Решение не обжаловано, вступило в законную силу 07.06.2011 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 мая 2011 года п. Новоорск

Новоорский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Квиринг О.Б.

при секретаре Курбангалиеве Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка <данные изъяты> (закрытое акционерное общество) к Мухамеджанову Н.Р., Мухамеджановой О.А. о досрочном расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредиту, процентам, пени, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Банк <данные изъяты> (ЗАО) в лице операционного офиса «<данные изъяты>» филиала № обратился в суд с иском к Мухамеджанову Н.Р., Мухамеджановой О.А. о взыскании суммы долга по кредитному договору № путем обращения взыскания на заложенное имущество, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ ОИКБ "Р." (ООО) (далее банк «Р.») предоставил Мухамеджанову Н.Р. кредит в сумме <данные изъяты> руб. на срок 206 месяцев для завершения строительства жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств заемщика, согласно условиям кредитного договора, являются залог (ипотека) жилого дома и земельного участка, а также договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Мухамеджановой О.А. На ДД.ММ.ГГГГ дом и земельный участок были оценены на сумму в размере <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности завершенного строительством двухэтажного жилого дома с обременением права собственности залогом. Жилой дом и земельный участок находятся в собственности ответчиков. Права залогодержателя удостоверены Закладной, владельцем которой в настоящее время является Банк <данные изъяты>, поскольку права по Закладной были переданы ему предыдущим владельцем банком «Р.» на основании сделки от ДД.ММ.ГГГГ №. В связи с чем истец имеет право требовать исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячные платежи по кредиту ответчиком Мухамеджановым не производились, в адрес ответчика было выставлено требование о досрочном исполнении денежных обязательств, которое им выполнено не было.

На ДД.ММ.ГГГГ задолженность составила <данные изъяты> руб., в том числе: задолженность по плановым процентам – <данные изъяты> рубля, задолженность по повышенным процентам – <данные изъяты> рубля, задолженность по пени – <данные изъяты> рубля, задолженность по пени по просроченному долгу – <данные изъяты> рубля, остаток ссудной задолженности – <данные изъяты> рубля.

В связи с чем истец вынужден обратиться в суд и просит взыскать задолженность в указанной сумме солидарно с ответчиков Мухамеджанова Н.Р. и Мухамеджановой О.А.; обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, начальную продажную стоимость имущества определить по решению суда, взыскать государственную пошлину уплаченную при подаче иска в суд в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца не присутствовал, был извещен судом, надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик Мухамеджанова О.А. в судебном заседании также не присутствовала, представила заявление с просьбой рассмотреть дело без ее участия в связи с плохим самочувствием.

Третье лицо – ОИКБ «Р.» явку своего представителя не обеспечило, хотя о времени и месте судебного заседания было извещено надлежащим образом.

В судебном заседании ответчик Мухамеджанов Н.Р. и его представитель адвокат Рыжков М.Е., действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования банка в части взыскания суммы долга по кредитному договору признали, не согласны с требованиями истца в части обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку стоимость дома намного превышает размер исковых требований. Рыночная стоимость дома и земельного участка, согласно оценке ТПП, составляет <данные изъяты> руб., что явно несоразмерно сумме задолженности в <данные изъяты> руб.

Выслушав объяснения ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Так, согласно ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Из кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между ОИКБ «Р.» и Мухамеджановым Н.Р. заключен договор, по условиям которого банк предоставляет кредит в сумме <данные изъяты> руб. сроком на 206 месяцев для завершения строительства жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>., а заемщик обязуется возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора. Обеспечением исполнения обязательств заемщика, согласно условиям кредитного договора, являются залог (ипотека) жилого дома и земельного участка, а также договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Мухамеджановой О.А.

Согласно п. 3.3.6 кредитного договора погашение кредита и уплата процентов производится ежемесячно в размере <данные изъяты> руб., а в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком его обязательств по погашению кредита и уплате процентов за пользование кредитом по договору, согласно п.5.1-5.5, заемщик платит кредитору неустойку в виде пени за просроченные долг и проценты, а также отвечает всеми своими доходами и принадлежащим имуществом.

Согласно договору ипотеки, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ОИКБ «Р.» и Мухамеджановым Н.Р., Мухамеджанов в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, передает в ипотеку (залог) кредитору-залогодержателю незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Из закладной от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ипотекой обеспечивается кредитный договор №, предмет ипотеки: жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ, ОИКБ «Р.» продал вышеуказанную закладную ЗАО Банк <данные изъяты>, передав при этом все права покупателю по закладной, в том числе права кредитора по кредитному договору.

Из свидетельства о госрегистрации права собственности следует, что право собственности на жилой дом обременено залогом в силу закона. Земельный участок обременений не имеет.

Часть 2 ст.363 ГК РФ гласит, что поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Из договора поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что указанный договор заключен с Мухамеджановой О.А. в обеспечение исполнения обязательств заемщика Мухамеджанова Н.Р. по кредитному договору. Согласно п. 1.2 договора, поручитель несет солидарную с заемщиком ответственность перед банком.

В судебном заседании установлено, что заемщик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по кредитному договору, начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им ответчиком не производились, в связи с просрочкой ежемесячного платежа происходило начисление предусмотренных п.5 кредитного договора штрафных процентов, в результате чего ответчик попал в систематическую просрочку и образовалась задолженность.

В судебном заседании ответчик подтвердил данные обстоятельства и пояснил, что в связи с тяжелым материальным положением образовалась просрочка по уплате ежемесячных платежей. Задолженность в сумме <данные изъяты> руб., в том числе: задолженность по плановым процентам – <данные изъяты> рубля, задолженность по повышенным процентам – <данные изъяты> рубля, задолженность по пени – <данные изъяты> рубля, задолженность по пени по просроченному долгу – <данные изъяты> рубля, остаток ссудной задолженности – <данные изъяты> рубля он признает.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Из материалов дела усматривается, что ответчику Мухамеджанову Н.Р. и Мухамеджановой О.А. ДД.ММ.ГГГГ банком было направлено требование о досрочном истребовании задолженности, в котором предлагалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность, которую ответчики не исполнили.

Суд соглашается с расчетом задолженности, представленным банком, ответчица его также не оспаривает. Ответчики Мухамеджанов Н.Р. и Мухамеджанова О.А. сумму задолженности также не оспаривают. Следовательно, сумма задолженности подлежит взысканию с обоих ответчиков солидарно.

Кредитный договор может быть прекращен (расторгнут) его сторонами (одной из сторон) способом, по основаниям и в порядке, предусмотренным общими положениями договорного права применительно ко всякому гражданско-правовому договору, но с учетом специальных правил (гл. 42 ГК РФ), регулирующих особенности расторжения именно кредитного договора.

В соответствии со ст. 813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Основанием для расторжения по требованию кредитора кредитного договора, предусматривающего обязанность заемщика по предоставлению обеспечения исполнения своего обязательства по возврату полученной суммы кредита и уплате процентов за пользование денежными средствами, могут служить невыполнение заемщиком этой обязанности, данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось в судебном заседании и подтверждено материалами дела.

При применении такого способа, как расторжение договора по требованию одной из сторон, договор расторгается в судебном порядке, обязательным условием которого является соблюдение заинтересованной стороной, обращающейся с соответствующим иском в суд, специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора. Суть указанной процедуры состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение или расторгнуть договор.

Иск о расторжении договора может быть предъявлен в суд только при соблюдении одного из двух условий: либо получение отказа другой стороны на предложение о расторжении договора, либо неполучение ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Истцом ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в адрес Мухамеджанова Н.Р. было направлено требование о досрочном истребовании задолженности, в котором указано, что на основании пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ Банк извещает о намерении расторгнуть кредитный договор с ДД.ММ.ГГГГ при невыполнении требований о досрочном погашении сумм по кредитному договору.

Поэтому суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части расторжения кредитного договора №, заключенного между ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в части требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. (часть 2).

Статья 78 ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ предусматривает, что обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В соответствии с п.1 ст.54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Сама по себе норма пункта 2 статьи 811 ГК Российской Федерации, предусматривающая право заимодавца в случае нарушения заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа, предполагает учет судом фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), направлена на обеспечение необходимого баланса интересов обеих сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору. (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2009 года N 243-О-О).

Согласно расчету задолженности, общая сумма задолженности ответчиков перед банком составляет <данные изъяты> рубля.

Из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного экспертами-оценщиками <адрес> филиала ТПП <адрес> Б.О.Ю. и Т.Н.И., следует, что рыночная стоимость жилого дома составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка – <данные изъяты> рублей, итого: <данные изъяты> рублей

Экспертное заключение составлено оценщиком 1 категории ТПП <адрес> Б.О.Ю., старшим экспертом-оценщиком <адрес> филиала ТПП Т.Н.И., которые имеют стаж экспертной работы с <адрес>. Расчеты по определению рыночной стоимости были произведены в соответствии с требованиями ФЗ от 29.08.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом анализа рынка недвижимости в Новоорском районе Оренбургской области, осмотра объекта экспертизы, определения рыночной стоимости объекта экспертизы с использованием традиционных методов оценки.

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта было оценено судом по правилам ст.67 ГПК РФ.

Из чего следует, что размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, которая в несколько раз превышает сумму задолженности.

Следовательно, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество не могут быть признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Таким образом, исковые требования банка подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Банка <данные изъяты> (закрытое акционерное общество) к Мухамеджанову Н.Р., Мухамеджановой О.А. о досрочном расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредиту, процентам, пени, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с Мухамеджанова Н.Р., Мухамеджановой О.А. солидарно в пользу закрытого акционерного общества Банк <данные изъяты> задолженность по кредитному договору <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, из них: задолженность по плановым процентам – <данные изъяты> рубля, задолженность по повышенным процентам – <данные изъяты> рубля, задолженность по пени – <данные изъяты> рубля, задолженность по пени по просроченному долгу – <данные изъяты> рубля, остаток ссудной задолженности – <данные изъяты> рубля.

Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть.

В удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

Взыскать с Мухамеджанова Н.Р., Мухамеджановой О.А. солидарно в пользу закрытого акционерного общества Банк <данные изъяты> расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Оренбургский областной суд в течение 10 дней через Новоорский районный суд со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья:

Секретарь: