Решение
Именем Российской Федерации
26 октября 2011 года Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе:
председательствующего судьи: Бушуевой Е.В.,
при секретаре: Назаровой Н.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <№> по иску Гербик В.Т. к Администрации городского округа Новокуйбышевск о признании права собственности на часть жилого дома, признании права собственности на часть реконструированного жилого дома,
Установил:
Истец обратился в суд с иском, в котором просит признать квартиру в двухквартирном доме частью жилого дома и признать право собственности на часть жилого дома.
В обосновании своих требований истец указал, что на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от <дата обезличена>, зарегистрированного в УФРС по Самарской области <дата обезличена>, приобрел в собственность объект незавершенного строительства общей площадью 81.40 кв.м., инвентарный номер 000177 м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>.
С момента покупки данного помещения, истец произвел реконструкцию объекта, которое в настоящее время используется истцом как жилое помещение, были также произведены работы для завершения строительства данного объекта. В настоящее время объект представляет собой жилое помещение, которое соответствует требованиям жилого помещения, представляет собой двухэтажный жилой дом (учтен цокольный этаж), по результатам обследования составлен технический паспорт, в котором назначение данного объекта указано, как объект индивидуального жилищного строительства, имеющий общую площадь жилого дома, принадлежащего истцам, – 144.4 кв.м., жилой – 62.0 кв.м., подсобной – 82.4 кв.м., который имеет четыре жилые комнаты, также имеются места вспомогательного общего пользования, коридор, туалет, котельная, кухня. Однако, сам по себе дом, является жилым домом, который разделен на две самостоятельные части с отдельными входами и, разделенными прилегающими земельными участками, которые используются по целевому назначению, само по себе строение - жилой дом не имеет помещений общего пользования. Кроме того, на земельном участке, который находится в пользование истца на основании договора аренды от <дата обезличена>.
На основании постановления Главы г.о. Новокуйбышевск от <дата обезличена> <№> земельному участку был присвоен адрес – <адрес обезличен>.
Кроме того, в квартире <№>, которая используется другими собственниками имеются отдельно жилые комнаты и комнаты вспомогательного характера. Собственники квартиры <№> фактически используют жилое помещение, как жилой дом, пользуется земельным участком.
Вместе с тем, в правоустанавливающих документах данный объект обозначен как объект – нежилое помещение, хотя по техническим данным указанный объект представляет собой часть жилого дома.
То обстоятельство, что в документах указано, что истцам принадлежит объект, указанный в документах, как нежилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, препятствует заявителю реализовать свои права по пользованию, владению и распоряжением имуществом.
Истец Гербик В.Т. исковые требования поддержал, дал пояснения аналогичные описательной части решения суда, дополнив, что просит признать право собственности на часть жилого помещения и на часть реконструированного жилого помещения.
Представитель истца Гербик В.Т. – Буянцева В.Н., действующая на основании доверенности, поддержала позицию, изложенную им в судебном заседании.
Ответчик Администрация городского округа Новокуйбышевск Самарской области в лице представителя Дудановой М.Ю., действующей на основании доверенности, указала, что просит рассмотреть данный с учетом действующего законодательства.
Третье лицо – Гатауллин Р.А., Гатауллин Л.Р. в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, представили заявление, в котором указали, что не возражают против удовлетворения исковых требований истца. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения сторон суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения истца, представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что истец на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от <дата обезличена>, зарегистрированного в УФРС по Самарской области <дата обезличена>, приобрел в собственность объект незавершенного строительства общей площадью 81.40 кв.м., инвентарный номер 000177 м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>.
С момента покупки данного помещения, истец произвел реконструкцию объекта, которое в настоящее время используется истцом как жилое помещение, были также произведены работы для завершения строительства данного объекта. В настоящее время объект представляет собой жилое помещение, которое соответствует требованиям жилого помещения, представляет собой двухэтажный жилой дом (учтен цокольный этаж), по результатам обследования составлен технический паспорт, в котором назначение данного объекта указано, как объект индивидуального жилищного строительства, имеющий общую площадь жилого дома, принадлежащего истцам, – 144.4 кв.м., жилой – 62.0 кв.м., подсобной – 82.4 кв.м., который имеет четыре жилые комнаты, также имеются места вспомогательного общего пользования, коридор, туалет, котельная, кухня. Однако, сам по себе дом, является жилым домом, который разделен на две самостоятельные части с отдельными входами и, разделенными прилегающими земельными участками, которые используются по целевому назначению, само по себе строение - жилой дом не имеет помещений общего пользования. Кроме того, на земельном участке, который находится в пользование истца на основании договора аренды от <дата обезличена>.
На основании постановления Главы г.о. Новокуйбышевск от <дата обезличена> <№> земельному участку был присвоен адрес – <адрес обезличен>.
Согласно кадастрового паспорта, помещение, находящееся в собственности у истцов, постановлено на кадастровый учет <№>.
На основании договора аренды земельного участка от <дата обезличена>, имеющего кадастровый номер <№> площадью 1204 кв.м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, истцу был предоставлен в аренду данный земельный участок. В обосновании факта передачи данного земельного участка, между сторонами был подписан акт приема-передачи.
Согласно кадастрового паспорта названный выше земельный участок состоит на кадастровом учете, его разрешенное использование – под объект незавершенного строительства.
На основании постановления Главы г.о. Новокуйбышевск от <дата обезличена> <№> земельному участку был присвоен адрес – <адрес обезличен>.
Согласно технического паспорта по состоянию на <дата обезличена>, объект, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, является зданием, наименование – часть жилого дома.
В силу ст. 16 ч.ч. 1, 3 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или несколько комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Законодатель указал, что жилой дом - это здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения (только из них), соответственно, из этого следует, что понятия "многоквартирный дом" и "жилой дом" не являются идентичными, так как жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения, а многоквартирный дом - из квартир и помещений общего пользования.
В настоящее время объект представляет собой жилое помещение, которое соответствует требованиям жилого помещения, представляет собой одноэтажный жилой дом, по результатам обследования составлен технический паспорт, в котором назначение данного объекта указано, как объект индивидуального жилищного строительства, имеющий общую площадь жилого дома, принадлежащего истцам, – 144.4 кв.м., жилой – 62.0 кв.м., подсобной – 82.4 кв.м., который имеет четыре жилые комнаты, также имеются места вспомогательного общего пользования, коридор, туалет, котельная, кухня.
Кроме того, в квартире <№>, которая используется другими собственниками, имеются отдельно жилые комнаты и комнаты вспомогательного характера. Собственники квартиры <№> фактически используют жилое помещение, как жилой дом, пользуется земельным участком.
Вместе с тем, в правоустанавливающих документах данный объект обозначен как объект – объект незавершенного строительства, хотя по техническим данным указанный объект представляет собой часть жилого дома.
То обстоятельство, что в документах указано, что истцу принадлежит объект, указанный в документах, как нежилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, препятствует заявителю реализовать свои права по пользованию, владению и распоряжением имуществом.
Однако, из технического паспорта индивидуального жилого дома, следует, что данное помещение фактически является жилым домом, объектом капитального строительства, при этом жилой дом разделен на две половины, имеются самостоятельные входы и отсутствуют помещения общего пользования между собственниками квартиры <№> и квартиры <№>, то есть по своим конструктивным элементам и техническому описанию не является структурно-обособленным помещением в многоквартирном доме, которым признается квартиры, а составляет часть одноэтажного индивидуально-определенного здания с комнатами и вспомогательными помещениями, определяемого с нормами ЖК РФ, как объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, и в состав которого включаются надворные постройки.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истцов, считает возможным признать квартиру <№>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, частью жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>.
За период проживания истцов в указанных жилых помещениях были произведены работы по реконструкции, которые заключаются в следующем: возведен пристрой для использования санузла, котельной, в связи с чем площадь жилого помещения увеличилась – общая площадь – 144.4 кв.м., жилая 62.0 кв.м., подсобная 82.4 кв.м..
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объекта капитального строительства, их частей (высота, количество этажей, площади, показателей производственной мощности, объекта) и качества инженерно-технического обеспечения является – реконструкцией.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства должно быть подтверждено соответствующим разрешением на строительство, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии со ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Судом установлено, что истцы осуществили переустройство в жилом помещении, принадлежащим им на праве личной собственности. При осуществлении переустройства истец разрешения на строительства не получали, переустройство было произведено самовольно.
Согласно выписки из технического паспорта ЦТИ г. Новокуйбышевска Самарской области от <дата обезличена>, содержащего технические характеристики и наименования конструктивных объектов объекта индивидуального жилищного строительства, следует, что жилое помещение в результате перепланировки и переустройства имеет общую площадь – общая площадь – 144.4 кв.м., жилая 62.0 кв.м., подсобная - 82.4 кв.м..
Из заключения по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от <дата обезличена> следует, что жилое помещение соответствует государственным санитарным нормам и правилам САНПИН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям и зданиям», СанПИн 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», пристрой распложен на земельном участке, отведенном для личного индивидуального строительства.
Согласно протокола радиационного обследования от <дата обезличена> <№> следует, что соответствует нормам радиационной безопасности.
Согласно заключения ПКФ ООО «Ареал» от 2011 года следует, что жилой дом является блокированным, состоящим из двух жилых блоков, жилые блоки разделены между собой глухой стеной, расположенной вдоль помещений, каждый блок имеет непосредственный выход на придомовой участок, блоки имеют самостоятельную систему отопления, вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем, конструкция соответствует строительным нормам и требованиям, состав помещений дома, их высота и площади соответствуют требованиям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые многоквартирные», по результатам освидетельствования состояние конструкций обследованного здания – хорошее, по техническому состоянию, теплотехническим параметрам ограждающих конструкций и инженерному оборудованию, жилой дом пригоден для постоянного (круглогодичного) проживания.
С учетом представленных заключений компетентных органов, судом установлена возможность сохранения жилого помещения в реконструированном и перепланированном состоянии, поскольку жилое помещение переустроено с соблюдением действующего законодательства, работы произведены без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со ст. 222 ч. 1 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что изначально ответчиком был реализован объект незавершенного строительства, однако вопрос о земельном участке, на котором расположен объект не был разрешен, имеется в договоре купли-продажи указание на то, что земельный участок по настоящему договору не передается, право пользования земельным участком покупатель оформляет в установленном законом порядке самостоятельно.
Учитывая то, что истцу был передан на праве личной собственности объект незавершенного строительства, то имеет преимущественное право на получение земельного участка, на котором расположен объект жилого помещения.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. …. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 ст. 33 настоящего Кодекса. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 ст. 36 настоящего Кодекса.
С учетом изложенного, при переходе права собственности на объект недвижимости в виде объекта незавершенного строительства должен был разрешен вопрос о статусе земельного участка, поскольку судьба строения следует судьбе земельного участка, передача строения без земельного участка, без наличия его разрешенного использования противоречит действующему законодательству.
Таким образом, суд считает исковые требования истца о признании права собственности на реконструированный жилое помещение подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Гербик В.Т. к Администрации городского округа Новокуйбышевск о признании права собственности на часть жилого дома, признании права собственности на часть реконструированного жилого дома – удовлетворить.
Признать факт того, что жилое помещение – квартира <№>, расположенная по адресу: <адрес обезличен>, приобретенная истцом на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от <дата обезличена> - является частью жилого дома <адрес обезличен>.
Признать за Гербиком В.Т. право собственности на часть жилого помещения – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, имеющей общую площадь части жилого дома – 144.4 кв.м., жилая – 62.0 кв.м., подсобная – 82.4 кв.м.
Сохранить в реконструированном виде часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, литера А2, А номер комнат 13, 14, 15, 16, 17, общей площадью 144.4 кв.м., жилой – 62.0 кв.м., подсобной – 82.4 кв.м.
Данное решение является основанием для регистрации права собственности на часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, имеющей общую площадь – литера А2, А номер комнат 13, 14, 15, 16, 17, общей площадью 144.4 кв.м., жилой – 62.0 кв.м., подсобной – 82.4 кв.м., за Гербиком В.Т., в Новокуйбышевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации права, кадастра и картографии по Самарской области.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд Самарской области в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено – 31.10.2011 года.
Председательствующий: Е.В. Бушуева