К делу № 2-1474/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июля 2011 г.                   Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

председательствующего Бойковой А.И.

при секретаре Рыжковой А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Воробьевой ФИО18, Цолиной ФИО19 к администрации муниципального образования г.Новороссийск о признании неправомерными действий по включению в реестр муниципальной собственности г.Новороссийска нежилого помещения в многоквартирном доме, исключении нежилого помещения из реестра муниципальной собственности, признании нежилого помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома,

установил:

Воробьева В.И. и Цолина Л.И. обратились в суд с иском к администрации муниципального образования г.Новороссийск (далее администрация) о признании неправомерными действий по включению в реестр муниципальной собственности г.Новороссийска помещения № цокольного этажа жилого <адрес> в <адрес>; обязании администрации внести изменения в реестр муниципальной собственности, реестровый номер № строка №, указав, что нежилое помещение № цокольного этажа жилого <адрес> в <адрес> площадью 8,6 кв.м. является общедолевой собственностью как муниципального образования г.Новороссийск, так и всех собственников квартир данного дома; обязании администрации расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный с Новороссийской городской общественной организацией ветеранов государственной противопожарной службы МВД России и освободить помещение; признании права общей долевой собственности всех собственников квартир в жилом доме на данное нежилое помещение; о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием, что спорное нежилое помещение является общедолевой собственностью.

Впоследствии истцы уточнили свои требования и просили суд признать незаконными действия администрации по включению в реестр муниципальной собственности города Новороссийска нежилого помещения № цокольного этажа жилого <адрес> в <адрес>; обязать администрацию внести изменения в реестр муниципальной собственности, реестровый номер № строка №, указав, что спорное нежилое помещение является общедолевой собственностью как муниципального образования г. Новороссийск, так и всех собственников квартир данного дома, признать право общей долевой собственности всех собственников квартир в жилом доме на указанное нежилое помещение, внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав, что нежилое помещение № цокольного этажа жилого <адрес> в <адрес> площадью 8,6 кв.м. является общедолевой собственностью, признать недействительным (ничтожным) договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный МУ «Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска» с Новороссийской городской общественной организации ветеранов государственной противопожарной службы МВД России.

В обоснование иска Воробьева В.И. и Цолина Л.И. указали, что являются сособственниками квартир № в многоквартирном <адрес> в <адрес>. Право собственности Воробьевой В.И. на <адрес> возникло на основании договора на передачу в собственность жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности Цолиной Л.И. на <адрес> - на основании договора на передачу в собственность жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ

С ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время в <адрес> были приватизированы практически все квартиры, за исключением квартир №, собственником которых является администрация.

Решением общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ создано товарищество собственников жилья «Фортуна-Юг».

При создании товарищества администрация являлась собственником 8 квартир жилого дома. Нежилых помещений в собственности администрации не имелось.

Из публикаций в газете ФИО20 за ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ им, истцам, стало известно о том, что администрация заявила свои права как собственника нежилого помещения № площадью 8,6 кв.м, находящегося в цокольном этаже многоквартирного дома по <адрес> и включила данное помещение в прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального образования <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно утвержденного плана, приватизация данного помещения намечена на 1-й квартал ДД.ММ.ГГГГ

Как впоследствии выяснилось, Решением Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № в муниципальную собственность Новороссийского городского Совета народных депутатов были переданы ряд объектов согласно приложению, в том числе жилой <адрес> основании указанного Решения жилой <адрес> был внесен в реестр муниципальной собственности под реестровым номером № строка №, а ДД.ММ.ГГГГ администрация получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на данное помещение.

Считают, что администрация незаконно включила указанное нежилое помещение в реестр муниципальной собственности, а также что выписка из реестра муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ № является недействительной, так как нежилое помещение цокольного этажа площадью 8,6 кв.м в реестре муниципальной собственности не числится и не могло изначально числиться в качестве самостоятельного объекта права.

На момент принятия жилого дома в муниципальную собственность муниципальное образование <адрес> единоличным собственником всех жилых и нежилых помещений в данном доме не являлось, поскольку ряд квартир уже были приватизированы, в том числе и <адрес>, находящаяся с ДД.ММ.ГГГГ в ее, Воробьевой В.И., собственности.

Согласно данным технического паспорта спорное помещение № являлось помещением общего пользования - подсобным помещением (колясочной) и имело площадь 10,2 кв.м, и до ДД.ММ.ГГГГ использовалось по прямому назначению для хранения колясок и инвентаря дворников.

В ДД.ММ.ГГГГ в результате незаконного переноса кирпичной перегородки, осуществленной собственником <адрес> Татаркиным Н.Н., площадь помещения была уменьшена до 8,6 кв.м, и помещение стало использоваться Татаркиным Н.Н. под хранение личных вещей. Перепланировка помещения колясочной осуществлена с нарушением требований законодательства.

ДД.ММ.ГГГГ Татаркин Н.Н., являясь председателем Новороссийской городской общественной организации ветеранов государственной противопожарной службы МВД России, от имени данной организации заключил с МУ «Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска» договор № аренды спорного нежилого помещения.

Передавая незаконно перепланированное помещение общего пользования в аренду, администрация нарушила требования п. 4 ст. 36 ЖК РФ, согласно которому объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Администрация не получала согласия от всех собственников помещений дома на переоборудование и реконструкцию помещения общего пользования, а также на передачу данного помещения в аренду третьему лицу.

Считают, что спорное помещение не может являться самостоятельным объектом недвижимого имущества, так как оно изначально являлось местом общего пользования и не предназначалось для ведения какого-либо разрешенного вида деятельности отдельным собственником: в помещении нет ни окон, ни отдельного входа (только через общий подъезд), то есть доступ к данному помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, также отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

В ходе рассмотрения дела от представителя администрации и МУ «УИИЗО» поступили возражения с заявлением о пропуске истцами срока исковой давности.

В судебном заседании представитель истцов Воробьевой В.И. и Цолиной Л.И. - Мищенко И.Н. подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, уточнил исковые требования и просил суд признать незаконными действия администрации по включению в реестр муниципальной собственности города Новороссийска нежилого помещения № цокольного этажа жилого <адрес> в <адрес>; обязать администрацию внести изменения в реестр муниципальной собственности, реестровый номер № указав, что спорное нежилое помещение является общедолевой собственностью как муниципального образования г.Новороссийск, так и всех собственников квартир данного дома; признать указанное нежилое помещение общим имуществом собственников дома; прекратить зарегистрированное право собственности администрации на спорное нежилое помещение и признать недействительным (ничтожным) договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный МУ «Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска» с Новороссийской городской общественной организации ветеранов государственной противопожарной службы МВД России. Кроме того, пояснил, что срок исковой давности истцами не пропущен, так как о нарушении своих прав истцам стало известно только осенью ДД.ММ.ГГГГ из газет «ФИО21».

Представитель администрации - Хачатрян К.И. в судебном заседании исковые требования Воробьевой В.И. и Цолиной Л.И. не признала, пояснив, что спорное нежилое помещения площадью 8,6 кв.м включено в реестр муниципальной собственности ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № «О муниципальной собственности <адрес>». Более того, с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время указанное помещение находится в аренде НГОО ветеранов государственной противопожарной службы МВД России на основании договоров аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ С указанного периода времени истекли как общий трехлетний срок обращения в суд, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, так и специальный - трехмесячный срок для обжалования действий (решений) органа местного самоуправления, предусмотренный ст. 256 ГПК. Истцы, не являясь стороной оспариваемого ими договора аренды, не вправе заявлять требования о его расторжении. Доводы Воробьевой В.И. и Цолиной Л.И. о том, что в результате перепланировки, произведенной арендатором спорного помещения в ДД.ММ.ГГГГ площадь помещения изменена с 10,2 кв.м до 8,6 кв.м, не соответствуют действительности, так как площадь спорного помещения не изменялась с ДД.ММ.ГГГГ и составляет 8,6 кв.м, что подтверждается договорами аренды, выпиской из реестра муниципальной собственности, а также техпаспортом помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. Перепланировка помещения производилась с разрешения администрации, перепланировка никем не оспаривается.

Представитель МУ «УИИЗО» - Верещагина А.Л. в судебном заседании поддержала пояснения представителя администрации и просила отказать истцам в удовлетворении иска.

Представители ТСЖ «Фортуна-Юг» - председатель ТСЖ Дробышева В.С. и представитель по доверенности Бекрин Ю.М. в судебном заседании поддержали исковые требования Воробьевой В.И. и Цолиной Л.И.

При этом, Дробышева В.С. пояснила, что для управления домом № по <адрес> в <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ было создано ТСЖ «Фортуна-Юг». С момент создания и до настоящего времени она неоднократно просила председателя НГОО ветеранов государственной противопожарной службы МВД России Татаркина Н.Н. освободить занятое им спорное нежилое помещение, так как ТСЖ негде организовать прием граждан, однако Татаркин Н.Н. отвечал отказом. При этом, сам Татаркин Н.Н. использует указанное помещение в качестве кладовой.

Представитель НГОО ветеранов государственной противопожарной службы МВД России - Татаркин Н.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска Воробьевой В.И. и Цолиной Л.И. и пояснил, что спорным помещением НГОО пользуется с ДД.ММ.ГГГГ площадь помещения не менялась и составляет 8,6 кв.м. Помещение и ранее сдавалось в аренду, все жильцы дома знали об этом, в связи с чем, полагает, что истцами пропущен срок исковой давности, так как ранее никто из жильцов никаких требований в отношении спорного помещения не предъявлял.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Сотникова Д.С. полагалась при вынесении решения на усмотрение суда.

Представитель ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» - Сурин С.А. в судебном заседании пояснил, что до ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение являлось подсобным помещением, его площадь составляла 10,2 кв.м. В ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация изменений, помещение № стало колясочной, его площадь составила 8,6 кв.м. Данное помещение относится к местам общего пользования, в инвентарном деле оно обозначено как «колясочная». Помещение служит для удовлетворения нужд всех жильцов дома, оно является вспомогательным подсобным помещением.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Ст.8 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего до 01.03.2005г., предусматривалось, что общим имуществом кондоминиума являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума.

Как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Согласно ст.ст. 289-290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Ст. ст. 36-37 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на основании договора на передачу в собственность жилого помещения (квартиры) Воробьевой В.И. была передана <адрес> в <адрес> (л.д. №), Цолиной Л.И. на основании договора на передачу в собственность жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ - <адрес> этого же дома (л.д. №

Судом установлено, что часть квартир <адрес> приватизирована другими жильцами, а часть квартир продолжает оставаться в муниципальной собственности.

ДД.ММ.ГГГГ, то есть после передачи Воробьевой В.И. <адрес> в <адрес>, на основании Решения Малого совета Краснодарского краевого совета № муниципальному образованию город-герой Новороссийск выдано свидетельство о государственной регистрации права на объект права - служебное помещение ком. №, назначение нежилое, общей площадью 8,6 кв.м, по адресу: <адрес> (л.д. №).

Как указано в выписках из реестра муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое цокольное помещение литер под «А» общей площадью 8,6 кв.м, расположенное в жилом доме по <адрес> в <адрес>, является муниципальной собственностью, учитывается по разделу «Муниципальная казна», реестровый номер - № согласно реестру муниципальной собственности (решение Малого совета Краснодарского краевого совета № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. №).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время спорное нежилое помещение занимала НГОО ветеранов государственной противопожарной службы МВД России (л.д. №). ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации <адрес>» (арендодатель) и НГОО ветеранов государственной противопожарной службы МВД России в лице председателя Татаркина Н.Н. (арендатор) был заключен договор № аренды нежилых муниципальных помещений (зданий, объектов, сооружений), расположенных на территории <адрес> и его населенных пунктов, в соответствии с которым арендодатель сдал в аренду арендатору помещение общей площадью 8,6 кв.м по <адрес> для использования под служебные помещения (л.д. №

Актом приемочной комиссии о готовности помещения к эксплуатации после перепланировки (переустройства) от ДД.ММ.ГГГГ принято в эксплуатацию нежилое помещение общей площадью 8,6 кв.м (л.д.№ ДД.ММ.ГГГГ на помещение выдан кадастровый паспорт (л.д. №).

Решением Городской Думы МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального образования <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ в который включено нежилое цокольное помещение площадью 8,6 кв.м по <адрес>; срок приватизации - ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Проанализировав и оценив в совокупности добытые доказательства, суд находит обоснованными исковые требования Воробьевой В.И. и Цолиной Л.И. о признании незаконными действий администрации по включению в реестр муниципальной собственности <адрес> нежилого помещения № цокольного этажа жилого <адрес> в <адрес>, обязании администрацию внести изменения в реестр муниципальной собственности с указанием об отнесении спорного нежилого помещения к общедолевой собственности муниципального образования <адрес> и всех собственников квартир данного дома, признании указанного нежилого помещения общим имуществом собственников дома и прекращения зарегистрированного права собственности администрации на спорное нежилое помещение, поскольку на момент принятия в муниципальную собственность жилого <адрес> ряд квартир, в том числе <адрес>, принадлежащая Воробьевой В.И., были приватизированы и муниципальное образование <адрес> уже не являлось единоличным собственником всех помещений дома, согласие остальных собственников помещений в многоквартирном доме на передачу в собственность администрации спорного нежилого помещения ответчиком получено не было. Истцы, как собственники квартир в <адрес> в <адрес>, в силу ст.ст. 289-290 ГК РФ являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на общее имущество дома, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит им, как собственникам помещений в доме, в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что касается исковых требований Воробьевой В.И. и Цолиной Л.И. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между МУ «Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации <адрес>» и Новороссийской городской общественной организацией ветеранов государственной противопожарной службы МВД России, то в отношении данных требований судом вынесено определение об оставлении заявления без рассмотрения.

Заявленное в судебном заседании ходатайство о пропуске истцами срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку, как установлено судом, о нарушении своих прав Воробьевой В.И. и Цолиной Л.И. стало известно из публикаций в газете ФИО22 за ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ, за ДД.ММ.ГГГГ о включении спорного нежилого помещения в прогнозный план приватизации муниципального имущества на ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать неправомерными действия администрации муниципального образования г.Новороссийск по включению в реестр муниципальной собственности города Новороссийска нежилого помещения № цокольного этажа жилого <адрес> в <адрес>.

Обязать администрацию муниципального образования г.Новороссийск внести изменения в реестр муниципальной собственности, указав, что нежилое помещение № цокольного этажа жилого <адрес> в <адрес> является общей долевой собственностью как муниципального образования г. Новороссийск, так и всех собственников квартир данного дома.

Признать нежилое помещение № цокольного этажа жилого <адрес> в <адрес> общим имуществом собственников <адрес> в <адрес>.

Прекратить государственную регистрацию права собственности администрации муниципального образования г.Новороссийск на объект права - служебное помещение ком. №, назначение нежилое, общей площадью 8,6 кв.м, по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение 10 дней.