Решение
Именем Российской Федерации
28 апреля 2011 года Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи: Бушуевой Е.В.,
при секретаре судебного заседания: Балашовой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер обезличен> по исковому заявлению Крамар Марии Георгиевны о признании приостановления государственной регистрации права собственности и перехода права собственности Управления Федеральной службы государственной регистрации права по Самарской области незаконным,
УСТАНОВИЛ:
Крамар М.Г. обратилась в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации права по Самарской области с заявлением, в котором просит признать приостановление государственной регистрации права собственности и перехода права собственности незаконным.
В обосновании своего заявления указала, что она, ФИО1, ФИО2, несовершеннолетняя ФИО3 являются собственниками в равных долях по 1/4 квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, на основании свидетельства о права на наследство по закону от <дата обезличена>, зарегистрированного в УФРС по Самарской области <дата обезличена>.
Заявитель и ФИО1 решили реализовать свое право на распоряжение своим имуществом, в связи с чем во исполнении своего права о продаже имущества, они первоначально на основании заказного письма уведомили других сособственников о реализации своих долей. <дата обезличена> они направили по месту проживания и регистрации других сособственников ФИО2 и ФИО3 в <адрес обезличен> извещение о продажи ФИО1 и Крамар М.Г. своих долей в названной выше квартире.
Однако, <дата обезличена> данное извещение было возвращено с отметкой «истек срок хранения», учитывая то, что сторона, желающая реализовать свое право на продажу доли в квартире, заключила договор купли-продажи от <дата обезличена> на 50/100 доли в квартире, представив документы <дата обезличена> на регистрацию в Новокуйбышевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации права, кадастра и картографии по Самарской области.
<дата обезличена>, когда продавцы и покупатель пришли для получения документов по регистрации сделки, им было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации права по основаниям, что отсутствует со стороны орган опеки и попечительства отказ от реализации преимущественного права покупки несовершеннолетней ФИО3, в связи с чем был предоставлен срок до <дата обезличена> для устранения указанного обстоятельства, а именно разрешение органа опеки на отказ от преимущественного права покупки несовершеннолетней ФИО3
Аналогичные сведения были направлены стороне по сделки договора купли-продажи ФИО4, ФИО1
Однако, заявитель считает, что те нормы действующего законодательства, на которые Росреестр по Самарской области сослался в сообщение о приостановлении регистрации права, не применимы, действие по приостановке производства регистрационных действий нарушает ее права и законные интересы собственника по распоряжению имуществом.
Так, заявитель считает, что ст. 37 ч. 2 ГК РФ регулирует правоотношения по даче согласия или отказа при совершении действия по отчуждению имущества несовершеннолетнего, в этом случае орган опеки и попечительства дает свое согласие, если права и законные интересы несовершеннолетнего ребенка при отчуждении имущества, не нарушаются.
Заявитель Крамар М.Г. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГК РФ и с учетом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в ее отсутствие.
Представитель заявителя Крамар М.Г. – Лезин А.П., действующий на основании доверенности, поддержал доводы своей заявительницы, указав, что само по себе приостановление, как таковое действие, препятствует заявителю произвести регистрацию сделки и перехода права собственности, считает, что отказ не основан на нормах действующего законодательства, а то обстоятельство, что у Росреестра сложилась такая практика, не является основанием для приостановления регистрационного действия.
Представитель Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в их отсутствие.
Ранее представитель Росреестра по Самарской области Панова Л.А., действующая на основании доверенности, не согласилась с доводами заявителя, считая, что действия регистрирующего органа по приостановлении регистрации сделки являются законными, само действие как приостановление не может быть обжаловано в судебном порядке, поскольку оно не отказывает в регистрации сделки, а лишь приостанавливает на определенный срок совершения данных действий для устранения недостатков. Далее считают, что при совершении сделки по отчуждению имущества, собственниками которого могут являться несколько лиц, должны быть представлены документы, подтверждающие отказ от реализации своего права преимущественной покупки, если таковые документы не представлены, то государственный регистратор должен отказать в совершении регистрации сделки, из представленных документах на регистрацию сделки следует, что о продажи доли в квартире была уведомлена только ФИО2, а документов, подтверждающих уведомление ФИО3, не было представлено на регистрацию, а таковым, по мнению представителя, считается разрешение органа опеки и попечительства на отказ от реализации права преимущественной покупки. С учетом изложенного, считает, что действия Росреестра являются законными и обоснованными.
Представитель Управления по вопросам семьи и демографического развития г.о. Новокуйбышевск в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в их отсутствие.
Ранее представитель Управления по вопросам семьи и демографического развития г.о. Новокуйбышевск Юдина Л.М., действующая на основании доверенности, считает, что необходимо отказ органа опеки и попечительства на отказ от реализации права преимущественной покупки, чем это предусмотрено, она не знает, но считает, что исходит из общий требований закона и ст. 37 ГК РФ.
Суд, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материала дела, Крамар М.Г., ФИО1, ФИО2, несовершеннолетняя ФИО3 являются собственниками в равных долях по ? квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, на основании свидетельства о права на наследство по закону от <дата обезличена>, зарегистрированного в УФРС по Самарской области <дата обезличена>.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что ФИО1, Крамар М.Г. решили реализовать свое право на продажу своих долей в квартире, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, в связи с чем Крамар М.Г., действующая как от своего имени, так и от имени ФИО1 на основании доверенности, <дата обезличена> направили по адресу: <адрес обезличен>, извещение о продажи ими своих долей в размере 1/4 доли у каждого в названной выше квартире, с указанием стоимости продаваемого имущества. <дата обезличена> данное извещение было возвращено с отметкой «истек срок хранения».
ФИО1 и Крамар М.Г. заключили договор купли-продажи от <дата обезличена> на 50/100 доли в квартире, представив документы <дата обезличена> на регистрацию в Новокуйбышевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации права, кадастра и картографии по Самарской области.
<дата обезличена>, когда продавцы и покупатель пришли для получения документов по регистрации сделки, им было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации права по основаниям, что отсутствует со стороны орган опеки и попечительства отказ от реализации преимущественного права покупки несовершеннолетней ФИО3, в связи с чем был предоставлен срок до <дата обезличена> для устранения указанного обстоятельства, а именно разрешение органа опеки на отказ от преимущественного права покупки несовершеннолетней ФИО3
Таким образом, судом установлено, что стороной было предприняты действия по уведомлению других сособственников о продаже доли в квартире.
В соответствии со ст. 24 ФЗ РФ «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество», при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
С учетом изложенной нормы следует, что приостановление государственной регистрации права наступает, в случае отсутствия доказательств извещения лиц о соблюдение требований права преимущественной покупки.
В силу ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, каждый собственник несет самостоятельно все права и обязанности, возложенные на него законом. Также каждый собственник вправе реализовать свои права (в данном случае на приобретение доли) как совместно с другими собственниками спорной квартиры, так и индивидуально.
Следовательно, исходя из анализа нормы ст. 250 ГК РФ, каждый собственник индивидуально самостоятельно должен быть извещен о продаже доли в квартире, где ему также как и лицу (собственнику), реализовывающему свою доли в квартире, принадлежит соответствующая доля имущества.
Таким образом, каждый собственник должен быть извещен продавцом самостоятельно, следовательно, каждый собственник должен либо реализовать свое право на покупку либо отказаться в приобретении спорной доли, как совместно с другими собственниками, либо индивидуально.
Оснований не доверять представленным сведениям об извещении другого сособственника о возможности им приобретения доли в спорном жилом помещении, у суда не имеется.
Основное требование к извещению других сособственников то, что на продавце лежит обязанность письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены, соответственно, со стороны других собственников возникает право согласиться с предложением о покупке доли либо отказаться, оформив отказ в письменной форме, при этом законодателем установлен срок, в течение которого сособственник должен ответить, либо в течение этого периода не будут представлены ответы. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению. Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.
Как следует из материалов дела, извещение было направлено <дата обезличена>, возвращено <дата обезличена>, сама сделка имела место – <дата обезличена>.
Однако, основанием для приостановления послужило отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на отказ на приобретение несовершеннолетней ФИО3 доли в квартире, однако суд считает, что данное обстоятельство не является основанием для приостановления, требования Росреестра основаны на неправильном толковании закона.
В соответствии со ст. 37 ч. 2 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В соответствии со ст. 28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Решение об отказе в приобретении доли или о приобретение или не отнесено к сделкам, которые могут самостоятельно совершить несовершеннолетние лица, а данном случае, несмотря на то, что ФИО3 на момент извещение было 13 лет, ее права и законные интересы представляет ее законный представитель, которым является ФИО2
В соответствии со ст. 26 ГК РФ, несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.
В соответствии со ст. 64 СК РФ, родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Поэтому разрешение вопроса об отказе в покупки долей в жилом помещении разрешается законным представителем.
Доводы о том, что орган опеки и попечительства должен принимать участие в разрешение вопроса об отказе покупки доли в жилом помещении, не основан на законе, поскольку разрешение в силу прямого указание в законе дается этим органом дается при распоряжении имуществом несовершеннолетнего дабы избежать ухудшение положения условий несовершеннолетних детей.
Данная гарантия является дополнительной по соблюдению прав несовершеннолетних детей, поскольку данное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства необходимо, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, пункт 2 статьи 37 Кодекса) или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, статья 292 Кодекса).
В противном случае при наличии возражения органа опеки и попечительства в отчуждении одним собственником своей доли другому лицу, нарушаются права собственника по распоряжению имуществом. Фактически основным принципом соблюдения права преимущественной покупки является принцип равенстве участников общей долевой собственности по владению, пользованию и распоряжению.
Из материалов дела следует, что каждый собственник самостоятельно владеет своим имуществом, кроме ФИО3, которая является несовершеннолетней, поэтому только лишь при отчуждении ее доли требуется в обязательном порядке согласие или отказ на совершение сделки по отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.
В данном случае не имеет правового значения тот факт, что отчуждение имущества будет произведено лицам, не состоящим ни в родстве, ни в свойстве с собственниками, которым принадлежит определенная доля.
Стороной обжалуется действия регистрационной службы, как приостановление, поскольку ими на регистрацию были представлены документы, подтверждающие факт извещению других сособственников о продажи доли, иных документов, они представить в силу того, что другой сособственник уклоняется от получения извещения, поэтому сторона расценивает приостановление регистрации сделки, как действие, нарушающие их права и законные интересы.
С учетом изложенного, суд считает, что заявление Крамар М.Г. подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Заявление Крамар Марии Георгиевны о признании приостановления государственной регистрации права собственности и перехода права собственности Управления Федеральной службы государственной регистрации права по Самарской области незаконным – удовлетворить.
Признать незаконным приостановление в регистрации права собственности по договору купли-продажи от <дата обезличена> и обязать произвести государственную регистрацию права собственности по договору купли-продажи от <дата обезличена>.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд Самарской области в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено - <дата обезличена>.
Председательствующий судья Е.В. Бушуева