РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2011 года                                                                      г. Новороссийск

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего Чанова Г.М.,

при секретаре Лавровой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Грязновой ФИО6 к Администрации <адрес> о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

      Грязнова И.П. обратилась в суд с иском к Администрации <адрес> о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Грязновой И.П. и администрацией МО <адрес> заключен договор аренды земельного участка № общей площадью 283 кв.м., расположенного в <адрес> для установки некапитального металлического торгового павильона. МУ «Управление по архитектуре и градостроительству» в отношении Грязновой И.П. были вынесены предписания №/Ф-335-Кр от ДД.ММ.ГГГГ, №/Ф-391-Кр от ДД.ММ.ГГГГ о приостановке строительства, несмотря на отсутствие законных оснований. Решением МУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования <адрес>», выраженного в письме от ДД.ММ.ГГГГ, в одностороннем порядке был прекращено указанный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с нарушением Грязновой п.п. 4.1.3 и 4.1.8 договора, а именно нарушения его целевого назначения - установки некапитального металлического торгового павильона. Однако вступившими в законную силу решениями Приморского и Октябрьского районных судов <адрес>, установлено соблюдение целевое назначение арендуемого заявителем участка, что строительство фундамента не нарушает условия договора и никаких иных сооружений и строений, кроме соответствующего договору металлического павильона, на арендуемой участке не возводится. Кроме того, незаконность предписаний ответчика о приостановлении строительства установлена решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Грязновой И.П. Заявительница обратилась в администрацию <адрес> ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ с предложением о заключении договора на новый срок и внесении в его условия изменений. Однако на данное предложение ответчик письмами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ незаконно ответил отказом. Просит признать незаконным решение арендодателя в лице администрации <адрес>, выраженное в ответе от ДД.ММ.ГГГГ за №, в части указания о возможности заключения договора на новый срок только при обращении в межведомственную комиссию при администрации <адрес>. Признать незаконным решение арендодателя в лице администрации <адрес>, выраженное в письме от ДД.ММ.ГГГГ за № об отказе в заключении договора на новый срок, как нарушающее права арендатора, физического лица и положения закона. Обязать администрацию <адрес> устранить допущенные нарушения прав арендатора Грязновой И.П. путем заключения договора аренды земельного участка № общей площадью 283 кв.м., расположенного в <адрес> на новый срок.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Береснев Д.А. в соответствии со ст.39 ГПК РФ уточнил исковые требования, просит признать недействительным решение Администрации <адрес>, выраженное в ответе от ДД.ММ.ГГГГ за № в части указания в возможности заключения договора на новый срок только при обращении в межведомственную комиссию при администрации <адрес>. Признать незаконным решение администрации <адрес>, выраженное в письме от ДД.ММ.ГГГГ за № об отказе в заключении договора с Грязновой И.П. на новый срок, как нарушающее права Грязновой И.П. Признать договор аренды земельного участка общей площадью 283 кв.м., расположенного в <адрес> между администрацией <адрес> и Грязновой И.П. заключенным на новый срок на тех же условиях.

       Представитель МУ «Управление имущественных и земельных отношений Администрации МО <адрес>» по доверенности Данилов Е.В. исковые требования не признал в полном объеме, приведя возражения, что в соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Так, Гражданский Кодекс допускает понуждение к заключению договора, в частности в случае преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК). Согласно ч. 3 п.1 ст. 621 ГК РФ «если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков». Таким образом, норма, закрепленная в данной статье не может быть применена к спорным отношениям, поскольку арендодателем не был заключен новый договор аренды с другим лицом. В соответствии с п.1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. На спорном земельном участке отсутствуют здания, строения, сооружения принадлежащие истцу на праве собственности. Кроме того, согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В связи с тем, что спорный земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, он не может являться объектом арендных отношений.

    Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

          Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Грязновой И.П.(арендатор) и администрацией МО <адрес> (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № общей площадью 283 кв.м., расположенного в <адрес> для установки металлического торгового павильона.

           На указанном земельном участке Грязнова И.П. стала возводить металлический торговый павильон.

           МУ «Управление по архитектуре и градостроительству» в отношении Грязновой И.П. были вынесены предписания №/Ф-335-Кр от ДД.ММ.ГГГГ, №/Ф-391-Кр от ДД.ММ.ГГГГ о приостановке строительства.

           Решением МУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования <адрес>», выраженного в письме от ДД.ММ.ГГГГ, в одностороннем порядке был прекращен указанный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с нарушением Грязновой п.п. 4.1.3 и 4.1.8 договора, а именно нарушения его целевого назначения - установки некапитального металлического торгового павильона.

           Решением Приморского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, решение МУ Управление по архитектуре и градостроительству» об одностороннем порядке прекращения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ было признано недействительным, исковые требования Грязновой И.П. удовлетворены. Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

           Кроме того, незаконность предписаний ответчика о приостановлении строительства установлена решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Грязновой И.П.

           Решением Приморского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении иска администрации <адрес> к Грязновой И.П. о признании самовольным строением металлического сооружения, возведенного Грязновой И.П. на земельном участке, расположенном по <адрес> в <адрес> и обязании Грязнову И.П. демонтировать данное строение. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

           Согласно ст.13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

           Так, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, до вступления в силу решения о признании незаконным одностороннего расторжения договора, договор по инициативе администрации был расторгнут, не исполнялся, истец же фактически не имел и не имеет возможности к реализации предусмотренных договором прав арендатора еще с ДД.ММ.ГГГГ, с даты вынесения незаконных предписаний о принудительном приостановлении строительства, поскольку решение о признании незаконными предписаний о запрете на установку павильона и понуждение к его демонтажу не вступило в законную силу вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, указанной, как дата окончания договора.

          Таким образом, после признания одностороннего расторжения договора незаконным, в целях исполнения решения суда и положений договора администрации <адрес>, как стороне по договору, арендодателю, следовало инициировать, исполняя решение суда, или согласиться на предложения арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения с уточненным сроком окончания срока его действия, с указанием и учетом временного перерыва в его исполнении, т.е. внесения изменений в существенные условия.

         Однако на данное предложение ответчик письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответил отказом, мотивируя отсутствием в ГПК РФ положений о продлении договора аренды.

         Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной: в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

         Таким образом, арендодатель отказался в добровольном порядке восстановить нарушенные права арендатора, изменить правоотношения в виде исключения признанных судом ничтожных положений договора, а также изменить нарушенные существенные его условия - дату окончания договора, подлежавший продлению на время, в течение которого он юридически не действовал, будучи заключенным на 11 месяцев аренды, из которых чуть менее 4 месяцев были исключены по его инициативе.

         Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды.

         Согласно выписки из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанный земельный участок в ходе заседания межведомственной комиссии по оформлению земельно-правовых документов и градостроительной документации на территории МО город-герой <данные изъяты> был выдвинут на основании письма администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, как подходящий для сдачи в аренду, по решению комиссии было согласовано предоставление его в аренду для установки некапитального металлического торгового павильона, в том числе с учетом невозможности приватизации и расположения в зоне размещения линейных объектов инженерного и транспортного обеспечения города, зоне многофункциональной застройки города. Указанное свидетельствует, что целевое назначение участка связано с предоставлением его в аренду, а предмет сделки определен.

         В соответствии со ст. 621 ГК РФ, арендатор ДД.ММ.ГГГГ, в установленный п. ДД.ММ.ГГГГ договора срок письменно уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок.

         Истец, в течение срока действия договора надлежащим образом исполнял все обязанности арендатора, указанные в п. 4.1 договора: единовременно внес арендную плату за весь срок аренды, использовал участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдая все градостроительные ограничения, содержал в должном санитарном порядке и чистоте участок, при его использовании не наносил ущерб окружающей среде (о чем свидетельствует отсутствие фактов привлечения к соответствующей ответственности) и т.д.

         Арендатор приступил и к выполнению изложенных в ч. 10 договора особых условий, к постановке земельного участка на кадастровый учет, оформлению правоудостоверяющих документов на земельный участок, неся соответствующие траты, в том числе на юридические услуги,

        В результате вынужденного простоя по причине вынесенных запретов на продолжение строительных работ, установка торгового павильона на сегодняшний день не закончена, при почти полной готовности к сдаче в эксплуатацию, в павильоне торговая деятельность не осуществлялась и не могла осуществляться, арендатор за весь срок аренды нес только убытки, не имея возможности и времени окупить осуществленные вложения.

         Однако, на предложение от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора на новый срок арендатором были получены два взаимоисключающих и противоречивых ответа, т.е. решения от арендодателя. ДД.ММ.ГГГГ получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ за № об «отказе в продлении договора аренды», в котором отдельно отражено, что «указанный отказ в продлении договора не являемся отказом в заключении договора».

        С учетом указанного решения арендодателя, арендатором было направлено предложение от ДД.ММ.ГГГГ о направлении в адрес арендатора проекта договора для согласования, основанное на отсутствии в письме возражений на заключение договора.

        При этом доводы арендодателя о необходимости обращения с вопросом о заключении договора не в администрацию <адрес>, а в межведомственную комиссию при администрации <адрес> противоречат основам заключения договоров, а также самому договору аренды, где прямо отражены стороны договора (арендодатель - администрация <адрес> в лице МУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования <адрес>» и Грязнова И.П.), и порядок его заключения на новый срок (обращение к арендодателю не менее чем за месяц), решение МВК при администрации лишь учитывалось при заключении договора, как определившее предмет сделки и ее характеристики, МВК стороной в сделке не выступала.

          Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

          Договор, согласно ст. 433 ГК РФ, признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

           Согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

          Акцепт со стороны арендодателя (в форме отсутствия возражений на его заключение) был получен ДД.ММ.ГГГГ

         В рамках полученного акцепта, арендатор продолжил действия по постановке земельного участка на кадастровый учет, обратившись с соответствующим заявлением ДД.ММ.ГГГГ в кадастровую палату <адрес>.

          Однако несмотря на ранее высказанный акцепт, (отсутствием возражений на заключение договора на новый срок при наличии положительного заключения МВК), истцом ДД.ММ.ГГГГ 1 г. был получен новый ответ от арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ на предложение о направлении проекта договора, в котором указано на отказ в заключении договора на новый срок в связи с отсутствием предмета сделки, поскольку земельный участок не поставлен арендатором на кадастровый учет, а также в связи с истечением срока договора аренды, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ

          Указанный отказ от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным, немотивированным, его выводы противоречат законодательству и нарушают права арендатора, как физического лица и стороны в сделке.

          Так, истечение срока договора (при вышеизложенной спорности указанного факта), не является снованием для отказа в заключении договора на новый срок, наоборот, оно является поводом для него. Во-вторых, предмет сделки определен решением МВК, а также самим предыдущим договором, фактически арендатором использовался, им принимаются меры в исполнению указанного в договоре положения о необходимости постановке на кадастровый учет. Вывод об отсутствии предмета сделки противоречит сделке, уже состоявшейся, согласно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка № общей площадью 283 кв.м., расположенного в <адрес>, факт данной сделки никем не оспаривался.

       Более того, с ДД.ММ.ГГГГ арендатор фактически не может реализовать свои права в результате незаконных действий арендодателя, который ему препятствует, не давая использовать земельный участок по целевому назначению, арендная плата, которая была своевременно внесена арендодателем авансом за все 11 месяцев аренды, арендодателем не возвращена до ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о ее приеме арендодателем уже в счет будущих платежей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, что также свидетельствует, что арендатор фактически в настоящее время уже использует земельный участок, оплачивает его аренду, после вступления в законную силу признания незаконности вынесенных администрацией предписаний о приостановлении строительства и демонтажа строения, истец намерен завершить работы по установке торгового павильона, на окончание работ по которому все необходимые материалы уже закуплены, а договор все еще не расторгнут.

        Статья 421 ГК РФ, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

         Таким образом, судом установлено: между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка; истец имеет преимущественное право на заключение нового; в целях его реализации он в соблюдение досудебной стадии направил соответствующее предложение; истец выполнил все принятые на себя добровольно обязательства, вытекающие из договора. Ответчик же, уклоняется от выполнения принятых на себя обязательств по передаче участка для установки металлического торгового павильона и осуществления хозяйственной деятельности, от направления проекта договора и соглашений об изменении его условий, в связи с чем, у суда имеются законные основания для его понуждения устранить допущенные нарушения прав гражданина и стороны в сделке путем заключения договора аренды на тот же земельный участок на новый срок, на прежних условиях.

        Согласно ст.13 ГК РФ в случае признания судом акта органа местного самоуправления недействительным, нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. К таковым способам в ст. 12 ГК РФ относятся признание права: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта органа местного самоуправления; самозащиты права: присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; компенсации морального вреда; изменения правоотношения; неприменения судом акта органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

         Проанализировав и оценив в совокупности исследованные доказательства, суд считает требования Грязновой законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Заявление Грязновой ФИО7 удовлетворить.

          Признать незаконным решение арендодателя в лице администрации <адрес>, выраженное в ответе от ДД.ММ.ГГГГ за №, в части указания о возможности заключения договора на новый срок только при обращении в межведомственную комиссию при администрации <адрес>.

         Признать незаконным решение арендодателя в лице администрации <адрес>, выраженное в письме от ДД.ММ.ГГГГ за № об отказе в заключении договора на новый срок, как нарушающее права арендатора, физического лица и положения закона.

         Обязать администрацию <адрес> устранить допущенные нарушения прав арендатора Грязновой И.П. путем заключения договора аренды земельного участка № общей площадью 283 кв.м., расположенного в <адрес> на новый срок, на тех же условиях, что и прежний договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение 10 суток.

Председательствующий: