РЕШЕНИЕ Дело № 2-2642/10
Именем Российской Федерации
чч.мм.гг. Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе
судьи Никитушкиной Е.Ю.,
при секретаре Евлампиевой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Свеколкина С.С. к Константиновой Н.А. о взыскании неосновательного обогащения и встречному иску Константиновой Н.А. к Свеколкину С.С. о возмещении убытков при расторжении предварительного договора купли-продажи от чч.мм.гг.
УСТАНОВИЛ:
Свеколкин С.С. обратился в суд с иском к Константиновой Н.А. о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что чч.мм.гг. он и ответчик подписали договор поименованный как «Предварительный договор купли-продажи квартиры», по которому он передал ответчику ... руб. Предварительный договор в силу ст. 476 ГК РФ он вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, о чем он сообщил ответчику письмом от чч.мм.гг., но ответа не получил. Переданная по договору от чч.мм.гг. денежная сумма в размере ... руб. не может быть признана ни задатком, ни авансом, ни штрафной неустойкой, поскольку предварительный и основной договора не были заключены. Поскольку ответчик уклоняется об возврата денежных сумм, необоснованно их удерживая, на указанную сумму подлежат начислению проценты по ст.395 ГК Ф. Ссылаясь на ст. 1102, 1107 ГК РФ просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. за период с чч.мм.гг. по чч.мм.гг. исходя из 7,75 процентов годовых, а также ... руб. уплаченной государственной пошлины, л.д.6-8) и расходов на оплату услуг адвоката в размере ... руб. л.д.62)
Константинова Н.А. исковые требования Свеколкина С.С. не признала и предъявила встречный иск о возмещении убытков при расторжении предварительного договора купли-продажи от чч.мм.гг., в котором указала, что ей на праве собственности принадлежит квартира № *** по ул. ***. Продажу указанной квартиры она осуществляла при помощи агентства «...». Свеколкин С.С. чч.мм.гг. осмотрел данную квартиру и они подписали предварительный договор купли-продажи, по которому Свеколкин С.С. передал задаток в размере ... руб. (п.3.1. договора). Предварительный договор полностью соответствует требованиям закона и является заключенным. По указанному предварительному договору стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до чч.мм.гг. Почти за месяц до даты заключения основного договора все необходимые документы для его заключения были готовы и в адрес Свеколкина С.С. было направлено предложение о заключении договора чч.мм.гг., которое было им проигнорировано. Свеколкин С.С. уклонился от заключения договора купли-продажи, тем самым решил расторгнуть договор в одностроннем порядке. Полагала, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи ответственен именно Свеколкин С.С. Ссылаясь на положения ст.ст.380, 381 ГК РФ просила оставить в ее пользу задаток в размере ... руб., взыскать со Свеколкина С.С. в ее пользу расходы по госпошлине в размере ... руб.
Свеколкин С.С. отзывом встречный иск отклонил, указал, что сумма в размере ... руб. не является ни задатком, ни авансом, поскольку исполнение предварительного договора не может обеспечиваться задатком, поскольку не имеет место денежных расчетов сторон по указанному договору, а предварительная оплата (аванс) может иметь место только по основному договору, который не заключен.
В судебном заседании Свеколкин С.С. и его представитель Сызранцев Д.Г., действующий на основании доверенности и ордера, исковые требования поддержали, повторив доводы искового заявления, просили суд удовлетворить их в полном в полном объеме, встречные исковые требования Константиновой Н.А, не признали, просили в их удовлетворении отказать.
В судебном заседании Константинова Н.А. исковые требования Свеколкина С.С. не признала, просила в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержала, повторив доводы иска, просила суд удовлетворить их в полном объеме.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, находит встречные исковые требования Константиновой Н.А. подлежащими удовлетворению, а исковые требования Свеколкина С.С. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что квартира № *** по ул.*** общей площадью 42,3 кв.м., жилой площадью 28,4 кв.м., состоящая из 2 комнат, расположенная на 4 этаже 5 этажного жилого дома, принадлежит на праве собственности Константиновой Н.А. на основании договора купли-продажи квартиры № *** от чч.мм.гг., право собственности зарегистрировано, что следует из копии свидетельства о государственной регистрации от чч.мм.гг. и копии договора купли-продажи квартиры от чч.мм.гг., справки МУП «ЦТИ» от чч.мм.гг. л.д.40, 49-51).
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст. 588 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом установлено, что чч.мм.гг. сторонами подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом которого является обязательство в срок до чч.мм.гг. продавца продать, а покупателя купить квартиру общей площадью 42,3 кв.м., жилой площадью 28,4 кв.м., состоящую из 2 комнат, расположенной на 4 этаже 5 этажного жилого дома по ул.*** за ... руб., срок заключения основного договора – до чч.мм.гг. Обстоятельства подписания договора сторонами не оспариваются.
Предварительный договор от чч.мм.гг. не содержит перечня лиц которые проживают в продаваемой квартире и сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Как установлено ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В силу ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Из системного толкования положений указанных статей следует, что продавец обязан передать покупателю жилое помещение свободным от любых прав третьих лиц, и лишь при наличии проживающих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, указать перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно п.2.1.3. предварительного договора продавец обязан снять с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц, тем самым договором предусмотрена обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц.
Судом установлено, что в квартире № *** по ул.***, проживающих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, нет, согласно копии домовой книги и копии справки МУП «Жилремонт-6» от чч.мм.гг. зарегистрированных лиц по адресу *** нет л.д.55).
Доказательств наличия проживающих в указанной квартире лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, что в силу положений ст. 588 ГК РФ влечет обязательное указание на их перечень с указанием прав пользования жилым помещением, Свеколкиным С.С. не предоставлено.
Поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи от чч.мм.гг. проживающих в кв. № *** по ул.***, лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, нет, суд полагает все существенные условия согласованными, а предварительный договор купли-продажи от чч.мм.гг. – заключенным.
При таких обстоятельствах, доводы Свеколкина С.С. о том, что существенное условие не считается согласованным, а договор – заключенным, признаются судом несостоятельными по вышеуказанным мотивам.
Согласно ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п.2.1.5 предварительного договора купли-продажи квартиры от чч.мм.гг. стороны должны были заключить основной договор до чч.мм.гг.
Константинова Н.А. чч.мм.гг. направила Свеколкину С.С. предложение заключить основной договор купли-продажи чч.мм.гг. л.д.58).
При указанных обстоятельствах суд полагает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не прекращены.
Согласно пункту 3.1 предварительного договора цена квартиры установлена в размере ... руб., из которых ... руб. покупатель передал продавцу в качестве задатка и гарантии исполнения своих обязательств в день подписания предварительного договора, а оставшуюся часть суммы в размере ... рублей покупатель оплачивает продавцу в день подписания основного договора купли-продажи квартиры.
Факт передачи Свеколкиным С.С. и получения Константиновой Н.А. ... руб. чч.мм.гг. по предварительному договору купли-продажи от чч.мм.гг. признается сторонами и ими не оспаривается.
Пунктом 4.3 предварительного договора предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств, вытекающих из указанного договора, приведшие к невозможности заключить основной договор купли-продажи, покупатель оставляет продавцам штрафную неустойку в сумме, равной полученному задатку.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Следовательно, доводы Свеколкина С.С. о том, что не может обеспечиваться задатком исполнение предварительного договора от чч.мм.гг.., согласно которому выплачена сумма в размере ... рублей, не основаны на законе.
Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи квартиры № *** по ул.*** на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи квартиры № 33 по ул.***, в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.
Согласно п. 2.1 предварительного договора купли-продажи от чч.мм.гг. Константинова Н.А. обязана подготовить и предоставить необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи, получить нотариально удостоверенное согласие супруга, снять с регистрационного учета всех лиц, освободить и передать покупателю отчуждаемый объект без задолженностей по коммунальным и иным платежам. Согласно п.2.2 предварительного договора купли-продажи от чч.мм.гг. Свеколкин С.С. обязан предоставить документы, необходимые для заключения и регистрации основного договора купли-продажи, получить нотариально удостоверенное согласие супруга, подписать основной договор купли-продажи и уплатить следуемые продавцу денежные средства.
Предусмотренные предварительным договором обязательства Константинова Н.А. исполнила, подготовлены технические и правовые документы – технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, справка МУП «ЦТИ» л.д.40, 46-51), получено нотариальное согласие супруга л.д.45), подтверждено отсутствие зарегистрированных лиц, что следует из копии домовой книги и справки ООО «Жилремонт-6» л.д.41-44, 55), задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг не имеется, что следует из справки ИРЦ от чч.мм.гг. л.д.56).
чч.мм.гг. Константинова Н.А. направила Свеколкину С.С. предложение заключить основной договор купли-продажи чч.мм.гг. л.д.57, 58). По настоящее время основной договор купли-продажи квартиры № *** по ул.*** между сторонами не заключен. Свеколкин С.С. чч.мм.гг. направил в адрес Константиновой Н.А. претензию-уведомление, в котором указа, что при осмотре объекта продавец скрыл дефекты, которые являются существенными недостатками, но не были отражены в предварительном договоре купли-продажи, - на фасаде дома имеются многочисленные трещины идущие от основания до крыши. Поскольку ему не были известны указанные скрытые дефекты, просил считать предварительный договор купли-продажи от чч.мм.гг. расторгнутым и вернуть сумму внесенного задатка в размере ... руб.
Согласно ст.ст. 475, 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, а в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Как следует из п.4.1. предварительного договора купли-продажи от чч.мм.гг. покупатель осмотрел объект недвижимости и считает, что объект пригоден для проживания, не имеет претензий к его состоянию и обязуется не предъявлять их при принятии от продавца, если его состояние, отделка и инженерное оборудование не изменилось с момента осмотра покупателем.
Свеколкиным С.С. не предоставлено доказательств того, что указанные им недостатки (трещины идущие от основания до крыши) являются скрытыми и/или были скрыты Константиновой Н.А.
Как следует из копии письма ООО «Жилремонт-6» от чч.мм.гг. № *** в управляющую организацию не поступало обращений от жителей жилого дома по ул.*** по вопросу наличия трещин на стене дома, в списках аварийных домов не значится. л.д.52)
Суду не предоставлено доказательств того, что обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры от чч.мм.гг. прекращены до начала его исполнения по соглашению сторон либо невозможность исполнения обязательства наступила по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (пункт 1 статьи 381 ГК Российской Федерации).
Оценивая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры – не заключение основного договора купли-продажи квартиры - ответственен Свеколкин С.С.
В силу положений ст. 381 ГК РФ задаток в сумме ... руб. подлежит оставлению у Константиновой Н.А.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что ... руб. получены Константиновой Н.А. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры от чч.мм.гг., данная сумма в силу ст. 381 ГК РФ подлежит оставлению у Константиновой Н.А.
При указанных обстоятельствах доводы Свеколкина С.С. о том, что Константинова Н.А. без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрела ... руб. и обязана их возвратить, являются необоснованными.
Поскольку требования Свеколкина С.С. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворению не подлежат, также не подлежат удовлетворению требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средства по правилам ст. 395, 1107 ГК РФ.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по деду судебные расходы.
При подаче иска Константинова Н.А. уплатила ... руб. государственной пошлины, которые подлежат взысканию в ее пользу со Свеколкина С.С.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Свеколкина С.С. к Константиновой Н.А. о взыскании неосновательного обогащения оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Константиновой Н.А. к Свеколкину С.С. удовлетворить.
Оставить задаток в размере ... руб. в пользу Константиновой Н.А. за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу: *** от чч.мм.гг. Свеколкиным С.С.
Взыскать с Свеколкина С.С. в пользу Константиновой Н.А. расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский горсуд в течение 10 дней.
Судья
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.