РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июля 2010 года Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи: Бушуевой Е.В.,
при секретаре: Балашовой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер обезличен по иску Уткиной Таисии Петровны к ЖКС «Наш дом», Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о признании права требования передачи в собственность квартиры по договору о долевом участии на строительство жилого дома,
Установил:
Истец обратилась в суд с иском к ответчикам, в обоснование своих требований указала, что она заключила договор о долевом участии в строительстве Номер обезличен от Дата обезличена года, согласно которого она принимает участие в строительстве двухкомнатной квартиры Номер обезличен и однокомнатной квартиры Номер обезличен в жилом дома Номер обезличен по ..., оплатив взнос в размере за две квартиры, - Номер обезличен рубля. С ее стороны все условия, согласно указанного договора были выполнены, ею был выплачен полностью взнос за квартиры, что подтверждается квитанциями, имеющимися в деле.
Характеристика приобретенных ею по договору о долевом участии в строительстве квартир является следующая - двухкомнатная квартиры общей площадью - Номер обезличен кв.м., однокомнатная - Номер обезличен кв.м.
Изначально истец заключила договор о долевом участии в строительстве на трехкомнатную квартиру, которая должна была располагаться в первом подъезде. Однако, из-за технических причин, она отказалась, в связи с чем она заключила два приведенных выше договора на приобретение квартир во втором подъезде, намереваясь при строительстве доме произвести перепланировку, оборудовав из двух квартир одну трехкомнатную.
Ею на основании устной договоренности с председателем ЖКС «Наш дом» был подготовлен проект перепланировки в ФИО6 для того, чтобы впоследующем были изменены в проект всего жилого дома изменения. Проектировщиком строящегося на тот момент жилого дома выступал ФИО6 где и был изготовлен проект.
Таким образом, истец фактически произвела оплату трехкомнатной квартиры общей площадью Номер обезличен кв.м., строительство которой велось по проекту. В 2003 году ЖСК «Наш дом» прекратил осуществлять строительство жилого дома по ..., возведя его неполностью, однако ее квартира, строительство которой фактически было выполнено исходя из проекта, то есть была возведена трехкомнатная квартира, была возведена.
Председатель ЖСК «Наш дом» с 2003 года по настоящее время строительство жилого дома не ведет, уклоняется от встреч с дольщиками, в связи с чем внести изменения в договор о долевом участии в строительстве невозможно.
В связи с принятием на территории Самарской области Закона «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области», уполномоченным органом в сфере защиты прав обманутых дольщиков является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, она подала соответствующее заявление с приложением надлежащих документов о включении ее в реестр обманутых дольщиков, прося включить ее в реестр с получением права передачи ей в собственность трехкомнатной квартиры.
Ей была предоставлена выписка из реестра участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области от Дата обезличена года Номер обезличен, согласно которой она включена в вышеуказанный реестр с правом требования передачи квартиры Номер обезличен (двухкомнатная) по ... г. Новокуйбышевска.
Истец, не согласившись с тем, что она имеет право требования передачи ей двухкомнатной квартиры, поскольку ею фактически была оплачена трехкомнатная квартира и она возведена в натуре, обратилась с заявлением о предоставлении ей трехкомнатной квартиры площадью Номер обезличен кв.м., однако в предоставлении ей такого права было отказано с указанием ей предоставления права требования по безвозмездной передачи от Министерства одной двухкомнатной квартиры.
Ссылаясь на положения названного выше Закона Самарской области, положения ФЗ РФ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов», ст. 12 ГК РФ, а также учитывая, что в настоящее время она не может внести изменения в договор о долевом участии в строительстве, заключенный с ЖСК «Наш дом», по причине уклонения председателя, истец просит признать за ней права требования передачи в собственность трехкомнатной квартиры по договору о долевом участии на строительство жилого дома.
Истец Уткина Т.П. исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные описательной части решения суда, дополнив, что ЖСК «Наш дом» уклонятся от заключения соответствующего соглашения о внесении изменений в договор о долевом участии в строительстве, не установлено его местонахождения, а при обращении его с заявлением о в ЖСК «Наш дом» по юридическому адресу кооператива, было установлено, что по данному адресу такой организации нет. Заказ проекта ею был оплачен, но таких доказательств не имеется.
Представитель истца Уткиной Т.П. - ФИО5 и ФИО1, действующие в интересах истца на основании ст. 53 ГПК РФ, исковые требования истца поддержали в полном объеме, дали пояснения аналогичные описательной части решения и пояснений истца.
Ответчик ЖСК «Наш дом» в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом. Судом принимались меры к установлению местонахождения данной организации, однако по данным, имеющимися в материалах дела, ЖСК «Наш дом» по юридическому адресу отсутствуют, согласно выписки из ЕГРЮЛ на ЖСК «Наш дом» следует, что иного адреса у организации не имеется, отсутствуют адреса его учредителей.
Учитывая то, что ГПК РФ предусмотрены ограниченные сроки рассмотрения гражданских дел, судом были приняты все меры к установлению места нахождения ЖСК «Наш дом», суд считает в соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон рассмотреть данное гражданское дело в их отсутствие.
Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что ЖСК «Наш» является организацией, которая прекратила строительство жилого дома в связи отсутствием финансирования, в отношении одного из учредителей ЖСК «Наш дом» было возбуждено уголовное дело, которое впоследствии было прекращено в связи с истечением срока привлечения к уголовной ответственности.
Ответчик Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в лице представителя - ФИО2, действующей на основании доверенности, исковые требования истца не признала, указав, что действительно Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области являются застройщиками, ими на основании Закона Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» был сформирован реестр обманутых дольщиков, в который истец включена. В настоящее время они производят строительства другого жилого дома на территории г. Новокуйбышевска, поскольку дом по ... достроить невозможно в связи с нарушением требований, предъявляемых к строительству жилых домов, поэтому в настоящее время осуществлено строительство первой очереди, однако истец включена в строительство второй очереди жилого дома, где за ней признано право передачи ей в собственность двухкомнатной квартиры. Отсутствуют доказательства того, что в результате проведенной перепланировки была создана как объект трехкомнатная квартира. А в соответствии с вышеназванным законом возможно участнику предоставить только одну квартиру. С учетом изложенного, ответчик просит отказать в удовлетворении иска.
Выслушав мнение участников процесса, заслушав показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что Уткина Т.П. заключила договор о долевом участии в строительстве Номер обезличен от Дата обезличена года с ЖСК «Наш дом», согласно которого она принимает участие в строительстве двухкомнатной квартиры Номер обезличен и однокомнатной квартиры Номер обезличен в жилом дома Номер обезличен по ..., оплатив взнос в размере за две квартиры, - Номер обезличен рубля. С ее стороны все условия, согласно указанного договора были выполнены, ею был выплачен полностью взнос за квартиры, что подтверждается квитанциями, имеющимися в деле.
Согласно данного договора характеристика приобретенных ею по договору о долевом участии в строительстве квартир является следующая - двухкомнатная квартиры общей площадью - Номер обезличен кв.м., однокомнатная - Номер обезличен кв.м.
В ходе судебного разбирательства истец указала, что действительно имело место договоренность между ней и председателем ЖСК «Наш дом» о проведении перепланировки, в результате которой две квартиры (однокомнатная и двухкомнатная квартира) объединяются в одну трехкомнатную квартиру.
Суд считает, что данное утверждение не может быть положено в основу того, что имело место изменение условий договора, поскольку данное обстоятельство в силу ст. 56 и ст. 60 ГПК РФ должно подтверждаться соответствующими доказательствами.
В соответствии со ст. 8 ч. 1 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, …… из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Существенными условиями договора является помимо цены и описание (определение) объекта купли-продажи, в договоре же представленном суду указано, что объектом купли-продажи являются две квартиры - однокомнатная Номер обезличен и двухкомнатная Номер обезличен с указанием общей площади.
Таким образом, в этой части доводы ответчика о том, что представлены письменные доказательства, которые подтверждают факт купли-продажи истцом не одной, а двух квартир, подтверждены.
Истец и ее представители в ходе судебного разбирательства указали, что в процессе строительства многоквартирного дома с согласия председателя ЖСК «Наш дом», который являлся застройщиком, была произведена перепланировка.
Однако, суду в соответствии со ст. 60 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих факт разрешения проведения перепланировки, не представлено доказательств обращения истца в ПК «Ускорение» об изготовлении проекта перепланировки, даже случае наличия таковых документов невозможно определить возможность ее проведения в период строительства жилого дома, а не впоследствии.
Истец, доказывая свои доводы, просила допросить в качестве свидетелей - ФИО3, ФИО4
Из показаний свидетеля ФИО3 следует, что ФИО6 проводила работы по проектированию и перепланировки жилого дома по ... г. Новокуйбышевска, изначально был составлен проект жилого дома, по которому проводилось строительство. В 2000 году к ней обратилась истица с заявлением о составлении проекта по перепланировки жилого помещения, в результате которой две квартиры однокомнатная и двухкомнатная были объединены в трехкомнатную квартиру. Данный проект был изготовлен, ими застройщику были принесены схемы, по которым вносились коррективы в строительство, также ими составлялся кладочный поэтажный план жилого дома, все изменения, которые вносились в генеральный план жилого дома, были переданы заказчику, а тот соответственно, застройщику. Работы, которые должны были быть проведены по перепланировки, соответствовали требованиям действующих стандартов, поэтому оснований для отказа в изготовлении эскиза не имелось. Почему не были внесены сразу изменения в план строительства жилого дома она не знает, но они должны были быть внесены по окончанию строительства жилого дома, то есть по окончанию строительства должен быть составлен план жилого дома с учетом уже внесенных изменений при строительстве, ЦТИ составляет технический паспорт, после чего объект вводится в эксплуатацию.
Свидетель ФИО4 показала, что при строительстве жилого дома по ... во втором подъезде планировалось произвести перепланировки квартир, в результате которых две квартиры объединяются в одну трехкомнатную квартиру, эта была квартира истца и квартира на Номер обезличен этаже. Знает, что истец оформляла документы по перепланировки, в настоящее время дом не достроен, но в объекте имеется трехкомнатная квартира. Также указала, что во втором подъезде проектом изначально не было предусмотрено строительство трехкомнатных квартир. Когда она составляла списки обманутых дольщиков, то указывала площадь квартир, которые были приобретены дольщиками, в связи с чем площадь квартиры Уткиной Т.П. составила Номер обезличен кв.м., как и площадь квартиры дольщиков, которые изначально приобрели трехкомнатную квартиру.
Проанализировав показания свидетелей, представленные документы, суд считает, что они не могут быть положены в основу доводов о признании исковых требований истца.
Во-первых, как указано выше, суду не представлено доказательств приобретения истцом трехкомнатной квартиры, не представлено доказательств о внесении изменений в проект застройки жилого дома с учетом проведенной перепланировки. Во-вторых, суду не представлено доказательств того, что в результате проведенных работ имеет место трехкомнатная квартира, которую можно определить в объекте незавершенного строительства как объект трехкомнатной квартиры.
Представленные рабочие проекты и личные проекты ФИО3, которая осуществляла изготовление проекта перепланировки квартир истца, не могут быть приняты в подтверждение факта проведенной перепланировки и создание единого объекта.
В соответствии со ст. 52 Градостроительного Кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. ….Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство… объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Суду же не представлено доказательств того, что внесенные изменения были утверждены застройщиком, согласованы в установленном порядке с иными лицами, чьи права и интересы затрагивались в результате перепланировки, кроме того, не определен размер материальных затрат по перепланировке жилого помещения, что не исключает того, что дополнительные затраты, которые истец должна была понести, были бы ею оплачены. Утверждения о том, что по окончанию строительства составляются план по факту возведенного жилого дома, суд не может принять во внимание, поскольку внесенные изменения должны соответствовать требованиям действующих стандартов.
Кроме того, суд считает, что в настоящее время истец имеет право требования получения жилого помещения не том же жилом доме, поскольку согласно технического заключения жилой дом возведен с нарушением требований действующих СНиП, а в другом строительство которого осуществляет ответчик Министерство.
Согласно преамбуле Закона Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» от 16.03.2007 года, настоящий Закон направлен на защиту прав лиц - участников долевого строительства многоквартирных домов (далее - объекты долевого строительства), пострадавших от действий застройщиков, в результате чего строительство остановлено и(или) участники долевого строительства не могут оформить права на данные объекты, и внесенных уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков в соответствующий реестр (далее - обманутые дольщики). Положения настоящего Закона в части, регулирующей отношения по предоставлению субсидий (субвенций), обеспечению строительства многоквартирных домов за счет средств областного бюджета, распространяются исключительно на отношения с участием физических лиц в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах.
Таким образом, защита прав обманутых дольщиков производится путем принятия мер со стороны государства по предоставлению права получения компенсации - предоставлением жилого помещения (не более одной квартиры).
Факт того, что истец внесены в реестр участников долевого строительства и имеет право требования на получения жилого помещения - квартиры Номер обезличен (двухкомнатной) подтверждается доказательствами, имеющимися в материалах дела и не оспаривается сторонами.
С учетом изложенного, суд считает, что в удовлетворении исковых требований истца следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований Уткиной Таисии Петровны к ЖКС «Наш дом», Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о признании права требования передачи в собственность трехкомнатной квартиры по договору о долевом участии на строительство жилого дома - отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд в течение 10 суток со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено - Дата обезличена года.
Председательствующий: Бушуева Е.В.