РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
«17» января 2011 года
Новочеркасский городской суд в составе
судьи Калашниковой Н.М.,
при секретаре Щербак Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скрынниковой С.И. к Горьковому О.В. о взыскании суммы задатка,
У С Т А Н О В И Л:
Скрынникова С.И. обратилась в суд с вышеназванным иском к Горьковому О.В., указав, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор о намерениях и задатке, предметом которого являлась 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты>, принадлежащая Горьковому О.В. Основной договор купли-продажи стороны определились заключить в срок до <дата>. В подтверждение намерений и в обеспечение обязательств, в соответствие с п. 7 договора о намерениях и задатке, истица передала ответчику задаток в сумме <данные изъяты>. Особенностью сделки являлось наличие обременения в виде залога в пользу Банка, которое продавец должен был снять до момента подписания основного договора купли-продажи. Именно для расчетов с банком ответчику требовались столь значительные денежные средства, переданные ему истцом в качестве задатка. В начале <дата> ответчик требовал от истца окончательного расчета. Однако в срок до <дата> ответчик не снял обременения в виде ипотеки, ввиду чего договор купли-продажи заключен не был. <дата> истице стало известно, что ответчиком <дата> заключен договор купли-продажи вышеназванной квартиры с третьими лицами и <дата> новый собственник должен получить правоустанавливающие документы. Данное обстоятельство истица полагала односторонним отказом ответчика от исполнения обязательств по заключенному <дата> договору о намерениях и задатке. В качестве правового обоснования ссылалась на п.2 ст. 381, ст. 15 ГК РФ, требуя уплаты двойного размере задатка, с учетом особенностей договора о намерениях, в размере <данные изъяты>, а так же расходов на оплату госпошлины в размере <данные изъяты>.
Скрынникова С.И. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела.
В судебном заседании представитель истца — адвокат Власова И.Ю., действующая на основании доверенности и ордера № от <дата>, исковые требования поддержала и пояснила, что Скрынникова С.И. заключила договор о намерениях от <дата> с Горьковым О.В., во исполнение которого передала ему задаток в сумме <данные изъяты>. Названную сумму ответчик должен был внести в банк, погасив кредит за квартиру и сняв обременение в виде ипотеки. Истица требовала от ответчика представления доказательств того, что ипотека снята. Ответчик уклонялся от заключения сделки, хотя ему было известно, что предстоящая сделка должна быть совершена с использованием средств материнского капитала. Представитель так же пояснила, что погашение кредита в банке истица полагала недостаточным для исполнения обязательства по договору о намерениях и задатке, просила суд удовлетворить исковые требования, взыскав дополнительно расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты>.
Ответчик Горьковой О.В., в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что действительно между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор с задатком в размере <данные изъяты> от <дата>. Названная сумма была передана ему истицей и внесена им <дата> в филиал ЗАО Банка в счет погашения обязательств по кредитному договору от <дата> по оплате приобретения спорной квартиры, из-за чего имелось обременение в виде ипотеки. О том, что ответчик обязан внести сумму задатка в банк для погашения обязательств по ипотеке, указано в разделе договора «особенности сделки». Ответчик возложенное обязательство выполнил немедленно, информировал об этом Скрынникову С.И. и агентство недвижимости «Ф», но у Скрынниковой С.И. не оказалось больше денег. Истица стала уклоняться от общения. Ответчик возражал относительно утверждения представителя истца о том, что сделка должна была состояться за счет средств «материнского капитала», так как его сумма в размере <данные изъяты> является лишь 1\3 частью стоимости квартиры. Что касается снятия обременения в виде ипотеки, то банк не наделен подобными полномочиями, <дата> запись об ипотеке была погашена, закладная выдана. При этом предоставление в регистрационную службу документов по снятию ипотеки одновременно с совершением сделки купли-продажи возможно, в случае явки сторон сделки. Просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель ответчика адвокат Александрова Н.В., действующая на основании ордера № от <дата>, просила отказать в удовлетворении иска, указав, что, поскольку банк подтвердил выполнение обязательств Горьковым О.В. по погашению кредитных обязательств, то препятствий к совершению сделки не имелось. Вопрос «снятия ипотеки» полагала отнесенным к компетенции регистрационного органа, документы же для совершения необходимых действий были готовы, требовалась лишь явка всех участников сделки для подачи документов, в том числе и закладной для одновременного погашения регистрационной записи об ипотеке.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
Как установлено судом Горьковому О.В. на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес>. Горьковому О.В. был предоставлен кредит филиалом ЗАО «Банка» по договору № от <дата>. Сторонами данное обстоятельство не оспаривалось и подтверждено справкой банка. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <дата> на указанную квартиру существенным ограничением (обременением) права является ипотека в силу закона. Между Скрынниковой С.И. и Горьковым О.В. был заключен договор о намерениях и задатке от <дата>, согласно которому Горьковым О.В. получен задаток в размере <данные изъяты>. В соответствии с п.1 Договора: «Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить 2-х комнатную квартиру по адресу: <адрес>, за сумму <данные изъяты>». Сторонами так же определен срок заключения договора купли-продажи — до <дата> (пункт 4 Договора). Следуя тексту названного документа, особенностью сделки является обязанность продавца снять ипотеку в Банке. Согласно справке филиала ЗАО «Банка» № от <дата>, Горьковой О.В. <дата> погасил полностью обязательства по кредитному договору № от <дата>. Стороны не оспаривали, что кредит погашен за счет суммы задатка, а так же то обстоятельство, что погашение записи об обременении в виде ипотеки регистрационной службой произведено <дата>. Договор между истцом и ответчиком не заключен. Согласно расписке, Горьковым О.В. сданы документы на государственную регистрацию договора купли - продажи спорного жилья, заключенного им с Щербаковой А.В. <дата>
В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статьей 20 данного Закона установлено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно положениям статьи 25 вышеуказанного Закона, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Таким образом, при наличии названных документов, личная явка залогодержателя в регистрационную службу не требуется.
Пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» так же предусмотрено, что погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ). Согласно статье 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Согласно тексту договора о намерениях и задатке от <дата> обязанностью продавца было «снятие ипотеки в Банке», на что указывала истица в тексте искового заявления и ее представитель в судебном заседании, что позволяет сделать вывод значения особенности сделки, как необходимости целевого использования продавцом полученной суммы задатка. При этом представитель истца адвокат Власова И.Ю. полагала недостаточным целевое использование средств задатка, указывала не необходимость обращения ответчиком в регистрирующий обременение орган, до заключения основного договора с истицей.
Согласно ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. В указанной норме в качестве основания уплаты двойной суммы задатка предусмотрено неисполнение договора лицом, получившим задаток. Данное положение не подлежит расширительному толкованию. Основания для применения последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, отсутствуют в случае ненадлежащего или частичного исполнения обязательства стороной, получившей задаток. Таким образом, требование истицы со ссылкой на приведенную норму, удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Ответчик Горьковой О.В., как залогодатель, исполнил названное обязательство <дата>. Согласно иску истица просит возвратить двойную сумму 70% от суммы задатка из-за неисполнения ответчиком обязанности по прекращению записи об ипотеки, при этом в исковом заявлении она утверждает, что ответчик в <дата> требовал окончательного расчета, не оспаривала выполнение им обязанности по погашению обязательств по кредитному договору перед банком. Предоставление в регистрирующий орган документов, необходимых для погашения записи об ипотеки до заключения с истицей договора купли-продажи квартиры, принадлежащей ответчику, условиями договора о намерениях и задатке не предусмотрено. При этом истица к ответчику не обращалась с таким требованием. Так же Скрынникова С.И. не обращалась с требованием к регистрирующему органу о погашении записи об ипотеке. Ни истица, ни ее представитель не обосновали, в чем выражалось препятствие в заключении договора купли-продажи квартиры в условиях прекращенного залога названного объекта недвижимости, а так же в одновременной подаче документов для аннулирования записи об ипотеке и регистрации договора купли-продажи.
Согласно материалам дела основное обязательство, в обеспечение которого ответчиком было предоставлено в залог имущество, прекращено, что не оспаривалось сторонами, подтверждается справкой банка и состоявшейся сделкой между ответчиком и Щербаковой А.В.
Таким образом, установлено, что между Горьковым О.В. и филиалом ЗАО Банка был заключен договор ипотеки, который был зарегистрирован регистрирующим органом, задолженность по кредитному обязательству, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, отсутствует, совершение отметки о прекращении ипотеки не является государственной регистрацией права, залог прекращен прекращением основного обязательства, доказательства уклонения сторон по договору ипотеки от погашения регистрационной записи истцом не представлены, доказательства нарушения залогодателем прав и законных интересов истца не представлены, доказательств отсутствия у ответчика документов, необходимых для аннулирования записи об ипотеке до истечения срока договора о намерениях и задатке, так же не представлено.
Довод истицы и ее представителя о том, что совершение сделки между истицей и ответчиком невозможно без предварительного погашения регистрационной службой записи об ипотеке предмета сделки, не основан на законе.
В связи с вышеизложенными обстоятельствами, суд считает, что исковые требования Скрынниковой С.И. удовлетворению не подлежат.
Что касается заявления истицы о взыскании расходов по оплате истицей государственной пошлины и расходов по оплате услуг представителя, то в силу ст.ст. 98,100, ГПК РФ, не могут быть взысканы с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 167, 194- 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Скрынниковой С.И. к Горьковому О.В. о взыскании суммы задатка в размере <данные изъяты> рублей и судебных расходов, отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 24 января 2011 года.
СудьяКалашникова Н.М.