РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 марта 2011 года Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи Бушуевой Е.В.,
при секретаре Балашовой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер обезличен> по иску Романова Д.Н. к Аргасцевой Н.В. о применении последствий недействительности ничтожности сделки предварительного договора купли-продажи и взыскании денежной суммы,
Установил:
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к Аргасцевой Н.В. о признании сделки предварительного договора купли-продажи недействительной от <дата обезличена> и взыскании денежной суммы в размере – 50 000 рублей и судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 1 700 рублей.
В поддержание своих требований указал, что <дата обезличена> между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, от <дата обезличена>, по условиям которого ответчик обязалась в срок не позднее <дата обезличена> заключить с покупателем (истцом) договор купли-продажи названной выше квартиры, определив между собой ее стоимость в размере – ... рублей, при этом стороны пришли к соглашению о том, что истец передает ответчику денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка.
Данная денежная сумма в день заключения предварительного договора была передана покупателем продавцу в счет будущего обязательства, при этом стороны указали, что в случае отказа покупателя от покупки данного объекта, задаток остается в распоряжении продавца, а в случае отказа продавца от продажи данного объекта задаток возвращается покупателю в двойном размере в течение 5 дней. В случае форс-мажорных обстоятельств, связанных с невозможностью оформления документов к сделке, продавец возвращает покупателю внесенные им 50 000 рублей.
Однако, истец обратился в суд с иском, в котором считает, что данный предварительный договор является ничтожной сделкой, поскольку ответчик не имела надлежащих полномочий от имени других сособственников на заключение предварительного договора о продажи квартиры, в связи с чем, руководствуясь ст. 167, 168, 153 ГК РФ, признать данную сделку недействительной, применить последствия ничтожности сделки, взыскав с ответчика денежную сумму уплаченную им в счет задатка в размере 50 000 рублей, соответственно, судебные расходы в размере 1 700 рублей.
Истец Романов Д.Н. исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные описательной части решения суда, дополнив, что действительно при заключении предварительного договора купли-продажи с ответчиком, он видел документы на квартиру, знал, что имеются еще собственники, но выяснил, что необходимо согласие всех сособственников по даче соглашения на продажу квартиры. Действительно был договоренность о том, что он приобретает квартиру, денежные средства он должен был получить в банке в порядке ипотеки, однако, ему отказали в выдаче денежных средств в связи с рождением второго ребенка, поэтому он не смог заключить основной договор купли-продажи, в феврале 2011 года он обратился к ответчику о выплате ему денежных средств в размере 50 000 рублей, однако она ему отказала, в настоящее время квартира продана, он не был поставлен в известность о продажи квартиры. Считает, что сделка является ничтожной по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Аргасцева Н.В. – исковые требования истца не признала, указала, что была договоренность с истцом о покупки им квартиры, которая принадлежала ей и ее членам семьи на праве общей долевой собственности, у риэлторов составили предварительный договор, было известно о том, что истец через своего представителя стал оформлять ипотеку, однако в выдаче денежных средств истцу было отказано, поэтому сделка не состоялась, сам истец их об этом не предупредил, в связи с чем им снова пришлось искать покупателей, она же свою очередь покупала другую квартиру и заплатила 50 000 рублей, которые были получены от истца в счет задатка, за покупаемую ею квартиру. Истец не известил о невозможности заключения с его стороны сделки, а поскольку в этот же день происходит много сделок, то она заключила договор с другими. Считает, что она имела полномочия по заключения предварительного договора купли-продажи, поскольку другие сособственники были согласны на продажу, заключили договор на оказание услуг у риэлтора, доверенности оформляли в простой письменной форме, у нотариуса не удостоверяли, поскольку считали, что для подписания предварительного договора это не требуется.
Суд, выслушав истца, ответчика, показания свидетеля, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 8 ч. 1 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, …… из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Как установлено судом, <дата обезличена> между Романовым Д.Н. и Аргасцевой Н.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, от <дата обезличена>, по условиям которого ответчик обязалась в срок не позднее <дата обезличена> заключить с покупателем (истцом) договор купли-продажи названной выше квартиры, определив между собой ее стоимость в размере – ... рублей, при этом стороны пришли к соглашению о том, что истец передает ответчику денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка.
Данная денежная сумма в день заключения предварительного договора была передана покупателем продавцу в счет будущего обязательства, при этом стороны указали, что в случае отказа покупателя от покупки данного объекта, задаток остается в распоряжении продавца, а в случае отказа продавца от продажи данного объекта задаток возвращается покупателю в двойном размере в течение 5 дней. В случае форс-мажорных обстоятельств, связанных с невозможностью оформления документов к сделке, продавец возвращает покупателю внесенные им 50 000 рублей.
В соответствии со ст. 153 и ст. 154 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Сделки представляют собой действия, направленные на достижение определенного правового результата. Следовательно, сделка - это волевой акт и для ее совершения необходимо наличие дееспособности, которая по-разному определяется для граждан (ст. ст. 21, 26 - 28 ГК) и юридических лиц (ст. 49 ГК) и может быть ограничена в отношении некоторых сделок.
Сделка - правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям законодательства, и этим она отличается от неправомерных действий - деликтов (гл. 59 ГК), а также неосновательного обогащения (гл. 60 ГК), если такое обогащение возникает в силу действий субъекта гражданского права. Несоответствие сделки предписанным законодательством требованиям влечет ее недействительность, последствия которой применительно к отдельным видам таких сделок различны (§ 2 гл. 9 ГК).
Сделки совершаются субъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК). Однако законом может быть предусмотрено понуждение к совершению некоторых сделок, например заключение договора в обязательном порядке.
Считает, что предварительный договор от <дата обезличена>, заключенный между сторонами данного спора, является сделкой, поскольку на основании него у лиц возникают определенные обязанности и права, такие как понуждение одной сторон другой стороны заключить договор основной купли-продажи объекта недвижимого имущества, передача одной стороной другой стороне денежных средств в счет задатка и возникновение оснований и права требования по возврату либо отказу в возврате денежных средств. Действия сторон, как и в данном случае были направлены на возникновение и установление юридических прав и обязанностей.
Поскольку суд считает, что предварительный договор в силу действующего законодательства можно рассматривать как гражданско-правовую сделку, то соответственно, возможно применять к ней требования, предъявляемые к ничтожным и оспоримым сделкам.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес обезличен>, была предоставлена – Аргасцевой Н.В. с учетом подаренных в дальнейшем долей, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, соответственно, 32/100 доли, 16/100 доли, 16/100 доли, 16/100 доли, 20/100 доли, что подтверждается договором о передачи квартиры в собственность в порядке приватизации гражданам от <дата обезличена> <номер обезличен>, договором дарения от <дата обезличена>, удостоверенного нотариусом, зарегистрированных в УФРС по Самарской области – <дата обезличена>.
Таким образом, в силу ст. 244 ГК РФ, помимо ответчика сособственниками спорного жилого помещения являлись и иные лица, участие которых отсутствует в предварительном договоре. Соответственно, в случае обращения истца с требованиями о понуждении заключить договор купли-продажи, он невправе был понуждать лиц, не участвовавших в заключении договора купли-продажи.
В судебном заседании ответчик пояснила, что она действовала с согласия всех остальных сособственников, с которыми у риэлтора были заключены договоры на оказание услуг по продаже и покупки недвижимого имущества.
Однако, в силу действующего законодательства сам по себе факт заключения договора на оказание какой-либо услуги не предполагает за собой автоматически делегирование услуг какому-либо из собственников на заключение сделки по отчуждению недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии со ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Однако, данные положения не могут быть примененным к сделкам, на основании которых происходит отчуждение или покупка недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
В соответствии со ст. 56 и ст. 60 ГПК РФ, суду не было представлено со стороны ответчика доказательств, подтверждающих ее полномочия по распоряжению имущества от имени остальных сособственников, сама ответчик не отрицала, что таких доверенностей, удостоверенных надлежащим образом, не имелось.
В соответствии со ст. 160 ГПК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку действующим законодательством, в силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 432 ч. 1 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Анализируя указанную выше норму закона, суд считает, что в договоре, в том числе и в предварительном должны быть предусмотрены все существенные условия, в договоре от <дата обезличена> фактически указано, что покупатель и продавец достигли соглашения по продаже, однако, мнение остальных собственников отсутствует, соответственно, отсутствуют данные достигнуты ли соглашения по всем условиям, определен объект договора купли-продажи, его площадь, местонахождения, основания возникновения права распоряжения продавцом данным имуществом, а также стоимость недвижимого имущества, что также является существенным условием.
С учетом изложенного, суд считает, что данная сделка является ничтожной, соответственно, по данной сделки каждая сторона должна возвратить все полученное, в связи с чем суд считает, что с ответчика подлежит взысканию денежная сумма в размере 50 000 рублей, поскольку сделка не соответствует требованиям закона.
Поскольку стороной заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, то суд считает, что в данном случае данное требование основано и вытекает на требование о признании сделки ничтожной, поэтому считает возможным предварительный договор купли-продажи от <дата обезличена> признать ничтожной сделкой.
Не может суд согласиться с доводом ответчика в данном случае о том, что денежная средства не подлежат возврату в связи с отказом самого покупателя от сделки и неуведомления им своевременно об отказе в выдаче денежных средств по ипотеки, поскольку изначально данная сделка являлась ничтожной.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
С учетом изложенного, суд считает необходимым исковые требования о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с оплатой государственной пошлины, в размере – 1700 рублей, удовлетворить, взыскав с ответчика Аргасцевой Н.В.
Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Романова Д.Н. к Аргасцевой Н.В. о применении последствий недействительности ничтожности сделки предварительного договора купли-продажи и взыскании денежной суммы - удовлетворить частично.
Признать сделку предварительный договор купли-продажи от <дата обезличена>, заключенный между Романовым Д.Н. и Аргасцевой Н.В., на продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, применив последствия недействительности ничтожной сделки.
Взыскать с Аргасцевой Н.В. в пользу Романова Д.Н. денежную сумму в размере - 50.000 (пятьдесят тысяч) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере – 1 700 (одна тысяча семьсот) рублей, а всего – 51 700 (пятьдесят одна тысяча семьсот) рублей.
Решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области может быть обжаловано в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд Самарской области в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено - 28.03.2011 года.
Председательствующий: Е.В. Бушуева