Дело № 2-2856/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерациичч.мм.гг.
Новочеркасский городской суд Ростовской области
в составе судьи Калашниковой Н.М.,
при секретаре Икряновой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Морозова М.В., Морозовой И.А. к Ответчик 1 о расторжении договора аренды, выселении,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с настоящим иском, в котором указали, что им как супругам на праве общей совместной собственности принадлежит ряд нежилых помещений в ... Между истцами как арендодателями и "А" как арендатором, правопредшественником Ответчик 1, заключен ряд договоров аренды нежилых помещений в ..., а также дополнительных соглашений к ним. В чч.мм.гг. ответчик неоднократно задерживал арендную плату на срок от 2 до 74 дней. Также ответчиком допускалась задолженность по выплате пеней за нарушение сроков внесения арендной платы. В чч.мм.гг. в отношении помещения по ... ответчиком несвоевременно выполнена обязанность по его страхованию от возможных рисков. Страхование было осуществлено только, в чч.мм.гг. с двухмесячной задержкой. Предусмотренный п. 5.6. договоров аренды штраф ответчик выплатил с опозданием и не в полном объеме. Ответчиком допускалась задолженность по компенсационным выплатам, которая была погашена с опозданием. При этом, просрочка платежа составила более двух месяцев, а компенсационные выплаты Морозовой И.А. и Морозову М.В. по налогу на имущество оплачены не в полном размере - ... вместо требуемых ... Неоднократные нарушения ответчиком принятых на себя обязательств дают основания к досрочному расторжению договоров аренды как добровольно предусмотренные сторонами в договорах аренды, так и предусмотренные нормами действующего законодательства. Пункт 6.4 договоров аренды предусматривает, что «арендатор обязан освободить помещения и передать их по акту в дату, указанную в. .. уведомлении». Воля арендодателей на расторжение договоров неоднократно в предусмотренный договорами срок была доведена до арендатора, тем не менее, к чч.мм.гг. ни одно из арендуемых помещений ответчиком освобождено не было. Помещения продолжают эксплуатироваться Ответчик 1 без законных на то оснований. Просили расторгнуть следующие договоры аренды нежилых помещений в ... между Морозовым М.В., Морозовой И.А., с одной стороны, и Ответчик 1, с другой стороны: № от чч.мм.гг. на аренду помещения по ...; № от чч.мм.гг. на аренду помещения по ...; № от чч.мм.гг. на аренду помещения по ...; № от чч.мм.гг. на аренду помещения по ...; № от чч.мм.гг. на аренду помещения по ...; № от чч.мм.гг. на аренду помещения по ...; № от чч.мм.гг. на аренду помещения по ...; № от чч.мм.гг. на аренду помещения по ...; № от чч.мм.гг. на аренду помещения по ... Также истцы просили выселить Ответчик 1 из вышеуказанных помещений.
В судебном заседании истцы и их представитель – Тихонова Е.И., действующая на основании доверенности (том 1,л.д. 213), на иске настаивали, просили удовлетворить исковые требования в полном объеме, изложенные в исковом заявлении доводы поддержали.
Представитель ответчика – Ситников Д.А., действующий на основании доверенности л.д. 59), против иска возражал, указав, что ответчиком устранены все нарушения по договорам аренды, включая погашение пени по просроченным платежам, в результате чего истцы полностью получили то, на что рассчитывали при заключении договоров аренды, допущенные ответчиком задержки в оплате арендных платежей за период с чч.мм.гг. по чч.мм.гг. и несвоевременной оплатой компенсационных платежей не являются существенными и не могут служить основанием для досрочного расторжения договоров аренды.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что истцами с "А" заключены договоры аренды недвижимого имущества № от чч.мм.гг., № от чч.мм.гг., № от чч.мм.гг., № от чч.мм.гг., № от чч.мм.гг., № от чч.мм.гг., № от чч.мм.гг., № от чч.мм.гг., № от чч.мм.гг. л.д. 21-83).
К данным договорам были заключены дополнительные соглашения, согласно которым в связи с реорганизацией "А" в форме слияния, все права и обязанности по договорам перешли к его правопреемнику – Ответчик 1 л.д. 105-113).
В соответствии с п. 4.8 договоров аренды недвижимого имущества арендная плата вносится арендатором ежемесячно. Оплата арендной платы производится не позднее 10 числа текущего месяца аренды по 50% суммы арендной платы Морозову М.В. и Морозовой И.А.
Как предусмотрено п. 5.2 договоров аренды за нарушение сроков оплаты арендных платежей, установленных договором, либо компенсационных платежей арендодатель вправе предъявить арендатору требование об оплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа, а арендатор, в случае получения такого требования, обязан его удовлетворить.
В судебном заседании установлено, что Ответчик 1 в период времени чч.мм.гг. допускались факты ненадлежащего выполнения условий заключенных договоров аренды, а именно, арендная плата выплачивалась истцам несвоевременно, либо не в полном объеме.
Так, арендная плата за чч.мм.гг. вносилась ответчиком своевременно, однако не в полном объеме – без учета увеличения арендной платы на индекс увеличения потребительских цен, предусмотренного п. 4.2.1 договоров аренды.
Вместе с тем, платежами чч.мм.гг., чч.мм.гг. и чч.мм.гг. ответчиком в полном объеме была погашена задолженность по арендной плате перед истцами. Задолженность по уплате пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей, предусмотренных п. 5.2 договоров аренды была погашена ответчиком в полном объеме платежами чч.мм.гг. и чч.мм.гг.
В соответствии с п. 3.4.10 договоров аренды арендатор обязан за свой счет ежегодно страховать арендуемые помещения от возможных рисков в пользу арендодателя с предоставлением последнему копий страховых полисов не позднее 1 марта каждого года аренды.
Согласно пп. 4.4, 4.5 договоров аренды арендодатель компенсируют арендатору суммы налогов или обязательных платежей, которые арендодатель уплачивает в соответствии с действующим законодательством.
Судом установлено и сторонами не оспаривался тот факт, что Ответчик 1 произвело страхование арендуемого помещения, расположенного по адресу: ... (договор аренды № недвижимого имущества от чч.мм.гг.) с задержкой в два месяца. В связи с этим ответчик чч.мм.гг. в полном объеме выплатил штраф, предусмотренный п. 5.6 договора аренды. Допущенная ответчиком задолженность по компенсационным выплатам была погашена чч.мм.гг.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно п. 6.5.3 договоров аренды, заключенных между сторонами арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договоры аренды, если арендатор систематически (два раза подряд и более) по своей вине нарушает сроки внесения арендной платы и сроки уплаты компенсационных платежей.
Как видно из материалов дела, основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договоров аренды послужило то обстоятельство, что с чч.мм.гг. по чч.мм.гг. арендатором допускались факты просрочки арендных платежей и компенсационных выплат. Данные нарушения подлежат оценке с точки зрения степени их существенности. При этом для оценки степени существенности нарушения имеют значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается тот факт, что Ответчик 1 допускались нарушения условий договоров аренды. Данные нарушения по сведениям ответчика были вызваны экономическим кризисом, реорганизацией в форме слияния юридических лиц, входящих в группу компаний "Б", изменением электронной системы в банке, а также виной сотрудника, допустившего ошибку в реквизитах истцов при перечислении им платежей по договорам аренды.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.
При расторжении договора на основании ст. 619 ГК РФ арендодатель должен представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил договор.
Как усматривается из материалов дела, задолженность по арендной плате была погашена Ответчик 1 в полном объеме, штрафные санкции, предусмотренные договорами аренды выплачены в полном объеме. После указанного погашения, ответчиком не допускались факты просрочки арендных платежей, что свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств по договорам аренды нежилых помещений. С учетом изложенного, нарушение арендатором обязательств может быть признано несущественным.
Таким образом, допущенные ответчиком нарушения условий договоров аренды не могут являться основанием для их расторжения, поскольку истцами не доказано, что такие нарушения являются существенным и повлекло для арендодателей причинение ущерба, в результате которого они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договоров.
Судом также принимается во внимание, что срок действия договоров аренды установлен сторонами до чч.мм.гг., в случае не надлежащего исполнения условий данных договоров ответчиками, истцы не лишены возможности в дальнейшем обратиться за судебной защитой.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования Морозова М.В., Морозовой И.А. к Ответчик 1 о расторжении договоров аренды, выселении признаются судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Морозова М.В., Морозовой И.А. к Ответчик 1 о расторжении договора аренды, выселении отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области.
Судья: Н.М. Калашникова
Решение не вступило в законную силу