Решение о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности и об обязании возвратить недвижимое имущество переданное по договору купли-продажи

Судебные акты /
ПФО /
Самарская область /
Новокуйбышевский городской суд /
Решение о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности и об обязании возвратить недвижимое имущество переданное по договору купли-продажи

Решение о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности и об обязании возвратить недвижимое имущество переданное по договору купли-продажи

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2011 года Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи: Бушуевой Е.В.,

при секретаре: Балашовой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер обезличен> по иску Ишкаева Олега Геннадьевича к ООО «ТехПромИнвест» о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности и об обязании возвратить недвижимое имущество переданное по договору купли-продажи,

Установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику ООО «ТехПромИнвест» генеральным директором которого является Наганов Д.В., о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности и об обязании возвратить недвижимое имущество переданное по договору купли-продажи.

В обосновании своего иска истец указал, что <дата обезличена> между ним и ООО «ТехПромИнвест» в лице генерального директора Наганова Д.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:

- автозаправочная станция: топливораздаточная колонка (КЭД - 50 - 0,25 - 2 - 1), литера К1; топливораздаточная колонка НАРА - 27М1ТУП2052-86, литера К2; резервуар металлический подземный, объем 25 куб. м., литера Р7; аварийный резервуар, объем 6 куб. м., литера 8, площадь застройки 500,00 (Пятьсот) кв. м. расположенная по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый условный номер: <номер обезличен>. Существующие ограничения (обременения) права: Аренда;

- склад горюче - смазочных материалов: железнодорожная сливная эстакада, литера Г; наливная эстакада (насосная станция), литера П; пожарный резервуар объем 50 куб. м., литера Р4; пенообразователь, объем 3 куб. м., литера Р6; кабельная линия от 0.10 до 0.17, Ь=189,00м.: кабель от литеры А до К1, К2; L=35 м; кабель от 0.5 до Г1, L=23,00м; кабель от 0,7 до ТП., L= 5м.; Кабель от 0,1 до литеры А, L=9м.; линия электропередачи от 0.10 до 0.11, L=379м.; ограждение L=456м.; подъездная автодорога, L=300 п.м., площадь застройки 10 000,00 (Десять тысяч) кв. м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый условный номер: <номер обезличен> Существующие ограничения (обременения) права: Аренда;

- Блок подсобно-производственного и обслуживающего назначения; водопровод от А до КВ, L=130м., канализация А до КК, L=15м., канализационная яма «КК», объем 10 куб. м., водопроводные колодцы КВ; КВ1; асфальтобетонная площадка 350 кв.м., общей площадью 112,2.4 (Сто двенадцать целых, двадцать четыре сотых) кв. м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>, Существующие ограничения (обременения) права: Аренда;

- Емкость для хранения нефтепродуктов №1, площадь застройки: 60,00 (Шестьдесят) кв.м.Объем 400,00 куб. м., расположенная по адресу: <адрес обезличен>, Кадастровый условный номер: <номер обезличен> Существующие ограничения (обременения) права: Аренда;

- Емкость для хранения нефтепродуктов №2, площадь застройки: 60,00 (Шестьдесят) кв.м., объем: 400,00 куб. м., расположенная по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый условный номер <номер обезличен>, Существующие ограничения (обременения) права: Аренда;

- Емкость для хранения нефтепродуктов №3, площадь застройки: 60,00 (Шестьдесят) кв.м., Объем: 400,00 куб. м., расположенная по адресу: <адрес обезличен>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации: <номер обезличен>, от <дата обезличена>;

1.7. Земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, земельный участок для производственных нужд, площадь: 15000, 00 кв.м, расположенный по адресу: <адрес обезличен> Кадастровый условный номер: <номер обезличен>. Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрированы.

Согласно условий договора купли-продажи, в частности п. 1 истец продал, то есть Ишкаев О.Г., в ответчик ООО «ТехПромИнвест» купил названное имущество, оплатив согласно п. 2 условиям договора денежные средства в размере 8 250 000 рублей, которые истец должен был получить до подписания договора, то есть <дата обезличена>.

Передача имущества, согласно условиям договора п. 5, должна быть осуществлена в момент подписания договора, так как договор имеет силу акта приема-передачи имущества.

Несмотря на то, что стороны подписали договор и документы были сданы на регистрацию сделки и перехода права, ответчик свои обязательства по оплате приобретаемого товара не исполнил, в связи с чем истец был вынужден направить ответчику письмо, в котором указал, что при отсутствии оплаты товара, приобретенного ответчиком, договор купли-продажи необходимо расторгнуть и вернуть полученное по договору купли-продажи имущество.

Однако, ответчик на направленное письмо истца не ответил, свои обязательства по оплате товара не исполнил, в связи с чем истец обратился в суд с иском, обосновывая свои требования о расторжении договора купли-продажи изложенным выше и ссылаясь на положения Письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 года № 21, ст. 450, 454, 549. 488 ГК РФ, считая, что продавец на основании договора купли-продажи утратил право на свое имущество, при этом им не были получены причитающиеся по договору купли-продажи денежные средства, на которые он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, а со стороны ответчика имеет место неосновательное времени оплату за товар, на которую он был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем допущенное ответчиком нарушение является существенным и является основанием для расторжения договора.

Истец Ишкаев О.Г. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в его отсутствие.

Представитель истца Ишкаева О.Г. – Пивоварова Ю.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в ее отсутствие.

Ранее представитель истца в судебном заседании показала, что исковые требования поддерживает в полном объеме, дала пояснения аналогичные описательной части решения суда, действительно ранее истец в феврале 2010 года приобрел данное имущество у ООО «ТехПромИнвест», обязательства по договору купли-продажи от <дата обезличена> были истцом исполнены, представить письменные доказательства оплаты не могут, претензий на тот период со стороны ответчика по исполнению обязательств Ишкаевым О.Г. по договору купли-продажи от <дата обезличена> не предъявлялось. В дальнейшем поступило вновь от ответчика предложение о приобретении им имущества, истец согласился, в день передачи документов на регистрацию должны быть переданы ответчиком денежные средства, но он их не передал, указание в договоре условия о получении истцом денежных средств до подписания договора являлось необходимостью для сдачи документов на регистрацию, а между сторонами были доверительные отношения. Однако, в дальнейшем ответчиком обязательства по оплате не были исполнены, имуществом пользуется ответчик, а истец не получил причитающееся по договору купли-продажи. Ответчику со стороны истца были направлены письма с просьбой выполнить условия договора, но со стороны ответчика не было предпринято никаких действий. С учетом изложенного, представитель истца считает, что неисполнении ответчиком своих обязательств по передачи денежных средств является существенным нарушением условий договора, в связи с чем просят расторгнуть договор, поскольку имели место существенные нарушения условий договора. Каким образом были исполнены истцом обязательства по договору купли-продажи от <дата обезличена> ей неизвестно, но истец должен был передать денежные средства, а по второму договору ответчик был должен перечислить денежные средства со счета ООО «ТехПромИнвест» на счет истца.

Ответчик ООО «ТехПромИнвест» в лице генерального директора Наганова Д.В. исковые требования истца не признал, указав, что спорное имущество им было приобретено в 2007 году на основании договора купли-продажи, являлось его собственностью, действительно был заключен с истцом договор купли-продажи от <дата обезличена>, по условиям которого была предусмотрена рассрочка оплаты недвижимого имущества, приведенного выше, оцененная сторонами – 16 000 000 рублей, документы были сданы в регистрационную палату, однако оплата согласно условий договора купли-продажи от <дата обезличена> не была произведена. Данное имущество на момент совершения первой сделки с истцом находилось в аренде, сейчас договор аренды с ООО «Т...» расторгнут, имущество не используется по назначению. Основанием для продажи истцу данного имущества послужило то, что у него имелись задолженности, которые он, ответчик, намеревался оплатить за счет проданного имущества. Однако, истцом обязательства по оплате не были исполнены, на данное имущество в регистрационной палате должно быть обременение, поскольку условия договора предусматривали оплату в рассрочку. Поскольку оплата истцом по договору купли-продажи от <дата обезличена> не была произведена, то они договорились о том, чтобы не составлять соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата обезличена>, вновь заключить договор купли-продажи, по которому ответчику переходит имущество, приведенное выше, однако, оплата не должна производиться, поскольку истцом не исполнены первоначальные обязательства. Поскольку такая договоренность имела место в устной форме, то они только заключили договор купли-продажи от <дата обезличена>, свои же обязательства по оплате, которые указаны в договоре, он не исполнил, так как фактически имущество оставалось его. Денежные средства он истцу не перечислял, требования о передачи денежных средств по договору имели место со стороны истца в устной форме, письменных претензий он не получал.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации права, кадастра и картографии по Самарской области, привлеченное в качестве третьего лица, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в их отсутствие.

Выслушав мнение сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что договора купли-продажи от <дата обезличена> ООО «ТемПромИнвест» приобрело недвижимое имущество в виде:

- емкость для хранения нефтепродуктов №1, площадь застройки: 60,00 (Шестьдесят) кв.м.Объем 400,00 куб. м., расположенная по адресу: <адрес обезличен>, Кадастровый условный номер: <номер обезличен> Существующие ограничения (обременения) права: Аренда;

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности ООО «ТехПромИнвест» было зарегистрировано в УФРС по Самарской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от <дата обезличена>.

Таким образом, на момент совершения сделки от <дата обезличена> ответчик являлся собственником названного выше имущества, соответственно, как собственнику ему принадлежит права как по распоряжении, владению и пользованию.

В соответствии со ст. 8 ч. 1 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, …… из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Судом установлено, что <дата обезличена> между ответчиком и истцом была заключена сделка купли-продажи данного имущества.

Из пояснений сторон следует, что по договору купли-продажи от <дата обезличена> стороны должны были исполнить обязательства по оплате недвижимого имущества в рассрочку, что исходит из условий договора, в частности, п. 4 предусмотрено, что истец должен был оплатить ответчику денежные средства в срок до <дата обезличена> и до <дата обезличена>.

Регистрация указанного выше договора была произведена и переход права был зарегистрирован <дата обезличена>, но имеется обременение ипотека в силу, поскольку оплата предусмотрена в рассрочку. <дата обезличена> Ишкаеву О.Г. были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на названное выше имущество.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя указанную выше норму закона, суд считает, что в договоре должны быть предусмотрены все существенные условия, в договоре от <дата обезличена> указано, что стороны достигли соглашения по всем условиям, определен объект договора купли-продажи, его площадь, местонахождения, основания возникновения права распоряжения продавцом данным имуществом, а также стоимость недвижимого имущества, что также является существенным условием.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Однако, как следует из договора, между сторонами было достигнуто соглашение о рассрочки оплаты товара, из пояснений представителя истца следует, что оплата была произведена, но представить в силу ст. 56 и ст. 60 ГПК РФ доказательства оплаты товара, то есть недвижимого имущества, сторона суду не смогла. Из пояснений представителя ответчика следует, что оплата не была произведена, фактически все последующие действия были направлены на возврат данного имущества именно исходя из оплаты.

Согласно данным движения расчетного счета ООО «ТехПромИнвест» следует, что за период с <дата обезличена> по <дата обезличена> перечислений денежных средств, согласно их целевому назначению от имени истца не имело место, при этом суд исходит из того, что не имеется и доказательств получения самим генеральным директором денежных средств за реализованные им объекты недвижимого имущества.

Судом был произведен запрос в УФРС по Самарской области в Хворостянском районе о том, было снято обременение в связи с оплатой одной сторон по договору купли-продажи от <дата обезличена>, однако согласно представленного ответа следует, что Ишкаев О.Г. принял в собственность названное выше имущество с обременением (залог в силу закона), данный залог был прекращен на основании заявления сторон <дата обезличена>.

В соответствии со ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 488 п. 2, 4 и 5 ГК РФ, в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 6267/10 определен следующий подход к применению положений гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что данное обременение было зарегистрировано, поскольку условием договора оплата товара в рассрочку.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие на основании решения суда запись об ипотеке может быть погашена и при возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Вместе с тем, как установлено судом, по сделке купли-продажи от <дата обезличена> денежные средства в счет оплаты не переданы, Несмотря на то, что сторонами было предъявлено заявление о снятии обременения в виде залога, однако, сам по себе залог, обременение остается на имущество, поскольку он возникает в силу закона, его прекращение зависит не только от волеизъявления сторон, но и от правоотношений, на основании которых он возникает, соответственно, указанные правоотношения предусматривают, что сторона, в обязанность которой поставлено исполнить договор путем передачи оплаты в установленный срок в рассрочку, должна исполнить.

Как указано выше стороной не было представлено доказательств исполнения своего обязательства, кроме того, суд учитывает, что волеизъявление сторон по снятию обременения имело место не в связи с исполнением обязательства одной из сторон, а в связи с заключением сделки купли-продажи, приведенного выше имущества, от <дата обезличена>.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи названного выше имущества от <дата обезличена>, согласно условий которого истец продал, то есть Ишкаев О.Г., в ответчик ООО «ТехПромИнвест» купил названное имущество, оплатив согласно п. 2 условиям договора денежные средства в размере 8 250 000 рублей, которые истец должен был получить до подписания договора, то есть <дата обезличена>.

Однако, как указывает истец, ссылаясь на свои требования о расторжении договора купли-продажи, оплата недвижимого имущества, которая была передана по договору купли-продажи ответчику не произошла, в связи с чем истец ставил требования об оплате.

В судебном заседании ответчик указал, что действительно никакой оплаты по договору купли-продажи от <дата обезличена> не было, поскольку он был заключен только с целью того, чтобы вернуть его имущества, поскольку по договору купли-продажи от <дата обезличена> не была произведена оплата Ишкаевым О.Г.

Представлены документальные доказательства, подтверждающие доводы ответчика об отсутствии оплаты с его стороны.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ в настоящее время собственником спорного имущества является ответчик, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска Ишкаевым О.Г., поскольку сама сделка договора купли-продажи от <дата обезличена> является ничтожной в силу закона.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 1 ФЗ РФ «О залоге» следует, что залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Исходя изложенного, суд считает, что согласно условий сделки от <дата обезличена> следует, что оплата должна быть произведена в рассрочку, однако данное условие не выполнено стороной, и фактически в силу прямого указания в законе данное имущество по истечению определенного срока исполнения обязательства остается у лица, у которого данное имущество находится в залоге, таким же лицом по сделке являлось ООО «ТехПромИнвест», как следует из фактически установленных обстоятельств обязательства не были исполнены и имущество должно было перейти к ответчику, поэтому заключение другой сделки не требовалось. В силу своей правовой природы совершенная сделка от <дата обезличена> является ничтожной и не порождает возникновение никаких прав и обязанностей, так как противоречит нормам ГК РФ.

Согласно действующего законодательства, при совершении второй сделки собственником оставался ответчик, поэтому сторонам надлежало совершить действий иного характера, на основании которых право собственности на данное имущество перешло к залогодателю.

С учетом изложенного, суд считает, что в удовлетворении исковых требованиях Ишкаева О.Г. следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Ишкаева Олега Геннадьевича к ООО «ТехПромИнвест» о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности и об обязании возвратить недвижимое имущество переданное по договору купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд в течение 10 суток со дня изготовления данного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено – 04.04.2011 года.

Председательствующий:Бушуева Е.В.