Дело № 2-1149/12 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 1 августа 2012 г. г. Новороссийск Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего Чанова Г.М. при секретаре Иващенко В.М. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Асатрян ФИО12 к НГО УФССП по КК об оспаривании действий и признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя НГО УФССП по КК ФИО13. об оценке вещи или имущественного права от 06.02.2012 года, об оспаривании оценки имущества, указанную в отчете ЗАО «Бизнес-Фактор» №494/040509п УСТАНОВИЛ: Истец обратился в суд с иском к ответчику об оспаривании действий и признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя НГО УФССП по КК ФИО4 об оценке вещи или имущественного права от ДД.ММ.ГГГГ, об оспаривании оценки имущества, указанную в отчете «Бизнес-Фактор» №п. В обоснование иска указал, что в производстве Новороссийского городского отдела УФССП по <адрес>, находится сводное исполнительное производство №-СД от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с истца денежных средств в пользу взыскателей в общей сумме 6616626,13 рублей. В ходе исполнительного производства недвижимое имущество, а именно - неоконченный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является истец, было оценено, приняты результаты оценки, имущество передано на торги. В данном случае определение рыночной стоимости принадлежащего истцу недвижимого имущества, было поручено специалисту -оценщику ЗАО «Бизнес-Фактор». Истец не был извещен о дате и времени проведения оценки, принадлежащее ему имущество оценили по невероятно сниженной стоимости, совершенно далекой от рыночной. В результате проведенной оценки, недвижимое имущество, состоящее из земельного участка площадью 772 кв.м., с расположенным на нем неоконченным строительством жилым домом в четырех уровнях, общей площадью 1043,5 кв.м. с дорогостоящей наружной и внутренней отделкой, находящееся в курортном городе Геленджике в 700 метрах от моря, оценщиком оценено в 6 296 734 руб. С данной оценкой истец категорически не согласен. На сегодняшний день минимальная рыночная стоимость 1 кв.м. жилья в <адрес>,на стадии застройки, ориентировочно составляет 35 000 рублей, (1043,5 х 35000 =36 522 500 рублей), и это без учета стоимости земельного участка.Согласно справки ООО «Строй ТОН», являющейся членом НП «Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ №, ориентировочная стоимость объекта составляет I 45 000 000 рублей, в том числе стоимость неоконченного строительством жилого дома - 31 000 000 рублей, земельного участка - 14 000 000 рублей. Данная стоимость определена на основании аналитических данных сложившихся при взаимодействии спроса и предложений на рынке идентичных объектов в сопоставимых экономических условиях.Между тем, в один день ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права и постановление о передаче арестованного имущества на торги, что противоречит ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», предусматривающему десятидневный срок для обжалования результатов оценки сторонами исполнительного производства.В результате незаконных действий судебного пристава Новороссийского городского отдела ФССП по <адрес>, принявшего заниженную оценку имущества, не известившего истца надлежащим образом о проводившихся исполнительных действиях, существенно нарушены его права, предоставленные истцу ст. 50 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», в настоящее время истец является должником и не имеет возможности закрыть долг перед взыскателями. Просит признать необоснованной (заниженной) стоимость неоконченного строительством жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 6 296 734 руб. Признать незаконными действия судебного пристава-исполнителя Новороссийского городского отдела ФССП по <адрес>, исполняющего сводное исполнительное производство №-СД от ДД.ММ.ГГГГ Признать недействительным и отменить постановление от ДД.ММ.ГГГГ об оценке вещи или имущественного права. Признать недействительным и отменить постановление от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги. В судебном заседании представитель истца по доверенности Инвияев С.Б. требования, изложенные в иске поддержал, просил суд удовлетворить. Считает заключение строительно-технической экспертизы №.1 от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ, объективным и соответствующим реальной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Асатрян В.А. Судебный пристав-исполнитель НГО УФССП по КК Бичуч М.А. возражала против удовлетворения иска по следующим основаниям. В Новороссийском городском отделе судебных приставов УФССП по <адрес> на исполнении находится сводное исполнительное производство №-СД от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с Асатрян В.А. общей суммы задолженности в размере 6616626,13 руб.. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем составлены акты о наложении ареста (описи имущества) должника, в том числе на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>. В своем заявлении Заявитель утверждает, что все действия и вынесенные постановления, а именно действия, направленные на оценку, принятие оценки и передачу имущества на торги, являются незаконными и подлежат отмене, поскольку проводились с грубым нарушением действующего ФЗ «Об исполнительном производстве». Однако, в соответствии с ч. 2 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» «...Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества...», на основании вышеизложенного ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, в качестве специалиста была назначена оценочная организация ЗАО «Бизнес-Фактор», расположенная по адресу: <адрес>, которая оказывает услуги по оценке арестованного имущества должников на основании контракта, заключенного между Управлением Федеральной службы судебных приставов по <адрес> и ЗАО «Бизнес-Фактор».Так же, согласно ч. 4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве», «....если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав- исполнитель.. . выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика...», ввиду того, что судебный пристав-исполнитель не обладает специальными знаниями в области оценки объектов недвижимости, оснований сомневаться в достаточности знаний специалиста-оценщика, а так же в достоверности отчета об оценке рыночной стоимости арестованного имущества у судебного пристава-исполнителя нет, ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об оценке вещи или иного имущественного права, которым был принят отчет №<адрес> ч. 7 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» «... передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента оценки имущества должника...», на основании вышеизложенного ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. Приняв во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что постановление об участии специалиста в исполнительном производстве от ДД.ММ.ГГГГ постановление об оценке вещи или имущественного права от ДД.ММ.ГГГГ, а так же постановление о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ вынесены в полном соответствии с действующим ФЗ «Об исполнительном производстве», а утверждения Заявителя о незаконности данных постановлений являются надуманными и не соответствуют действительности. В своем заявлении Заявитель так же утверждает, что не был извещен о дате и времени проведения оценки. Однако, необходимо отметить, что постановление об участии специалиста в исполнительном производстве от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что проведение оценки поручено ЗАО «Бизнес-Фактор», а так же адрес местонахождения оценщика, получено Заявителем, а соответственно Заявитель был осведомлен о том, с какого периода начались работы по оценке арестованного имущества и обладал информацией об оценщике, а соответственно имел возможность воспользоваться правами, предоставленными ему ст. 50 ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно принять участие в процедуре оценки принадлежащего ему имущества. Заявитель утверждает, что тот факт, что постановление об оценке вещи или имущественного права и постановление о передаче арестованного имущества на торги вынесены одновременно, ДД.ММ.ГГГГ, противоречит ФЗ «Об исполнительном производстве», предусматривающему десятидневный срок для обжалования результатов оценки сторонами исполнительного производства. Но необходимо отметить, что имущество, арестованное у должника считается переданным на торги после подписания акта приема- передачи арестованного имущества на торги, о чем свидетельствует ч.1, ч.7 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», следовательно вынесение постановления о передаче арестованного имущества на торги не устанавливает факта непосредственной передачи имущества в специализированную организацию для дальнейшей реализации. Из этого следует, что Заявитель никоим образом не лишается права на оспаривание результатов оценки. Кроме того, сомневаться в достоверности оценщика нет причин. При проведении оценки заинтересованные лица не участвовали. Считает, что истец оспаривает все судебные акты и постановления с целью затягивания исполнительного производства. В ходе рассмотрения дела, третьи лица на стороне ответчика, не заявляющие самостоятельных требований- Мушкетова О.Е., Параскева К.К.,Соколова Н.Д., а так же Кутровский С.П. и Кутровский В.П., просившие о разбирательстве дела в их отсутствие, являющиеся взыскателями по сводному исполнителю производству, возражали против удовлетворения иска Асатрян В.А., считают, доводы, изложенные в исковом заявлении Асатрян В.А., необоснованными, и направленными только на затягивание взыскания с него суммы долга, от выплаты которого он уклоняется на протяжении многих лет. Также, считают оценку неоконченного строительством жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>,- в сумме 6 296 734 руб., произведенной ЗАО «Бизнес-Фактор», обладающим специальными знаниями в области оценки недвижимости, обоснованной и соответствующей реальной рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Все действия судебного пристава-исполнителя Новороссийского городского отдела ФССП по <адрес>, исполняющего сводное исполнительное производство №-СД от ДД.ММ.ГГГГ считают законными и проведенными в соответствии с ФЗ РФ «Об исполнительном производстве». С экспертным заключением №.1 от ДД.ММ.ГГГГ не согласны, считаю сумму оценки недвижимого имущества Асатрян В.А. намного завышенной. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, обозрев сводное исполнительное производство №-СД, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме. Согласно ч. 1 ст. 441 ГПК РФ постановления главного судебного пристава-исполнителя Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта РФ, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием). Согласно ст. 13 ФЗ «О судебных приставах» судебный пристав-исполнитель в своей деятельности обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законодательством и не допускать ущемление прав и законных интересов граждан и организаций. Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела в производстве Новороссийского городского отдела УФССП по <адрес>, находится сводное исполнительное производство №-СД от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с Асатрян В.А. денежных средств, в пользу взыскателей- Мушкетовой О.Е., Параскева К.К.,Соколовой Н.Д., Кутровского С.П. и Кутровского В.П., в общей сумме 6 616 626,13 рублей. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем составлены акты о наложении ареста (описи имущества) должника, в том числе на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно, ст. 64 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника является исполнительным действием, составляющим исполнительное производство. Согласно, п.1 ст. 24 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», лица, участвующие в исполнительном производстве, извещаются об исполнительных действиях и о мерах принудительного исполнения или вызываются к судебному приставу- исполнителю либо на место совершения исполнительных действий повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой, телеграммой, с использованием электронной, иных видов связи и доставки. В соответствии с п.2 ст. 85 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», для оценки недвижимого имущества, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, в качестве специалиста была назначена оценочная организация ЗАО «Бизнес-Фактор», расположенная по адресу: <адрес>, которая оказывает услуги по оценке арестованного имущества должников на основании контракта, заключенного между Управлением Федеральной службы судебных приставов по <адрес> и ЗАО «Бизнес-Фактор» Согласно отчета №п ЗАО «Бизнес-Фактор», период проведения которого - с 26 сентября по ДД.ММ.ГГГГ, об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества -предполагаемого права аренды земельного участка, площадью 309,4 кв.м, с расположенным на нем незавершенным строительством жилого дома с подвалом литер А, под А, площадью 1043,5 кв.м, процент готовности объекта 66%, принадлежащего Асатряну В.А., стоимость данного объекта составляет 6 296 734 рублей. ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт приема-передачи выполненных работ № ЗАО «Бизнес-Фактор» - Начальнику НГО СП УФССП по КК, согласно которому выполненные работы приняты, претензий к ЗАО «Бизнес-Фактор» не имеется. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом -исполнителем НГО УФССП РФ по КК Бичуч М.А. вынесено постановление об оценке вещи или иного имущественного права, которым был принят отчет №п об оценке рыночной стоимости имущества. В соответствии с п.3 ч.4 ст. 85 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. В соответствии с ч.6 ст. 85 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», копии по становления судебного пристава-исполнителя, связанные с оценкой имущества должника направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения. Однако, в этот же день, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом -исполнителем НГО УФССП РФ по КК Бичуч М.А. вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности). При определении рыночной цены в качестве предмета выступает открытый рынок и совершенные на нем сделки с аналогичным имуществом. При этом используется преимущественно метод сравнений, где ориентиром сложившихся в регионе цен на аналогичное имущество, служит информация, публикуемая торговыми домами, биржами, данными специализированных печатных изданий. Согласно справки ООО «Строй ТОН», являющейся членом НП «Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ №, ориентировочная стоимость объекта составляет 1 45 000 000 рублей, в том числе стоимость неоконченного строительством жилого дома - 3 1 000 000 рублей, земельного участка - 14 000 000 рублей. Данная стоимость определена на основании аналитических данных сложившихся при взаимодействии спроса и предложений на рынке идентичных объектов в сопоставимых экономических условиях. В силу ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в РФ" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено другое. В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности судебный пристав-исполнитель является субъектом оценочной деятельности, с одной стороны, как лицо, производящее оценку, а с другой - в качестве потребителя оценочных услуг (заказчика). Ответственность же за результаты оценки несет судебный пристав-исполнитель. Между тем, в соответствии со ст. 85 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», результаты оценки, проводимой специалистом, принимаются судебным приставом-исполнителем. Поэтому при принятии результатов оценки, орган принудительного исполнения должен иметь представление относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества. Обязанности судебного пристава-исполнителя принять в качестве рыночной стоимости имущества именно ту стоимость, которая была определена оценщиком, ФЗ «Об исполнительном производстве», не содержит. В соответствии с п.3 ч.4 ст. 85 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. В соответствии с ч.6 ст. 85 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», копии по становления судебного пристава-исполнителя, связанные с оценкой имущества должника направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения. Однако, судом установлено и подтверждается материалами дела, в один день ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права и постановление о передаче арестованного имущества на торги, что противоречит Ф3 РФ «Об исполнительном производстве», предусматривающему десятидневный срок для обжалования результатов оценки сторонами исполнительного производства. Доказательств обратному судебным приставом-исполнителем суду не представлено. В соответствии со ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", стороны исполнительного производства вправе знакомиться с материалами исполнительного производства, делать из них выписки, снимать с них копии, представлять дополнительные материалы, заявлять ходатайства, участвовать в совершении исполнительных действий, давать устные и письменные объяснения в процессе совершения исполнительных действий, приводить свои доводы по всем вопросам, возникающим в ходе исполнительного производства, возражать против ходатайств и доводов других лиц, участвующих в исполнительном производстве, заявлять отводы, обжаловать постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие), а также имеют иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки В целях установления действительной рыночной цены спорного имущества и проверки отчета ЗАО «Бизнес-Фактор» №п на соответствие законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу. Согласно заключению экспертизы №.1 от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной ФБУ Краснодарская ЛСЭ МЮ РФ рыночная стоимость недвижимого имущества предполагаемого права аренды земельного участка 309.4 кв.м., с расположенным жилым домом с подвальным, литер А, под А, площадью 1043.5 кв.м., процент готовности 95% (определенный в результате экспертного осмотра), принадлежащего Асатрян В.А., расположенного по адресу <адрес> настоящее время, составляет 74 525 239 (семьдесят четыре миллиона пятьдесят двадцать пять тысяч двести тридцать девять) руб. (в том числе стоимость предполагаемого права аренды земельного участка 309.4 кв.м. - 1 556 901 (один миллион пятьсот пятьдесят тысяч девятьсот один) руб.). Рыночная стоимость недвижимого имущества предполагаемого права аренды земельного участка 309.4 кв.м., с расположенным на нем незавершенным строительством жилого дома с подвальным, литер А, под А, площадью 1043.5 кв.м., процент готовности 66%, принадлежащего ФИО1, расположенного по адресу <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ, составляет - 50 218 651 (пятьдесят миллионов двести восемнадцать тысяч шестьсот пятьдесят один) руб. В том числе стоимость предполагаемого права аренды земельного участка 309.4 кв.м. - 1 510 088 (один миллион пятьсот десять тысяч восемьдесят восемь) руб Эксперт ФИО11, в судебном заседании подтвердил данное им заключение. Таким образом, с учетом заключения экспертизы №.1 от ДД.ММ.ГГГГ проведенной ФБУ Краснодарская ЛСЭ МЮ РФ, суд не может считать достоверным отчет №п ЗАО «Бизнес-Фактор», согласно которого стоимость недвижимого имущества Асатряна В.А. составляет 6 616 626,13 рублей, поскольку судом установлено, что рыночная стоимость объекта оценки определена независимым оценщиком не в соответствии с требованиями, предъявляемыми Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", данная оценка не соответствует рыночным ценам недвижимого имущества, состоящее из земельного участка площадью 772 кв.м., с расположенным на нем неоконченным строительством жилым домом общей площадью 1043,5 кв.м., находящееся в курортном городе Геленджике в 700 метрах от моря, в связи с чем отчет №п ЗАО «Бизнес-Фактор» не может быть положен в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в этом отчете стоимость не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Цель оценки с последующей реализацией имущества является максимизация поступления денежных средств от реализации имущества должника при соблюдении баланса интересов заинтересованных лиц, в том числе должника. Объективная оценка имущества может значительно ускорить процесс удовлетворения требований взыскателя. Только справедливое определение рыночной стоимости имущества должника и соответствующие ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» действия судебного пристава-исполнителя, способны минимизировать предпосылки для возникновения конфликта интересов сторон исполнительного производства. С учетом названных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что применение определенной судебным приставом стоимости имущества при его реализации создаст предпосылки для нарушения прав должника Таким образом, судом установлено, что в ходе исполнительного производства, недвижимое имущество, а именно неоконченный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого, является истец, было оценено, приняты результаты оценки, имущество передано на торги. Однако, суд считает вышеуказанные действия и вынесенные судебным приставом-исполнителем постановления, являются незаконными и подлежат отмене, поскольку проводились с грубым нарушением действующего ФЗ РФ «Об исполнительном производстве». В результате незаконных действий судебного пристава Новороссийского городского отдела ФССП по <адрес>, принявшего заниженную оценку имущества, не известившего истца надлежащим образом о проводившихся исполнительных действиях, существенно нарушены прав истца, как собственника недвижимого имущества. На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Признать незаконными действия судебного пристава-исполнителя Новороссийского городского отдела ФССП по <адрес> Бичуч М.А., исполняющего сводное исполнительное производство №-СД от ДД.ММ.ГГГГ Признать недействительным и отменить постановление судебного пристава-исполнителя Бичуч М.А. от ДД.ММ.ГГГГ об оценке вещи или имущественного права. Признать недействительным и отменить постановление судебного притсава-исполнителя Бичуч М.А. от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги. Признать необоснованной (заниженной) стоимость неоконченного строительством жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 6 296 734 руб., указанную в отчете ЗАО «Бизнес-Фактор» №п Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через октябрьский районный суд г. Новороссийска в месячный срок. Председательствующий: