К делу №РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 марта 2011 года г. Новороссийск
Приморский районный суд г. Новороссийска в составе:
судьи Семенова Н.С.,
при секретаре Тимошкине С.С.,
с участием представителя истца Дроздовой С.Ф., ответчика и его представителя Делавшок А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Туз О.В. к Сергееву А.Г. о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи объектов недвижимости и взыскании денежных сумм,
У С Т А Н О В И Л:
Сергееву А.Г. на праве собственности с июня 2009 г. принадлежит земельный участок площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> На указанном земельном участке Сергеев А.Г. возвел незавершенный строительством объект - жилой дом готовностью 50%, право собственности на который, в установленном законом порядке им зарегистрировано не было.
Туз О.В. решила приобрести у Сергеева А.Г. земельный участок с расположенным на нем незавершенным строительством жилым домом.
20.03.2010 г. Сергеев А.Г. заключил с Туз О.В. письменный предварительный договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, с условием заключения основного договора купли-продажи до 12.04.2010 г., получив от Туз О.В. 50 000 руб. До указанного срока основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отсутствием у Сергеева А.Г. зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством жилой дом.
21.05.2010 г. Сергееву А.Г. было выдано свидетельство о государственной регистрации права на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>
28.05.2010 г. Сергеев А.Г. заключил с Туз О.В. предварительный договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома, с условием заключения основной сделки купли-продажи до 30.08.2010 г. При этом Сергеев А.Г. получил от Туз О.В. 1 000 000 руб.
До настоящего времени сделка купли-продажи вышеуказанных земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством дома - не заключена.
Туз О.В. обратилась в суд с иском, в котором просила расторгнуть предварительные договоры купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, заключенные между ней и Сергеевым А.Г. 20 марта и 28 мая 2010 г. и взыскать с Сергеева А.Г. двойную сумму задатка в размере 2 100 000 руб., а также понесенные по делу судебные расходы.
В судебном заседании представитель Туз О.В. изменила исковые требования и просила суд признать недействительными предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества, заключенные 20 марта и 28 мая 2010 г. между Туз О.В. и Сергеевым А.Г.; вернуть стороны в первоначальное положение, взыскав с Сергеева А.Г. в пользу Туз О.В. 1 050 000 руб. оплаченные ею по предварительным договорам, проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами, за период времени с 30.08.2010 г. по 14.03.2011 г., в сумме 46 433.33 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб. В обосновании своих доводов Дроздова С.Ф. пояснила, что ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи.
Ответчик и его представитель требования Туз О.В. в судебном заседании не признали, сославшись на истечение сроков исполнения предварительных договоров от 20 марта и 28 мая 2010 г., а также отсутствие оснований для признания сделок недействительными.
Выслушав стороны, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд считает возможным частично удовлетворить исковые требования Туз О.В.
Пунктом 1 ст. 429 ГК РФ определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с п. 2 настоящей статьи ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Как установлено п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Из предварительного договора, заключенного между Сергеевым А.Г. и Туз О.В. 20.03.2010 г., видно, что стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка и (или) домовладения мерою 6 сот., общей площадью 350 кв.м., жилой площадью 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> принадлежащих продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права №707 720 от 13.06.2009 г. В соответствии с п. 1.2 данного договора Туз О.В. передает Сергееву А.Г. в связи с передачей недвижимого имущества 50 000 руб. Стоимость отчуждаемого имущества в предварительном договоре сторонами не определена (п.1.3) В соответствии с п. 1.5 предварительного договора срок исполнения и подписания основного договора купли-продажи установлен до 12.04.2010 г.
Свидетельством о государственной регистрации права 23-АЕ №707720, выданным 13.06.2009 г. подтверждается право собственности Сергеева А.Г. на земельный участок, предназначенный для строительства и обслуживания жилого дома, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Из анализа ст. 454, 456 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При этом условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара, которые законом отнесены к существенным условиям договора купли-продажи имущества.
Исходя из положения ст. 431 ГК РФ, предписывающей, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд приходит к выводу о то, что предварительный договор, датированный 20.03.2010 г., не содержит существенного условия, предъявляемого к сделкам купли-продажи имущества - наименование и описание домовладения, указанного в п.1.1. предварительного договора, как продаваемого, на ряду с земельным участком, объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ правом отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, наделен собственник этого имущества.
Учитывая требования ст. 219 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, суд признает, что по предварительному договору от 20.03.2010 г. незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не мог быть включен в перечень имущества, являющегося предметом сделки - предварительного соглашения Туз О.В. и Сергеева А.Г., право собственности которого на это, вновь созданное имущество, не прошло государственной регистрации.
Как видно из свидетельства о государственной регистрации права 23-АЖ №613088, выданного 21.05.2010 г., право собственности Сергеева А.Г. на незавершенный строительством жилой дом, готовностью 50%, расположенный <адрес>, возникло только с 21.05.2010 г.
Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ закреплено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Отсутствие в предварительном договоре, датированном 20.03.2010 г. стоимости отчуждаемого имущества, подтверждает несоблюдение сторонами, заключившими данную сделку, существенного условия договора.
Из предварительного договора, датированного 28.05.2010 г., следует, что Сергеев А.Г. и Туз О.В. пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка и (или) недостроенного домовладения мерою 204.0 кв.м., расположенного по <адрес> В связи с передачей данного имущества Сергеев А.Г. получил от Туз О.В. 1 млн. руб. Стоимость отчуждаемого объекта, указанного в п. 1.1. предварительного договора, определена сторонами в 4 800 000 руб. Срок исполнения подписания основного договора, п. 1.5 договора, установлен до 30.08.2010 г.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда следующих случаев. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Исходя из разъяснения, данного высшим судебным органом в п. 11 постановления №11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Поскольку объектом предварительного договора, датированного 28.05.2010 г., является только незавершенный строительством жилой дом, без указания в перечне продаваемого товара земельного участка, на котором расположено данное строение, учитывая, что на 28.05.2010 г. условия соглашения предварительного договора, датированного 20.03.2010 г., перестали быть обязательными для сторон, заключивших предварительный договор, суд приходит к выводу о несоответствии данного предварительного договора от 28.05.2010 г. требованиям закона.
Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Принимая во внимание, что ни предварительный договор, заключенный Туз О.В. с Сергеевым А.Г. 20.03.2010 г., ни аналогичный предварительный договор, заключенный ими же 28.05.2010 г., не соответствуют требованиям закона, предъявляемым к заключению сделки купли-продажи объектов недвижимости, суд приходит к выводу о недействительности данных сделок в силу их ничтожности.
Недействительная сделка, в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки, как установлено п. 2 названной статьи ГК РФ, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Учитывая, что основной договор в сроки, установленные предварительными договорами, датированными 20 марта и 28 мая 2010 г., не был заключен между Сергеевым А.Г. и Туз О.В., а также то, что ни одна из сторон по предварительному договору не направляла предложение другой стороне заключить основной договор, суд приходит к выводу о том, что со дня прекращения вышеназванных предварительных договоров, денежные средства, полученный Сергеевым А.Г. от Туз О.В. по этим договорам, являются неосновательным обогащением Сергеева А.Г. и они должны быть возращены Туз О.В.
Пунктом 2 ст. 1107 ГК РФ установлено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Исходя из содержания п.1.5 предварительного договора, датированного 28.05.2010 г., предусматривающего заключение между Туз О.В. и Сергеевым А.Г. основного договора купли-продажи объекта недвижимости не позднее 30.08.2010 г., учитывая, что основной договор так и не был заключен сторонами. Суд признает обоснованной позицию истицы о необходимости исчисления срока начисления процентов, предусмотренных п. 2 ст. 1107 ГК РФ, с 30.08.2010 г. по день предъявления в суд требования о взыскании этих процентов - 14.03.2011 г.
Вместе с тем, суд считает возможным частично, на сумму 45 500 руб., удовлетворить требования истца в части взыскании процентов на сумму неосновательного обогащения, в связи с неправильным расчетом, указанных процентов, представленным истцом.
Расчет: (1 000 000 +50 000) х 195 дней х 8% : 3600 = 45 500
В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В обосновании судебных расходов Туз О.В. представила суду квитанцию об уплате государственной пошлины от 10.11.2010 г. в размере 13 450 руб., а также квитанцию №206731, подтверждающую её расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб.
С учетом требований ст. 100 ГПК РФ, сложности настоящего дела, участия представителя истца в нескольких судебных заседаниях, суд признает разумными расходы Туз О.В. на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб.
Исходя из суммы удовлетворенных требований Туз О.В., истице подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 450 руб.
Общая сумма судебных расходов, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истицы, составляет 33 450 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Поскольку судом были удовлетворены требования Туз О.В. на общую сумму 1 095 000 руб., с которых оплате подлежит государственная пошлины в размере 13 677.5 руб.. с Сергеева А.Г. в федеральный бюджет подлежит довзысканию государственная пошлина в размере 227.5 руб.
Расчет: (1 050 000 + 45 500) - 1 000 000) х 0.5% + 13 200 - 13 450 = 227.5 руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 191-196 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Туз О.В. удовлетворить частично.
Признать недействительными предварительные договоры, заключенные Туз О.В. и Сергеевым А.Г., 20 марта и 28 мая 2010 г.
Взыскать с Сергева А.Г. в пользу Туз О.В. общую сумму неосновательного обогащения в размере 1 миллион 50 тысяч руб., проценты на сумму неосновательного обогащения в размере 45 500 руб., судебные расходы в общей сумме 33 450 руб., а всего - 1 128 950 (один миллион сто двадцать восемь тысяч девятьсот пятьдесят) руб.
В остальной части исковые требования Туз О.В. оставить без удовлетворения.
Взыскать с Сергеева А.Г. в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 227 (двести двадцать семь) руб. 50 коп.
Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в законную силу не вступило
Судья Н.С. Семенов