Дело № 2-563/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 февраля 2011 года            г. Новороссийск

Октябрьский районный суд гор. Новороссийска Краснодарского края в составе:

председательствующего Головина А.Ю.,

при секретаре Ахмедовой Е.Р.,

с участием истицы Елифтериади Э.Х., представителя ответчика по доверенности Конаревой Я.Б., представителя третьего лица - администрации г. Новороссийска по доверенности Дубровиной Е.А., представителя 3-го лица - председателя правления ЖСК «<данные изъяты>» Авиркиевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Елифтериади ФИО9 к ООО «Росгеосервис» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

УСТАНОВИЛ:

Елифтериади Э.Х. обратилась в суд с иском к ООО «Росгеосервис» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в обоснование своих исковых требований, указав следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом, Хаджарили ФИО10 и ООО «<данные изъяты>» заключено соглашение об уступке права требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Предметом Договора долевого участия является участие в инвестировании строительства административно-жилого комплекса «Каскад», расположенного по адресу: <адрес>, в квартале улиц: <адрес> с последующим приобретением истцом по окончании строительства права собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. в блок/секции №а, на <данные изъяты>-м этаже. В соответствии с п.<данные изъяты>. Договора, внесенная Истицей сумма в размере <данные изъяты> рублей составили стоимость строящегося нежилого помещения.

Срок исполнения обязательств Ответчиком по окончанию строительства определен п. <данные изъяты> Договора - второе полугодие 2004 года. Однако на момент подачи иска обязательства Ответчиком не исполнены и у Истца имеются основания полагать, что Ответчик не собирается их выполнять, поскольку строительные работы на объекте прекращены. Истица просит признать право собственности, на долю в незавершенном строительством объекте административно-жилом комплексе «Каскад-1», расположенного по строительному адресу <адрес>, в квартале улиц: <адрес>, в виде нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в блок секции <данные изъяты> на <данные изъяты>-м этаже.

В судебном заседании истица подтвердила доводы, изложенные в иске. Просила иск удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснила, что бездействием ответчика по вводу объекта в эксплуатацию и прекращение строительства нарушают ее права как участника долевого строительства. Единственным способом защиты своего права является признание права на долю в строящемся объекте.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленных истицей требований возражал, мотивируя это следующим. В договоре о долевом строительстве указано, что после подписания Акта Государственной комиссии о приеме Объекта в эксплуатацию, акта реализации инвестиционного проекта и акта приема-передачи объекта, нежилое помещение становится предметом права собственности. Поскольку строительство административно-жилого комплекса «Каскад» на день подачи искового заявления еще не окончено, на объект строительства отсутствуют точные промеры построенных площадей, отсутствует технический паспорт, признание исковых требований стороны ответчика будет прямым нарушением обязательств, достигнутых между сторонами при подписании договора о долевом участии. Указывает, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку. Документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда, в материалах дела отсутствуют. Кроме того, ООО «Росгеосервис» не является надлежащим ответчиком при заявлении требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, поскольку в настоящее время идет судебный процесс об оспаривании права собственности ООО «Росгеосервис» на незавершенный строительством административно-жилой комплекс «Каскад». В случае принятия положительного судебного решения по указанному делу ответчик не будет иметь возможности надлежаще исполнить свои обязательства по передаче истцу квартиры. Просит в удовлетворении исковых требований отказать. Дополнительно пояснила, что денежных средств на расчетных счетах ответчика нет, строительство прекращено, в настоящее время в отношении ответчика введена процедура наблюдения, разрешение на строительство не продлевалось. Подтвердила, что истицей оплата по договору произведена полностью, истица является дольщиком по указанному объекту.

Представитель третьего лица - администрации МО <адрес>, исковые требования поддержала, повторив доводы по исковому заявлению. Подтвердила обстоятельство нахождения истицы в списках дольщиков. Отметила, что имеется вероятность повторной перепродажи недостроенного нежилого помещения, договор долевого участия заключался в 2000-2003 годах, не прошел государственную регистрацию так как законом не была предусмотрена. Единственным способом защиты права является удовлетворение исковых требований истицы.

Представитель 3-го лица - председатель правления ЖСК «Чайка» ФИО6 посчитала иск правомерным и подлежащим удовлетворению.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает требования Истицы подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель поселений в черте <адрес> с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в <адрес> по адресу <адрес> в квартале улиц <адрес>, предназначенный для строительства 1-ой очереди жилого комплекса «КАСКАД-1» передан арендатору ЖСК «Чайка» с ДД.ММ.ГГГГ, договор действует в течение пяти лет до ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент рассмотрения дела его срок истекает.

По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «Росгеосервис».

ООО «<данные изъяты>» действовало на основании Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ЖСК «Чайка». Между ЖСК «Чайка» и КТ «Социальная инициатива и компания» был заключен инвестиционный контракт № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым КТ «Социальная инициатива и компания» являлось застройщиком АЖК «Каскад-1». В соответствии с условиями инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией <адрес> и ЖСК «Чайка», последний обязался продолжить и закончить строительство АЖК «Каскад-1», начатое в 1999 году. В дальнейшем, в связи с невозможностью исполнения обязательств КТ «<данные изъяты>» по инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Чайка», КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО «Росгеосервис» было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по инвестиционному контракту (договору) № от ДД.ММ.ГГГГ По данному Соглашению все обязанности КТ «Социальная инициатива и компания» по Инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «Росгеосервис».

По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «Чайка» и ООО «Росгеосервис», права и обязанности по договорам аренды земельного участка, соглашения с третьими лицами в отношении строительства АЖК «Каскад-1» перешли к ООО «Росгеосервис».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ООО «Региональное агентство недвижимости «Жилье-2000» заключен Договор № о долевом участии строительства административно-жилого комплекса. Предметом данного договора является долевое участие в строительстве нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты>-м этаже блоксекции №а в административно-жилом комплексе «Каскад-1». Пунктом <данные изъяты> данного договора была установлена стоимость нежилого помещения в размере <данные изъяты> долларов США за <данные изъяты> метр площади.

В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к вышеуказанному договору № стороны договорились об уточнении п. <данные изъяты> Договора: нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты>-м этаже в блоксекции <данные изъяты> по <адрес> (торговый модуль №). Стоимость помещения составила <данные изъяты> долларов США (п. <данные изъяты> Договора). Стоимость является фиксированной (п. <данные изъяты> Договора).

Дольщик добросовестно произвел оплату инвестиций на приобретение нежилого помещения в размере - в размере <данные изъяты>%, что подтверждается первичными финансовыми документами на общую сумму <данные изъяты> рублей, представленными в дело (л.д.<данные изъяты>). Тем самым дольщик выполнил договорные обязательства по оплате стоимости строительства нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ между дольщиком ФИО7 (цедент), ООО «<данные изъяты> «<данные изъяты>» и Елифтериади Э.Х. (цессионарий) заключено соглашение об уступке права требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому истица приняла от ФИО7 на себя права требования на основании договора о долевом участии в строительстве с приобретением права собственности на нежилое помещение. Пунктом 3.1 Соглашения отражено, что стоимость помещений оплачена в полном объеме.

Таким образом, Истица инвестирует денежные средства на приобретение нежилого помещения, является приобретателем оказываемых Ответчиком услуг, так как фактически приобретает нежилое помещение для личных нужд.

В соответствии с разъяснением, данном в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года № 7 «О Практике рассмотрения Судами дел о защите прав потребителей» (пп. 1 и 2), статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», к возникшим между Истцами и Ответчиком правоотношениям применяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а статья 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Согласно п. 1 ст. 27 ФЗ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

Однако ответчик не исполнил обязательства по окончанию строительства помещения в установленный срок. Ответчик подтвердил обстоятельство прекращения строительства. Не представил суду доказательств возобновления строительных работ и сроков их окончания или принятия мер к этому. Также ответчиком подтверждено обстоятельство отсутствия на расчетных счетах денежных средств.

Довод представителя Ответчика о том, что ООО «Росгеосервис» не будет являться надлежащим Ответчиком в случае принятия решения по другому судебному делу о признании недействительной регистрации права собственности ООО «Росгеосервис» на незавершенный строительством объект АЖК «Каскад», судом во внимание не принимается, так как исковые требования Истицы основаны на сложившихся между Истицей и Ответчиком договорных отношениях, результатом надлежащего исполнения которых сторонами стало бы приобретение Истицей права собственности на нежилое помещение.

В материалах дела имеется Акт проверки соблюдения земельного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ, составленный МУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования <адрес>», согласно которому работы по строительству административно-жилого комплекса «КАСКАД-1» не ведутся.

В материалах дела также имеется Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное ООО «Росгеосервис» для продолжения строительства административно-жилого комплекса «КАСКАД-1», срок действия которого закончился ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство на новый срок ответчиком не предоставлено.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, инвестор вправе привлекать соинвесторов, в том числе физических лиц, и все эти лица считаются субъектами инвестиционной деятельности. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвестора права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Таким образом, право собственности на объект незавершенного строительства возникает только с момента государственной регистрации права на данный объект.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из вышеуказанной нормы ГК РФ следует, что к недвижимому имуществу относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

Возникновение права собственности на нежилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств. Истец в полном объеме выполнил свои обязательства по внесению инвестиционного взноса в строительство объекта. Согласно условиям Договора о долевом участии строительства административно-жилого комплекса, ответчик обязан был до декабря 2004 года завершить строительство и передать истцу нежилое помещение в собственность, а в дальнейшем зарегистрировать за истцом право собственности на указанное нежилое помещение.

Таким образом, если бы ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства, истец являлся бы собственником спорного нежилого помещения на законных основаниях.

Исходя из фактических обстоятельств дела: окончание сроков действия договора аренды земельного участка, отсутствие разрешения на строительство, а так же наличие в Арбитражном суде спора между Департаментом жилищно-коммунального хозяйства <адрес> и ООО «Росгеосервис» о взыскании задолженности по государственным контрактам в размере <данные изъяты> рублей, а также подтвержденного в судебном заседании представителем ответчика обстоятельства об отсутствии на счетах денежных средств, суд усматривает, что ответчик не сможет выполнить свои обязательства по Договору.

Кроме того, не исключена вероятность расторжения договора Ответчиком в одностороннем порядке, перепродажи квартиры юридическим или физическим лицам, наложения арестов и обременений на нежилое помещение, проявления иных недобросовестных действий со стороны Ответчика.

В связи с чем, суд считает, что наиболее эффективным способом правовой защиты истицы, являющейся дольщиком по Договору, является признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которая соответствует нежилому помещению.

Доводы ответчика о том, что не произведены фактические замеры помещения не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при завершении строительства производится инвентаризация объекта и уточнение фактических площадей. Кроме того, цена нежилого помещения является фиксированной по условиям договора.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере 21229,15 рублей.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Елифтериади ФИО11 удовлетворить.

Признать за Елифтериади ФИО12 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте административно-жилом комплексе «Каскад-1», расположенного по строительному адресу <адрес>, в квартале улиц: <адрес>, в виде нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты>-м этаже блок/секции №а.

Взыскать с ООО «Росгеосервис» государственную пошлину в доход Российской Федерации в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в <адрес> через Октябрьский районный суд <адрес> в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий:

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ