Дело № 2-3717/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 26 августа 2011 г. Октябрьский районный суд города Новороссийска Краснодарского края в составе : председательствующего Есипко С. Н., при секретаре Вартановой Е. А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования город Новороссийск к Назарьеву <данные изъяты>, ООО «Росмонтаж», ООО «Аланта», о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными, о взыскании неосновательного обогащения, УСТАНОВИЛ: Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными, о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование заявленных исковых требований указано, что муниципальному образованию г. Новороссийск принадлежало на праве собственности незавершенное строительством нежилое помещение, процент готовности 30 %, расположенное по адресу : <адрес> (далее - Объект). В реестр муниципальной собственности Объект были включен на основании Решения городской Думы III г. Новороссийска № 464 от 22 апреля 2003 года, и акта приема-передачи нежилого помещения, незавершенного строительством и пристроенного к жилому дому по адресу : <адрес>. Право муниципальной собственности на Объект было зарегистрированное в установленном законом порядке (запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 5 июля 2005 года № 23-23-21/030/2005-166). 19 мая 2005 года между администрацией г. Новороссийска и ООО «Аланта» был заключен инвестиционный контракт № 145, предметом которого являлась реализация в 2005-2007 годах инвестиционного проекта по завершению строительства муниципального объекта 2-х этажного нежилого помещения, незавершенного строительством, пристроенного к жилому дому по адресу : <адрес>, на земельном участке размером 25,2м.х19,2м. По результатам реализации инвестиционного контракта, имущество подлежало разделу в следующих пропорциях : в собственность администрации г. Новороссийск - 217 кв. м. построенных помещений, и 100% всех внешних инженерных сетей и сооружений, а в собственность ООО «Аланта» - оставшиеся площади построенного объекта. В связи с невыполнением инвестором - ООО «Аланта» обязательств, определенных инвестиционным контрактом по завершению строительства муниципального объекта, и передачи построенных помещений в собственность муниципального образования город Новороссийск между администрацией г. Новороссийска и ООО «Аланта» 18 октября 2007 года было заключено соглашение о новации, согласно условиям которого обязательства по инвестиционному контракту от 19 июля 2005 года № 145, между сторонами прекращаются путем выполнения обязательства по выплате администрации г. Новороссийска стоимости 217 кв. м. помещений (доли по инвестиционному контракту) в размере 5 336 000 рублей, и передачи ООО «Аланта» документов на инвестиционный объект. На основании указанного договора новации ООО «Аланта» было зарегистрировано право собственности на Объект в ЕГРП. Истец полагает, что посредством соглашения о новации сторонами был избран недопустимый способ приватизации муниципального имущества. Таким образом, на момент подписания соглашения о новации №361 от 18.10.2007г., стоимость доли Администрации не соответствовала рыночной стоимости Объекта и была существенно занижена, что свидетельствует о явной несоразмерности цены отчуждаемого недвижимого имущества его реальной стоимости. В последующем ООО «Аланта» распорядилось Объектом незавершенного строительства путем их отчуждения по договору купли-продажи недвижимого имущества №1 от 24.03.2008г., и акта приема-передачи недвижимого имущества от 24.03.2008г. в пользу ООО «Росмонтаж». Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на Объект зарегистрировано за ООО «Росмонтаж». 16 июня 2011г. в отношении спорного Объекта заключен договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Росмонтаж» и Назарьевым <данные изъяты>. Цена договора купли-продажи определена в размере 6 000 000 рублей. Согласно приложению №1 к договору купли-продажи, спорный Объект передан Назарьеву В.Г. по акту приема-передачи недвижимого имущества от 16 июня 2011г.. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним к Назарьеву В.Г. не произведена. Полагает, что сделки, совершенные с Объектом, являются ничтожными. В настоящее время Назарьев В.Г. распорядился спорным Объектом и произвел его снос. Считает, что ответчик Назарьев В.Г. обязан возместить неосновательное обогащение в размере рыночной стоимости Объекта на момент его отчуждения по недействительной сделке в сумме 9 873 344 рублей. Просит признать соглашение о новации № 361 от 18.10.2007г., заключенное между администрацией г. Новороссийск и ООО «Аланта», недействительной (ничтожной) сделкой ; признатьдоговор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 24.03.2008 г. и акт приема-передачи недвижимого имущества от 24.03.2008г., заключенный между ООО «Аланта» и ООО «Росмонтаж» на незавершенное строительством нежилое помещение, общий процент готовности 30 %, расположенное по адресу : <адрес>, недействительной (ничтожной) сделкой ; признатьдоговор купли-продажи недвижимого имущества от 16.06.2011г. и акт приема-передачи недвижимого имущества от 16.06.2011г., заключенный между ООО «Росмонтаж» и Назарьевым В.Г. на незавершенное строительством нежилое помещение, общий процент готовности 30%, расположенное по адресу : <адрес>, недействительной (ничтожной) сделкой ; взыскать с Назарьева <данные изъяты> сумму неосновательного обогащения полученного по недействительной сделке в сумме 9 873 344 рублей, и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о прекращении государственной регистрации права собственности ООО «Росмонтаж» на объект недвижимого имущества, расположенные по адресу : <адрес>. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Новороссийского городского отдела. В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить. Представитель ответчиков - Назарьева <данные изъяты> и ООО «Росмонтаж», заявленные исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Ответчик ООО «Аланта», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, направив заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просил принять решение суда в соответствии с законом, и фактическими обстоятельствами дела. Выслушав объяснения представителей сторон и лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает не подлежащим удовлетворению. В судебном заседании установлено, 19 мая 2005 года между администрацией г. Новороссийска и ООО «Аланта» (далее - общество), был заключен инвестиционный контракт № 145, предметом которого являлась реализация в 2005-2007 годах инвестиционного проекта по завершению строительства муниципального объекта 2-х этажного нежилого помещения, незавершенного строительством, пристроенного к жилому дому по адресу : <адрес>, на земельном участке размером 25,2 м. x 19,2м.. По результатам реализации инвестиционного контракта имущество подлежало разделу в следующих пропорциях : в собственность администрации г. Новороссийск - 217 кв. м. построенных помещений, и 100 % всех внешних инженерных сетей и сооружений, а в собственность ООО «Аланта» - оставшиеся площади построенного объекта. 18 октября 2007 года сторонами инвестиционного контракта было заключено соглашение о новации, согласно условиям которого обязательства по инвестиционному контракту от 19 июля 2005 года № 145 между сторонами прекращаются путем выполнения обязательства по выплате администрации г. Новороссийска стоимости 217 кв. м. помещений (доли по инвестиционному контракту), в размере 5 336 000 рублей и передачи ООО «Аланта» документов на инвестиционный объект. На основании указанного договора новации, ООО «Аланта» было зарегистрировано право собственности на Объект в ЕГРП. В последующем ООО «Аланта» распорядилось Объектом незавершенного строительства путем их отчуждения по договору купли-продажи недвижимого имущества №1 от 24.03.2008 г., и акта приема-передачи недвижимого имущества от 24.03.2008г. в пользу ООО «Росмонтаж». Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на Объект зарегистрировано за ООО «Росмонтаж». 16 июня 2011 года в отношении спорного объекта был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Росмонтаж» и Назарьевым В.Г.. Цена договора купли-продажи определена в размере 6 000 000 рублей. Согласно приложению № 1 к договору купли-продажи, спорный Объект передан Назарьеву В.Г. по акту приема-передачи недвижимого имущества от 16 июня 2011 г.. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним к Назарьеву В.Г. не произведена. В настоящее время Назарьев В.Г. распорядился спорным Объектом, и произвел его снос. В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается, в частности, на то обстоятельство, что оспариваемые сделки совершены с нарушением действующего законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества. Между тем, в соответствии со статьей 217 ГК РФ, статьей 1 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», под приватизацией государственного или муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Таким образом, приватизация публичного имущества является производным способом возникновения права собственности на вещь, предполагающим юридическую и фактическую неизменность (тождество) вещи при ее передаче в частную собственность. Из имеющихся в материалах письменных доказательств следует, что основанием возникновения права собственности общества на спорное недвижимое имущество явились инвестиционный договор и соглашение о новации, сторонами которых выступили администрация муниципального образования город Новороссийск и общество, и условия которого предполагают осуществление сторонами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Согласно положений статей 1, 3 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», объектами инвестиционной деятельности является находящееся в государственной, муниципальной и частной собственности вновь создаваемое и (или) модернизируемое имущество. Из указанных правовых норм, в их системной взаимосвязи, следует, что к отношениям, связанным с осуществлением публично-правовыми образованиями и иными участниками гражданского оборота совместной инвестиционной деятельности, предполагающей создание нового объекта гражданских прав и (или) существенное преобразование существующего объекта гражданских прав, законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества не применяется в силу отсутствия тождества имущества, существовавшего до момента перехода права собственности на него к инвестору, и имущества, которое фактически передается инвестору в собственность при достижении целей инвестиционной деятельности. С учетом изложенного, положения законодательства о приватизации государственного и муниципального имущества к спорному правоотношению применению не подлежат. В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается, в частности, на то обстоятельство, что цена, определенная оспариваемым соглашением о новации, не соответствует рыночной стоимости спорного нежилого помещения, в силу чего, по мнению истца, соглашение о новации является недействительным. При этом, из объяснений сторон, а также имеющегося в материалах дела соглашения о новации (пункт 2.2 соглашения) следует, что цена, предусмотренная оспариваемым соглашением о новации, была определена сторонами путем проведения независимой оценки рыночной стоимости и согласована сторонами в качестве существенного условия оспариваемого соглашения ; обязательства по уплате установленной соглашением о новации цены исполнены ответчиком - ООО «Аланта», надлежащим образом. Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Из содержания положений статьи 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», следует, что цена соглашения о новации, предусматривающего передачу имущества, находящегося в муниципальной собственности, должна соответствовать его рыночной стоимости. Поскольку положения пункта 1 статьи 424 ГК РФ о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность уменьшения цены нежилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена. В силу статьи 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Следовательно, возможное неправильное определение сторонами сделки цены спорного нежилого помещения само по себе не может влечь за собой недействительности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом. Вместе с тем, стороны при заключении соглашения о новации (определении цены соглашения о новации в качестве одного из его существенных условий), предусматривающего передачу имущества ответчику - обществу с ООО «Аланта», предварительно определили рыночную стоимость соответствующего имущества (отчет о рыночной стоимости от 14 июня 2007 года № 282/06/2007, выполненный ООО «Финансовая компания «Эксперт»). При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований о признании сделок недействительными, отсутствуют. Исковые требования о взыскании неосновательного обогащения не подлежат удовлетворению по следующим основаниям : В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Ответчик Назарьев В.Г. возмездно приобрел спорное имущество в соответствии с договором купли-продажи, основания для признания недействительным которого отсутствуют, и в соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 года № 10/22, является законным владельцем спорного имущества вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация перехода права собственности к нему. Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ : Отказать Администрации муниципального образования город Новороссийск в удовлетворении заявленных исковых требований к Назарьеву <данные изъяты>, ООО «Росмонтаж» (г. Новороссийск), ООО «Аланта» (г. Краснодар), о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными, о взыскании неосновательного обогащения. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в десятидневный срок. Председательствующий Есипко С.Н. Изгот. 31.08.11 г.