Дело Номер обезличен РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Новороссийск 2 августа2010 года Октябрьский районный суд г.Новороссийска Краснодарского края в составе: председательствующего Схудобеновой М.А. при секретаре Щербаковой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Казаковой ..., ее же в интересах несовершеннолетнего Казакова ... к Харчиньян ..., Администрации г. Новороссийска, Румянцеву ... о признании договора приватизации частично недействительным, признании договора купли продажи частично недействительным, признании права собственности УСТАНОВИЛ: Казакова Л.Т., она же в интересах несовершеннолетнего Казакова А.В. обратилась в суд с иском к Харчиньян Г.Т. о признании договора приватизации частично недействительным В обоснование своего иска указала, что Казакова Л.Т. и несовершеннолетний Казаков А.В. проживают в квартире по адресу: ... с Дата обезличена года, квартира выдавалась в связи с расселением семьи из ветхого жилого фонда и улучшения жилищных условий по договору социального найма бабушке истицы ФИО4 в 1963 году, что подтверждается ордером Номер обезличен, в котором кроме основного квартиросъемщика вписаны родители ответчицы: отец - ФИО3, мать - ФИО2, умершие на сегодняшний день, а также ее родной брат - Харчиньян ... и сама истица. С Дата обезличена года истица непрерывно проживала и проживает в настоящий момент в данной квартире. В 1992 году у нее родился сын Казаков Андрей Владимирович, который проживает вместе с ней в спорной квартире, другого жилья у них не имеется. Также с ними проживает родной брат истицы Харчиньян Г.Т., который освободился из мест лишения свободы в Дата обезличена году. Дата обезличенаг. Харчиньян Г.Т. в тайне от нее заключил договор на передачу в собственность жилого помещения вышеуказанной квартиры, при этом не включил в договор приватизации ни истицу ни ее сына в качестве собственников ... доли спорной квартиры. Получив свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру ответчик продал Румянцеву .... О заключенных ответчиком договорах приватизации и продажи спорной квартиры истица узнала только в ... году. Считает, что нарушены ее права и права ее несовершеннолетнего сына и просит признать частично недействительным договор от Дата обезличенаг. на передачу в собственность жилого помещения - ..., признать свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру ... от Дата обезличенаг. серии Номер обезличен недействительным, признать договор купли-продажи квартиры ... заключенный между Харчиньяном Г.Т. и Румянцевым Д.В. от Дата обезличенаг. серии Номер обезличен недействительным, определить доли в общей собственности на квартиру ... Казаковой ..., несовершеннолетнему Казакову ..., Харчиньян ... в размере ... доли каждому, а также признать и зарегистрировать в УФРС по Краснодарскому краю право собственности на ... долю квартиры за каждым. В порядке ст. 39 ГПК РФ Казакова Л.Т. уточнила свои исковые требования, указав при этом, что при достижении шестнадцатилетнего возраста по семейным обстоятельствам истица была зарегистрирована по адресу: ..., но фактически она проживала в вышеуказанной квартире по адресу: ..., ..., ..., ... с Дата обезличена года. После смерти бабушки и родителей в спорной квартире остался родной брат истицы, который длительное время прибывал в местах лишения свободы и фактически в квартире не проживал. Считает, что ответчик после отбытия наказания под влиянием риэлторов заключил договор с администрацией г. Новороссийска о передаче в собственность жилого помещения без учета интересов истицы и ее несовершеннолетнего сына, проживающих в приватизируемой квартире. Позже ответчик заключил договор купли-продажи с Румянцевым .... Против приватизации истица не возражает, но считает, что договор о передаче в собственность является в части недействительным, поскольку по независящим от нее и ее несовершеннолетнего сына обстоятельствам они не были включены в число собственников спорной квартиры, хотя приобрели право проживания, проживали и проживают в ней. Просит применить последствия ничтожных сделок, признав в части передачи в собственность ... доли квартиры ... Харчиньяну Г.Т. по договору от Дата обезличенаг. с администрацией г. Новороссийска недействительным, признать договор купли-продажи квартиры ..., заключенный между Харчиньяном Г.Т. и Румянцевым Д.В. от Дата обезличенаг. в части купли-продажи ... доли указанной квартиры недействительным, признать свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру ... от Дата обезличенаг. серии Номер обезличен в части ... доли недействительным, признать право собственности на квартиру ... за Казаковой Л.Т. ... долю, на несовершеннолетним Казаковым А.В. на ... долю. В судебном заседании Казакова Л.Т. поддержала требования в полном объеме просила их удовлетворить согласно основаниям, изложенным в заявлении, кроме того пояснив, что в спорной квартире не была зарегистрирована, поскольку Харчиньян Г.Т. и его жена, которая ранее была зарегистрирована в квартире, не давали на то согласие. Между тем, в квартире проживает с Дата обезличена года, была вселена в квартиру на законных основаниях - на основании ордера. Ее сын Казаков А.В. с рождения проживает в спорной квартире. Другого жилья не имеют. В Дата обезличена года их насильно пытались выселить из квартиры риэлторы, которые занимались приватизацией квартиры, однако этот беспредел был остановлен. Не против приватизации квартиры, однако считает, что при заключении договора были нарушены ее права и права ее сына на участие в приватизации и получение в собственность доли квартиры. Квартира никому не передавалась, Румянцева Д.В. никогда не видела. Казаков А.В. просил исковые требования удовлетворить, пояснив, что с рождения живет в квартире, из за ответчика не смог в нее прописаться, поэтому в паспорте отсутствует прописка, состоит на учете в поликлинике, в военкомате по месту жительства .... Другого жилья не имеет, идти ему некуда. Нарушены его права на приватизацию, на момент которой является несовершеннолетним. Ответчик Харчиньян Г.Т. исковые требования признал и суду показал, что освободившись из тюрьмы решил разменять квартиру, поскольку проживал в ней со своей сестрой Казаковой Л.Т. и племянником Казаковым А.В.. Для этих целей нашел риелторов, которые пообещали ему разменять жилье на две разные квартиры. Он приватизировал квартиру на себя, поскольку как ему сказали риелторы, так будет проще ее разменять. При этом все знали, что в квартире живет его сестра с ребенком. Они погасили частично его долги по оплате коммунальных платежей и приобрели малосемейку на ..., но договор не зарегистрирован, что это за квартира и по какому адресу ему не известно. Вначале обещали приобрести еще одно жилье для сестры, но потом пропали и найти их агентство не может. Ключей от квартиры никому не передавал, Румянцева Д.В. видел в регистрационной службе, куда приходил вместе с риелторами подписывать бумаги, каких либо денег за квартиру ему не передавали, подписал заявление об отсутствии финансовых претензий, так как ему сказали, что так положено. Так же как и не передавал никому денег для покупки малосемейки, всем занимались риелторы. Указывает, что Румянцев Д.В. является подставным лицом, поскольку в квартире он никогда не был, ключей от квартиры не имеет, денег не передавал и знал о том, что в квартире живет его сестра с сыном. Представитель администрации г. Новороссийска по доверенности Комаров Ю.К. считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. На момент приватизации в квартире истцы не были зарегистрированы, что следовало из выписки из лицевого счета по квартире, следовательно не имеют прав на ее приватизацию. Приватизация квартиры стоит в прямой зависимости от регистрации в квартире. Однако, если бы администрации г. Новороссийска было бы известно о проживании с рождения в квартире несовершеннолетнего Казакова А.В., договор приватизации не был бы заключен. Просил в иске отказать. Представитель Румянцева Д.В. по доверенности Будко А.В. считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку на момент приватизации в квартире истцы не были зарегистрированы, следовательно не имели право принять участие в приватизации. Приватизация произведена с соблюдением требований закона. Истцы не обращались с заявлением о приватизации в администрацию, а суд не имеет право на рассмотрения вопроса наличия права на приватизацию, это функции администрации. Румянцев Д.В. не знал и не мог знать о наличии каких либо притязаний со стороны истцов к квартире, он заплатил за нее деньги более двух миллионов, которые передал Хачичьяну, который был вправе распорядиться квартирой, однако в договоре купли продажи указали другую сумму по просьбе Харчиньяна Г.Т.. Истцы не обладают правом виндикации, поскольку они не являются и не являлись собственниками квартиры. Имеются ли у Румянцева Д.В. ключи от квартиры, ему не известно. Считает, что Румянцев Д.В. является добросовестным приобретателем квартиры, поэтому она не может быть у него истребована. Просил в иске отказать. Представитель управления по вопросам семьи и детства администрации г. Новороссийска Мяктинов В.М. исковые требования в интересах Казакова А.В. поддержал, просил иск удовлетворить, поскольку несовершеннолетний в результате действий сторон по договорам незаконно лишен жилья. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Иващенко Е.И. суду показала, что знает семью Казаковой более 15 лет, проживают в одном доме. Казакова Л.Т. всегда проживала в квартире Номер обезличен, никогда из квартиры не выезжала, периодически в этой же квартире проживал ее муж, когда не сидел в тюрьме. ЕЕ сын Казаков А.В. проживает в квартире с рождения. Им известно о том, что Харчичьян намеревался разменяться с сестрой на два разных жилья. Свидетели ФИО11, ФИО10 дали суду аналогичные показания. Румянцева Т.А. в судебное заседание не явилась, об уважительных причинах неявки суд не известила, извещена надлежащим образом, а потому суд на основании ст. 167 ГПК РФ признал неявку неуважительной и рассмотрел дело в ее отсутствие. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования полежат удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям. Целью этого Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда (ч. 2 его преамбулы). В силу ст. 19 Конституции РФ все равны перед законом и судом. Судом установлено, что квартира ... была предоставлена ФИО4 на состав семьи из 5 человек, в том числе Харчиньян Г.Т., Харчиньян (Казаковой) Л.Т. на основании ордера Номер обезличен от Дата обезличена года. С указанного времени Казакова Л.Т. вселилась и проживала в указанной квартире, оплачивала коммунальные платежи ...). По достижению совершеннолетия Казакова Л.Т. была зарегистрирована по адресу ... ..., однако в указанное домовладение не вселялась и в нем не проживала ...) На основании ст. 6 ЖК РФ к жилищным правоотношениям, которые возникли в тот период (на момент вселения и проживания истцов в спорной квартире), должно применяться законодательство того времени. На основании ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Кроме того, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Основной квартиросъемщик ФИО2, мать истицы, умерла в Дата обезличена году, отец истицы ФИО3 умер в Дата обезличена году. ...) Договор найма с Харчиньян Г.Т. на спорную квартиру администрацией ... суду не предъявлен. Таким образом и Харчиньян Г.Т. и Казакова Л.Т., являлись членами семьи нанимателя. Судом установлено, что с Дата обезличена года, с момента рождения в квартире ... проживал и проживает Казаков А.В., что следует как из пояснений сторон, показаний свидетелей, так и медицинских документов ...) вызовов в ОПДН ...), справки из школы ... Согласно ст. 20 ГК РФ, местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Таким образом, несовершеннолетний Казаков А.В. приобрел право пользования спорной квартирой еще с Дата обезличена г., Казакова Л.Т. приобрела право пользования жилым помещением с Дата обезличена года и по настоящий момент не утратили права пользования. Согласно ст. 2 Закона о приватизации, граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. На основании ст. 7 Закона "О приватизации" в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Кроме того, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима. В нарушение требований ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в договор передачи жилого помещения в собственность не были включены Казакова Л.Т. и несовершеннолетний Казаков А.В., проживавшие в квартире и имеющие право пользования данным жилым помещением. При этом указанная норма Закона не ставит в зависимость возникновения права на приватизацию, наличие регистрации в квартире, поэтому судом не могут быть приняты возражения как администрации г. Новороссийска так и представителя Румянцева Д.В. основанные на отсутствии у истцов регистрации в квартире на момент ее приватизации. Кроме того судом учитывается, что Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, были утверждены Постановлением Правительства РФ 17.07.1995 года. Ввиду того обстоятельства, что Харчиньян Г.Т. скрыл от администрации г. Новороссийска факт проживания и наличия право пользования спорной квартирой Казаковой Л.Т. и несовершеннолетним Казаковым А.В., истцы не были включены в договор на передачу в собственность жилого помещения, в связи с чем договор на передачу в собственность жилого помещения от Дата обезличена г. между Администрацией г. Новороссийска и Харчиньяном Г.Т. является ничтожным в части передачи в личную собственность ... доли квартиры ... Согласно ст.180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Таким образом, договор на передачу в собственность жилого помещения /квартиры/ от Дата обезличена года, противоречит закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и является недействительным в части передачи администрацией г. Новороссийска в собственность Харчиньян Г.Т. всей квартиры, а не ... доли в праве на неё, а договор на передачу в собственность квартиры должен был быть заключён как с Харчиньяном Г.Т. так и с Казаковой Л.Т. и Казаковым А.В., а квартира перейти в общую долевую собственность указанных лиц в равных долях. На основании договора купли продажи квартиры от Дата обезличена г., Харчиньян Г.Т. продал квартиру ... Румянцеву Д.В.. Произведена государственная регистрация сделки. Здесь остается еще и вопрос о добросовестном приобретателе. В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик Румянцев Д.В. не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку он знала о том, что в спорной квартире проживали Казакова Л.Т. и несовершеннолетний Казаков А.В.. Соответственно, согласно позиции, изложенной Конституционным Судом РФ в Постановлении от Дата обезличена г., из его владения можно истребовать данное имущество. На основании ст. 7 Закона "О приватизации" право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. ст. 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Харчиньян Г.Т. зарегистрировал договор приватизации, который не соответствует требованиям законодательства РФ о приватизации. Ответчик приобрел спорную квартиру на основании договора купли-продажи, зная о том, что правом пользования данной квартирой обладают Казакова Л.Т. и несовершеннолетний Казаков А.В., и потому эта сделка также не может считаться законной в части 2/3 доли спорной квартиры (в силу ст. 292 ГК РФ). Проанализировав и оценив в совокупности исследованные доказательства, суд считает исковые требования Казаковой Л.И. и Казакова А.В. основанными на законе и подлежащими удовлетворению. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Признать договор от Дата обезличена года на передачу в собственность жилого помещения /квартиры/, расположенной по адресу: ..., ... ..., между Администрацией г. Новороссийска и Харчиньяном ... недействительным в части ... доли квартиры. Признать Договор купли продажи квартиры расположенной по адресу: ..., ... ..., от Дата обезличена года между Харчиньяном ... и Румянцевым ... недействительным в части ... доли квартиры. Признать за Казаковой ... право собственности на ... долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., ... ... в порядке приватизации. Признать за Казаковым ... право собственности на ... долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., ... ... в порядке приватизации. Данное решение является основанием для регистрации права собственности за Казаковой ... и Казаковым ..., основанием к прекращению зарегистрированного права на ... доли квартиры ... ... ... за Румянцевым ... в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Новороссийску. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение 10 дней. Председательствующий Схудобенова М.А. Решение суда в окончательной форме изготовлено 5.08.2010 г.
Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" гражданам, занимающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, предоставлено право с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приватизировать эти помещения, т.е. получить их бесплатно в собственность (ст. ст. 1, 2).