14 сентября 2010 г. Октябрьский районный суд г. Новороссийска

Краснодарского края в составе:

председательствующего Есипко С.Н.,

при секретаре Вартановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Черножуковой ... к Деревянко ... о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании штрафных санкций,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании штрафных санкций.

В обоснование иска указано, что 01 июня 2010г. между продавцом Деревянко ... и покупателем Черножуковой ... был заключен договор купли-продажи (с условием о задатке) недвижимости N 1 от 01.06.2010г. Объектом купли-продажи по договору является нежилое помещение 1-го этажа, Номер обезличенIV, литер А, общей площадью 93,8 кв.м, расположенное по адресу: .... По условиям сделки ответчик обязался передать в собственность, а истец оплатить и принять вышеуказанный объект. Цена договора установлена в размере 3800000 руб. (п. 2. договора). Обязанность истца по оплате данной суммы подлежала исполнению в следующем порядке: часть стоимости объекта (п. 2.2 договора - задаток) в размере 1500000 руб. должна быть оплачена в срок до 01.07.2010 года, (не более месяца со дня. подписания договора). Остальная часть цены в размере 2 300000 руб. должна быть оплачена в течение месяца после регистрации перехода права собственности (внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности на объект к покупателю) (п. 2.4. договора). Пунктом 3 договора и в соответствии со ст. ст. 131, 551 ГК РФ момент перехода права собственности на объект к покупателю определен моментом внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации перехода прав собственности на объект. Обязанности и расходы по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на объект согласно п. 2.1. договора возложены на продавца - ответчика по иску. При этом пунктом 2.3 срок представления продавцом документов, необходимых для государственной регистрации, установлен в течение 14-ти дней с момента оплаты задатка, т.е. в срок до 14.07.2009г. По указанному договору ответчик обязан был (п. 3.2 договора) предоставить помещение свободное от ареста, прав и правопритязаний третьих лиц. Свои обязанности по договору истец исполнил в срок и в полном объеме. 25.06.2010г. задаток в сумме 1500000 оплатил, помещение по акту приема-передачи принял. Однако, ответчик предусмотренные условиями договора обязательства нарушил. 06.07.2010г. документы, необходимые для совершения сделки и перехода права собственности были ответчиком представлены в учреждение юстиции по государственной регистрации прав. При принятии документов выяснилось, что имущество имеет обременение а арест, что подтверждается выпиской из ЕГРП. Соответственно, ответчику как владельцу имущества запрещено совершать любые действия, направленные на отчуждение любым способом или обременение права собственности на спорный объект, в а отношения объекта купли-продажи исключена как возможность государственной регистрации перехода права собственности, так и совершение сделок между любыми лицами. Считает, что данные обстоятельства являются основанием для расторжения сделки и договора купли-продажи. В соответствии со статьей 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по требованию одной из сторон в судебном порядке в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Ответчик в соответствии с п. 3.2. договора обязался предоставить имущество свободное от ограничений и обременении. Данное условие Ответчиком нарушено. Пунктом 4.1. договора купли-продажи от 01.06.2010г. установлены основания расторжения договора (нарушение п.п. п.п. 2.2, 2.3, 2.4, 3.2, 4). Согласно данным условиям договор подлежит расторжению вне зависимости от наличия или вины стороны, допустившей нарушение условий договора. Основанием для расторжения сделки является пункт 4.1 договора купли-продажи в котором предусмотрено право покупателя в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае невозможности совершения сделки, судебного спора, или правопритязаний третьих лиц на помещение. Истец реализовал указанное право, отказавшись от регистрации сделки, и письменно уведомил ответчика (письмо от 06.07.2010г.) о расторжении договора купли-продажи в связи с наличием ареста в отношении имущества, и невозможностью совершения сделки. Однако, ответчик данное письмо оставил без ответа, действий по расторжению договора не предпринял, соглашение сторон о расторжении договора не подписал. В силу п. 4.3. договора условия и порядок расторжения сторонами настоящего договора определяются действующим законодательством РФ, подлежат применению положения п. 2 ст. 381 ГК РФ, при расторжении договора купли-продажи предусмотрен не только возврат суммы задатка (1500000 руб.), но и установлены штрафные санкции - возврат двойной суммы задатка (1500000) и штраф в размере 10 % стоимости имущества (380000 руб.). Соответственно, при расторжении договора ответчиком возврату подлежала сумма в 3 380 000 рублей. 02.08.2010г. между сторонами была составлена расписка, согласно которой Ответчик полностью признал задолженность, и выплатил истцу 3 000000 руб., т.е. вернул задаток (1500000 руб.) и частично и выплатил двойную сумму задатка (1500000 руб.). Помимо выплаты двойной суммы задатка, договором предусмотрена выплата штрафных санкций: 5% от суммы сделки, то есть 190 000 тыс. рублей. В соответствии с п. 2 расписки от 02.08.2010г., ответчик взял на себя обязательство выплатить истцу оставшуюся сумму задолженности в 100 000 руб. в срок до 06.08.2010г. Однако, ответчик свои обязанности по суммы штрафных санкций не исполнил, и задолженность в сумме 190 000 руб. своевременно не возвратил. Не исполнение обязанностей по составлению соглашения о расторжении договора и невыплата штрафных санкций явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском. В соответствии со 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность за нарушение обязательства, на основании ст. 15, 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 01 июня 2010г. нежилого помещения 1-го этажа, № IV, литер А, общей площадью 93,8 кв.м., по адресу: ..., ... заключенный между Деревянко ... и Черножуковой .... Взыскать с Деревянко ... в пользу Черножуковой ... в соответствии с условиями договора штрафные санкции в сумме 190 000 рублей.

В судебном заседании истец поддержала иск, наставала на его удовлетворении, подтвердив обстоятельства, изложенные в своем заявлении.

Ответчик признала иск частично. Пояснила, что 02.08.2010г. в соответствии с п.4.2 договора купли-продажи, она возвратила Черножуковой И.Ю. сумму задатка в двойном размере. Но договором предусмотрены также штрафные санкции в размере 5 % от стоимости помещения. Обеспечительные меры в виде ареста на принадлежащее ей на праве собственности помещение, приняты судом без её участия в деле, и что, на день подачи документов на регистрацию причины наложения ареста, ей не были известны. С учетом указанных обстоятельств, считает, что размер подлежащей уплате неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, в силу ст. 333 ГК РФ, суд вправе снизить её размер.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В судебном заседании установлено, что Деревянко Ю.В., являясь собственником нежилого помещения № IV, общей площадью 93,8 кв.м., находящегося на 1 этаже Литер А, расположенного в ..., 01 июня 2010г. заключила с покупателем Черножуковой И.Ю. договор купли-продажи (с условием о задатке) указанногой недвижимости N 1 от 01.06.2010г. ...

По условиям сделки ответчик обязался передать в собственность, а истец оплатить и принять вышеуказанный объект. Цена договора установлена в размере 3800000 руб. (п. 2. договора).

Обязанность истца по оплате данной суммы подлежала исполнению в следующем порядке: часть стоимости объекта (п. 2.2 договора - задаток) в размере 1500000 руб. должна быть оплачена в срок до 01.07.2010 года, (не более месяца со дня. подписания договора). Остальная часть цены в размере 2 300000 руб. должна быть оплачена в течение месяца после регистрации перехода права собственности (внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности на объект к покупателю) (п. 2.4. договора).

В соответствии с п. 3.2. указанного договора ответчик обязан был предоставить помещение свободное от ареста, прав и правопритязаний третьих лиц.

Свои обязанности по договору истец исполнил в срок и в полном объеме. 25.06.2010г. оплатил задаток в сумме 1500000 и принял помещение по акту приема-передачи ...

06.07.2010г. ответчиком были сданы в учреждение юстиции по государственной регистрации прав документы, необходимые для совершения сделки и перехода права собственности на помещение к истцу ...

В ходе проведения государственной регистрации перехода права собственности выяснилось, что на имущество, подлежащее передаче по договору купли-продажи на основании определения суда, 02 июля 2010г. зарегистрирован арест ...

Пунктом 4.1 договора купли-продажи предусмотрено, что в случае уклонения продавца от регистрации сделки, не предоставлении необходимых для государственной регистрации перехода права собственности документов, невозможности совершения сделки по иным основаниям, судебного спора в отношении имущества, правопритязаний 3х лиц на помещение, договор подлежит расторжению.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Черножукова И.Ю. обращалась к Деревянко Ю.В. с требованием расторгнуть договор купли-продажи от 01.06.2010г. в связи с наличием ареста в отношении имущества и невозможностью совершения сделки, отказавшись от регистрации сделки.

Однако, ответчик данное письмо отставил без ответа.

Деревянко Ю.В. нарушила предусмотренные пунктом 4.1. договора обязательства, так как предоставила помещение, на которое наложен арест, что является препятствием для совершения сделки.

Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора купли-продажи, заключенного между сторонами в судебном порядке.

2 августа 2010г. ответчик, в соответствии с п. 4.2 договора, выплатила истцу двойную сумму задатка в размере 3000000 рублей ...

Помимо задатка, пунктом 4.2. при расторжении договора предусмотрена обязанность продавца уплатить штраф в размере 5 % от стоимости помещения по настоящему договору, который составляет 190000 рублей.

Сумма штрафа, подлежащая уплате ответчиком, истцу не передана ...

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд считает, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, поскольку, как установлено в судебном заседании на момент заключения сторонами договора купли-продажи 01.06.2010г., отсутствовали препятствия для регистрации сделки и перехода к Черножуковой И.Д. права собственности на недвижимое имущество, так как регистрация ареста была произведена 02.07.2010г.

С учетом вышеизложенного, размер взыскиваемой с ответчика в пользу истца неустойки, подлежит снижению со 190000 рублей до 100000 рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца сумма госпошлины, но не в сумме 5200 рублей, которая была уплачена истцом при подаче иска в суд, а пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме 2736 рублей 76 копеек ...

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи 1-го этажа нежилого помещения № IV, литер А, общей площадью 93,8 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., заключенного между Деревянко ... и Черножуковой ... 01 июня 2010г.

Взыскать с Деревянко ... в пользу Черножуковой ... штраф за неисполнение обязательств по договору купли-продажи 1-го этажа нежилого помещения № IV, литер А, общей площадью 93,8 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., заключенного между Деревянко ... и Черножуковой ... 01 июня 2010г. в сумме 100000 рублей и государственную пошлину в размере 2736 рублей 76 копеек, а всего взыскать 102736 рубле 76 копеек.

         Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение 10 дней.

                   Председательствующий Есипко С.Н.

Изгот. 17.09.2010г.