РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 ноября 2010 года Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи: Бушуевой Е.В.,
при секретаре: Шелковой Л.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер обезличен> по иску ОАО «ЖУК» к Тюлюкову Владимиру Александровичу о понуждении к заключению договора стороны, обязанной заключить договор, возмещении убытков,
Установил:
Истец ОАО «ЖУК» обратился в суд с иском к ответчику о понуждении к заключению договора стороны, обязанной заключить договор, возмещении убытков.
В обосновании своего иска истец указал, что ОАО «ЖУК» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес обезличен> и <адрес обезличен>, на основании проведенных открытых конкурсов по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от <дата обезличена> <номер обезличен> и от <дата обезличена> <номер обезличен>. Подтверждением указанных полномочий являются протоколы рассмотрения заявок на участие в конкурсах <номер обезличен> и <номер обезличен> по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в г.о. Новокуйбышевск на 2009 год и 2010 год. В соответствии с условиями конкурса истец приступил к исполнению своих обязательств по управлению многоквартирными домами с <дата обезличена> - по конкурсу 2008 года, с <дата обезличена> по конкурсу - 2009 года.
Указанный конкурс проводится в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ № 75 от 06.02.2006 года. Поскольку истец является управляющей организацией для многоквартирных домов, то соответственно, он является управляющей организацией для собственников нежилых помещений, в частности, для ответчика, имеющего в собственности два нежилых помещения, расположенных по адресу: <адрес обезличен> и <адрес обезличен>.
Ссылаясь на положения ст. 161 ЖК РФ, правил проведения открытого конкурса, ст. 445 ГК РФ, истец направил <дата обезличена> в адрес ответчика договоры управления многоквартирными домами <номер обезличен>, <номер обезличен>, однако, ответчик получив указанные документы, предоставил сведения о разногласии, касающиеся исключения из расчета оплаты отдельных видов услуг. Истец, в свою очередь, получив разногласия, не согласился с позицией ответчика, ссылаясь на то, что все собственники многоквартирного дома, в том числе и собственники нежилых помещений, на равных основаниях несет бремя содержания, поскольку он также является потребителем услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, соответственно, он должен нести расходы по оплате.
<дата обезличена> истцом в адрес ответчика была направлена претензия с уведомлением об оплате расходов на техническое обслуживание дома, в размере - 7.829 рублей 42 копейки, однако данная корреспонденция не была получена ответчиком, возвращена истцу с указанием «истек срок хранения».
Учитывая то, что ответчик наравне с другими собственниками жилого помещения является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых в процессе технического обслуживания дома, то ответчик должен их оплатить, а отказываясь в оплате и заключении договора, фактически неосновательно обогащается.
С учетом изложенного, просит понудить ответчика заключить с истцами договор управления многоквартирным домом на условиях, изложенных в конкурсной документации, а также взыскать с ответчика денежные средства в счет оплаты предоставленных услуг и работ со стороны истца.
Истец ОАО «ЖУК» в лице представителя Сапариной С.С., действующей на основании доверенности, поддержала исковые требования в судебном заседании, считая, что они являются обоснованными и законными, поскольку ответчик должен понести расходы по оплате технического обслуживания за период 2009 года и 2010 года, данные услуги были предоставлены ответчику, они фактически были понесены истцом. Действительно ответчик изначально не согласился с условиями договора, поскольку считает, что ряд услуг ему не предоставляется, однако, они, ОАО «ЖУК» считает, что ответчик должен производить оплату за обслуживание оборудования, по которому поступает газ, оплату за электрооборудование, обслуживание мусоропровода, инженерного оборудования, поскольку он является собственником нежилого помещения, а равно, как и остальные собственники жилых помещений должен нести расходы. Ранее они действительно не включали часть расходов, однако после разъяснения, данного Министерством регионального развития РФ, они стали включать все расходы. С учетом изложенного, просили исковые требования удовлетворить.
Ответчик Тюлюков В.А. и ранее его представитель Шалтыков В.И., действующий на основании доверенности, не согласились с исковыми требованиями в части, а именно, ответчик и его представитель считают, что рассмотрение данного спора подведомственно арбитражному суду, не согласны с тем, что должны нести расходы по оплате обслуживание мусоропровода, поскольку он, как собственник нежилого помещения, в котором в дальнейшем будет размещен магазин заключает отдельный договор на вывоз с подрядной организацией на вывоз ТБО, он не пользуется услугами по предоставлению газа, поскольку в нежилом помещение использование газа запрещено, у него имеется проект на электрооборудование, которое будет осуществляться независимо от оборудования, которое используется жильцами дома, не согласны с размером тарифов, с учетом исключения перечисленных выше услуг, они согласны заключить договор с управляющей компанией, а поскольку данные услуги были включены ранее в оплату, то они не согласны с размером взыскиваемой с них суммы. Кроме того, в предложенном проекте договора имеются ряд неточностей, которые они считают необходимости внести, а именно отсутствует ссылка на свидетельство о государственной регистрации права, в котором указано, что Тюлюкову В.А. принадлежит нежилое помещение под магазин, отсутствует кадастровый номер объекта недвижимости, не указан площадь объекта, адрес, а данные обстоятельства являться существенными условиями договора.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, Тюлюков В.А. являлся собственником жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен> общей площадью 37.30 кв.м., и квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен> общей площадью 31.40 кв.м.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности у ответчика было зарегистрировано в УФРС по Самарской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от <дата обезличена> и от <дата обезличена>.
На основании Постановления Главы г.о. Новокуйбышевск от <дата обезличена> <номер обезличен> и <номер обезличен>, указанные жилые помещения переведены в статус нежилого помещения с разрешением проведения переустройства и перепланировки, устройства отдельного входа, обустройства прилегающей территории и проведения иных работ в соответствии с проектом <номер обезличен>.
Таким образом, судом установлено, что при рассмотрении данного спора ответчик Тюлюков В.А. является собственником нежилого помещения, в котором производятся работы по переустройству и перепланировки, которое в дальнейшем ответчик намерен использовать под магазин. Данное обстоятельство не отрицалось в судебном заседании сторонами.
Поскольку в настоящее время перепланировка и переустройство указанного помещения до конца не произведено, со стороны ответчика не представлен акт приема работ по переустройству и перепланировки работ, то суд исходит из того, что ответчиком является физическое лицо, имеющей на праве личной собственности два нежилых помещения.
Что касается требований истца о понуждении в заключении договора на управление многоквартирным домом на условиях, изложенных в конкурсной документации, суд приходит к следующему выводу.
Так, судом установлено, что в период 2009 года и 2010 года истец ОАО «ЖУК» является управляющей компанией, занимающейся техническим обслуживанием и содержанием многоквартирного дома, расположенного по <адрес обезличен> и по <адрес обезличен>, в которых расположены нежилые помещения ответчика.
Факт того, что именно истец должен производить техническое обслуживание жилого многоквартирного дома по <адрес обезличен> и <адрес обезличен> подтверждается конкурсной документацией, другими доказательствами, представленными истцом в судебном заседании, не оспаривается ответчиком.
В обосновании своих требований истец ссылается на положения ст. 161 ЖК РФ, правил проведения открытого конкурса, ст. 445 ГК РФ, считая, что суд вправе ответчика понудить заключить с ними договор на управление многоквартирного дома на условиях, изложенных в конкурсной документации.
Между тем, из п. 2 ст. 421 ГК РФ следует, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательствам.
В соответствии с п. 1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.
В соответствии со ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Судом установлено, что со стороны истца в адрес ответчика был направлен проект договора на управления многоквартирным домом, полученный Тюлюковым В.А. данный проект был рассмотрен, после чего был направлен протокол разногласий, который не был принят истцом. По получению со стороны истца были произведены действия по отклонению протокола разногласий.
В силу ст. 445 ГК РФ.
Предоставление истцом услуг по управлению многоквартирным домом прямо вытекает из его обязанностей, которые он должен исполнять в обязательном порядке, поскольку такой способ управления многоквартирным домом был избран, поэтому в данном случае понуждение ответчика истцом на заключение договора на управление многоквартирным домом, противоречит действующему законодательству.
В связи с изложенным суд, что в случаях, когда потребитель пользуется услугами управляющей компании, оказываемый обязанной стороной, однако от заключения договора отказывается, но при определенных условиях, необходимо исходить из того, что фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ, как акцепт потребителем оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги, ввиду чего данные отношения должны рассматриваться в качестве договорных.
С учетом изложенного, суд считает, что в удовлетворении данных требований следует отказать.
Что касается требований о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 7.829 рублей 49 копеек в счет возмещения убытков, понесенных в связи с облуживанием истцом многоквартирного жилого дома <номер обезличен> по <адрес обезличен> и <номер обезличен> по <адрес обезличен> за период 2009 года и денежную сумму в счет возмещений убытков за обслуживание многоквартирного дома <номер обезличен> по <адрес обезличен> и <номер обезличен> по <адрес обезличен> за период 2010 года в размере - 3.313 рублей 51 копейка, суд считает, что данные требования подлежат удовлетворению.
По результатам конкурсного по отбору управляющей организации для управления многоквартирными дома, в частности по <адрес обезличен> <номер обезличен> и по <адрес обезличен> <номер обезличен>, между управляющей компанией и Администрацией г.о. Новокуйбышевск заключен договор управления многоквартирными домами. Согласно условий данного договора, целью его является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах, а также предоставление коммунальных услуг собственникам (нанимателям).
В соответствии со ст. 244 и ст. 249 ГК РФ, ст. 36, 37, 39 ЖК РФ, собственник обязан нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 39 ЖК РФ, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии со ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения…. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Правительством РФ от 06.02.2006 года № 75, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор на управление этим домом с управляющей организацией, выбранный по результатам открытого конкурса.
Одним из оснований для предъявленного данного иска в суд со стороны истца, как указано выше, явилось взыскание убытков вследствии неоплаты ответчиком расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу <адрес обезличен> и <адрес обезличен>, в котором находятся в собственности у Тюлюкова В.А. нежилые помещения, принадлежащее на праве личной собственности, пропорционально занимаемой им площади.
В качестве правого основания для взыскания денежной суммы ха период 2009 года и период 2010 года, истец указал на нормы ст. 1102 ГК РФ, 1105 ГК РФ, поскольку между истцом и ответчиком отсутствует предусмотренный нормами жилищного законодательства договор управления.
Вместе с тем, отсутствие заключенного договора на обслуживание нежилого помещения ответчика само по себе не является основанием для отказа в возмещении расходов лицу, осуществляющему предусмотренную законом и уставом деятельность по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.
Согласно расчета, представленного истцом, исходя из площади (согласно постановления Главы г.о. Новокуйбышевск и ранее представленного свидетельства учтена площадь нежилых помещений ответчика), сумма расходов на содержание общего имущества спорного многоквартирного дома по <адрес обезличен> и по <адрес обезличен> за период 2009 года и 2010 года и за период с августа по октябрь 2010 года составила, соответственно, 7.829 рублей 49 копеек и 3.313 рублей 51 копейка.
Данный расчет истцом произведен исходя из расценок, установленных распоряжением Руководителя Управления городского хозяйства Администрации г.о. Новокуйбышевск, соответственно, на каждый период.
Применение истцом цен, установленных распоряжением Руководителя Управления городского хозяйства Администрации г.о. Новокуйбышевск, соответственно, на каждый период, обусловлено нормами Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 года № 75, согласно которым размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Анализируя приведенные выше нормы, суд считает, что ОАО «ЖУК» осуществляла обслуживание и ремонт всего жилого дома, поэтому она вправе требовать возмещения убытков, поскольку за указанный период производила обслуживание всего метража жилого помещения, в том числе и обслуживание инженерных сетей.
Исходя из смысла 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть приобретение и сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке, то есть происходит неосновательно.
Таким образом, собственник - ответчик, не производивший возмещение расходов истца на содержание и ремонт общего имущества дома, в котором находится принадлежащее Тюлюкову В.А. на праве собственности нежилое помещение, неосновательно обогатился за счет истца. Доказательств оплаты неосновательного обогащения на день рассмотрения спора в суде со стороны ответчика в силу ст. 56 и ст. 60 ГПК РФ, не представлено.
Суд не может согласиться с доводами ответчика и его представителя о том, что в расходы по оплате технического содержания жилого многоквартирного дома не должны входит услуги по оплате обслуживания газового оборудования, ТБО, электрооборудования, поскольку согласно приведенным выше данным, собственник нежилого помещения оплачивает расходы наравне с собственниками жилых помещений, тем более, что оплачивает не саму услугу по предоставлению газа, электроэнергии, а лишь за обслуживание технического состояния инженерного оборудования.
Доводы ответчика по невключении определенных видов услуг в оплату могут быть приняты во внимание организацией, которая непосредственно занимается предоставлением данной услуги.
Что касается доводов ответчика об оплате обслуживания мусоропровода, суд также считает, что данная услуга входит в техническое обслуживание со стороны управляющей компании, поскольку отнесено к общему имуществу многоквартирного дома. Утверждения ответчика о том, что он не использует, поскольку он, как собственник магазина (в настоящее время производится ремонт) будет заключать отдельный договор на оказание услуг с подрядной организацией, суд не может принять во внимание, поскольку в настоящее время ответчик является собственником нежилого помещения, в соответствии со ст. 56 и ст. 60 ГПК РФ доказательств заключения договора на вывоз ТБО, им не представлено, оснований считать, что он не использует в настоящее время, не использовал данное имущество по назначению в период с 2009 года по 2010 год, также не представлено.
При таких обстоятельствах и руководствуясь ст. 1102 ГК РФ, 1105 ГК РФ с ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение.
С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению частично.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ОАО «ЖУК» к Тюлюкову Владимиру Александровичу о понуждении к заключению договора стороны, обязанной заключить договор, возмещении убытков - удовлетворить частично.
Взыскать с Тюлюкова Владимира Александровича в пользу ОАО «ЖУК» денежную сумму в размере - 11.829 (одиннадцать тысяч восемьсот двадцать девять) рублей 02 (две) копейки.
В остальной части в удовлетворении исковых требований ОАО «ЖУК» к Тюлюкову Владимиру Александровичу - отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд в течение 10 суток со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено - 02.12.2010 года.
Председательствующий: Бушуева Е.В.