РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«14» октября 2011 года город Новокуйбышевск
Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе председательствующего судьи Н.И. Шигановой,
при секретаре Е.О. Думиной,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Компания Дон» к о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Компания Дон» обратилась в суд с иском к о взыскании денежных средств - задолженности по оплате квадратных метров в размере 62160 рублей, указывая в заявлении, что между истцом и ответчиком был заключен договор <номер обезличен> от <дата обезличена> на участие в долевом строительстве жилого дома. <дата обезличена> указанный договор был зарегистрирован в УФРС по Самарской области за номером <номер обезличен>.
В соответствии с данным договором приобрел право требования на долю в строительстве жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, которая соответствует двухкомнатной квартире строительный номер <номер обезличен>, на 11 этаже, общей приведенной площадью (проектной) с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5 - 71,12 кв.м., жилой - 34,93 кв.м.
<дата обезличена> распоряжением <номер обезличен> жилому дому был присвоен почтовый адрес: <адрес обезличен>.
<дата обезличена> жилой дом был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением <номер обезличен>.
Согласно п. 1.2. договора: «площадь объекта долевого строительства определена проектно-сметной документацией и подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта ФФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Самаре.
В случае расхождения проектной общей площади Объекта долевого строительства от замеров ФФГУП «Ростехинвентаризация» более чем на 1 кв.м, стороны должны компенсировать друг другу излишек или недостачу площади по стоимости, определенной п.2.1. договора.
В соответствии с п. 2.1. договора стоимость 1 кв.м. общей приведенной площади Объекта долевого строительства составляет 42000 (Сорок две тысячи) рублей.
Согласно п. 1.2. договора расчет между сторонами производится в течение 5 дней с момента уведомления Участника долевого строительства Застройщиком о необходимости перерасчета...»
Согласно технического паспорта на квартиру, выданного ФФГУП «Ростехинвентаризация» г. Самары <дата обезличена>, общая площадь указанной квартиры составила 72,6 кв.м, что на 1,48 кв.м больше, предусмотренной договором долевого участия. Таким образом на основании п.1.2., и 2.1. договора, у Ответчика возникла задолженность по оплате квадратных метров в размере 62160 рублей (1,48 кв.м х 42000рублей=62160 рублей).
Руководствуясь действующим законодательством РФ и положениями договора долевого участия, <дата обезличена> ООО «Компания Дон» в адрес направило акт приема-передачи квартиры от <дата обезличена>, с указанием на необходимость произвести доплату за дополнительную площадь квартиры в размере 62160 рублей в течение 5-ти дней с момента получения уведомления. Уведомление было получено <дата обезличена>
В судебном заседании представитель ООО «Компания Дон» Авзалова С.В. исковые требования общества поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. Пояснила, что поскольку уклонялся от принятия объекта долевого строительства, то в соответствии с п. 6 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», Акт приема – передачи был составлен в одностороннем порядке. На требование оплатить задолженность по превышению площади объекта, до настоящего времени не отреагировал.
Ответчик с исковыми требованиями ООО «Компания Дон» не согласился, пояснил, что требования истца считает необоснованными и неподлежащими удовлетворению, пояснил, что между сторонами по делу был заключен договор <номер обезличен> на участие в долевом строительстве жилого дома от <дата обезличена>. Абзацем 2 пункта 1.2 договора предусмотрено, что в случае расхождения проектной общей площади Объекта долевого строительства от замеров ФФГУП «Ростехинвентаризация» более чем на 1 кв. м..
Из данного пункта договора следует, что доплата производится, если расхождение коснется только «проектной общей площади Объекта долевого строительства» и более чем на 1 кв. м.
Абзацем 1 пункта 1.2 общая площадь (проектная) указана - 66.72 кв.м; площадь 71,12 кв.м является приведенной площадью (проектной) с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5.
Согласно замерам ФФГУП «Ростехинвентаризация» зафиксированы как общая площадь (проектная) без учета площади лоджий, балконов, веранд - 67,5 кв.м.; общая приведенная площадь (проектная) с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 - 72, 6 кв. м.
Принимая во внимание, что доплата производится при увеличении проектной общей площади, применяя принцип буквального толкования условий договора, установленный 431 ГК РФ, следует констатировать, что по данным замеров ФФГУП «Ростехинвентаризация» общая площадь (проектная) увеличилась на 0,78 кв.м. (67,5 кв.м. - 66,72 кв.м.).
Увеличение более чем на 1 кв. м. коснулось общей приведенной площади (проектной) с учетом площади лоджии, за что доплаты договором не предусмотрено.
Не предусмотрены договором также доплаты за увеличение площади квартиры в пределах 1 кв. м, т.е. по смыслу данного условия договора доплате может подлежать лишь та часть увеличения площади объекта долевого строительства, которая превышает 1 кв.м.
Формулировка абзаца 2 пункта 1.2 Договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении подлежит доплате участником долевого строительства, является условием, предусматривающим возможность изменения застройщиком цены договора в одностороннем порядке, что в силу статьи 310 ГК РФ, предусматривающей запрет на одностороннее изменение условий обязательств, противоречит закону, является недействительным (ничтожным) условием.
просил суд отказать в удовлетворении исковых требований ООО «Компания Дон», пояснил, что перепланировка или переустройство в жилом помещении не производились.
Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что <дата обезличена> между ООО «Компания Дон» и был заключен договор <номер обезличен> на участие в долевом строительстве жилого дома.
Пунктом 1.2 данного договора предусмотрено, что застройщик передает, а участник долевого строительства приобретает право на долю в строительстве, которая соответствует квартире, имеющей следующие проектные характеристики :
-проектный номер <номер обезличен>,
- количество комнат 2,
- этаж 11,
- общая площадь (проектная) без учета лоджий, балконов, веранд – 66,72 кв.м,
- общая приведенная площадь (проектная) с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 – 71,12 кв. м.
Данная квартира является объектом долевого строительства.
В соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства» № 921 от 04 декабря 2000 года первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации. По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт.
Согласно технического паспорта на квартиру <адрес обезличен>, выданного ФФГУП «Ростехинвентаризация» г. Самары <дата обезличена>, общая площадь указанной квартиры составила 72,6 кв.м.
В соответствии с «Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий», площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров (СНиП 2.08.01-89)..
Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.
Понятие приведенная площадь квартиры не имеет правового обоснования, является устаревшее понятием, замененное сегодня на понятие «общая площадь квартиры».
Договором долевого участия предусмотрено, что общая приведенная площадь (проектная) с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 объекта долевого строительства составляет 71,12 кв. м.
Согласно технического паспорта на квартиру <номер обезличен>, выданного ФФГУП «Ростехинвентаризация» г. Самары <дата обезличена>, общая площадь указанной квартиры составила 72,6 кв.м.
произведена оплата денежных средств в размере ФИО8 рублей для создания объекта строительства общей площадью 71,12 кв. м.
В соответствии со ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно п. 1.2. договора от <дата обезличена>, подписанного сторонами по делу : «площадь объекта долевого строительства определена проектно-сметной документацией и подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта ФФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Самаре.
В случае расхождения проектной общей площади Объекта долевого строительства от замеров ФФГУП «Ростехинвентаризация» более чем на 1 кв.м, стороны должны компенсировать друг другу излишек или недостачу площади по стоимости 1 кв.м, определенной п.2.1. договора.
В соответствии с п. 2.1. договора стоимость 1 кв.м. общей приведенной площади Объекта долевого строительства составляет 42000 (Сорок две тысячи) рублей.
Согласно п. 1.2. договора расчет между сторонами производится в течение 5 дней с момента уведомления Участника долевого строительства Застройщиком о необходимости перерасчета...»
В соответствии со ст. 5 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, сторонами предусмотрена взаимная обязанность сторон в случае расхождения проектной общей площади Объекта долевого строительства от замеров ФФГУП «Ростехинвентаризация» более чем на 1 кв.м, компенсировать друг другу излишек или недостачу площади по стоимости 1 кв.м, определенной п.2.1. договора, возможность и случай изменения цены четко определены договором.
В ходе рассмотрения дела по существу установлено, что перепланировка или переустройство кв. <адрес обезличен> не производились.
С учетом изложенного, довод стороны ответчика о том, что формулировка абзаца 2 пункта 1.2 Договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении подлежит доплате участником долевого строительства, является недействительным (ничтожным) условием, не основан на действующем законодательстве и не может быть принят судом во внимание.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Применяя принцип буквального толкования условий договора, а именно: «стороны должны компенсировать друг другу излишек или недостачу площади по стоимости 1 кв. м», суд приходит к выводу, что подлежит взысканию стоимость излишка площади в полном объеме, а не свыше 1 кв. метра, как указывает ответчик.
Сторонами не предусмотрена обязанность в договоре о долевом строительстве выплата компенсации за разницу в площади, превышающей 1 кв.метр.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Таким образом, исковые требования ООО «Компания Дон» о взыскании с 62160 рублей – стоимости излишней площади в размере 1,48 кв. метра из расчета 42 000 рублей за квадратный метр подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 2.1 договора на участие в долевом строительстве <номер обезличен> от <дата обезличена>, цена договора определена как денежные средства, подлежащие уплате участником долевого строительства для создания Объекта.
Стороной истца предоставлены доказательства создания объекта большей площадью, что повлекло за собой расходование денежных средств в большем объеме на создание объекта.
Само по себе условие, предусмотренное п. 1.2 договора о долевом участии, не противоречит действующему законодательству. Заключив договор, содержащий данное условие, согласился с ним, осознавал правовые последствия заключения сделки.
Руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «Компания Дон» к удовлетворить.
Взыскать с в пользу ООО «Компания Дон» 62160 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через суд города Новокуйбышевска в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной мотивированной форме. Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.10.11 года.
Председательствующий судья : Н.И. Шиганова