Дело № 2- 7/11

    РЕШЕНИЕ

         Именем Российской Федерации

3 марта 2011 г.                                                                           г. Новороссийск

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края

в составе :

председательствующего Есипко С.Н.,

при секретаре Вартановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Богданчика <данные изъяты> к Новороссийскому городскому отделу УФССП по Краснодарскому краю, Саакяну <данные изъяты>, Седракян <данные изъяты> о признании недействительными : торгов, протокола заседания комиссии об определении победителя торгов, протокола о результатах торгов, дополнительного соглашения к протоколу, дополнительного соглашения к дополнительному соглашению, передаточного акта,

     УСТАНОВИЛ :

Богданчик В.А. обратился в суд с иском к НГО ФССП по КК о признании недействительными : торгов по реализации права аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок, площадью 9584 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест ; продаже нежилого здания (душевой) лит. Д, общей площадью 10 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу : <адрес> ; продаже нежилого здания (туалета), лит. Е, общей площадью 4,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу : <адрес>.

В обоснования иска указано, что решением Туапсинского районного суда от 16.01.2008 года с истца были взысканы денежные средства в сумме 634 741 рубль. После вступления решения суда в законную силу, был выдан исполнительный лист № от 16.01.2008 г.. 06.08.2008 г. судебным приставом-исполнителем НГО УФССП по КК ФИО5 на основании исполнительного документа было возбуждено исполнительное производство №. В рамках исполнительного производства, 31.10.2008 г. было дано поручение по совершению отдельных исполнительных действий и применении мер принудительного исполнения в Туапсинский районный отдел УФССП по КК. 17.11.2008 г. судебным приставом-исполнителем Туапсинского районного отдела УФССП ФИО6 было арестовано принадлежащее ему имущество : право аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок, площадью 9584 кв.м., расположенный по адресу : <адрес>, нежилое здание (душевая) лит. Д, нежилое здание (туалет), лит. Е, расположенные по адресу : <адрес>. Постановлением от 17.11.2008 г. указанное имущество было передано истцу под охрану. О проведении других исполнительных действий истца никто не уведомлял, о том, что вышеуказанное имущество было реализовано на торгах, истцу по телефону сообщил судебный пристав-исполнитель в марте 2010 г., после чего истец неоднократно принимал меры к ознакомлению с материалами исполнительного производства, однако ему было отказано. Считает, что реализация имущества была проведена с нарушением норм действующего законодательства, так как, несмотря на то, что у него были на банковских счетах денежные средства и автомобиль, рыночная стоимость которых превышала стоимость задолженности по исполнительному производству, судебный пристав-исполнитель, нарушив очередность обращения взыскания на имущество должника, обратил взыскание на принадлежащее ему недвижимое имущество, никаких мер к выявлению и аресту иного имущества не принял. На торгах было реализовано имущество, приобретенное в браке, то есть взыскание могло быть обращено только на 1/2 долю. Просил суд признать недействительными торги по реализации права аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок, площадью 9584 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу : <адрес>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест ; продаже нежилого здания (душевой) лит. Д, общей площадью 10 кв.м., кадастровый №, продаже нежилого здания (туалета), лит. Е, общей площадью 4,8 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу : <адрес>, - недействительными.

Впоследствии, истец дополнил и уточнил исковые требования, и указал, что на основании исполнительного листа № от 16.01.2008 г., выданного Туапсинским районным судом, постановлением судебного пристава-исполнителя НГО УФССП по КК ФИО5, от 06.08.2008 г., возбуждено исполнительное производство о взыскании с Богданчика В.А. в пользу Комитета имущественных отношений администрации МО Туапсинский район суммы долга в размере 634 741,4 рублей. Согласно постановлению о наложении ареста и акта о наложении ареста (описи имущества) от 17.11.2008 г., судебным приставом-исполнителем наложен арест на следующее имущество принадлежащее Богданчику В.А. : нежилое здание (душевая), лит. Д, общей площадью 10 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу : <адрес> ; нежилое здание (туалет), литер Е, общей площадью 4,8 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу : <адрес> ; право аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок, площадью 9584 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест, категория зе-

мель - земли особо охраняемых территорий объектов. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 02.12.2008 г. к участию в исполнительном производстве привлечен специалист оценщик для оценки арестованного недвижимого имущества ООО <данные изъяты>. Согласно принятого постановлением судебного пристава-исполнителя краткого отчета № 490/08 п./012103 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Богданчику В.А., рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 04.12.2008 года, составила 6 115 615 рублей с учетом НДС. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 22.05.2009 г. к участию в исполнительном производстве привлечен специалист оценщик для оценки арестованного недвижимого имущества ООО «Торговый дом «ТОТ». Согласно принятого постановлением судебного пристава-исполнителя краткого отчета № 364/09 п.011203/011103 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Богданчику В.А., рыночная стоимость оцениваемого имущества, в условиях вынужденной реализации на дату оценки, составила 1 406 298 рублей, без учета НДС, 1 416 152 рубля с учетом НДС. 10.11.2009 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги в ТУ ФАУГИ по КК. ТУ ФАУГИ по КК поручением на реализацию № 4095 от 03.12.2009 г., поручило ООО фирма «Норд» принять от судебного пристава-исполнителя и реализовать арестованное имущество. Согласно акту приема-передачи от 07.12.2009 г. на реализацию, ООО фирма «Норд» передано вышеуказанное недвижимое имущество, рыночная стоимость подлежащего реализации имущества составила 1 406 298 рублей (отчет ООО «Торговый дом «ТОТ»). Информационное сообщение о проведении торгов по продаже арестованного имущества должника опубликовано в газете «Ваша удача» № 51 от 14.12.2009 г.. В соответствии с протоколом № 2 от 22.01.2010 г. заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного недвижимого имущества, победителем торгов признан Саакян А.Г., предложивший наибольшую цену реализуемого имущества в размере 1 500 000 рублей. Между ТУ ФАУГИ по КК, в лице ООО фирма «Норд», и Саакяном А.Г. подписан протокол № 3 от 22.01.2010 г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богдангчика В.А. лот № 3, имеющий силу договора купли-продажи, условия которого определены в качестве условий договора. 29.01.2010 г. между ТУ ФАУГИ по КК, в лице ООО фирма «Норд», и Саакяном А.Г. подписано дополнительное соглашение № 2 от 29.01.2010 г. к протоколу № 3 о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. от 22.01.2010 г., изменяющее абз. 2 п. 2.3. протокола о результатах торгов от 22.01.2010 г. (обязанность оплаты имущества в течение 5 дней), в части установления нового срока для оплаты стоимости имущества до 05.02.2010 г. 04.06.2010 г. между ТУ ФАУГИ по КК, в лице ООО фирма «Норд», и Саакяномом А.Г. подписано дополнительное соглашение к дополнительному соглашению № 2 от 29.01.2010 г. с целью указания паспортных данных Саакяна А.Г.. 05.02.2010 г. между ТУ ФАУГИ по КК, в лице ООО фирма «Норд», и Саакяном А.Г. подписан передаточный акт.Истец считает, что торги от 22.01.2010 года проведены с нарушением правил, установленных законом и в силу ст.448, 449 ГК РФ, являются недействительными, по тем основаниям, что согласно п.2.6. Приказа ФССП № 347 ФАУГИ № 149 от 25.07.2008 г. «Об утверждении порядка взаимодействия ФССП и ФАУГИ по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» : не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов Росимущество (специализированные организации) должно опубликовать извещение о проведении торгов в печатных средствах массовой информации, распространяемых, в том числе, по месту нахождения реализуемого имущества, а так же в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. Газета «Ваша Удача», распространяется в городах Анапе, Темрюке, Новороссийске, Геленджике (и их районах). В других городах и районах Краснодарского края, в том числе в Туапсинском районе Краснодарского края, газета «Ваша Удача» не распространяется. Данное свидетельствует, о том, что организатором торгов нарушен порядок извещения, так как информация о проведении торгов, доведенная ненадлежащим способом и сообщенная в ненадлежащем печатном издании, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, отрицательно влияет на формирование цены реализации, что привело к тому, что в торгах приняли участие только два покупателя. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы истца, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену. Кроме того, в информационном сообщении о проведении торгов по продаже арестованного имущества должника Богданчика В.А., опубликованном в газете «Ваша удача» № 51 от 14.12.2009 г., указан лот № 3 : право аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок, площадью 9584 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу : <адрес>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест, категория земель - земли особо охраняемых территорий объектов. Должнику Богданчику В.А. земельный участок предоставлен в аренду на основании постановления главы муниципального образования Туапсинский район № 477 от 16.05.2006 г., и договора аренды № 3300001479 от 16.05.2006 г.. Земельный участок расположен на хребте, не ровный, имеет склоны примерно 30-40%, с двух сторон (слева и справа) и 15-25% (сначала и с конца). Земельный участок полностью по периметру засажен деревьями. Земельный участок граничит с другими базами отдыха, не имеет подъездных дорог, из коммуникаций на земельном участке имеется только электрический ток (380 Вт); нежилое здание (душевая), литер Д, общеполезной площадью 10 кв.м., кадастровый №. Здание состоит из четырех помещений, по назначению не эксплуатируется, требует капитального ремонта, к зданию душевой вода не проведена, расположенное по адресу : <адрес>, принадлежащее на праве собственности Богданчику В.А. ; нежилое здание (туалет), литер Е, общеполезной площадью 4,8 кв.м., кадастровый №. Здание состоит из двух помещений, по назначению не эксплуатируется, требует капитального ремонта, расположенное по адресу : <адрес> принадлежащее на праве собственности Богданчику В.А.. Однако, согласно договору купли - продажи от 10.07.2003 г., удостоверенного нотариусом Туапсинского нотариального округа Краснодарского края ФИО9, зарегистрировано в реестре за №, истец купил у ЗАО специализированное предприятие <данные изъяты> имущественный комплекс - базу отдыха <данные изъяты>, находящуюся по адресу : <адрес>, состоящую из нежилого здания, литер Д, площадью 10 кв.м., нежилого здания, литер Е, площадью 4,8 кв.м., временных строений - административного домика, литер З, летнего домика с террасой, литер А, летнего домика с террасой, литер А, летнего домика с террасой, литер Б, бильярдной литер Ж, кухни, литер В, расположенных на земельном участке, предоставленному в аренду. Кроме того, на территории б/о <данные изъяты> имеется водопровод и канализация, забор, мощение, навес, беседка, электрические опоры, бетонные дорожки и иное движимое имущество. Указанная база отдыха принадлежала ЗАО <данные изъяты> на основании договора купли - продажи № 225 в/а, заключенного с фондом имущества Ростовской области 15.07.1993 г., зарегистрированного в Фонде имущества Ростовской области 15.07.1993 г., регистрационный № 681, что подтверждается Свидетельством о собственности, выданным 15.07.1993 г. Фондом имущества Ростовской области за регистрационным № 448. Наличие вышеуказанных строений на арендуемом земельном участке подтверждается делами правоустанавливающих документов, запрошенными в Управлении Росреестра по КК, инвентарным делом на объект: б/о <данные изъяты>, запрошенным в ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Туапсе, фотографиями. Согласно заключению МУ Управление архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского района Краснодарского края № 03-4/578 от 13.05.05 г., на земельном участке, расположенном по адресу : <адрес>, предоставленном в аренду Богданчику В.А., имеются нежилые здания и сооружения, необходимости сноса и переноса существующих строений нет, необходимости в принятии мер государственного и муниципального контроля к Богданчику В.А. за нарушение градостроительного и иного законодательства нет. Полагает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на принадлежащие ему вышеуказанные нежилые строения и сооружения, не подлежащие государственной регистрации (за исключением капитальных строений душевой литер Д и туалета литер Е), не может являться основанием для исключения их из состава имущественного комплекса б/о <данные изъяты>. Кроме того, в связи с тем, что земельный участок принадлежит истцу на праве аренды, а находящиеся на нем нежилые помещения принадлежат ему на праве собственности, истец считает, что реализуемое недвижимое имущество должно было быть реализовано двумя лотами.В связи с указанным, полагает, что в извещении о проведении торгов неверно указан предмет торгов, поскольку на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды, находятся иные, помимо тех, которые были реализованы на оспариваемых торгах, нежилые строения и сооружения, входящие в состав объекта - б/о <данные изъяты>. Считает, что в нарушение ФЗ «Об исполнительном производстве», право аренды земельного участка продано с торгов без согласия арендодателя и при отсутствии доказательств того, что не требуется согласие арендодателя для реализации права аренды, то есть право аренды вообще не могло быть включено в предмет торгов от 22.01.2010 г.. Кроме того, в информационном сообщении о проведении торгов по продаже арестованного имущества должника Богданчика В.А., опубликованном в газете «Ваша удача» № 51 от 14.12.2009 г., лот № 3 указано, что оплата приобретаемого имущества производится в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах торгов. При невнесении денежных средств в счет оплаты приобретенного имущества, задаток победителю торгов не возвращается. Аналогичные условия содержит и договор о задатке № 27 от 12.01.2010 г. заключенный между ТУ ФАУГИ, в лице ООО фирма «Норд», и Саакян А.Г.. В п. 2.1 указанного договора о задатке указано, что документом, подтверждающим внесение или невнесение заявителем задатка является выписка с указанного в п.1.1. настоящего договора счета. Такая выписка должна быть представлена организатором торгов в комиссию по проведению торгов до начала подведения итогов приема и регистрации заявок. Согласно поданной Саакяном А.Г. заявки на участие в торгах от 14.01.2010 г., заявитель обязуется соблюдать условия проведения торгов, содержащиеся в извещении о проведении торгов. В случае признания победителем торгов заявитель обязуется оплатить имущество по цене, в порядке и сроки, установленные подписанным протоколом о результатах торгов, имеющем силу договора купли-продажи. Условиями протокола № 3 от 22.01.2010 г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. лот № 3, подписанного ТУ ФАУГИ по КК, в лице ООО фирма «Норд», и Саакяном А.Г., предусмотрено, что за исключением суммы задатка покупатель обязан уплатить 1 359 370 рублей 20 копеек. Оплата производится в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего протокола с победителем торгов путем перечисления указанной суммы по банковским реквизитам ООО фирмы «Норд». Надлежащим выполнением обязательств покупателя по оплате имущества является поступление денежных средств в порядке, сумме и сроки, указанные в настоящем протоколе. Факт оплаты имущества удостоверяется выпиской с указанного в абз. 2 п. 2.3 настоящего протокола счета, подтверждающей поступление денежных средств, в счет оплаты имущества. П. 5.1 указанного протокола № 3 от 22.01.20110 г. установлено, что протокол вступает в силу с момента его подписания, и прекращает свое действие, в том числе при возникновении иных оснований, предусмотренных законодательством РФ. В силу ч. 4 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ, организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме. Часть 2 ст. 92 указанного федерального закона установлено, что начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в п. 4 ст. 91 настоящего федерального закона. В представленных ООО фирма «Норд» копиях материалов торгов от 22.01.2010 г. отсутствуют выписки по счету ООО фирма «Норд», подтверждающие своевременное внесение Саакяном А.Г. как суммы задатка в размере 140 629 рублей, так и суммы основного платежа в размере 1 359 370 рублей 20 копеек. Копия квитанции об оплате Саакяном А.Г. суммы задатка не просматривается. Копия квитанции об оплате основного платежа, свидетельствует об оплате Саакяном А.Г. суммы в размере 1 359 370 рублей 20 копеек не за реализованное на торгах от 22.01.2010 г. имущество, а за недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, согласно протокола торгов № 3 от 15.01.2010 г.. Следовательно, Саакян А.Г. в нарушение ч. 4 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ, до настоящего времени оплату по протоколу № 3 от 22.01.2010 года за имущество, реализованное на торгах от 22.01.2010 г., не произвел. ООО фирма «Норд», в нарушение требований указанного закона не объявил торги несостоявшимися. Полагает, что нарушение установленного законом 5 дневного срока для оплаты имущества в полном объеме и непризнание организатором торгов не состоявшимися торги от 22.01.2010 года, свидетельствуют о проведении последних с нарушением правил, установленных законом. Указанные нарушения являются существенными и повлиявшими на результат торгов, поскольку признание торгов несостоявшимися на основании п. 4 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве», влечет назначение вторичных торгов, начальная цена имущества на которых не снижается. Согласно принятого постановлением судебного пристава-исполнителя краткого отчета № 490/08 п./012103 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Богданчику В.А., его рыночная стоимость составила 6 115 615 рублей с учетом НДС. Начальная цена имущества, принадлежащего Богданчику В.А., выставленного на торги составила 1 406 298 рублей, без учета НДС, 1 416 152 рубля с учетом НДС (краткий отчет ООО «Торговый дом «ТОТ» № 364/09 п.011203/011103 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Богданчику В.А.). В указанном отчете указано, что рыночная цена имущества определена в условиях «вынужденной реализации», что предполагает отражение на величине цены сделки, заключаемой по результатам реализации имущества. Истец считает, что указанное обстоятельство свидетельствует о том, что определенная оценщиком стоимость имущества в размере 1 406 298 рублей, не является рыночной и принадлежащее ему имущество, при проведении вторичных торгов могло быть приобретено по цене существенно выше определенной в кратком отчете ООО «Торговый дом «ТОТ». Полагает, что, указание в извещении о проведении торгов от 22.01.2010 г. предмета торгов - имущественный комплекс б/о <данные изъяты>, с описанием всех расположенных на арендуемом земельном участке зданий и сооружений, как и назначение вторичных торгов, могло бы обеспечить выявление иных покупателей, предложивших более высокую цену, чем цена, предложенная Саакяном А.Г. в размере 1 500 000 рублей. В связи с чем, Богданчик В.А. имел бы возможность получить значительные денежные средства, оставшиеся после реализации принадлежащего ему имущества и удовлетворения требований, установленных ст. 110 ФЗ «Об исполнительном производстве». При этом, указал, что на момент проведения торгов от 22.01.2010 г. у него вообще отсутствовала задолженность перед комитетом имущественных отношений администрации МО Туапсинский район. Считает, что в связи с вышеуказанным, его имущественные права нарушены. Просит суд признать недействительными торги от 22.01.2010 г. по реализации права аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок, площадью 9584 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест, категория земель - земли особо охраняемых территорий объектов, продаже нежилого здания (душевой), лит. Д, общей площадью 10 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, продаже нежилого здания (туалета), литер Е, общей площадью 4,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, признать недействительными: протокол № 2 от 22.01.2010 г. заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. лот № 1; протокол № 3 от 22.01.2010 г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. лот № 3; дополнительное соглашение № 2 от 29.01.2010 г. к протоколу № 3 о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. от 22.01.2010 г.; дополнительное соглашение от 04.06.2010 г. к дополнительному соглашению № 2 от 29.01.2010 г.; передаточный акт от 05.02.2010 г.

По ходатайству истца к участию в деле привлечены в качестве соответчиков ООО Фирма «Норд», Саакян А.Г., Седракян А.М., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация МО Туапсинский район, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Ответчик Сердакян А.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена надлежащим образом, направила в суд телеграмму о рассмотрении дела в ее отсутствие <данные изъяты>

Представитель ответчика НГО УФССП России по Краснодарскому краю, надлежаще извещенный о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился. Просил суд, рассмотреть дело в ее отсутствие, решение принять на усмотрение суда /т. 2 л.д. 3/.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация МО Туапсинский район в судебное заседание представителя не направила, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом /т. 2 л.д. 27/.

Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю представителя в судебное заседание в судебное заседание не направило, о времени и месте слушания дела было извещено надлежащим образом /т. 2 л.д. 26/.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Хамзатов С.Х., представитель истца по доверенности Главатских Л.Н., представитель истца по ордеру Хахуда И.Н., исковые требования поддержали в полном объёме и просили их удовлетворить, по основаниям, изложенным в иске и дополнении и уточнении к исковому заявлению.

Представитель ответчика Саакяна А.Г. по доверенности Мухин А.Н. исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. При этом пояснил, что местом нахождения реализованного на торгах от 22.01.2010 г. имущества принадлежащего должнику Богданчику В.А. является Краснодарский край. Газета «Ваша удача», в которой было опубликовано извещение о проведении оспариваемых торгов, распространяется на территории Краснодарского края, то есть в месте нахождения реализованного имущества. Протокол о результатах торгов имеет силу договора купли-продажи. В случае отчуждения недвижимого имущества, находящегося на чужом земельном участке применяются положения ст. 449 ГК РФ указано, что торги могут быть признаны судом недействительными, только если они проведены с нарушением правил, установленных федеральными законами. Нарушение установленных подзаконными актами норм, существенного значения для признания торгов недействительными, не имеют. Нарушение срока внесения основного платежа за имущество, приобретенное на оспариваемых торгах, нарушением правил их проведения не является. Правила проведения торгов регламентирован ст.ст. 446, 447 ГК РФ, из анализа которых можно сделать вывод, что началом проведения торгов является публикация извещения, а окончанием подписание протокола о результатах торгов. Следовательно, исполнение обязательств не относится к порядку проведения торгов. Организатор торгов не обязан объявлять торги несостоявшимися, если лицо, выигравшее торги, в установленный срок не оплатило стоимость имущества в полном объеме, поэтому срок внесения выкупной цены может быть изменен. Основанием для признания торгов недействительными могут быть лишь существенные нарушения, которые могли повлиять на определение результата торгов. Сроки внесения задатка и основного платежа не влияют на определение результата торгов. Пояснил, что по имеющейся у него информации Саакян А.Г. участвовал не только в оспариваемых торгах, но и в других торгах, и тот факт, что в квитанции об оплате суммы основного платежа указан объект, расположенный в <адрес>, и реквизиты иного протокола не свидетельствует о не оплате Саакяном А.Г. указанной суммы за имущество, приобретенное им на оспариваемых торгах, так как указанная сумма была зачтена ООО «Фирма «Норд» в оплату за реализованное на торгах от 22.01.2010 г. имущество, расположенное по адресу : <адрес> В указанной квитанции об оплате основного платежа Саакян А.Г. ошибочно указал иной объект и реквизиты протокола. Доводы истца о заниженной оценке реализованного имущества, как и о нарушении судебным приставом-исполнителем очередности обращения взыскания на имущество должника, считает не относящимися к правилам проведения торгов, так как торги не могут быть признаны недействительными по причине наличия у Богданчика В.А. денежных средств.

Представитель ответчика УФССП по КК по доверенности Велигоцкая Е.С., исковые требования не признала, просила в иске отказать. При этом пояснила, что 06.08.2008 г. на исполнение в отдел поступил исполнительный лист № от 16.01.2008 г. выданный Туапсинским районным судом Краснодарского края по взысканию суммы долга по арендной плате в размере 634 741 рубль 4 копейки в отношении должника Богданчика В.А. в пользу взыскателя - Комитета имущественных отношений администрации МО Туапсинский район. 06.08.2008 г. судебным приставом - исполнителем ФИО5 возбуждено исполнительное производство № 3/54/27 599/28/2008. 08.10.2008 г. в администрацию МО Туапсинский район направлено требование о предоставлении постановления главы МО Туапсинский район и договора о предоставлении должнику Богданчику В.А. в аренду земельного участка, указанные документы были представлены. 08.10.2008 г. в Туапсинский отдел УФРС по КК направлено требование о наличии прав у должника на объекты недвижимости. Согласно ответу, за должником зарегистрированы два нежилых помещения - нежилое здание (душевая), лит. Д, площадью 10 кв.м., нежилое здание (туалет), лит. Е, площадью 4,8 кв.м., расположенных по адресу : <адрес>. В связи с тем, что право аренды на земельный участок зарегистрировано не было, 31.10.2008 г. вынесено постановление о проведении государственной регистрации права аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок, площадью 9 584 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу : <адрес>, и направлен для исполнения в УФРС по КК. 31.10.2008 г. вынесено постановление о даче поручения по совершению отдельных исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения и направлено для исполнения в Туапсинский районный отдел УФССП по КК. 17.11.2008 г. судебным приставом-исполнителем Туапсинского районного отдела УФССП по КК составлен акт о наложении ареста (описи имущества). Описи и аресту подвергнуто следующее имущество : право аренды сроком на 49 лет, сформированный земельный участок, площадью 9584 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу : <адрес>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест, категория земель - земли особо охраняемых территорий объектов, нежилое здание (душевая), лит. Д, общей площадью 10 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу : <адрес>, нежилое здание (туалет), литер Е, общей площадью 4,8 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу : <адрес>. 18.11.2008 г. в ТУ ФАУГИ по КК направлено уведомление о наложении ареста на имущество. 24.11.2008 г. в УФРС по КК направлена заявка о необходимости привлечения специалиста оценщика. 01.12.2008 г. из УФССП по КК поступило извещение о рекомендации специализированной оценочной организации ООО <данные изъяты>. 02.12.2008 г. вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве. 06.05.2009 г. вынесено постановление об оценке имущества должника на основании краткого отчета № 490/08 п./012103 (оценка произведена на 4.12.2008 г.). 06.05.2009 г. вынесено постановление о возмещении расходов по совершению исполнительных действий. Согласно федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256, срок действия оценки произведенной специалистом оценщиком 6 месяцев. В связи с чем, 22.05.2009 г. вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, и в качестве специалиста привлечен ООО «Торговый дом «ТОТ». 12.10.2009 г. направлен запрос взыскателю о предоставлении информации об остатке задолженности. Согласно ответу от 26.11.2009 г., сумма долга по арендной плате не погашена. 10.11.2009 г. судебным приставом исполнителем вынесено постановление о возмещении расходов по совершению исполнительских действий. 10.11.2009 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника. 10.11.2009 г. судебным приставом - исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. Богданчику В.А. вышеуказанные постановления направлены заказным письмом с уведомлением, должником получены 17.11.2009 г.. 10.11.2009 г. в УФССП по КК направлена заявка на реализацию арестованного имущества. 07.12.2009 г. актом приема-передачи, в ООО фирма «Норд» переданы документы характеризующие переданное на реализацию имущество. 12.02.2010 г. на депозитный счет отдела поступили денежные средства в размере 1 500 000 рублей от реализации арестованного имущества. Денежные средства распределены : 634 741, 40 рублей - взыскателю; 1 440 рублей - ООО <данные изъяты> ; 600 рублей - ООО «Торговый дом «ТОТ» ; 44 431,89 рублей - исполнительский сбор; 818 786, 71 рублей - возвращены должнику. 27.02.2010 г. исполнительное производство окончено с фактическим исполнением. Считает необходимым отметить, что доводы истца о нарушении очередности обращения взыскания на имущество должника не могут быть приняты судом, поскольку за время исполнительного производства от должника к судебному приставу-исполнителю не поступило ни одного заявления с указанием имущества, на которое он просит обратить взыскание. Судебный пристав - исполнитель по своему усмотрению подвергает описи и аресту имущество должника в размере необходимом для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе.

Представитель ответчика, ООО Фирма «Норд», Мазур А.А., действующий на основании устава, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что порядок организации и проведения торгов, предусмотренный ст.ст. 447-449 ГК РФ, ООО Фирма «Норд» нарушен не был. Взыскатель все суммы по исполнительному производству получил. Доводы представителя Саакяна А.Г. поддержал. В отзыве на исковое заявление указал, что нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

Выслушав представителей сторон, з/лиц, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу ч. 2 ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве», порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом РФ, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.

Частью 4 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ, установлено, что организатор торгов объявляет торги несостоявшимися если лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

В силу ч. 2 ст. 92 указанного федерального закона установлено, что начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в п. 4 ст. 91 настоящего федерального закона.

В судебном заседании установлено, что на основании исполнительного листа № от 16.01.2008 г., выданного Туапсинским районным судом <данные изъяты>, постановлением судебного пристава-исполнителя НГО УФССП по КК ФИО5 от 06.08.2008 г. возбуждено исполнительное производство о взыскании с Богданчика В.А. в пользу Комитета имущественных отношений администрации МО <адрес> суммы долга в размере 634 741,4 рублей <данные изъяты>.      Согласно постановлению о наложении ареста и акту о наложении ареста (описи имущества) от 17.11.2008 г. <данные изъяты>, судебным приставом-исполнителем наложен арест на следующее имущество принадлежащее Богданчику В.А. : нежилое здание (душевая), лит. Д, общей площадью 10 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу : <адрес> ; нежилое здание (туалет), литер Е, общей площадью 4,8 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу : <адрес> ; право аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок, площадью 9584 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу : <адрес>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест, категория земель - земли особо охраняемых территорий объектов.      

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 02.12.2008 г. к участию в исполнительном производстве привлечен специалист оценщик для оценки арестованного недвижимого имущества ООО <данные изъяты>

Согласно принятого постановлением судебного пристава - исполнителя краткого отчета № 490/08 п./012103 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Богданчику В.А., рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 04.12.2008 года, составила 6 115 615 рублей с учетом НДС <данные изъяты>

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 22.05.2009 г. к участию в исполнительном производстве привлечен специалист оценщик для оценки арестованного недвижимого имущества ООО «Торговый дом «ТОТ» <данные изъяты>

Согласно принятого постановлением судебного пристава - исполнителя краткого отчета № 364/09 п.011203/011103, об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Богданчику В.А., рыночная стоимость оцениваемого имущества, в условиях вынужденной реализации на дату оценки, составила 1 406 298 рублей, без учета НДС, 1 416 152 рубля с учетом НДС <данные изъяты>

10.11.2009 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги в ТУ ФАУГИ по КК <данные изъяты>

ТУ ФАУГИ по КК поручением на реализацию № 4095 от 03.12.2009 г. поручило ООО «Фирма «Норд» принять от судебного пристава - исполнителя и реализовать арестованное имущество <данные изъяты>

Согласно акту приема-передачи от 07.12.2009 г. на реализацию ООО «Фирма «Норд» передано вышеуказанное недвижимое имущество, рыночная стоимость подлежащего реализации имущества составила 1 406 298 рублей <данные изъяты>

Информационное сообщение о проведении торгов по продаже арестованного имущества должника опубликовано в газете «Ваша удача» № 51 от 14.12.2009 г. <данные изъяты>

В соответствии с протоколом № 2 от 22.01.2010 г. заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного недвижимого имущества, победителем торгов признан Саакян А.Г., предложивший наибольшую цену реализуемого имущества в размере 1 500 000 рублей <данные изъяты>      

Между ТУ ФАУГИ по КК, в лице ООО «Фирма «Норд», и Саакяном А.Г. подписан протокол № 3 от 22.01.2010 г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. лот № 3, имеющий силу договора купли-продажи, условия которого определены в качестве условий договора <данные изъяты>

29.01.2010 г. между ТУ ФАУГИ по КК, в лице ООО «Фирма «Норд», и Саакяном А.Г. подписано дополнительное соглашение № 2 от 29.01.2010 г. к протоколу № 3 о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества должника Богданчик В.А. от 22.01.2010 г., изменяющее абзац 2 п. 2.3. протокола о результатах торгов от 22.01.2010 г., предусматривающего обязанность оплаты имущества в течение 5 дней, в части установления нового срока для оплаты стоимости имущества до 05.02.2010 г. <данные изъяты>

04.06.2010 г. между ТУ ФАУГИ по КК, в лице ООО «Фирма «Норд», и Саакяном А.Г. подписано дополнительное соглашение к дополнительному соглашению № 2 от 29.01.2010 г., в части указания паспортных данных Саакяна А.Г. <данные изъяты>

05.02.2010 г. между ТУ ФАУГИ по КК, в лице ООО «Фирма «Норд», и Саакяном А.Г. подписан передаточный акт <данные изъяты>

Как следует из материалов дела, извещение о проведении оспариваемых торгов было опубликовано организатором торгов в газете «Ваша Удача» № 51 от 14.12.2009 г. <данные изъяты>

Судом установлено, что редакция указанной газеты находится в г. Анапе, зона распространения газеты «Ваша Удача» : города Анапа, Темрюк, Новороссийск, Геленджик (и их районах) <данные изъяты>.

Реализованное на оспариваемых торгах от 22.01.2010 г. имущество должника расположено по адресу : <адрес>

То есть, газета «Ваша Удача» в других городах и районах Краснодарского края, помимо указанных, в том числе в Туапсинском районе Краснодарского края, не распространяется.

Указанное периодическое издание не ориентировано на аудиторию, которая бы подписывалась на нее для регулярного получения информации делового характера, в сети интернет анонсировано как анапский еженедельник бесплатных частных объявлений, главная газета объявлений и рекламы Анапы.

Согласно п. 2.6. Приказа ФССП № 347 ФАУГИ № 149 от 25.07.2008 г. «Об утверждении порядка взаимодействия ФССП и ФАУГИ по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество», - не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов Росимущество (специализированные организации) должно опубликовать извещение о проведении торгов в печатных средствах массовой информации, распространяемых, в том числе, по месту нахождения реализуемого имущества, а так же в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования.

Смысл извещения о проведении торгов состоит в привлечении наибольшего количества потенциальных покупателей с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Таким образом, суд приходит к выводу, что извещение о проведении оспариваемых торгов в печатном издании, распространяемом, в том числе по месту нахождения реализуемого имущества, как в Краснодарском крае, так и в Туапсинском районе Краснодарского края, опубликовано не было.

Доказательств опубликования извещения в информационно - телекоммуникационных сетях общего пользования суду не представлено.

Следовательно, информация о торгах не обеспечила выявление потенциальных покупателей и оказалась практически недоступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества.

Суд считает, что указанное нарушение оказало существенное влияние на результат торгов и непосредственно затрагивает интересы должника Богданчика В.А., заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену.

В торгах приняли участие только два участника.

Публикация сообщения о торгах именно в газете «Ваша Удача», по мнению суда, произведена, с целью избежать, привлечения максимального числа потенциальных покупателей, что существенно повлияло на формирование цены реализации, и прямо противоречит цели реализации имущества на торгах.

Согласно п. 4 Информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 г. № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является достаточным основанием для признания их недействительными.

В извещении о проведении торгов по продаже арестованного имущества должника Богданчика В.А., опубликованном в газете «Ваша удача» № 51 от 14.12.2009 г., указан лот № 3 - право аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок, площадью 9584 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу : <адрес>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест, категория земель - земли особо охраняемых территорий объектов.

Должнику Богданчику В.А. земельный участок предоставлен в аренду на основании постановления главы муниципального образования Туапсинский район № 477 от 16.05.2006 г. и договора аренды № 3300001479 от 16.05.2006 г. <данные изъяты> Земельный участок расположен на хребте, не ровный, имеет склоны примерно 30-40 %, с двух сторон (слева и справа) и 15-25 % (сначала и с конца). Земельный участок полностью по периметру засажен деревьями. Земельный участок граничит с другими базами отдыха, не имеет подъездных дорог, из коммуникаций на земельном участке имеется только электрический ток (380 Вт). Нежилое здание (душевая), литер Д, общеполезной площадью 10 кв.м., кадастровый №. Здание состоит из четырех помещений, по назначению не эксплуатируется, требует капитального ремонта, к зданию душевой вода не проведена, расположенное по адресу : <адрес>, принадлежащее на праве собственности Богданчику В.А.. Нежилое здание (туалет), литер Е, общеполезной площадью 4,8 кв.м., кадастровый №. Здание состоит из двух помещений, по назначению не эксплуатируется, требует капитального ремонта, расположенное по адресу : <адрес>, принадлежащее на праве собственности Богданчику В.А.

Судом установлено, что по договору купли-продажи арендованного государственного имущества № 225 В/А от 15.07.1993 г., заключенному между Российским Фондом Федерального имущества и АОЗТ специализированное предприятие «Южспецэнерго», зарегистрированному 15.07.1993 г. в отделе регистрации договоров купли-продажи Фонда имущества Ростовской области, регистрационный №, последнему было передано имущество в виде комплекса зданий и сооружений базы отдыха <данные изъяты>, расположенной по адресу : <адрес>

Факт передачи имущества АОЗТ <данные изъяты> и перехода прав на него подтвержден свидетельством о собственности, выданным ДД.ММ.ГГГГ Фондом имущества <адрес> за регистрационным № <данные изъяты>

Согласно инвентарного дела ФГУП «КТИ» по Туапсинскому району в состав объекта база отдыха <данные изъяты> вошли : летний дом с террасой, литер А, площадью 66 кв.м., литер а, площадью 33,4 кв.м. с подведенным электроосвещением, навес литер Г, беседка, литер Г1, мощение, литер I, электрические опоры, литер II-IV, летний дом с террасой, литер Б, площадью 66 кв.м., литер б, площадью 33,4 кв.м., с подведенным электроосвещением, кухня, литер В, площадью 24,7 кв.м., с подведенным электроосвещением, водопроводом, канализацией, душевая, литер Д, площадью 10,0

кв.м., благоустроенная водопроводом, канализацией, электроосвещением, туалет, литер Е, площадью 4,8 кв.м., с подведенным электроосвещением, канализацией, водопроводом, административный домик, литер З, площадью 31,2 кв.м. с подведенным электроосвещением, бильярдная, литер Ж, площадью 43,7 кв.м., с подведенным электроосвещением /Приложение № 2/.

11 января 2001 г. ЗАО <данные изъяты> Краснодарским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданы свидетельства о государственной регистрации права на нежилое здание, литер Д, общей площадью 10,0 кв.м., нежилое здание, литер Е, общей площадью 4,8 кв.м., расположенные по адресу : <адрес>

На основании Постановления главы Туапсинского района Краснодарского края, земельный участок, расположенный по адресу : <адрес>, передан ОАЗТ <данные изъяты> по договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности от 04.09.1997 г. № 245 под существующую базу отдыха <данные изъяты>

Впоследствии, по договору купли-продажи от 10.07.2003 г. <данные изъяты>, удостоверенного нотариусом Туапсинского нотариального округа Краснодарского края ФИО9, зарегистрировано в реестре за № 3-1381, Богданчик В.А. купил у ЗАО <данные изъяты>, принадлежащую ему по праву собственности базу отдыха «Прохлада», находящуюся по адресу : <адрес>», б/о <данные изъяты>, состоящую из нежилого здания, литер Д, общеполезной площадью 10 кв.м., нежилого здания, литер Е, общеполезной площадью 4,8 кв.м., временных строений - административного домика, литер З, летнего домика с террасой, литер А, летнего домика с террасой, литер А, летнего домика с террасой, литер Б, бильярдной литер Ж, кухни, литер В, расположенную на земельном участке, площадью 1,0518 га, предоставленному в аренду по договору № 245 от 04.09.1997 года.

Указанный договор купли-продажи от 10.07.2003 г., а также переход права собственности, были зарегистрированы в установленном законом порядке, и 21.07.2003 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края, Богданчику В.А. выданы свидетельства о государственной регистрации права на нежилое здание (душевая), лит. Д, общеполезной площадью 10,0 кв.м., нежилое здание (туалет), лит. Е, общеполезной площадью 4,8 кв.м., расположенные по адресу : <адрес>

Наличие в настоящее время всех вышеуказанных строений и сооружений подтверждается инвентарным делом на объект /Приложение № 2/ : б/о <данные изъяты>, запрошенным в ГУП КК «Крайтехинвентаризация»по г. Туапсе, представленными суду фотографиями <данные изъяты>, а также заключением МУ Управления архитектуры и градостроительства Администрации Туапсинского района Краснодарского края № 03-4/578 от 13.05.05 г., в котором указано, что на земельном участке, расположенном по адресу : <адрес>, предоставленному в аренду Богданчику В.А., имеются нежилые здания и сооружения. При этом в данном заключении указано, что необходимости сноса и переноса существующих строений нет, необходимости в принятии мер государственного и муниципального контроля к Богданчику В.А. за нарушение градостроительного и иного законодательства нет.

Суд считает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на иные строения и сооружения расположенные на указанном земельном участке, помимо реализованных на торгах нежилого здания (душевой), литер Д, и нежилого здания (туалета), литер Е, не свидетельствует об отсутствии указанных объектов имущества, и не может являться основанием для исключения их из состава имущественного комплекса б/о <данные изъяты>

В связи с указанным, суд отклоняет доводы представителя ответчика Саакяна А.Г. об отсутствии у организатора торгов необходимости описания предмета торгов как базы отдыха <данные изъяты> в связи с наличием государственной регистрации права Богданчика В.А. только на два нежилых здания, литер Д, литер Е.

Судприходит к выводу, что в извещении о проведении торгов неверно указан предмет торгов и его описание <данные изъяты>, поскольку Богданчику В.А. принадлежит на праве собственности база отдыха <данные изъяты> в виде комплекса зданий и сооружений, в состав которой входят как реализованные на оспариваемых торгах, нежилое строение (душевая) литер Д, нежилое строение (туалет), литер Е, так и иные строения и сооружения, входящие в состав объекта база отдыха <данные изъяты>.

Суд принимает во внимание доводы истца о нарушении ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве», о необходимости признания торгов несостоявшимися ввиду не внесения победителем торгов суммы основного платежа в течение 5 дней с момента проведения торгов.

Как установлено в судебном заседании, информационное сообщение о проведении торгов по продаже арестованного имущества должника Богданчика В.А., опубликованном в газете «Ваша удача» № 51 от 14.12.2009 г., лот № 3, в соответствии с вышеуказанной нормой закона указано, что оплата приобретаемого имущества производится в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах торгов. При невнесении денежных средств в счет оплаты приобретенного имущества, задаток победителю торгов не возвращается.

Аналогичные условия содержит и договор о задатке № 27 от 12.01.2010 г., заключенный между ТУ ФАУГИ, в лице ООО «Фирма «Норд», и Саакяном А.Г. <данные изъяты>

Как видно из материалов дела, Саакян А.Г., подавая заявку на участие в торгах от 14.01.2010 г., взял на себя обязательства соблюдать условия проведения торгов, содержащиеся в извещении о проведении торгов. В случае признания победителем торгов заявитель обязан оплатить имущество по цене, в порядке и сроки, установленные подписанным протоколом о результатах торгов, имеющем силу договора купли-продажи.

Протоколом № 3 от 22.01.2010 г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. лот № 3, подписанного ТУ ФАУГИ по КК, в лице ООО «Фирма «Норд», и Саакяном А.Г. <данные изъяты>, предусмотрено, что за исключением суммы задатка покупатель обязан уплатить 1 359 370 рублей 20 копеек. Оплата производится в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего протокола с победителем торгов путем перечисления указанной суммы по банковским реквизитам ООО «Фирмы «Норд». Надлежащим выполнением обязательств покупателя по оплате имущества является поступление денежных средств в порядке, сумме и сроки, указанные в настоящем протоколе. Факт оплаты имущества удостоверяется выпиской с указанного в абз. 2 п. 2.3 настоящего протокола счета, подтверждающей поступление денежных средств в счет оплаты имущества.

Пунктом 5.1 указанного протокола № 3 от 22.01.20110 г., установлено, что протокол вступает в силу с момента его подписания и прекращает свое действие, в том числе при возникновении иных оснований, предусмотренных законодательством РФ.      

В представленных суду ООО «Фирма «Норд» копиях материалов торгов, выписке по счету ООО «Фирма «Норд», отсутствуют доказательства подтверждающие внесение Саакяном А.Г. суммы основного платежа в размере 1 359 370 рублей 20 копеек, за приобретенное имущество, расположенное по адресу : <адрес>.

Квитанция об оплате основного платежа <данные изъяты>, свидетельствует об оплате Саакяном А.Г. суммы в размере 1 359 370 рублей 20 копеек не за реализованное на торгах от 22.01.2010 г. имущество, а за недвижимое имущество, расположенное по адресу : <адрес>, согласно протоколу торгов № 3 от 15.01.2010 г., что также подтверждается выпиской по счету ООО «Фирма «Норд».

Из имеющихся в деле материалов следует, что Саакян А.Г. до настоящего времени оплату по протоколу № 3 от 22.01.2010 года за имущество, реализованное на оспариваемых торгах от 22.01.2010 г., не произвел. Никаких поручений и согласия на зачет суммы основного платежа сделанного Саакяном А.Г. по другому объекту в материалах оспариваемых торгов от 22.01.2010 г. не имеется. Иных доказательств ответчиками не представлено, тогда, как в силу ст. 56 ГПК РФ, - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд считает, что организатор торгов ООО «Фирма «Норд» в нарушение ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ, не объявил торги несостоявшимися, а подписал с Саакяном А.Г. дополнительное соглашение № 2 от 29.01.2010 г. к протоколу № 3 о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества должника Богданчика В.А. от 22.01.2010 г., по которому изменяется срок оплаты стоимости имущества, что противоречит закону, так как устанавливает более выгодные условия для Саакяна А.Г.

Доводы представителя ответчика Саакяна А.Г. о том, что объявление торгов не состоявшимися, в случаях предусмотренных ФЗ «Об исполнительном производстве», является правом организатора торгов, суд считает несостоятельными, так как указанные нормы права носят императивный характер.

В материалах исполнительного производства № 54/27599/471 /28/2008 /Приложение № 1/, имеется краткий отчет ООО <данные изъяты> № 490/08 п./012103 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Богданчику В.А., рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 04.12.2008 года, составила 6 115 615 рублей <данные изъяты>, а так же краткий отчет ООО «Торговый дом «ТОТ» № 364/09 п.011203/011103 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Богданчику В.А., согласно которого рыночная стоимость оцениваемого имущества, в условиях вынужденной реализации на дату оценки, составила 1 406 298 рублей /т. 1 л.д. 35, 32 /.

В отчете ООО «Торговый дом «ТОТ» рыночная цена имущества определена в условиях «вынужденной реализации», что предполагает отражение на величине цены сделки, заключаемой по результатам реализации имущества. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что определенная оценщиком стоимость имущества в размере 1 406 298 рублей не является рыночной.

Кроме того, в материалах дела имеется заключение проведенной ГУ КЛЭСЭ МЮ РФ по делу судебной экспертизы от 14.07.2010 г. № 1391/09-2/16.1 (т.1 л.д. № 117-143), согласно выводам которой, рыночная стоимость недвижимого имущества и права аренды земельного участка принадлежащего Богданчику В.А. на 28.10.09 г. составила 8 956 674,81 рублей.

В связи с изложенным, суд считает обоснованными доводы истца о том, что, поскольку признание торгов несостоявшимися на основании п. 4 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве», влечет назначение вторичных торгов, начальная цена имущества на которых не снижается, имущество, принадлежащее Богданчику В.А., при проведении вторичных торгов могло быть приобретено по цене существенно выше определенной в кратком отчете ООО «Торговый дом «ТОТ» <данные изъяты>.      Правильное описание и указание в извещении о проведении торгов от 22.01.2010 г. предмета торгов - база отдыха «Прохлада», включающая в себя иные, помимо реализованных нежилых зданий, здания и сооружения, а так же публикация извещения о проведении торгов в надлежащем печатном издании, как и назначение вторичных торгов, при наступлении обстоятельств, предусмотренных ст.ст. 91, 92 ФЗ «Об исполнительном производстве», могло бы обеспечить выявление иных покупателей, предложивших более высокую цену, чем цена предложенная Саакяном А.Г. в размере 1 500 000 рублей.

Указанные обстоятельства непосредственно затрагивают интересы должника Богданчика В.А., заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену и свидетельствуют о нарушении имущественных прав Богданчик В.А..

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что торги от 22.01.2010 г. по реализации имущества принадлежащего должнику Богданчику В.А., проведены с существенными нарушениями правил, установленных законом, влияющими на результат торгов, и нарушающими имущественные права истца, что, по мнению суда, является достаточным основанием для признания их недействительными, и влечет недействительность протокола об определении победителя торгов, протокола о результатах торгов, дополнительного соглашения к нему, передаточного акта.

Доводы истца, о том, что действиями судебного пристава - исполнителя были нарушены его права, в связи с тем, что в процессе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель не уведомлял его о проведении исполнительных действий, и истец не имел возможности ознакомиться с материалами исполнительного производства, в результате чего о реализации его имущества он узнал в марте 2010 г., а также доводы истца о нарушении судебным приставом-исполнителем очередности обращения взыскания на имущество должника, суд считает подлежащими отклонению, поскольку ФЗ «Об исполнительном производстве» установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя.

Указанные нарушения, допущенные судебным приставом - исполнителем, по мнению суда, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку не связаны с правилами проведения торгов, что нашло свое подтверждение в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 г. № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов».

Суд принимает во внимание довод истца о нарушении при реализации на торгах от 22.01.2010 г. п. 2 ч.10 ФЗ «Об исполнительном производстве», устанавливающей, что при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в ч. 8 настоящей статьи, прилагается копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

В материалах торгов от 22.01.2010 г. /Приложение № 4/ отсутствует документ, подтверждающий согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документ, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, то есть если право аренды было получено арендатором в результате торгов. То есть организатор торгов произвел реализацию имущества должника Богданчика В.А. без вышеуказанных документов.

Кроме того, из представленных материалов исполнительного производства /Приложение № 1/ суд приходит к выводу о незаконном включении в предмет торгов права аренды земельного участка, отнесенного к землям особо охраняемых природных территорий, так как в материалах исполнительного производства № 54/27599/471/28/2008 имеется сообщение руководителя ТУ ФАУГИ от 09.12.2008 г. № 14-08/14952 /т. 2 л.д. 104-106/ о рассмотрении уведомления судебного пристава-исполнителя от 18.11. 2008 г. № 03/54-28/33388-2 о наложении ареста (описи имущества) в рамках исполнительного производства в отношении должника Богданчика В.А., а именно - права аренды сроком на 49 лет земельного участка, площадью 9584 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу : <адрес>

В вышеуказанном сообщении указано, что земельный участок отнесен к землям особо охраняемых природных территорий и предоставлен должнику на основании Постановления Главы муниципального образования Туапсинский район от 16.05.2006 г. № 477, согласно договору аренды от 16.05.2006 г. № 3300001479. Однако, в связи с тем, что курорты Туапсинского района являются государственной собственностью РФ, распоряжение вышеуказанным земельным участком в силу ст. 71 Конституции РФ, ст. 209 ГК РФ вправе осуществлять ТУ ФАУГИ.

Территориальное управление решение о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду Богданчику В.А. не принимало и не уполномочивало на это органы местного самоуправления Туапсинского района. Следовательно, договор аренды от 16.05.2006 г. № 3300001479, заключенный органами местного самоуправления Туапсинского района в нарушение ст. ст. 209, 608 ГК РФ в силу ст. 166-168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, независимо от признания ее судом, не влекущей юридических последствий с момента ее совершения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд     

                                              РЕШИЛ :

Признать недействительными торги от 22 января 2010 г. по реализации права аренды сроком на 49 лет на сформированный земельный участок, площадью 9 584 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу : <адрес>, для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса на 130 мест (категория земель - земли особо охраняемых территорий объектов), по продаже нежилого здания (душевой), лит. Д, общей площадью 10 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу : <адрес>, база отдыха <данные изъяты>, по продаже нежилого здания (туалета), литер Е, общей площадью 4,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу : <адрес>, база отдыха <данные изъяты>

Признать недействительными протокол № 2 от 22 января 2010 г. заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика <данные изъяты> лот № 1 ; протокол № 3 от 22 января 2010 г. о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества должника Богданчика <данные изъяты> лот № 3 ; дополнительное соглашение № 2 от 29 января 2010 г. к протоколу № 3 о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества должника Богданчика <данные изъяты> от 22 января 2010 г. ; дополнительное соглашение от 4 июня 2010 г. к дополнительному соглашению № 2 от 29 января 2010 г. ; передаточный акт от 5 февраля 2010 г..

Разъяснить о праве требования заинтересованными лицами применения последствий недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано, опротестовано в Краснодарский краевой суд через районный суд Октябрьского района г. Новороссийска в течение 10 дней.

Председательствующий                                       Есипко С.Н.

Изгот. 09.03.2011 г.