Дело №2-1050/11г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Новоильинский районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области

в составе:

судьи: Поповой Е.А.,

при секретаре: Шабалиной К.С.,

с участием адвоката: Снегирёвой Д.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке Кемеровской области

29 ноября 2011 года

гражданское дело по иску Сентябовой Н.О. к Сергиенко Е.А. о регистрации сделки, понуждении к заключению договора купли-продажи, устранении препятствий в осуществлении правомочий пользователя и по встречному исковому заявлению Сергиенко Е.А. к Сентябовой Н.О. о признании предварительного договора купли-продажи незаключённым,

УСТАНОВИЛ:

Сентябова Н.О. обратилась в суд к Сергиенко Е.А. с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что ..... между Сентябовой Н.О. и Сергиенко Е.А. заключён предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой.

В п. 1.1. Договора указано, что стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 1/2 доли нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: .....

В соответствии с п. 2.1. Договора стоимость 1/2 доли приобретаемого помещения определена в сумме 202500 рублей.

В соответствии с п. 2.2 Договора указанную сумму Сентябова Н.О. должна выплатить ответчику в рассрочку в период с ..... по ..... ежемесячными платежами в размере 3038 рублей, кроме того выплатить проценты в размере 5% годовых в соответствии с п. 2.5. Договора и НДС 18 % раз в 3 месяца.

Сентябова Н.О. пользуется нежилым помещением, несёт расходы по его содержанию, условия указанного предварительного договора исполняет, своевременно производит оплату выкупной цены, однако основной договор между сторонами до настоящего времени не заключён.

..... Сентябова Н.О. направила в адрес ответчика уведомление с просьбой заключить основной договор купли-продажи, однако ответа не получила.

Сентябова Н.О. считает, что Сергиенко Е.А. необоснованно уклоняется от заключения с ней договора купли-продажи, чем нарушает её права.

Сентябова Н.О. просит обязать Сергиенко Е.А. заключить с ней договор купли-продажи 1/2 доли нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: ..... площадью 16,9 кв. м, взыскать с Сергиенко Е.А. в её пользу расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5225 рублей.

В судебном заседании 31.10.2011 года Сентябова Н.О. уточнила требования, просила обязать Сергиенко Е.А. заключить с ней договор купли-продажи 1/2 доли нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: ....., ....., площадью 16,9 кв. м, обязать Сергиенко Е.А. не чинить препятствия в осуществлении полномочий пользователя нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: ..... площадью 16,9 кв. м, обязать Сергиенко Е.А. передать ей ключи от указанного помещения, взыскать с Сергиенко Е.А. в её пользу расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5225 рублей.

Определением Новоильинского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 31.10.2011 года уточнённые исковые требования Сентябовой Н.О. приняты судом к производству.

В судебном заседании Сентябова Н.О. на исковых требованиях настаивала, дала показания, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Кроме того, показала, что она работала в помещении по ..... около 5 лет. За это время она произвела ремонтные работы фасада. Делать ремонт ей помогали её супруг и сын. Данным жилым помещением она пользовалась, распоряжалась и производила ремонтные работы. В июле 2011 года она уехала отдыхать и оставила денежные средства за оплату помещения Е.А. Сергиенко.

В судебном заседании представитель Сентябовой Н.О. – адвокат Снегирёва Д.Г. считает требования Сентябовой Н.О. основанными на ст.ст.309-310, ст.429, ст.550 ГК РФ и подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании Сергиенко Е.А. не признала иск Сентябовой Н.О., обратилась со встречным исковым заявлением о признании предварительного договора купли-продажи незаключённым.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что ..... между Сергиенко Е.А. и Сентябовой Н.О. заключён предварительный договор купли-продажи нежилого помещения.

Указанное, помещение Сергиенко Е.А. арендовала у КУМИ г.Новокузнецка и использовала его для оказания услуг парикмахерской.

Так как Сентябова Н.О. является сестрой Сергиенко Е.А., и последнее время стороны работали вместе, Сергиенко Е.А. решила передать Сентябовой Н.О. половину нежилого помещения, расположенного по ..... и заключить предварительный договор купли-продажи, который подготовила Сентябова Н.О., Сергиенко Е.А. подписала его, не читая.

В соответствии с п.3. ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия позволяющие определить предмет будущего договора и его основные условия.

В договоре, подписанном сторонами, указано, только, что стороны договорились о заключении договора купли-продажи 1/2 доли в помещении, находящемся по адресу: ..... при этом указано, что его собственником является КУМИ.

При заключении предварительного договора купли-продажи сторонами не учтено, что предметом договора купли-продажи может быть только имущество принадлежащее Продавцу с указанием основания, на котором у него имеется право им распоряжаться.

Предварительный договор должен содержать условия основного договора, а именно условия о предмете, цене, порядке расчётов, порядке передачи имущества, обязанностях сторон.

Соглашение о предмете должно содержать характеристики, в том числе технические, позволяющие точно идентифицировать объект собственности.

Поскольку помещение является нежилым, обязательно должны содержаться сведения о земельном участке.

В п.2.1. договора указано, что по предварительной договоренности стоимость 1/2 доли определена сторонами в размере 202 500 рублей. Но данное положение относится к условиям самого предварительного договора и не может расцениваться как соглашение о цене по основному договору купли-продажи.

Порядок расчётов, также относится к условиям предварительного договора, а не к условиям основного договора, которые стороны договаривались заключить в будущем.

В случае рассрочки платежа и полного расчёта до заключения основного договора, в предварительном договоре должно быть указано, что расчёт по основному договору производится до его подписания и расшифрован его способ.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ соглашение о предмете и цене является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества, и при их отсутствии договор считается незаключённым.

Сергиенко Е.А. просит признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от ..... незаключённым.

Определением Новоильинского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 31.10.2011 года встречное исковое заявление Сергиенко Е.А. к Сентябовой Н.О. о признании предварительного договора купли-продажи незаключённым принято судом к производству.

В судебном заседании Сергиенко Е.А. на встречных исковых требованиях настаивала, исковые требования Сентябовой Н.О. не признала. Кроме того, показала, что предварительный договор, составленный её сестрой Н.О. Сентябовой, она подписала, не читая.

17.10.2011 года она попросила Сентябову Н.О. освободить нежилое помещение. С 2010 года в связи с заключением предварительного договора, а также по той причине, что Сентябова Н.О. не вкладывала свою прибыль в развитие парикмахерской, между ней и Сентябовой Н.О. возникли неприязненные отношения. 17.10.2011 года она поменяла замки в парикмахерской.

Представитель Сергиенко Е.А. – Ардашева Е.В., извещённая о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, причина неявки неизвестна.

В судебных заседаниях 19.10.2011 года и 14.11.2011 года представитель Сергиенко Е.А. – Ардашева Е.В., действующая на основании нотариальной доверенности от ....., выданной сроком на три года, просила отказать в удовлетворении исковых требований Сентябовой Н.О., настаивала на удовлетворении требований Е.А. Сергиенко, считает встречное исковое заявление законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании Сентябова Н.О. встречные исковые требования Сергиенко Е.А. не признала, показала, что при заключении предварительного договора были соблюдены все условия. Она считает, что Сергиенко Е.А. необоснованно уклоняется от заключения договора, чем нарушает её права.

Представитель Сентябовой Н.О. – адвокат Снегирёва Д.Г. считает встречное исковое заявление не основанным на законе и не подлежащим удовлетворению.

Довод Сергиенко Е.А., о том, что нежилое помещение не имеет привязки к земельному участку, адвокат Снегирёва Д.Г. считает необоснованным, так как в п. 1.1 предварительного договора, указано, что данное нежилое помещение, расположенное по адресу: п....., находится в жилом доме по адресу: ..... ..... а соответственно есть привязка к земельному участку.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, извещённый о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, причина неявки неизвестна.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка Кемеровской области (далее – КУМИ г.Новокузнецка), извещённый о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, обратился с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представил письменный отзыв, согласно которому, КУМИ является функциональным органом администрации города Новокузнецка, входит в систему исполнительных органов местного самоуправления, и осуществляет исполнительные, распорядительные и контрольные функции собственника муниципального имущества Новокузнецкого городского округа в пределах своих полномочий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Кемеровской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городского округа, в том числе установленных Положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, утверждённым Решением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31 марта 2011 года № 3/36.

..... между КУМИ г. Новокузнецка и ИП Сергиенко Е.А. заключён договор ..... купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа. Рассрочка платежа по Договору предоставлялась на период с ..... по ...... Объект недвижимого имущества – встроенное нежилое помещение на 1-м этаже жилого дома общей площадью 16,9 кв.м, расположенное по адресу: ....., ....., согласно Договору до полной его оплаты, находится в залоге у КУМИ.

Согласно п. 4 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», оплата, приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества, может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

..... Сергиенко Е.А. погасила оставшуюся сумму долга и ей были выданы документы для снятия залога для предоставления в регистрационный орган. КУМИ г. Новокузнецка не имеет претензий по вышеуказанному имуществу.

В судебном заседании допрошен свидетель О.

Свидетель О. показала, что с Сентябовой Н.О. она раньше вместе работала в парикмахерской «.....». Ей известно, что после смерти матери, Сентябова Н.О. и Сергиенко Е.А. решили, что будут покупать парикмахерскую на двоих и вместе пользоваться. Платежи по предварительному договору оплачивала Н.О. Сентябова. Она видела, что Сентябова Н.О. и Сергиенко Е.А. составляли какой – то документ, в котором было указано, что парикмахерская будет принадлежать им двоим. Сергиенко Е.А. данный документ читала, была ознакомлена с ним, никаких претензий не высказала. Сентябова Н.О. предлагала Сергиенко Е.А. заверить соглашение нотариально, на что Сергиенко Е.А. пояснила, что не следует этого делать, так как скоро ей выдадут свидетельство о праве собственности. До ..... она работала в парикмахерской «.....». ..... около 17-00 часов пришла Сергиенко Е.А. и попросила освободить принадлежащее ей помещение. Сергиенко Е.А. поставила новый замок на входную дверь. Сергиенко Е.А. часто говорила Сентябовой Н.О. про ремонт в парикмахерской. Сентябова Н.О. покупала все необходимые строительные материалы, краску для покраски фасада парикмахерской, а Сергиенко Е.А. отдавала Сентябовой Н.О. половину денежных средств, за приобретённые строительные материалы. Сентябова Н.О. со своей семьёй производила ремонтные работы в парикмахерской.

Выслушав Сентябову Н.О., её представителя – адвоката Снегирёву Д.Г., Сергиенко Е.А., свидетеля, изучив письменные материалы дела, суд считает, что исковое заявление Сентябовой Н.О. к Сергиенко Е.А. о регистрации сделки, понуждении к заключению договора купли-продажи, устранении препятствий в осуществлении правомочий пользователя удовлетворению не подлежит, а встречное исковое заявление Сергиенко Е.А. к Сентябовой Н.О. о признании предварительного договора купли-продажи незаключённым подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 310 ГК РФ «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом».

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ «Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей».

На основании ч.1 ст.421 ГК РФ «Граждане и юридические лица свободны в заключение договора».

Согласно ст.429 ГК РФ «1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

В соответствии со ст.550 ГК РФ «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность».

Согласно ст. 554 ГК РФ «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым».

Согласно ч. 1 ст. 555 Г РФ «1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются».

Судом установлено, что ..... между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка и индивидуальным предпринимателем Сергиенко Е.А. заключён договор ..... купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа.

В соответствии с пунктом 1.1 договора ..... купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа, руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации, или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на основании п. 1.138 Постановления Совета народных депутатов г.Новокузнецка от 30.01.2009г. № 1/7 «Об утверждении «Прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2009 год», Продавец – КУМИ г.Новокузнецка обязуется передать в собственность Покупателя - ИП Сергиенко Е.А., а Покупатель принять на условиях, изложенных в настоящем договоре арендуемое им встроенное нежилое помещение на 1-м этаже жилого дома, общей площадью 16,9 кв.м, расположённое по адресу: Россия, ....., ..... (запись регистрации в ЕГРП ..... от .....), именуемое в дальнейшем "Объект приватизации".

В соответствии с пунктом 1.2. договора ..... купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа предусмотрено, продажная цена Объекта приватизации по настоящему договору составляет 405000 рублей. НДС не включается в продажную цену Объекта и оплачивается Покупателем самостоятельно в размере и порядке, установленными действующим законодательством.

Согласно п. 1.3 договора ..... купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа право собственности у Покупателя на Объект приватизации возникает с момента государственной регистрации перехода права.

Согласно п. 1.5. договора ..... купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа Объект приватизации находится в залоге у Продавца до полной оплаты его Покупателем. Залог возникает в силу закона.

Согласно п. 1.6. договора ..... купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа рассрочка платежа по сумме согласно п. 1.2. настоящего Договора предоставляется на период с ..... по ..... (л.д. 8-9).

..... Сергиенко Е.А. и Сентябова Н.О. подписали Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа.

В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи (основной договор) 1/2 доли нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: ....., ......, общей площадью кв.м, по которому Сергиенко Е.А. будет выступать Продавцом, а Сентябова Н.О. – Покупателем помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 1.2 Предварительного договора, указанное в п. 1.1 настоящего договора помещение принадлежит Комитету по ФИО2 муниципальным имуществом (КУМИ г. Новокузнецка). Сергиенко Е.А. выкупает нежилое помещение согласно договору купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа ..... от ..... у КУМИ, в тот же период, то есть с ..... по ....., Сергиенко Е.А. продаёт Сентябовой Н.О. 1/2 доли нежилого помещения.

В соответствии с п. 2.1. Предварительного договора, по предварительной договорённости между Сторонами стоимость 1/2 доли нежилого помещения, которое Сергиенко Е.А. намеревается продать по основному договору Сентябовой Н.О., а Сентябова Н.О. намеревается его купить, определена Сторонами в размере 202500 рублей.

В соответствии с п. 2.2 Предварительного договора рассрочка платежа по сумме согласно п. 2.1. настоящего договора предоставляется на период с ..... по ......

Согласно п. 2.3. Предварительного договора в основу взаимных расчётов Сторон будет положен принцип, суть которого состоит в первоначальном платеже в размере 10 % от стоимости 1/2 доли нежилого помещения при подписании настоящего договора и составляет 20250 рублей.

На основании п. 2.4 Предварительного договора последующие платежи за приобретаемую 1/2 доли нежилого помещения производятся ежемесячно равными долями в размере 3038 рублей.

Согласно п. 2.5. Предварительного договора ежемесячно одновременно с погашением очередного платежа на оставшуюся сумму денежных средств по уплате которой предоставляется рассрочка, уплачивать проценты, начисление которых производиться исходя из ставки Центрального банка Российской Федерации в размере 5% годовых (0,14 % в месяц) (л.д. 5).

Судом установлено, что ..... Сентябова Н.О. в соответствии с п. 2.3 Предварительного договора выплатила Сергиенко Е.А. первоначальный платёж в размере 20250 рублей, составляющий 10% от стоимости 1/2 доли нежилого помещения, расположенного по ..... что подтверждается распиской (л.д. 6).

Также судом установлено, что в период с ..... по ..... Сентябова Н.О. выплатила Сергиенко Е.А. в счёт оплаты 1/2 доли нежилого помещения, расположенного по ....., денежные средства в размере 53182 рубля (л.д. 7).

Сентябова Н.О. просит обязать Сергиенко Е.А. заключить с ней договор купли-продажи 1/2 доли нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: ....., ..... площадью 16,9 кв. м, обязать Сергиенко Е.А. не чинить препятствия в осуществлении полномочий пользователя нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу:

....., ....., площадью 16,9 кв. м, обязать Сергиенко Е.А. передать ей ключи от указанного помещения, взыскать с Сергиенко Е.А. расходы, понесённые в связи с рассмотрением дела.

Суд исковое заявление Сентябовой Н.О. о регистрации сделки, понуждении к заключению договора купли-продажи, устранении препятствий в осуществлении правомочий пользователя считает не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ «1. Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

Согласно ст. 554 ГК РФ «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Следовательно, соглашение о предмете должно содержать данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как установлено судом, объект недвижимого имущества, являющийся предметом предварительного договора от ....., располагается в подъезде ....., является встроенным в многоквартирный дом по указанному адресу.

В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи (основной договор) 1/2 доли нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: г. Новокузнецк, пр. Авиаторов, 70, п. 2., общей площадью кв.м, по которому Сторона -1 (Сергиенко Е.А.) будет выступать Продавцом, а Сторона -2 (Сентябова Н.О.) – Покупателем помещения на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Таким образом, в предварительном договоре в соглашении об объекте продажи - предмете предварительного договора не указаны данные о площади объекта и о том, что данный объект находится на первом этаже в составе другого недвижимого имущества.

Кроме того, судом установлено, что на момент подписания Предварительного договора – ..... Сергиенко Е.А. не обладала правом собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ......

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности…».

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа ..... от ..... КУМИ г. Новокузнецка продал ИП Сергиенко Е.А. арендуемое им встроенное нежилое помещение на 1-м этаже жилого дома, общей площадью 16,9 кв.м, расположенное по адресу: ..... ....., ..... (запись регистрации в ЕГРП ..... от .....).

Согласно п. 1.3 Договора ..... от ....., заключённого между КУМИ г.Новокузнецка и Сергиенко Е.А., право собственности у Сергиенко Е.А. на встроенное нежилое помещение на 1-м этаже жилого дома, общей площадью 16,9 кв.м, расположенное по адресу: ..... возникает с момента государственной регистрации перехода права.

Пунктом 1.5 Договора ..... от ..... установлено, что встроенное нежилое помещение на 1-м этаже жилого дома, ..... ..... находится в залоге у КУМИ г. Новокузнецка до полной оплаты его Е.А. Сергиенко. Залог возникает в силу закона (л.д.8).

В соответствие с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Однако, как установлено судом КУМИ г. Новокузнецка не предоставляло Сергиенко Е.А. согласия на отчуждение заложенного имущества – встроенного нежилого помещения на 1-м этаже жилого дома, общей площадью 16,9 кв.м, расположенного по адресу: Россия, ....., ..... - третьим лицам.

Таким образом, суд считает, что предварительный договор купли-продажи 1/2 доли встроенного нежилого помещения на 1-м этаже жилого дома, общей площадью 16,9 кв.м, расположенного по адресу: ..... находящегося на момент подписания предварительного договора в залоге у КУМИ г.Новокузнецка должен содержать условие, учитывающее мнение и интересы залогодержателя – КУМИ г.Новокузнецка. Данное условие, по мнению суда, является существенным (п.1ст.432 ГК РФ).

Как установлено судом, право собственности Сергиенко Е.А. на объект права: Встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 16,9 кв.м, этаж 1, адрес объекта: ....., ....., было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ....., о чём сделана запись регистрации ..... и выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д.67).

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ «1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 2.1. Предварительного договора «По предварительной договорённости между Сторонами стоимость 1/2 доли нежилого помещения, которое Сергиенко Е.А. намеревается продать по основному договору Сентябовой Н.О., а Сентябова Н.О. намеревается его купить, определена Сторонами в размере 202500 рублей».

На основании ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение, содержащихся в нём слов и выражений.

С учётом требований ст.431 ГК РФ, суд расценивает «предварительную договорённость между Сторонами о стоимости 1/2 доли нежилого помещения» как неокончательную и считает, что условие о стоимости, предусмотренное пунктом 2.1. Предварительного договора относится к условиям предварительного договора и не может расцениваться как условие о цене по основному договору купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ «При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключённым. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются».

Таким образом, в Предварительном договоре в разделе «Предмет договора» не содержатся сведения, позволяющие точно идентифицировать объект недвижимости, а именно в предварительном договоре не указаны, кадастровый номер объекта недвижимости, его площадь, этаж на котором расположен объект недвижимости, а также сведения, определяющие расположение объекта недвижимости в составе другого недвижимого имущества, кроме того, не учтено мнение залогодержателя (КУМИ г.Новокузнецка) о продаже 1/2 доли объекта недвижимости при отсутствии права собственности у Сергиенко Е.А. на объект недвижимости при подписании предварительного договора сторонами, не согласовано условие о цене объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от ..... незаключённым (ст.554 ГК РФ, 346 ГК РФ, ст.429 ГК РФ, ст.432 ГК РФ).

По изложенным основаниям, суд считает, что встречное исковое заявление Сергиенко Е.А. к Сентябовой Н.О. о признании предварительного договора купли-продажи незаключённым подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявление Сентябовой Н.О. к Сергиенко Е.А. о регистрации сделки, понуждении к заключению договора купли-продажи, устранении препятствий в осуществлении правомочий пользователя - отказать.

Встречное исковое заявление Сергиенко Е.А. к Сентябовой Н.О. о признании предварительного договора купли-продажи незаключённым – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от ..... – незаключённым.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: Е.А.Попова