Дело № 2-1488/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 апреля 2011 года        г. Новороссийск

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края

в составе председательствующего Головина А.Ю.,

при секретаре Казинове Н.Р.,

с участием представителя истицы Минеевой Ф.М. - по доверенности Рудь Т.В., представителя ответчика ООО «Росгеосервис» - по доверенности Конаревой Я.Б., представителя третьего лица администрации г. Новороссийска - по доверенности Дубровиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Минеевой ФИО8 к ООО «Росгеосервис», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, об обязании осуществления государственной регистрации договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Росгеосервис», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, об обязании осуществить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве административно-жилого комплекса, заключенного между истицей и ООО «Росгеосервис», в обоснование своих исковых требований, указав следующее: ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО «Росгеосервис» был заключен Договор № о долевом участии строительства административно-жилого комплекса. Предметом данного Договора является участие в инвестировании строительства административно-жилого комплекса «Каскад», расположенного по адресу: <адрес>, квартал улиц: <адрес> с последующим приобретением, по окончанию строительства, на праве собственности нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в <адрес> (<адрес>) на этаже отметка -<данные изъяты>, строительный №. В соответствии с п. <данные изъяты> Договора Истец добросовестно выполнил обязательства по инвестированию договора в размере 100% в сумме <данные изъяты> рублей. Ответчик ООО «Росгеосервис» свои встречные обязательства по завершению строительства объекта и передаче нежилое помещение в собственность истца не выполнил до настоящего времени. Истец неоднократно просил представителя ООО «Росгеосервис» о государственной регистрации Договора, однако ответчик уклоняется от предоставления необходимых документов и регистрации договора долевого участия. В связи с чем, просит суд признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения и обязать регистрационную службу осуществить государственную регистрацию договора.

В судебном заседании представитель истицы подтвердила доводы, изложенные в исковом заявлении, просила суд: 1) признать за Минеевой ФИО9 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте административно-жилом комплексе «<адрес>», расположенного по строительному адресу <адрес>, в квартале улиц: <адрес>, в виде нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., на этаже (отметка -<данные изъяты>), строительный № в блок/секции № (<адрес>); 2) обязать Новороссийский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве административно-жилого комплекса «Каскад», заключенного между ФИО1 и ООО «Росгеосервис». Дополнительно пояснила, что в настоящее время директор ООО «Росгеосервис» скрывается, что делает невозможным зарегистрировать договор. ООО «Росгеосервис» длительное время не выполняет обязательство по достройке АЖК «Каскад» и передаче в собственности истице нежилое помещение. Истица опасается, что отсутствие зарегистрированного договора и неправомерное уклонение ответчика от исполнения договорных обязательств могут нарушить права истицы, так как у ООО «Росгеосервис» имеется правовая возможность перепродать право на заключение договора долевого участия либо нежилое помещение третьим лицам. Единственной гарантией защиты прав истицы на получение нежилого помещения для собственных нужд на основании договора долевого участия является признание права на долю в объекте незавершенного строительства и осуществление регистрации указанного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представитель ответчика ООО «Росгеосервис» в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных истцом требований. Пояснила, что разрешение на строительство застройщику не продлено, строительство АЖК прекращено. Денежные средства на строительство отсутствуют. Подтвердила внесение истицей всей суммы за строительство нежилого помещения.

Представитель администрации <адрес> - ФИО5 исковые требования поддержала и просила их удовлетворить. Пояснила, что срок действия разрешения на строительство объекта у ответчика ООО «Росгеосервис» окончен, новое не выдавалось.

Представитель НО УФСГРКК по КК, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступило. Участники процесса не возражали против рассмотрения дела в отсутствие представителя НО УФСГРКК по КК.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

Как следует из договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель поселений в черте <адрес> с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в <адрес> по адресу <адрес> в квартале улиц <адрес>, предназначенный для строительства 1-ой очереди жилого комплекса «<данные изъяты>» передан арендатору ЖСК «Чайка» с ДД.ММ.ГГГГ, договор действует в течение пяти лет до ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент рассмотрения дела его срок действия истек.

По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «Росгеосервис».

В соответствии с условиями инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией <адрес> и ЖСК «Чайка», последний обязался продолжить и закончить строительство АЖК «Каскад-1», начатое в 1999 году. В дальнейшем, в связи с невозможностью исполнения обязательств КТ «Социальная инициатива и компания» по инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Чайка», КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО «Росгеосервис» было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по инвестиционному контракту (договору) № от ДД.ММ.ГГГГ По данному Соглашению все обязанности КТ «Социальная инициатива и компания» по Инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО «Росгеосервис».

По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «Чайка» и ООО «Росгеосервис», права и обязанности по договорам аренды земельного участка, соглашения с третьими лицами в отношении строительства АЖК «Каскад-1» перешли к ООО «Росгеосервис».

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО «Росгеосервис» был подписан Договор № о долевом участии строительства административно-жилого комплекса. Предметом данного Договора является участие в инвестировании строительства административно-жилого комплекса «Каскад», расположенного по адресу: <адрес>, квартал улиц: <адрес> с последующим приобретением, по окончанию строительства, права собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. в <данные изъяты> на этаже отметка -<данные изъяты>, строительный №. Это следует в частности из п.п <данные изъяты>. Договора, согласно которому Истец привлекается в качестве дольщика по инвестированию строительства в жилом доме с целью приобретения в нем соответствующего Помещения в собственность. Согласно пункту <данные изъяты> Договора объем финансирования строительства нежилого помещения установлен в размере <данные изъяты> рублей.

Указанную сумму <данные изъяты> рублей истица оплатила в полном объеме, что подтверждено квитанциями к приходным кассовым ордерам и пояснениями представителя ответчика.

Таким образом, Истица инвестирует денежные средства на приобретение нежилого помещения, является приобретателем оказываемых Ответчиком услуг, так как фактически приобретает нежилое помещение для личных нужд.

Проанализировав содержание договора долевого участия от 19.06.2007 г. № 139/106/2007, подписанного между истицей и ООО «Росгеосервис», суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», содержит все существенные условия, и является действительным.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

При этом, согласно п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснением, данном в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года № 7 «О Практике рассмотрения Судами дел о защите прав потребителей» (пп. 1 и 2), статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», к возникшим между Истцами и Ответчиком правоотношениям применяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а статья 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Согласно п. 1 ст. 27 ФЗ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

Однако ответчик не исполнил обязательства по окончанию строительства помещения в установленный срок до декабря 2009 г. (п. <данные изъяты> Договора). В судебном заседании Ответчик подтвердил обстоятельство прекращения строительства. Не представил суду доказательств возобновления строительных работ и сроков их окончания или принятия мер к этому. Также ответчиком подтверждено обстоятельство отсутствия на расчетных счетах денежных средств. Также ответчик ООО «Росгеосервис» неправомерно уклоняется от выполнения обязанностей по регистрации сделки с истицей, чем нарушает ее права, предусмотренные договором. Кроме того, в одностороннем порядке ФИО1 в силу п.1 ст. 420 ГК РФ не может изменить содержание договора. Срок окончания строительства согласно п. <данные изъяты> Договора установлен до декабря 2009 года. Отсутствие конкретной даты окончания строительства также препятствует регистрации сделки.

В материалах дела имеется Акт проверки соблюдения земельного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ, составленный МУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования <адрес>», согласно которому работы по строительству административно-жилого комплекса «<данные изъяты>» не ведутся.

Срок действия Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное ООО «Росгеосервис» для продолжения строительства административно-жилого комплекса «<данные изъяты>» закончился ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на строительство на новый срок ответчиком не предоставлено.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, инвестор вправе привлекать соинвесторов, в том числе физических лиц, и все эти лица считаются субъектами инвестиционной деятельности. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвестора права общей долевой собственности на объект инвестиций.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из вышеуказанной нормы ГК РФ следует, что к недвижимому имуществу относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает только с момента государственной регистрации права на данный объект.

Согласно ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

Возникновение права собственности на нежилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств. Истец в полном объеме выполнил свои обязательства по внесению инвестиционного взноса в строительство объекта. Согласно условиям Договора о долевом участии строительства административно-жилого комплекса, ответчик обязан был до декабря 2009 года завершить строительство и передать истцу нежилое помещение в собственность, а в дальнейшем зарегистрировать за истцом право собственности на указанное нежилое помещение.

Таким образом, если бы ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства, истец являлся бы собственником спорного нежилого помещения на законных основаниях.

Исходя из фактических обстоятельств дела: окончание сроков действия договора аренды земельного участка, отсутствие разрешения на строительство, а также подтвержденного в судебном заседании представителем ответчика обстоятельства об отсутствии на счетах денежных средств, суд усматривает, что ответчик не сможет выполнить свои обязательства по Договору.

Кроме того, не исключена вероятность расторжения договора Ответчиком в одностороннем порядке, перепродажи нежилого помещения юридическим или физическим лицам, наложения арестов и обременений на нежилое помещение, проявления иных недобросовестных действий со стороны Ответчика.

Учитывая изложенное, поскольку данная сделка требует государственной регистрации, а другая сторона сделки - ООО «Росгеосервис» уклоняется от государственной регистрации договора, государственная регистрация договора долевого участия является гарантией защиты прав дольщика, то в силу п.3 ст.165 ГК РФ суд считает возможным удовлетворить исковые требования о государственной регистрации данного договора на основании решения суда. В сложившейся ситуации наиболее эффективным способом правовой защиты истицы - дольщика по Договору, является признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которая соответствует нежилому помещению. Исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать за Минеевой ФИО10 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте административно-жилом комплексе «Каскад-1», расположенного по строительному адресу <адрес>, в квартале улиц: <адрес>, в виде нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., на этаже (отметка -<данные изъяты>), строительный № в блок/секции № (<адрес>).

Обязать Новороссийский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве административно-жилого комплекса «Каскад», заключенного между Минеевой ФИО11 и ООО «Росгеосервис».

Взыскать с ООО «Росгеосервис» государственную пошлину в доход Российской Федерации в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

Решение может быть обжаловано в <адрес> суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий:

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ