.
При распределении судебных расходов суд учитывает требования ст.98 ГК РФ.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Охмат Т.Н. к Евсюковой В.М. о признании права собственности на квартиру и земельный участок, признании договора купли-продажи жилого помещения заключенным – отказать.
Исковые требования Евсюковой В.М. к Охмат Т.Н. о признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным –удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 23.04.1999 года между Евсюковой В.М. и Б., действующей от имени Охмат Т.Н., удостоверенный нотариусом <адрес> 23.04.1999 года, зарегистрированный в реестре № незаключенным.
Взыскать с Охмат Т.Н. в пользу Евсюковой В.М. государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня его составления в окончательной форме в Оренбургский областной суд.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 10.02.2011 года
Судья