Дело № 2-428/11
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
Суд Новоильинского района г.Новокузнецка Кемеровской области в составе председательствующего О.А. Стреколовской
при секретаре В.В. Колмаковой
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Новокузнецке
19 мая 2011 года гражданское дело по иску Солодкова С.Т. к Львовой А.И. и Лялиной Д.А. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры,
у с т а н о в и л :
Истец Солодков С.Т. обратился в суд с исковым заявлением к Львовой А.И. и Лялиной Д.А. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, которым просит суд принять решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ....., заключенного между покупателем Солодковым С. Т. и продавцами Львовой А.И., Лялиной Д.А., перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: .....
Требования мотивированы тем, что между Солодковым С.Т., с одной стороны, и Львовой А.И, Лялиной Д.А., с другой стороны, ..... был заключен договор купли – продажи квартиры по адресу: ....., принадлежащей ответчикам на праве общей долевой собственности. Истцом была оплачена ответчикам (Продавцам) стоимость квартиры в размере 1230000 рублей, о чем указано в п. 3 договора купли –продажи квартиры. Кроме того, факт передачи денежных средств подтверждается распиской от ...... ..... вышеуказанный договор и заявление о регистрации права собственности были предоставлены на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, отдел по г.Новокузнецку. В адрес истца из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области поступило уведомление от ..... о приостановлении государственной регистрации вышеуказанного договора купли-продажи квартиры в связи с поступившим заявлением от Львовой А.И. и Лялиной Д.А. о нежелании проводить государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры. В связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд с иском к ответчикам о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.
В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, суду пояснил, что у него была квартира по адресу: ....., которую он решил продать и приобрести квартиру в Новоильинском районе, для чего и обратился в риэлторскую компанию ..... с просьбой подыскать ему квартиру в хорошем состоянии. Через некоторое время на его собственную квартиру появился покупатель. Квартира покупателю понравилась. Покупатель его квартиры, должен был ещё продать свою квартиру и взять деньги в банке, для покупки квартиры истца. Истцу риэлторская компания предложила квартиру по адресу: ...... Истец встретился в спорной квартире с ответчиками: Лялиной и Львовой, ещё была дочь Львовой, а также риэлторы двух компаний, присутствовали сын истца со своей женой. Квартира по адресу: ..... истцу понравилась, отвечала его требованиям, тем более, что квартира была пустая, в ней стояли две сумки и стенка. Ответчики пояснили, что сумки оставила квартирантка, а стенку заберут они. Ответчики назвали стоимость квартиры -1230000 рублей. Истца стоимость устроила, сказал, что будет покупать квартиру. Через некоторое время истцу позвонили и сказали, что возникли проблемы с покупателями его квартиры, однако, в дальнейшем вопрос с ними разрешился. Позже истец, Лялина и Львова, риэлторы встретились в агентстве недвижимости, где выяснилось, что у покупателей квартиры истца не хватает денег. Там же истец выяснил, что у Львовой большой долг по коммунальным платежам за спорную квартиру, около 20-30 тысяч рублей. Львова до ..... должна была оплатить образовавшуюся задолженность. Все вопросы были решены, составили договоры: истец продал свою квартиру и приобрел квартиру по адресу: ..... Истец отдал ответчикам в счет приобретения спорной квартиры 1230000 рублей, передачу денег оформили расписками, после чего поехали в юстицию. В машине истца также ехали Львова, Лялина и дочь Львовой. Истец от своей проданной квартиры передал ключи ее покупателям и попросил ключи от квартиры по адресу: ..... у Львовой. На что Львова истцу предложила купить её стенку, которая осталась в спорной квартире. Истец от покупки стенки отказался. И ещё с офисе недвижимости Львова отдала истцу ключи от своей квартиры, сказала, что квартира пустая, в ней никто не живет. В юстиции сдали документы на регистрацию, там же Львова попросила истца отдать ей ключи от квартиры по ....., чтобы демонтировать и забрать из квартиры свою мебельную стенку. Истец передал Львовой ключи. ..... Львова сказала, что стенка у неё дорогая, как только она её демонтирует, сразу же известит истца, когда он может вселиться в спорную квартиру. Истец свою квартиру освободил ....., часть своих вещей из квартиры вывез, а часть оставалась в квартире. Через неделю истцу позвонила Львова ( истец в это время жил у сына на ....., а вещи из своей проданной квартиры перевёз к младшему сыну и в гараж) и сказала, что у неё сложились так обстоятельства, что квартиру она продавать не будет, чтобы истец подумал. Через неделю истец позвонил Львовой узнать о ключах, ответчица спросила получал ли он её письмо с предупреждением о приостановлении сделки. Истец пояснил, что никакого письма не получал и позвонил риэлтору. На следующий день истец получил на почте письмо, где Львова писала, что квартиру продавать не будет, а деньги уплаченные истцом, Львова готова отдать. Истец обратился к риэлторам, которые пояснили, что всё нормально, документы на регистрации, а письмо Львовой истцу не является документом. Истец поехал в юстицию, где ему сообщили о том, что действительно сделка приостановлена по заявлению ответчиков. Истец стал связываться со Львовой, договорился встретиться у риэлторов, приехали также покупатели его квартиры, но ответчики на данную встречу не пришли. Вечером истец дозвонился до Львовой, которая сказала, что была на лечении. Истец был вынужден написать заявление о приостановлении регистрации сделки по своей квартире, о чем предупредил покупателей. Львова истцу звонила позже, сказала, что нашла ему хорошую квартиру вместо своей, но он от данного предложения отказался, так как ему нужна была квартира именно в Новоильинском районе, спорная квартира его устраивала. Истец был вынужден обратиться в суд. После первой встречи в суде с ответчицей, Львова сказала, что может продать ему другую свою квартиру на Запсибе. Но это истца не устраивает. После совершения сделки истец видел объявления в журнале «Вариант» о продаже спорной квартиры уже за 1270000 рублей. Истец звонил по указанному объявлению и понял, что спорная квартира не снята с продажи. Позже увидел объявление о продаже спорной квартиры уже за 1400000 рублей. У него сложилась впечатление, что ответчики уклоняются от регистрации договора купли продажи спорной квартиры, решив продать ее подороже. Ответчики не предлагали возвратить истцу полученные от него деньги за спорную квартиру, говорят, что им нужен расчетный счет его в банке, куда они переведут деньги.
Ответчицы Львова А.И. и Лялина Д.А., извещенные о дате и времени судебного заседания в суд не явились.
Представитель третьего лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, извещенный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, причину неявки не сообщил.
Судом были допрошены свидетели.
Свидетель К1показала, что она является ..... В начале ...... свидетелю позвонил риэлтор и сказал, что Львова и Лялина желают продать квартиру. Свидетель встретилась с продавцами, посмотрела документы, спорную квартиру по адресу: ..... выставили на продажу. На указанную квартиру нашелся покупатель Солодков С.Т., которым был внесён аванс. В данном случае была «цепочка» продаж, истец продавал свою квартиру и покупал квартиру ответчиков, Львова и Лялина ничего не покупали, у них была «чистая» продажа. Подготовка к сделке длилась две недели, Львова звонила и торопила с оформлением сделки. Сделка оформлялась в агентстве ...... Там встретились все участники сделок-«цепочки», передали друг другу деньги и ключи. В квартире Львовой никто не проживал. По дороге в юстицию Львова предложила купить истцу у неё стенку, которая оставалась ещё в спорной квартире. Истец отказался, тогда Львова попросила у него ключи обратно, чтобы забрать стенку. Затем прошло оформление в юстиции, документы были сданы на регистрацию. А через 2 недели позвонил истец и сообщил, что Львова отказывается от сделки. Стали пытаться встретиться со Львовой, которая четыре раза избегала встреч. И все это время через другие агентства недвижимости спорная квартира продавалась и продается по настоящее время по повышенной цене. Звонила и к ним в агентство ..... девушка, спрашивала про квартиру. Ей ответили, что квартира продана, но девушка перезвонила и сообщила, что была в спорной квартире, и квартира продается и показывается покупателям.
Свидетель С суду показала, что работает ..... в агентстве ....., в которое обратился истец с просьбой продать его квартиру по ул. ...... Взамен ему нужна была квартира в Новоильинском районе. Квартиру истцу нашли в агентстве ..... договорились о встрече с продавцами, посмотрели квартиру- по адресу: ..... Истцу спорная квартира понравилась. Свидетель показала, что сделка была по «цепочке», у них в агентстве покупалась третья квартира, а продавалась четвертая квартира. Львова постоянно звонила, интересовалась ходом сделок. ..... сделки оформлялись в агентстве ..... Были все покупатели, продавцы, риэлторы «цепочки». Все написали, подписали договоры, передали деньги, обменялись ключами, отвезли документы и сдали в юстицию. А через неделю позвонил истец и сказал, что Львова передумала продавать квартиру.
Свидетель К суду показала, что истец –это покупатель квартиры по ..... сделку по которой вела она. ..... в 22 ч. 30 мин. был телефонный звонок по срочной продаже квартиры по адресу: ..... двух домов в ...... Договорились о встрече. На встречу приехала Львова, привезла копии документов на квартиру, но не все, сказала, что проживает в ...... Квартиру выставила на продажу за 1230000 рублей. Внесли аванс за квартиру, а Львова довезла остальные документы. По домам свидетель сказала, что документы у нее ещё не готовы. Но по представленным ею фотографиям, дома выставили на продажу. ..... договорились о сделке спорной квартиры. Сделка оформлялась в другом агентстве, были составлены договоры, переданы деньги. Была «цепочка» сделок. Поехали в юстицию, где сдали документы. Львова говорила, что у неё «чистая» продажа и квартиры и домов. Позже узнали, что Львова сделала приостановку регистрации сделки. Пытались связаться со Львовой. Она уже стала говорить, что тоже была в «цепочке», что об этом она просто не сказала в агентстве. Пытались со Львовой встретиться. Ответчица не шла на встречу. Квартира по ..... после совершения сделки стояла в четырех агентствах на продаже. Свидетель сама звонила в агентства, говорила, что ей надо посмотреть квартиру, и ей подтверждали, что квартира действительно продается.
Свидетель Д показала, что в конце апреля 2011г. она смотрела квартиру по ...... Объявление увидела в журнале ..... о продаже агентством ..... спорной квартиры. Свидетель позвонила, но ей ответили, что квартира продана. Через некоторое время такое же объявление свидетель увидела от агентства ..... цена квартиры была 1300000- 1400000 рублей. Она позвонила в агентство, где сказали, что указанная квартира продается. Свидетель пошла смотреть спорную квартиру. Квартиру показывала женщина по имени Львова А.И., квартира была пустая. Было видно, что в квартире никто не живет. В квартире стояла стенка и диван с креслами. Продавец сказала, что пока с документами на квартиру не всё в порядке, что они будут готовы в мае 2011г., после чего можно будет заключить сделку. Свидетеля данный вариант устроил. Однако, позже свидетелю позвонили из агентства ..... и предупредили, что квартира по ..... продана.
Выслушав истца, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Солодкова С.Т. подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что ..... был заключен договор купли - продажи ..... между Львовой А.И. и Лялиной Д.А., с одной стороны (продавцы), Солодковым С.Т., с другой стороны (покупатель). Согласно договору Солодков С.Т. купил, а Лялина Д.А. и Львова А.И. продали указанную квартир. В соответствии с п.3 Договора квартира была продана за 1230000 рублей, расчет за которую был произведен сторонами до подписания Договора. Передача денег была оформлена распиской от ...... Договор купли-продажи квартиры был составлен и подписан сторонами. ..... документы: договор купли-продажи, заявление о регистрации права собственности и квитанция были приняты Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, что подтверждено распиской в получении документов на государственную регистрацию ..... за подписью ведущего специалиста-эксперта П Однако, ..... в Управление Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области поступило заявление от Лялиной Д.А. и Львовой А.И. о возврате документов без проведения государственной регистрации на спорную квартиру в связи с нежеланием проводить государственную регистрацию, о чем был извещен истец. Государственная регистрация была приостановлена. Однако, ответчики не вернули истцу полученные деньги за проданную ими квартиру, а кроме того выставили спорную квартиру на продажу за более высокую цену, что подтверждается показаниями истца и свидетелей, журналом «Вариант» о продаже недвижимости за .....
В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст.158 ГК РФ, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
То есть, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости заключенного между покупателем и продавцом.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Исходя из вышеизложенного, суд вправе принять решение о регистрации сделки при наличии следующих условий:1/ сделка была совершена в надлежащей форме, 2/ сделка не противоречит закону (ст.169 ГК РФ).
Кроме того, согласно п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства Продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии же с п. 6 Договора купли-продажи квартиры по ..... от ....., настоящий договор одновременно является передаточным актом, после подписания которого, обязательство Продавца передать квартиру Покупателю считается исполненным. В связи с чем, обязательство ответчиков по передаче квартиры истцу считается исполненным с момента подписания ..... Договора купли-продажи квартиры.
Судом установлено, что договор купли –продажи квартиры по ..... ..... был совершен в надлежащей- письменной форме. Правомерность и законность заключения договора сторонами не оспаривается. В данном случае судом установлено недобросовестное уклонение ответчиков от государственной регистрации сделки. Львова А.И. под предлогом того, что ей необходимо забрать свою мебель из квартиры, забрала у истца ключи от спорного жилого помещения. Квартиру по ..... не сняла с продажи, а выставила на продажу по более высокой цене, показывая данную квартиру новым покупателям. Между тем, в соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В результате же недобросовестных действий ответчиков, уклоняющихся от государственной регистрации сделки, истец до настоящего времени не приобрел право собственности на приобретенную им по сделке квартиру, стоимость которой он оплатил Львовой и Лялиной; лишился своего жилья- квартиры по ..... которую он продал в тот же день- ....., а деньги от продажи которой вложил в приобретение квартиры по ..... приостановил государственную регистрацию сделки по продаже своей квартиры, ввиду чего, покупатель его квартиры М не приобрела право собственности на квартиру, проданную ей Солодковым С.Т.
В связи с вышеизложенным суд считает необходимым вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи ....., заключенного ..... между Львовой А.И. и Лялиной Д.А., с одной стороны, и Солодковым С.Т., с другой стороны, на основании которой в соответствии с ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и будет осуществлен переход права собственности на квартиру от ответчиков к истцу.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи ....., заключенного ..... между Львовой А.И. и Лялиной Д.А., с одной стороны, и Солодковым С.Т., с другой стороны.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский облсуд в течение 10-тидневный срок.
Председательствующий О.А. Стреколовская
Верно. Судья: О.А.Стреколовская