Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 марта 2011 года с. Новоселицкое
Новоселицкий районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующей судьи Живницкой Н. Н.,
при секретаре Байбаковой Н.Н.,
с участием заявителя Захарченко А.П.,
представителя заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Новоселицкий отдел Долматова И.А. по доверенности,
представителя ФГУ «Земельная кадастровая палата» Лещуковой Л.В. по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Новоселицкого районного суда гражданское дело по заявлению Захарченко А.П., Захарченко С.В. о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Новоселицкий отдел от 26.01.2011 года об отказе в государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости незаконным,
У С Т А Н О В И Л:
Захарченко А.П., Захарченко С.И. обратились в Новоселицкий районный суд с заявлением, в котором просят: признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Новоселицкий отдел от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости - земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу примерно в 4 км по направлению на юго-восток, <адрес>, незаконным, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Новоселицкий отдел осуществить государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимости - земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер №, расположенного по адресу примерно в 4 км по направлению на юго-восток, <адрес> в установленный законом срок.
В обоснование заявленного требования в заявлении указано:
Заявители имеют в общей совместной собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения и в соответствии с договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.11.2010 г. являются «Арендодателями» этого объекта недвижимости по адресу: примерно в 4 км по направлению на юго-восток, <адрес>. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключен на срок 10 лет. Объект недвижимости передан «Арендатору» по акту от 25.11.2010 г. Поскольку договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения подлежит государственной регистрации, они обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК Новоселицкий отдел с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый - номер №, расположенного по адресу примерно в 4 км по направлению на юго-восток, <адрес>, в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов. Однако 26.01.2011 года решением N 26-26/2411 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Новоселицкий отдел, отказал в государственной регистрации договора аренды, сославшись на то, что представленные на регистрацию документы якобы не позволяют однозначно определить объект, подлежащий передаче по сделке.
Заявители считают, что отказ в государственной регистрации договора аренды противоречит ст. 131, ст. 607 ГК РФ, ст. ст. 17 - 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", части 1 статьи "9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» нарушает их права на свободное владение и пользование имуществом по следующим основаниям: согласно ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения «в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности». Землеустроительные работы по определению границ земельного участка, передаваемого в аренду, были первоначально произведены в 1998 году, о чем свидетельствует выданное комитетом по земельным ресурсам и землеустройству свидетельство на право собственности на землю серия <данные изъяты> № от 21.05.1998 г рег. запись № 11636. В дальнейшем, в связи с тем, что в 1999 года полномочия по регистрации прав перешли от земельного комитета к «Регистрационной палате Ставропольского края» земельный участок был поставлен на кадастровый учет и на основании кадастрового плана земельного участка Регистрационной палатой Ставропольского края была произведена государственная регистрация права на недвижимое имущество, т.е. на земельный участок кадастровый номер: <данные изъяты> с выдачей свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество серия <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ. В последующем крестьянское хозяйство, использующее данный земельный участок было ликвидировано, разрешенное использование земельного участка было изменено с «для ведения крестьянского хозяйства» на «ведение сельскохозяйственного производства» в связи, с чем возникла необходимость в получении нового свидетельства. При получении кадастровой выписки о земельном участке в графе особые отметки в соответствии с приказом от 19.03.2008 г № 66 в связи с отсутствием сведений о координатах характерных точек была сделана запись «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», что в соответствии со ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не является препятствием в регистрации, так как кадастровый план земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Кроме того, статьей 21 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что до 01.11.2008 года вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий допускаются изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков, которые соответственно изготавливались, утверждались и использовались в установленном законодательством РФ в порядке до дня вступления в силу настоящего ФЗ. Проект границ земельного участка, утвержденный в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего ФЗ или с учетом части 1 настоящей статьи в период со дня вступления в силу настоящего ФЗ до 1 ноября 2008 года, признается действительным и имеет равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Таким образом, утверждение о том, что представленные документы на регистрацию по форме и содержанию не соответствуют действующему законодательству, а также то, что слова, содержащиеся в кадастровой выписке не позволяют однозначно определить объект, подлежащий передаче в аренду считаем несостоятельными. Указание в отказе на несоответствии площади передаваемого земельного участка в договоре с площадью указанной в свидетельстве, не соответствует действительности, так как и в договоре и в свидетельстве указана одна и та же площадь земельного участка <данные изъяты> га, а не как в отказе <данные изъяты> га.
Указание в отказе на то, что в договорах аренды отсутствуют данные арендатора в соответствии с п. 18 Правил ведения ЕГРП, не соответствует действительности, так как все данные внесены согласно этого пункта (полное наименование юридического лица, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию), выписка из ЕГРЮЛ также представлялась на регистрацию.
В судебном заседании заявитель Захарченко А.П., поддержав доводы, изложенные в заявлении, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Заявитель Захарченко С.И., будучи надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась в суд.
В соответствии с ч.2 ст.257 ГПК РФ неявка в судебное заседание кого-либо из указанных в части первой настоящей статьи лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления.
Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Новоселицкий отдел Долматов И.А. по доверенности, чьи полномочия проверены судом, заявленные требования Захарченко А.П., Захарченко С.И. в судебном заседании не признал, возражал против их удовлетворения, пояснив, что заявителям Захарченко А.П., Захарченко С.И. в государственной регистрации договора аренды было отказано на законных основаниях в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Так как предмет договора аренды от 25.11.2010 г. не определен сторонами, в соответствии со ст.432, п.3 ст.607 ГК РФ вышеназванный договор не может быть признан заключенным и как следствие не подлежит государственной регистрации. Кадастровый план земельного участка, который ранее представлялся Захарченко А.П. на государственную регистрацию права, не может служить документом, необходимым для государственной регистрации договора аренды земельного участка, т.к. в нем указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Представитель ФГУ «Земельная кадастровая палата» Лещукова Л.В. по доверенности, чьи полномочия проверены судом, пояснила, что действительно земельный участок, собственниками которого являются Захарченко А.П. и Захарченко С.И., был поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке. Однако границы этого земельного участка на момент постановки на кадастровый учет, не были установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Земельный участок в схематической базе данных есть, в графической базе нет, т.е. на карте земельного участка нет, координат точки данного земельного участка не определены. В кадастровом плане земельного участка, который был выдан Захарченко А.П. 16.02.2001 г, указана только декларированная площадь, земельный участок не отмежеван и по нему невозможно определить границы.
Выслушав в судебном заседании заявителя Захарченко А.П.,, представителя заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Новоселицкий отдел Долматова И.А. по доверенности, представителя ФГУ «Земельная кадастровая палата» Лещукову Л.В. по доверенности, изучив материалы дела, суд считает, что заявленные требования Захарченко А.П. и Захарченко С.И. удовлетворению не подлежат.
Этот вывод суда основывается на следующем:
В соответствии с ч.1 ст.254 ГПК РФ гражданин, вправе оспорить в суде решение органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного и муниципального служащего, если считает, что его права и свободы нарушены.
В соответствии с ч.4 ст.258 ГПК РФ, суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
Суд считает, что оспариваемое решение от 26.01.2011 г. № 26-16/2411 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вынесенное регистратором Долматовым И.А., принято в соответствии с законом в пределах полномочий, при этом права и свободы Захарченко А.П. и Захарченко С.И. не были нарушены.
Согласно пункта 1 статьи 26 Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции ФЗ № 435 от 29.10.2010 г.) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
25.11.2010 г. Захарченко А.П. и Захарченко С.И. обратились в Новоселицкий отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, принадлежащего им на праве общей совместной собственности, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.метров.
В связи с возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды и достоверности сведений в представленных документах, на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 29.10.2010 года) в государственной регистрации договора аренды Захарченко А.П. и Захарченко С.И. было отказано.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст.11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.
Согласно ст.7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, а также описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.
Согласно п.7 ст.38 вышеуказанного закона местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек измерения описания границ земельного участка и деления их на части. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
По смыслу ст.11.1 ЗК РФ и ст.7 Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, в связи с чем, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть предметом сделок.
Согласно п.1 ст.9 ФЗ от 24.07.2002 № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Утверждение Захарченко А.П. о том, что землеустроительные работы по определению границ земельного участка были проведены еще в 1998 г., когда ему было выдано свидетельство о праве собственности на землю, не соответствуют действительности, т.к. свидетельство о праве собственности на землю является лишь государственным актом, удостоверяющим право собственности на землю.
Утверждение Захарченко А.П. о том, что объект сделки определен, согласно кадастрового плана земельного участка от 16.02.2001 г., не состоятелен, т.к. в этом кадастровом плане указано, что границы не установлены, а также в графе «Цель предоставления», указано - для государственной регистрации прав. Отсутствие сведений о границах земельного участка в соответствии с действующим законодательством не является препятствием для государственной регистрации права, тогда как в случае заключения договора аренды, законодатель четко указал в пункте 3 ст.607 ГК РФ необходимость указания данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указаны ограничения, которые распространяются лишь на государственную регистрацию прав на земельный участок. Однако Захарченко А.П. обращался с заявлением не о государственной регистрации права на земельный участок, а о государственной регистрации сделки - договора аренды от 25 ноября 2010 года.
Кроме это в суде установлено, что в сообщении об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.01.2011 г. указано: в представленном на государственную регистрацию договора аренды от 25.11.2010 г. передаются <данные изъяты> га пашни, тогда как в донесенном договоре аренды в аренду передан земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., из них <данные изъяты> кв.м. пашни и <данные изъяты> кв.м. пастбищ, сумма которых не дает заявленной общей площади земельного участка, а также во всех договорах аренды отсутствуют данные арендатора, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав в соответствии с п.18 Правил ведения ЕГРП - и эти обстоятельства также явились недостаточными для принятия решения о государственной регистрации договора аренды.
В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным требованиям.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 254-258, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении заявленных требований Захарченко А.П., Захарченко С.В. о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Новоселицкий отдел от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу примерно в 4 км по направлению на юго-восток, <адрес>, незаконным, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Новоселицкий отдел осуществить государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимости общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер № расположенного по адресу примерно в 4 км по направлению на юго - восток, <адрес> в установленный законом срок - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Новоселицкий районный суд в течение 10 суток со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Н.Н. Живницкая