2-27/2011 О признании договора коммерческого найма недействительным.

Дело № 2-27/2011 10 февраля 2011 года

Именем Российской Федерации

Новодвинский городской суд Архангельской области

В составе председательствующего Ляпичевой Н.В.

При секретаре Баранцевой М.С.

С участием прокурора Агафоновой И.П.

Рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Новодвинске гражданское дело по иску Денисовой Н.В., Белозерцевой О.Л. к администрации муниципального образования «ФИО1», Кузнецову С.Л. о признании договора коммерческого найма, заключенного между администрацией муниципального образованием и Кузнецовым С.Л., недействительным, к Кузнецовым С.Л., Кузнецовой Е.А., ФИО2 о выселении, об обязании администрации МО «ФИО1» привести квартиру в прежнее состояние, ликвидировав дверной проем, оборудовать комнату № под кухню, внести изменения в технический паспорт,

Денисова Н.В., Белозерцева О.Л. обратились в суд с иском о признании договора коммерческого найма на комнату <адрес>, заключенного между администрацией муниципального образованием «ФИО1» и Кузнецовым С.Л. недействительным, о выселении Кузнецовых без предоставления другого жилого помещения и об обязании Администрации МО «ФИО1» привести квартиру в прежнее состояние, ликвидировав дверной проем, оборудовать комнату № под кухню, внести изменения в технический паспорт. В судебном заседании требования дополнили, просят обязать администрацию муниципального образования оборудовать кухню раковинами и плитами для приготовления пищи, установить приборы учета воды. В обоснование своих требований указали, что квартира, где они проживают, является коммунальной. Денисовой Н.В. и ее сыну ФИО9, <данные изъяты> года рождения, на праве собственности принадлежат комнаты № и №, Белозерцевой О.Л. и ее несовершеннолетнему сыну ФИО10, <данные изъяты> года рождения, на праве собственности принадлежат комнаты № и №. Семья Кузнецовых по договору коммерческого найма занимает комнаты № и №. Просят признать договор коммерческого найма, заключенный между администрацией МО «ФИО1» и Кузнецовым С.Л. на комнату № недействительным, поскольку комната № должна быть оборудована под кухню, так как на всех верхних этажах данного дома над этой комнатой находятся кухни. В 2004 году на их этаже был сделан дверной проем между двумя соседними секциями и кухня оказалась общей на 8 комнат. Просят выселить Кузнецовых с занимаемой жилой площади, снять с регистрации, а администрацию МО «ФИО1» привести квартиру в прежнее состояние, ликвидировав дверной проем, оборудовать комнату № под кухню, оборудовать кухню раковинами и плитами для приготовления пищи, установить приборы учета воды.

В судебном заседании Денисова Н.В., Белозерцева О.Л. исковые требования поддержали.

Ответчик администрация МО «ФИО1» с иском не согласны, представитель ответчика Лысяк Т.В. пояснила, что <адрес> является коммунальной, две комнаты на основании договора приватизации занимают Денисова Н.В. и ее сын ФИО9, <данные изъяты> года рождения, 2 комнаты на основании договора приватизации занимают Белозерцева О.Л. и ее сын ФИО10, <данные изъяты> года рождения, 2 комнаты по договору социального найма занимает семья ФИО3, а 2 комнаты № и № занимает семья Кузнецовых по договору коммерческого найма от 13 марта 2007 года. Срок договора коммерческого найма был установлен до 1 марта 2009 года, соглашением от 16 февраля 2009 года в договор коммерческого найма внесены изменения, и срок договора коммерческого найма установлен до 1 марта 2010 года. Считает, что оснований для признания договора коммерческого найма недействительным от 13 марта 2007 года нет. Договор коммерческого найма от 13 марта 2007 года, заключенный с Кузнецовым действует. <адрес> находился в оперативном управлении ФГУ «ФИО11», использовался как общежитие, 30 марта 2004 года был передан в собственность муниципального образования и переведен в статус жилого дома, каких-либо документов на дом им не передавалась. Ранее, когда дом принадлежал лицею №, комната № использовалась как кабинет, при передаче общежития в муниципальную собственность стала использоваться как жилая комната, в частности, первоначально в ней проживала Денисова Н.В. Какого-либо переоборудования администрация в квартире не производила, по первоначальным техническим документам на 1 этаже всегда был проход, кто проводил работы по заделыванию прохода, когда он был убран не знает, документов по переоборудованию нет. Оснований по оборудованию кухни раковинами и плитами для приготовления пищи и установления приборов учета воды нет, поскольку оснований для расторжения договора коммерческого найма нет.

Кузнецов С.Л. о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором указал, что с иском он не согласен, просит рассмотреть дело без его участия.

Кузнецова Е.А. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором указала, что с иском не согласна, просит рассмотреть дело без ее участия.

Кузнецов С.Л., Кузнецова Е.А., представляющие интересы своего несовершеннолетнего ребенка ФИО2, ответчика по делу, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, возражений не представили.

К участию в дело в качестве 3 лица привлечена управляющая компания ООО «ФИО12», которые о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился, возражений не представил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия ответчиков, 3 лица.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав стороны, свидетелей, специалиста, заключение прокурора Агафоновой И.П., полагавшей в иске отказать, приходит к следующему.

Как установлено по материалам дела <адрес> является коммунальной, состоит из 8 жилых комнат, из них 2 комнаты занимает Денисова Н.В. с сыном ФИО9, <данные изъяты> года рождения, на праве собственности в соответствии с договорами на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество Денисовой Н.В. принадлежит 13/100 доли в праве общей долевой собственности, ФИО4 принадлежит 13/100 доли; 2 комнаты занимает Белозерцева О.Л. с несовершеннолетним сыном ФИО10, <данные изъяты> года рождения, на праве собственности в соответствии с договором на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность, Белозерцевой О.Л. согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество 12/100 доли в праве общей долевой собственности, ФИО5 принадлежит 12/100. Собственником 4-х комнат является администрация муниципального образования «ФИО1», из них 2 комнаты переданы по договору социального найма семье ФИО3, а 2 комнаты занимают Кузнецовы, что сторонами не оспаривается. ДД.ММ.ГГГГ между МО «ФИО1» в лице главы муниципального образования и Кузнецовым С.Л. заключен договор коммерческого найма на комнаты № и № в <адрес> на срок с 13.03.2007 года по 01.03.2009 года. 16 февраля 2009 года между МО «ФИО1» в лице главы МО «ФИО1» и Кузнецовым С.Л. заключено соглашение о внесении изменений в договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда от 13 марта 2007 года, по условиям которого срок действия договора коммерческого найма определен до 1 марта 2010 года.

Изложенное подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности истцов, договором коммерческого найма, соглашением, поквартирными карточками и не оспариваются сторонами.

Истцами заявлены требования о признании договора коммерческого найма, заключенного между Кузнецовым С.Л. и администрацией муниципального образования «ФИО1» недействительным по причине того, что комната № должна быть оборудована под кухню.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, в силу ст. 168 ГК РФ, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оснований для признания договора коммерческого найма, соглашения недействительными суд не находит.

Договор коммерческого найма между МО «ФИО1» и Кузнецовым С.Л., дополнительное соглашение к нему заключены в соответствии с нормами Гражданского Кодекса РФ.

Доводы истцов о том, что комната № должна быть оборудована под кухню, не основаны на законе. При принятии общежития в муниципальную собственность, все комнаты, в том числе комната №, были оборудованы под жилые и одна комната оборудована под кухню, комната № всегда использовалась как жилая, что не отрицается истцами.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО8, директор ГОУ «ФИО11», который пояснил, что <адрес> находился в их хозяйственном ведении, использовался под общежитие, на 1 этаже находились кабинеты. При передаче общежития в муниципальную собственность у них была договоренность с администрацией о предоставлении комнат на 1 этаже работникам техникума, и комнаты были предоставлены, производилось ли переоборудование ему ничего не известно. Какой-либо технической документации при передаче общежития в администрацию не передавалось.

Свидетель ФИО6 пояснила, что <адрес> использовался как общежитие, по первоначальному плану 1 этажа никаких перегородок не предусматривалось, затем на 2006 год на 1 этаже появились перегородки, кто их устанавливал и выдавалось ли разрешение в технической документации нет, с момента когда дом стал использоваться не как общежитие, а как жилой дом на 1 этаже была только одна кухня и между секциями был сделан проход. В прежней технической документации кухня на 1 этаже отсутствовала.

В материалы дела представлена техническая документация на жилой дом по <адрес>, из которой следует, что первоначально дом использовался как общежитие, был расположен спальный корпус, на 1 этаже находились кабинеты, каких-либо перегородок на первом этаже не было. При передаче дома в муниципальную собственность, при составлении технического паспорта в 2006 году указаны жилые комнаты, их восемь и на первом этаже расположена одна кухня.

Истцы не отрицают того обстоятельства, что на этаже всегда была одна кухня. Требования истцов основаны только на том, что администрация без их согласия заключила договор коммерческого найма, при передаче дома надлежащим образом не привела квартиру в надлежащий вид, а именно не сделала 2 кухню, что не соответствует нормам СанПина.

В судебном заседании в качестве специалиста был допрошен ФИО7, который пояснил, что санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПин 2.1.2.2645-10 не содержит каких-либо требований предъявляемых к квартирам по отношению к кухне, а именно наличие или отсутствие кухни, ее размера. Данные нормы содержат только ограничения по расположению ванных комнат и туалетов, запрещающих их расположение непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцами не представлено доказательств для признания договора коммерческого найма недействительным, доказательств того, что заключенный договор нарушает их права, таких доказательств не было установлено и в судебном заседании. Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора коммерческого найма суд не находит.

Доводы истцов о том, что администрацией города нарушена процедура перевода нежилого помещения в жилое не основаны на законе.

В соответствии со ст.22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечит соответствие такого помещения установленным требованиям либо право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Статья 23 ЖК РФ предусматривает порядок перевода нежилого помещения в жилое. Однако при рассмотрении данного вопроса суд исходит из следующего.

Решение о передаче в собственность муниципального образования «ФИО1» объекта коммунально-бытового назначения государственного образовательного учреждения начального профессионального образования «ФИО11» здания общежития, расположенного в <адрес> принято распоряжением Правительства РФ от 21 января 2004 года за № 80-р. На основании данного распоряжения постановлением мэра г.Новодвинска от 26 марта 2004 года здание общежития принято в собственность муниципального образования и постановлением мэра от 13.05.2005 года общежитие переведено в статус жилого дома и принято решение о содержании здания. Все действия по переводу нежилого дома в жилое совершены до принятия Жилищного кодекса РФ, требований установленных настоящим ЖК РФ прежнее законодательство не содержало. Нормы ЖК РФ не могут быть распространены на прежние отношения за исключением тех, которые прямо предусмотрены в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Жилищные отношения истцов возникли до принятия Жилищного кодекса, истцы вселены в комнаты до принятия Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст. 7 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к ним были применены нормы, в соответствии с которыми с истцами были заключены договоры социального найма.

Доводы истцов о том, что администрация, заключая с Кузнецовым договор коммерческого найма, не учли положения Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года «Положение о признании помещения жилым помещением», предусматривающего запрет на размещение над комнатами уборной, ванной и кухни, а над комнатой Кузнецова на 2 этаже располагается кухня, не могут быть приняты во внимание, поскольку данное Постановление распространяется только в отношении отношений, возникших после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в данной ситуации нарушаются только права лиц, проживающих в данной квартире, полномочиями в их защиту, если права нарушены истцы не обладают.

Доводы истцов о том, что администрация без их согласия произвела перепланировку квартиры, а именно ликвидировала стены и возвела дверной проем между секциями в судебном заседании своего подтверждения не нашли. Таких доказательств в силу ст.ст.56,57 ГПК РФ истцами не представлено и не установлено в судебном заседании. Кроме того, как следует из первоначальной технической документации на 1 этаже разделения на секции не предусматривалось, перегородок не было.

Суд не находит оснований и для выселения семьи Кузнецовых из комнаты № <адрес>, поскольку они занимают комнату на основании договора коммерческого найма, оснований для признания его недействительным нет, права лиц, проживающих в этой квартире не затронуты.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований Денисовой Н.В. суд не находит.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований об обязании администрации привести квартиру в прежнее состояние, ликвидировав дверной проем, оборудовать комнату № под кухню, сделать изменения в техническом паспорте, оборудовать кухню раковинами и плитами для приготовления пищи, установить приборы учета воды, поскольку собственником комнаты является администрация муниципального образования, Кузнецовы проживают по договору коммерческого найма, оснований изъятия собственности нет. Иных требований истцами не заявлено. Истцы не просят признать жилые помещения непригодными для проживания, не ставят вопроса о перераспределении долей собственности.

На основании изложенного руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

В удовлетворении исковых требований Денисовой Н.В., Белозерцевой О.Л. к администрации муниципального образования «ФИО1», Кузнецову С.Л. о признании договора коммерческого найма, заключенного между Муниципальным образованием «ФИО1» и Кузнецовым С.Л. недействительным, к Кузнецову С.Л., Кузнецовой Е.А., ФИО2 о выселении из комнаты № <адрес> без предоставления жилой площади, снятии с регистрационного учета отказать.

В удовлетворении исковых требований Денисовой Н.В., Белозерцевой О.Л. об обязании администрацию муниципального образования «ФИО1» привести квартиру в прежнее состояние ликвидировав дверной проем, оборудовать комнату № под кухню, сделать изменения в техническом паспорте, оборудовать кухню раковинами, плитами для приготовления пищи, установить приборы учета воды отказать.

На решение суда сторонами и лицами, участвующими в деле может быть подана кассационная жалоба, а прокурором, участвующим в деле принесено кассационное представление в Архангельский областной суд в течение 10 дней путем подачи жалобы через Новодвинский городской суд.

Председательствующий Н.В. Ляпичева

Мотивированное решение

изготовлено 14.02.2011 года