РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
чч.мм.гг. г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе судьи Григорьева Д.Н. при секретаре Ковалевой Н.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Левиной С.П., Левина И.П. к Ищенко Г.В. о расторжении договора купли-продажи, встречному иску Ищенко Г.В. к Левиной С.П., Левину И.П. о признании договора купли-продажи недействительным
УСТАНОВИЛ
Левина С.П., Левин И.П. обратились с иском к Ищенко Г.В. о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на то, что чч.мм.гг. между истцами ответчицей заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлось следующее имущество: земельный участок площадью 650,0кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:47 расположенный по адресу *** некоммерческое товарищество ***-я линия 92; жилое строение без права регистрации проживания по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92; земельный участок площадью 677,0 кв.м.кадастровый номер 61:55:0011013:48 расположенный по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 91. Согласно указанного договора истцы обязались продать, а ответчица приобрести указанное имущество. В обеспечение заключения основного договора ответчицей был передан залог в сумме 400000 рублей. Согласно п. 4.1 предварительного договора основной договор должен быть заключен до чч.мм.гг. Согласноп.4.4 Договора ответчик ознакомился с техническим состоянием приобретаемого. Стоимость всего имущества составляла 1500000 рубелей.
чч.мм.гг. было заключено дополнительное соглашение согласно которому срок заключения основного договора был перенесен на чч.мм.гг.
чч.мм.гг. между сторонами было заключено два договора. Предметом одного договора явились земельный участок площадью 650,0кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:47 расположенный по адресу *** некоммерческое товарищество ***-я линия 92; жилое строение без права регистрации проживания по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92. Предметом второго договора явился земельный участок площадью 677,0 кв.м.кадастровый номер 61:55:0011013:48 расположенный по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 91.
Указанные договоры были заключены с рассрочкой платежа. По первому договору 225000 рублей истцы получили до подписания договора в качестве задатка; 131250 руб. –должно было быть уплачено до чч.мм.гг.;
и равные платежи по 131250 руб. должны были уплачиваться до - чч.мм.гг., чч.мм.гг., чч.мм.гг.
Согласно второго договора 225000 рублей оплачено до подписания договора, остальная оплата должна была производится равными частями по 131250 руб. в сроки – до чч.мм.гг., до чч.мм.гг. до чч.мм.гг., до чч.мм.гг.
Однако ответчик за сентябрь, октябрь, ноябрь 2009 г. платежи не производил.
В адрес ответчика чч.мм.гг. было направлено требование о погашении задолженности, однако ответчик игнорировал указанные требования.
Просят расторгнуть указанные договоры, выселить ответчицу из указанного, выше строения, так же полагают, что задаток должен остаться у истцов.
чч.мм.гг. состоялось заочное решение суда которым исковые требования были удовлетворены (л.д.47).
На основании определения суда чч.мм.гг. заочное решение отменено, производство по настоящему делу возобновлено (л.д.57).
В дальнейшем истцы исковые требования уточнили, указав, что просят расторгнуть указанные договоры, выселить ответчика из указанного выше строения, отменить зарегистрированное право собственности ответчика на предмет указанных договоров, вернуть стороны в первоначальное положение, задаток в сумме 400000 рублей оставить у истцов, взыскать судебные расходы (л.д.281).
Ответчица обратилась к Левиной С.П., Левину И.П. со встречным иском, в котором указала, что чч.мм.гг. между сторонами был заключен предварительные договор согласно которого стороны в срок до чч.мм.гг. обязуются заключить основной договор предметом которого является дача расположенная по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я линия. Стоимость приобретаемого имущества составит 1500000 рублей включая задаток в сумме 400000 рублей.
чч.мм.гг. было заключено дополнительное соглашение согласно которому срок заключения основного договора был перенесен на чч.мм.гг.
чч.мм.гг. между сторонами было заключено два договора. Предметом одного договора явились земельный участок площадью 650,0кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:47 расположенный по адресу *** некоммерческое товарищество ***-я линия 92; жилое строение без права регистрации проживания по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92. Сторонами по указанному договору являются Левина С.П., Левин И.П. – продавцы и Ищенко Г.В.- покупатель.
Предметом второго договора явился земельный участок площадью 677,0 кв.м.кадастровый номер 61:55:0011013:48 расположенный по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 91. Сторонами по указанному договору являются Левина С.П., – продавец и Ищенко Г.В. – покупатель.
Указанные договоры были заключены с рассрочкой платежа. По первому договору 225000 рублей истцы получили до подписания договора в качестве задатка; 131250 руб. – должно было быть уплачено до чч.мм.гг.;
и равные платежи по 131250 руб. должны были уплачиваться до - чч.мм.гг., чч.мм.гг., чч.мм.гг.
Согласно второго договора 225000 рублей оплачено до подписания договора, остальная оплата должна была производится равными частями по 131250 руб. в сроки – до чч.мм.гг., до чч.мм.гг. до чч.мм.гг., до чч.мм.гг.
Переход права собственности на указанное имущество зарегистрирован в установленном Законом порядке.
В связи с просрочкой первого платежа Ищенко Г.В.оплатила в качестве пени 20000 рублей, что подтверждается расписками.
Однако в ходе проживания в приобретенном доме обнаружились существенные недостатки которые не были предусмотрены договором. Недостатки сводятся к тому, что приобретенное строение не соответствует строительным нормам и правилам регламентирующим теплоизоляцию строения, в связи с чем при существующей системе отопления в зимнее время температуру в помещении не удается довести до показателей соответствующих для жилых помещений. Данное обстоятельство было выявлено в феврале 2009 г. при осмотре дома, при заключении предварительного договора. Однако продавцы пояснили, что дом в зимнее время не эксплуатировался в связи с чем его необходимо протопить. Однако при проживании в нем температура в холодное время года не поднималась выше 13 градусов.
Для приведения дома в пригодное для постоянного проживания состояние, необходимо провести ряд строительных работ стоимость которых соизмерима со стоимостью самого строения.
Со ссылкой на ч.1 ст. 178, 167 ГК РФ, просит признать указанные договоры недействительными, взыскать с ответчиков 870000 рублей в том числе задаток в двойном размере 800000 рублей, 50000 рублей уплаченные в качестве аванса и 20000 рублей в счет пени.
В судебном заседании представитель Левиной С.П., Левина И.П. адвокат Хообонин А.Н. действующий на основании доверенности (л.д.8). на удовлетворении исковых требований настаивал, указав дополнительного, что ссылки Ищенко Г.В. на то что ее ввели в заблуждение являются беспочвенными, поскольку его доверители продали не жилой дом, а жилое строение без права регистрации проживания, которое соответствует по своим техническим характеристикам дачному домику. Предмет договора описан как в предварительном договоре, так и в основном договоре.
Ищенко Г.В. вселилась в указанный дом в холодное время года – в марте 2009 г., основной договор был заключен только чч.мм.гг., в связи с чем у нее объективно имелась возможность проверить техническое состояние дома, в том числе его теплоизоляцию.
Вместе с тем основной договор был заключен без каких либо претензий к качеству строения.
Вместе с тем, Ищенко Г.В. оплатила по двум договорам только 400 000 рублей в качестве задатка, 50000 рулей перед подписанием основных договоров, и 20000 рублей в качестве пени за просрочку первого платежа. Остальную часть стоимости проданного имущества до настоящее времени ответчица не выплатила. Просил уточненные исковые требования удовлетворить, встречные исковые Ищенко Г.В. оставить без удовлетворения, как не обоснованные.
Левина С.П., Левин И.П. в судебное заседание не явились, просили суд рассмотреть дело без их участия.
Ищенко Г.В. в судебном заседании в отношении удовлетворения исковых требований Левиной С.П., Левина И.П. возражала, указав, что ее ввели в заблуждение относительно технических характеристик дома. Проживает в приобретенном строении с марта 2009 г., где с самого начала было холодно. Дом не протапливался. В августе заключила основной договор так как не разбирается в строительстве и думала, что дом все таки возможно протопить. Однако пригласив знакомых специалистов, поняла, что теплоизоляция дома не соответствует той, какую должны иметь жилые дома, предназначенные для постоянного проживания. Просила в иске Левиной С.П. и Левину И.П. отказать, встречные требования удовлетворить.
Выслушав доводы сторон, заключение помощника прокурора Горбатько И.А. (л.д.174) полагавшего, что исковые требования Левиной С.П., Левина И.П. подлежащими удовлетворению исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Левина С.П. и Левин И.П. являлись собственниками земельного участка площадью 650,0кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:47 расположенного по адресу *** некоммерческое товарищество ***-я линия 92; и жилого строения без права регистрации проживания по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92 по ? доли каждый. Кроме того Левина С.П. являлась собственником земельного участка площадью 677,0 кв.м.кадастровый номер 61:55:0011013:48 расположенный по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 91 (л.д.15,16,17,18,19,20,21).
чч.мм.гг. между Левиной С.П., Левиным И.П. с одной стороны и Ищенко Г.В. с другой был заключен предварительный договор согласно которого стороны в срок до чч.мм.гг. обязуются заключить основной договор предметом которого является дача расположенная по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я линия участок 92. Стоимость приобретаемого имущества составит 1500000 рублей, включая задаток в сумме 400000 рублей который оплачен при подписании договора (л.д.9).
чч.мм.гг. было заключено дополнительное соглашение, согласно которому срок заключения основного договора был перенесен на чч.мм.гг. (л.д.10).
чч.мм.гг. между сторонами было заключено два договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Предметом одного договора явились земельный участок площадью 650,0кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:47 расположенный по адресу *** некоммерческое товарищество ***-я линия 92; жилое строение без права регистрации проживания по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92 общей стоимостью 750000 рублей. Сторонами по указанному договору являются Левина С.П., Левин И.П. – продавцы и Ищенко Г.В.- покупатель (л.д.11-12).
Предметом второго договора явился земельный участок площадью 677,0 кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:48 расположенный по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 91 стоимостью 750000 рублей. Сторонами по указанному договору являются Левина С.П., – продавец и Ищенко Г.В. – покупатель (л.д.13-14).
Стороны в судебном заседании подтвердили, что сумма задатка 400000 рублей уплаченная по предварительному договору распределялась по договоренности в равных долях по 200000 рублей по каждому договору купли продажи от чч.мм.гг.
Кроме того до подписания договоров купли-продажи Ищенко Г.В. передала в счет оплаты по обоим договорам 50000 рублей, что подтверждается так же распиской (л.д.68).
Стороны по договорам предусмотрели следующий график платежей: 131250 руб. – должно было быть уплачено до чч.мм.гг.; и равные платежи по 131250 руб. должны были уплачиваться до - чч.мм.гг., чч.мм.гг., чч.мм.гг.
Согласно второго договора оплата должна была производится равными частями по 131250 руб. в сроки – до чч.мм.гг., до чч.мм.гг. до чч.мм.гг., до чч.мм.гг.
В связи с просрочкой первого платежа Ищенко Г.В.оплатила в качестве пени 20000 рублей, что подтверждается распиской (л.д. 69,70).
Стороны в судебном заседании подтвердили данные обстоятельства.
Переход права собственности на указанное имущество зарегистрирован в установленном Законом порядке (л.д.65,66,67).
Другие платежи за приобретенное имущество Ищенко Г.В. не производила.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статья 550 ГК определяет, что Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из материалов дела, заключенные договоры от чч.мм.гг. соответствуют по своему содержанию приведенным нормам закона, в них согласованы существенные условия предусмотренные ст. 554 и 555 ГК РФ.
Передача недвижимости в соответствии со ст. 556 ГК РФ между сторонами произошла.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Как следует из оспариваемых Ищенко Г.В. договоров, предметом одного из них является - жилое строение без права регистрации проживания по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92.
По настоящему делу была проведена строительно-техническая экспертиза.
В соответствии с выводами эксперта *** конструкции жилого дома не соответствуют СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» СНиП 23-01-99 «Строительная климатология», а именно:
- стены 1-го этажа не соответствуют СНИП 23-02-2003 по сопротивлению теплопередачи ограждающих конструкций;
- стены мансарды не соответствуют СНиП 23-02-2003 по сопротивлению теплопередачи ограждающих конструкций;
- перекрытия 1-го этажа не соответствуют СНиП 23-02-203 по сопротивлению теплопередачи и сопротивлению паропроницаемости ограждающих конструкций;
- перекрытия мансарды не соответствуют СНиП 23-02-203 по сопротивлению теплопередачи и сопротивлению паропроницаемости и сопротивлению воздухопроницаемости ограждающих конструкций.
- Планировка помещений исследуемого строения соответствует требованиям СНиП предъявляемым к жилым помещениям;
- Конструкции исследуемого строения не соответствуют требованиям СНиП 23-02-2003 по теплотехническим показателям. Для приведения в соответствие с нормами СНиП требуется провести работы по утеплению конструкций стен и перекрытий исследуемого строения.
- На стыке правой и фасадной стены имеется вертикальная трещина. Требуется усиление конструкции и заделка трещины. На дату исследования трещина не создает угрозу обрушения конструкции.
В исследуемом строении возможно постоянное проживание, при условии утепления стен и перекрытий 1-гоэтажа и мансарды (л.д.80-105).
Также в судебном заседании был допрошен эксперт Трунев А.А., который пояснил, что при исследовании им применялись строительные нормы и правила применяемые к жилым домам.
Исследованный дом в соответствии с документами является жилым строением без права регистрации проживания и не относится к жилому дому.
Вместе с тем, исследуемое строение, по сути является дачным (садовым) домом оборудованным системой отопления, и предназначен для сезонного проживания. Строительство садовых и дачных домиков и других аналогичных строений нормами СНиП не регламентируется (л.д.174).
В материалы дела представлена карточка учета строений расположенных на участке *** по *** садоводческого некоммерческого товарищества ***, согласно которой спорное строение заинвентаризировано как – садовый дом (л.д.128).
Как пояснила Ищенко Г.В. как с правовой, так и с технической документацией она знакомилась, в связи с чем ее доводы о том, что она была введена в заблуждение относительно предмета выше указанного договора не состоятельны.
Так же суд учитывает, что Ищенко Г.В. вселилась в спорное строение в холодное время года – начало марта 2009г. и проживает в нем до настоящего времени. Договор купли-продажи заключен чч.мм.гг., в связи с чем Ищенко Г.В. имела объективную возможность практически оценить технические характеристики указанного строения и принять решение в отношении предполагаемой сделки.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. 2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
Суд приходит к выводу о том, что основания для признания указанных выше сделок недействительными в соответствии со ст.178 ГК РФ, отсутствуют.
Кроме того, как указано выше оспариваемые договоры заключены с рассрочкой платежа.
В соответствии со ст. 489ГК РФ 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Настоящие положения закона нашли свое отражение в договорах от чч.мм.гг.
В соответствии с ч.2 ст. 489 ГК РФ Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела цена каждого договора составляет 750000 рублей. По каждому из договоров Ищенко Г.В.оплатила по 225 000 рублей, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом исковые требования в части расторжения договоров купли-продажи, возврата проданного имущества, отмены зарегистрированного права, выселению Г.В. подлежат удовлетворению.
Так же подлежат удовлетворению исковые требования в соответствии с которыми Левина С.П. и Левин И.П. просили оставить задаток в сумме 400000 рублей, поскольку по правилам ст. 380 ГК РФ Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Статья 381 ч.2 ГК РФ определяет, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, задаток является обеспечением не только заключения договора, но и его исполнения.
В судебном заседании установлено, что стороны обязательства по заключению договора исполнили, однако Ищенко Г.В. не исполнила условия договора об оплате товара.
По правилам ст. 100 ГПК РФ с Ищенко Г.В. в пользу Левиной С.П. и Левина И.П. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в сумме по 10000 рублей каждому.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Левиной С.П., Левина И.П. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от чч.мм.гг. заключенный между Левиной С.П., Левиным И.П. и Ищенко Г.В. земельного участка площадью 650,0 кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:47 расположенного по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92, и жилого строения без права регистрации проживания по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92.
Расторгнуть договор купли-продажи с рассрочкой платежа от чч.мм.гг. заключенный между Левиной С.П. и Ищенко Г.В. земельного участка площадью 677,0 кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:48 расположенного по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 91.
Выселить Ищенко Г.В. с наведенными лицами из жилого строения без права регистрации проживания по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92.
Отменить зарегистрированное право собственности Ищенко Г.В. на жилое строение без права регистрации проживания по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92.
Отменить зарегистрированное право собственности Ищенко Г.В. на земельный участок площадью 650,0 кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:47 расположенного по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92.
Отменить зарегистрированное право собственности Ищенко Г.В. на земельный участок площадью 677,0 кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:48 расположенного по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92.
Возвратить жилое строение без права регистрации проживания по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92 в собственность Левиной С.П. и Левина И.П. по ? доли каждому.
Возвратить земельный участок площадью 650,0 кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:47 расположенного по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 92 в собственность Левиной С.П. и Левина И.П. по ? доли каждому.
Возвратить земельный участок площадью 677,0 кв.м. кадастровый номер 61:55:0011013:48 расположенного по адресу *** садоводческое некоммерческое товарищество ***-я Линия 91 в собственность Левиной С.П..
Взыскать с Ищенко Г.В. в пользу Левиной С.П. расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 рублей.
Взыскать с Ищенко Г.В. в пользу Левина И.П. расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 рублей.
Встречные исковые требования Ищенко Г.М. оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение десяти дней через Новочеркасский горсуд.
Судья: Д.Н. Григорьев