Дело № 2-58/10 РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Новоильинский районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области
в составе
председательствующего: Рублевской С.В.
при секретаре Родионовой К.К.
с участием адвоката Епифанова Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новокузнецке
«27» октября 2010 года гражданское дело по иску Яковлева Е.А., Яковлевой Т.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей М., Д. к Бондыревой Л.Г., ОАО «Агентство, У. о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного соглашения об отмене залога на квартиру, взыскании судебных расходов,
У с т а н о в и л :
Яковлева Т.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Бондыревой Л.Г. о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного соглашения.
Требование мотивировано тем, что ..... между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, ....., общей площадью 65,9 кв.м., жилой площадью 4 жилой площадью 40,7 кв.м.. Согласно условиям предварительного договора вышеуказанное жилое помещение принадлежит Бондыревой Л.Г. на основании договора купли-продажи с обременением ее ипотекой в силу закона. Согласно п.2.1 и п.2.2 вышеуказанного договора в основу взаимных расчетов был положен принцип, суть которого состоит в передаче истцом 2200000 рублей, в качестве задатка от стоимости жилого помещения при подписании предварительного договора (для погашения ипотечного кредита по продаваемой квартире), в котором были согласованы все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего договора. В этот же день, по расписке, истица передала ответчику 2000000 рублей в качестве задатка за приобретаемую квартиру. Расписка была написана собственноручно Бондыревой Л.Г.. После получения денежных средств в размере 2000000 рублей, Бондырева Л.Г. должна была досрочно оплатить ипотечный кредит, обеспечением которого является залог квартиры, снять обременение с квартиры, получить документы, подтверждающие отсутствие обременения на вышеуказанное жилое помещение.
В соответствии с условиями ст.4.2 предварительного договора от ....., стороны обязались в срок, не позднее 20 дней со дня снятия стороной обременения, заключить основной договор. Однако, до настоящего времени ипотечный кредит не погашен, условия предварительного договора не выполнены (ипотека не выплачена, обременение не снято, основной договор не заключен). ..... между истцом и ответчиком был заключен договор займа денежных средств, в размере 50000 рублей, в связи со сложившейся задолженностью по оплате за жилищно-коммунальные услуги за жилое помещение, расположенное по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, ...... Однако, до сих пор задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг ответчиком не погашена, ответчик необоснованно уклоняется от заключения основного договора.
В ходе судебного заседания истица Яковлевой Т.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей М., Д., истец Яковлев Е.А. дополнили исковые требования, в которых просили утвердить договор купли-продажи квартиры по адресу: Кемеровская область, ....., между истцами и ответчиком в редакции истцов; прекратить право собственности за ответчицей на квартиру по адресу ....., г.Новокузнецка; прекратить залог квартиры по кредитному обязательству Бондыревой Л.Г. перед Новокузнецким филиалом ОАО Ф., зарегистрированный в ЕГРП ..... от ...... Также просят взыскать с ответчицы расходы по делу: за услуги адвоката за представительство в суде – 10000 рублей, за составление искового заявления – 2500 рублей, за оплату госпошлины – 7450 рублей.
В судебном заседании представитель истца – адвокат Епафанов Н.В. исковые требования поддержал в полном объеме. Дал показания, аналогично изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика А., действующая на основании доверенности от ..... исковые требования не признала. Суду показала, что в настоящее время остаток долга по кредитному договору ..... от ..... составляет 15201,15 рублей, то есть обязательства по кредитному договору не исполнены, со спорной квартиры правомерно не снимается залог. Считает, что в настоящее время нет оснований для удовлетворения исковых требований истцов. Пояснила, что ее доверитель Бондырева Л.Г. готова заплатить остаток долга по договору ипотечного кредитования в сумме 15201,15 рублей. И исковые требования истцов можно будет после уплаты данных денежных средств разрешить во внесудебном порядке.
Представитель ответчика ОАО «Агентство», извещенный надлежащем образом о дате и времени судебного заседания, в суд не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. В судебном заседании 12.10.2010 года представитель ответчика ОАО «Агентство» М 1., действующая на основании доверенности ..... от ....., поясняла, что исковые требования не признает. ОАО «Агентство» действительно является залогодержателем квартиры, расположенной по адресу: г.Новокузнецк, ...... Залогодателем указанной квартиры является Бондырева Л.Г. В соответствие с п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, направленная на отчуждение предмета ипотеки и совершенная с нарушением требований действующего законодательства, является ничтожной. Таким образом, считает, что предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу ....., заключенный между Яковлевыми и Бондыревой, является ничтожным, кредитные обязательства по договору ипотечного кредитования на настоящий момент не исполнены. Остаток долга по кредитному договору ..... от ..... на 12.10.2010 год составляет 15201 рубль 15 копеек.
Представитель ответчика У., извещенный надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, в суд не явился. Не просил рассмотреть дело в его отсутствии, письменных возражений на иск не представил. Суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствии представителя Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области.
Представитель третьего лица ОАО Ф., извещенный надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, в суд не явился. Не просил рассмотреть дело в его отсутствии. Представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что ОАО КБ «Ф.» не является залогодержателем квартиры, расположенной по адресу: г.Новокузнецк, ....., залогодержателем указанной квартиры является ОАО «Агентство».
Представитель третьего лица Управления опеки и попечительства администрации г.Новокузнецка, извещенный надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, в суд не явился. Не просил рассмотреть дело в его отсутствии, письменных возражений на иск не представил. Суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствии представителя Управления опеки и попечительства администрации г.Новокузнецка.
Суд заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, считает, что в удовлетворении исковых требований об утверждении договора купли-продажи квартиры по ....., о прекращении права собственности за Бондыревой Л.Г. на квартиру по ..... г.Новокузнецка, о прекращении залога квартиры, расположенной по ..... г.Новокузнецка по кредитному обязательству Бондыревой Л.Г. перед ОАО «Агентство», о взыскании с Бондыревой Л.Г. судебных расходов, - следует отказать в полном объеме по следующим основаниям.
Судом установлено, что ..... между Бондыревой Л.Г. с одной стороны и Яковлевой Т.В., Яковлевым Е.А., М. и Д. в лице законного представителя Яковлевой Т.В. с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по ..... г.Новокузнецка за 2200000 рублей. Указанное жилое помещение принадлежит Бондыревой Л.Г. на основании договора купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона, составленного сторонами 26.09.2006 года. В тот же день, то есть 08.08.2008 года Бондырева Л.Г. получила от истцов денежную сумму в размере 2000000 рублей в качестве задатка по предварительному договору, что подтверждается распиской и не оспаривается самой Бондыревой Л.Г.
Согласно ст. 429 ГК РФ, ч.1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором;
Ч.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность;
Ч.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;
Ч.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора;
Ч.5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса;
Ч.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п.4.2 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 20 дней со дня снятия Бондыревой Л.Г. обременения (ипотеки в силу закона) с квартиры по ....., г.Новокузнецка.
Согласно п.4.6 Предварительного Договора купли-продажи квартиры по адресу ....., г. Новокузнецка, заключенного ....., определяющим сроки реализации намерений сторон, «в случае, если в течение 3-х месяцев (девяносто календарных дней) со дня подписания настоящего договора по вине Строны-1 (продавца Бондыревой) не будет в установленном законом порядке снято обременение с квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора, сторона-2 (покупатели Яковлевы) приобретает право на отказ от договора и возврат всех внесенных сумм, а также право требования у Строны-1 компенсации убытков, связанных с инфляцией на аналогичные квартиры».
Таким образом, из условий договора следует, что, согласно п. 2.2 Предварительного договора, покупатели Яковлевы в момент подписания предварительного договора, то есть ....., передают продавцу квартиры Бондыревой Л.Г. денежные средства в счет оплаты стоимости приобретаемой квартиры по адресу ....., г. Новокузнецка, в сумме 2200000 рублей. Ответчица Бондырева не отрицала, что указанные денежные средства от истцов Яковлевых ею были получены.
Согласно п. 3.1.2. Предварительного договора от ....., ответчица Бондырева Л.Г. брала на себя обязательства после получения от покупателей Яковлевых денежных средств в сумме 2200000 рублей, «совершить все необходимые действия для досрочного погашения ипотечного кредита, обеспечением которого является залог квартиры…».
Однако, до настоящего времени остаток долга по кредитному договору ..... от ..... не выплачен, обременение (ипотека в силу закона) с квартиры не снято, основной договор не заключен.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что уже по истечении трех месяцев, указанных в п.4.6 Предварительного Договора купли-продажи квартиры по адресу ....., г. Новокузнецка, истцы Яковлевы достоверно знали, что ответчица Бондырева не исполнила принятые на себя обязательства и не предприняла мер к досрочному погашению ипотечного кредита, и что обременение с приобретаемого ими недвижимого имущества не снято.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что по истечении трех месяцев, указанных в п.4.6 Предварительного Договора купли-продажи квартиры по адресу ..... г. Новокузнецка, истцы Яковлевы достоверно знали, что ответчица Бондырева совершает действия (бездействие), направленные на уклонение от заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры.
В соответствии с частью 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, из смысла данных норм следует, что заключение предварительного договора возлагает лишь на лиц, его заключивших, обязанность заключить основной договор и предоставляет возможность одной из сторон обратиться в суд с требованием о заключении основного договора в случае уклонения другой стороны от его заключения.
Вместе с тем, истцы Яковлевы, достоверно зная на момент ..... (через 3 месяца после заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры), что ответчица Бондырева уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры по адресу ....., г. Новокузнецка, не исполняет взятых на себя обязательств по Предварительному договору купли-продажи квартиры (не предпринимает мер для досрочного погашения ипотечного кредита денежными средствами, полученными от Яковлевых), тем не менее, не обращаются к ответчице Бондыревой с письменными требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи указанной квартиры, и на момент ..... не обращаются в суд с аналогичными требованиями к Бондыревой. Суду не представлено данных, свидетельствующих о том, что истица воспользовалась своими правами, предусмотренными ст. 429 п.6 ГК РФ, и направила истице требование предложение заключить основной договор.
В то же время заключение предварительного договора не изменяет момент возникновения права собственности на имущество, которое является предметом предварительного договора, не влияет на содержание права собственности лица, заключившего предварительный договор, и не ограничивает собственника в его правах, предусмотренных ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Таким образом, суд делает вывод о том, что заключение между Яковлевыми и Бондыревой предварительного договора купли-продажи спорной квартиры по адресу ....., г. Новокузнецка, не влияет на права Бондыревой как собственника указанной квартиры.
В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем, ..... между ОАО КБ «Ф.» с одной стороны и Бондыревой Л.Г., Давлетовой О.В., Буткеевой О.В. был заключен кредитный договор ..... на сумму 1300 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность Бондыревой Л.Г. трехкомнатной квартиры по адресу ....., г. Новокузнецка. Права ОАО КБ«Ф.» по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены ....., закладной, составленной Бондыревой Л.Г., Давлетовой О.В., Буткеевой О.В. и выданной Главным Управлением Федеральной Регистрационной службы по Кемеровской области первоначальному залогодержателю - ОАО КБ «Ф.». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ..... за ......
..... между ОАО «Агентство» и ОАО КБ «Ф.» заключен договор купли-продажи закладных ...... ..... права по закладной были переданы ОАО «Агентство» г.Москва.
Решением суда Новоильинского района г.Новокузнецка от 15.01.2010 года с Бондыревой Л.Г., Давлетовой О.В., Буткеевой О.В. в пользу ОАО «Агентство» было взыскано 367689,23 рублей – основной долг; 40845,08 рублей – сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом; 69886,34 рублей – пеня; 15996,28 рублей – штраф. Всего было взыскано 494416, 93 рублей по кредитному договору. Кроме того, было обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, .....; определен способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определена начальная продажная стоимость вышеназванной квартиры в размере 1700000 рублей. Однако, в настоящее время решение суда не исполнено, и как уже было установлено выше, остаток долга по кредитному договору ..... от ..... на сегодняшний день составляет 15201,15 рублей.
В соответствии с п.2 ст.346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии со ст.37 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии с п.1 ст.38 ФЗ «Об ипотеке» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
В соответствие с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В соответствие со ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также условиям заключенного Бондыревой Л.Г. кредитного договора и составленной ей закладной, заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена…или иным способом лишь с согласия залогодержателя, которым в данном случае является ОАО «Агентство». Однако ОАО «Агентство» не предоставляло Бондыревой Л.Г. согласия на отчуждение заложенного имущества – спорной квартиры по адресу г.Новокузнецк, ....., - третьим лицам.
Таким образом, по мнению суда, предварительный договор купли-продажи спорной квартиры ....., г. Новокузнецка, должен был быть заключен с учетом интересов залогодержателя – ОАО «Агентство», и должен был быть трехсторонним, то есть заключенным с участием ОАО «Агентство», однако этого сделано не было, и предварительный договор был заключен только между истцами Яковлевыми и ответчицей Бондыревой, без учета мнения и интересов ОАО «Агентство».
Учитывая, что основной договор купли-продажи спорного имущества не заключался и государственная регистрация перехода права собственности не производилась, спорная квартира в настоящее время находится в залоге у ОАО «Агентство», кредитные обязательства Бондыревой перед которым не исполнены до настоящего времени, залогодержатель ОАО «Агентство» не давал Бондыревой своего согласия на отчуждение спорной квартиры, право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано с обременением – ипотека в силу закона, на имя ответчицы Бондыревой, из чего суд приходит к выводу, что право собственности у истцов Яковлевых на спорную квартиру, расположенную по адресу Кемеровская область, г.Новокузнецк, ....., - не возникло.
Уплата истцами Яковлевыми денежных средств в счет покупной цены квартиры и их вселение в спорную квартиру, даже при согласии на это ответчицы Бондыревой, не порождает у истцов право собственности на квартиру, а также не прекращает право собственности ответчицы Бондыревой на указанное имущество, и не влияет на объем ее прав, и не прекращает кредитных обязательств Бондыревой перед залогодержателем квартиры – ОАО «Агентство», и не прекращает залога спорной квартиры по адресу ....., залогодержателем которой является ОАО «Агентство», поскольку обязательства залогодателя Бондыревой перед залогодержателем ОАО «Агентство» до настоящего момента не исполнены.
Учитывая в совокупности установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Яковлева Е.А., Яковлевой Т.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей М., Д. к Бондыревой Л.Г., ОАО «Агентство», У. об утверждении договора купли-продажи квартиры по адресу Кемеровская область, г. Новокузнецк, ....., между покупателями Яковлевым Е.А., Яковлевой Т.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей М., Д. с одной стороны и продавцом Бондыревой Л.Г. в редакции истцов; о прекращении права собственности за Бондыревой Л.Г. на квартиру по адресу Кемеровская область, г. Новокузнецк, .....; о прекращении залога квартиры, расположенной по адресу Кемеровская область, г. Новокузнецк, ....., по кредитному обязательству Бондыревой Л.Г. перед ОАО «Агентство»; о взыскании с Бондыревой Л.Г. в пользу Яковлева Е.А., Яковлевой Т.В. судебных расходов в сумме 19950 рублей, - нет. В связи с чем суд считает правильным отказать Яковлеву Е.А., Яковлевой Т.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей М., Д. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Яковлева Е.А., Яковлевой Т.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей М., Д.
об утверждении договора купли-продажи квартиры по адресу: ..... г.Новокузнецка между Яковлева Е.А., Яковлевой Т.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей М., Д. с одной стороны и Бондыревой Л.Г. с другой стороны в редакции Яковлева Е.А., Яковлевой Т.В.;
о прекращении права собственности за Бондыревой Л.Г. на квартиру, расположенную по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, .....;
о прекращении залога квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, г.Новокузнецк, ....., по кредитному обязательству Бондыревой Л.Г. перед ОАО «Агентство»;
о взыскании с Бондыревой Л.Г. в пользу Яковлева Е.А., Яковлевой Т.В. судебных расходов в общей сумме 19950 рублей, - отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский облсуд в 10-и дневный срок с момента изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 01.11.2010 года.
Судья: С.В.Рублевская