Дело№2-453|11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 марта 2011 года Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе: судьи Кондратьевой Ю.А.,
при секретаре Куртевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковшова О.И. к Никоновой З.Н. о взыскании штрафных санкций в связи с неисполнением условий договора
УСТАНОВИЛ:
Ковшов О.И. обратился в суд с иском к Никоновой З.Н. о взыскании суммы штрафных санкций в связи с неисполнением условий договора.
Исковые требования обоснованы тем, что <дата> между «Агентством недвижимости « в лице директора Ковшова О.И. и Никоновой З.И. был заключен агентский договор о предоставлении эксклюзивных прав на совершение действий, направленных на продажу недвижимости.
Согласно указанному договору Никонова З.И. поручила, а Агентство недвижимости взяло на себя обязательство совершать от имени продавца агентские действия, направленные на продажу однокомнатной квартиры, находящейся по <адрес> за цену в сумме 1000000 рублей.
В обязанности агента входило разместить заявку в компьютерном банке данных агента для использования содержащейся в ней информации работниками агента в целях поиска среди клиентов агента потенциальных покупателей; предоставлять сведения о наличии объектов на рынке недвижимости и степени их ликвидности, прорекламировать не менее двух раз предложение продавца в СМИ, обеспечить поиск на рынке недвижимости потенциальных покупателей объекта.
Продавец в соответствии с п. 2 договора взял на себя обязательства не заключать любых договоров, в том числе и посреднических, предметом которых являлись бы действия на подготовку квартиры к продаже, а также действия непосредственно направленные на продажу квартиры, не заключать любых сделок, предметом которых была бы обязанность передать объект в собственность кому-либо, не обращаться в какой-либо форме в другие агентства недвижимости по вопросам, связанным с подготовкой перехода права собственности на квартиру и самим переходом права собственности на квартиру, не совершать самостоятельно никаких действий, направленных на подготовку перехода права собственности на квартиру; в однодневный срок с момента подписания договора прекратить все свои взаимоотношения с другими риэлтерскими фирмами по вопросу продажи квартиры, имеющиеся на момент заключения договора, согласовать с агентом порядок уведомления о появлении потенциального покупателя, обеспечить осмотр объекта потенциальным покупателем, не осуществлять показ квартиры без участия агента, не вести переговоры с любыми лицами, имеющими интерес в приобретении квартиры.
Агент выполнял свои обязанности до определенного момента. Однако <дата> Никоновой З.Н. в адрес агентства было направлено заявление о досрочном расторжении договора без объяснения причин. Действие договора обусловлено до <дата>. Агент своего согласия на расторжение договора не давал. Поэтому полагал, что действие договора продолжается. <дата> в адрес Никоновой З.Н. было направлено письмо о необходимости явиться в агентство для урегулирования спора. Однако оно ею получено не было. Истец полагал, что написание Никоновой З.Н. заявления о расторжении договора не освобождает ее от исполнения обязанностей по договору, так как агент своего согласия на расторжение договора не дал. <дата> истцом было установлено, что собственником квартиры является К.Е., что свидетельствовало о том, что Никонова З.Н. осуществила сделку по продаже самостоятельно, что противоречило условиям договора, чем существенно нарушила условия договора и в соответствии с п.п. 4.2, 4.4 должна выплатить агенту штраф в размере 60000 рублей и неустойку в размере 8400 рублей за каждый день просрочки. Просил взыскать с истицы указанные суммы и понесенные судебные расходы.
В судебном заседании Ковшов О.И. и его представитель Матвеева А.С., действующая на основании доверенности, настаивали на удовлетворении заявленных требований. Доводы, изложенные в заявлении, подтвердили. Также пояснили, что ответчица была согласна на продажу квартиры за 1000000 рублей. Эта сумма была указана в договоре. Однако с самого начала они ей говорили, что это завышенная цена, за такую цену нереально продать квартиру. В устном режиме было согласовано продавать квартиру за 900000 рублей. По условиям договора услуги агентства бесплатные, Никонова З.Н. не должна была оплачивать эти услуги. Агентство выполняло свою работу, были размещены объявления в газете, также развешивались объявления в городе, квартиру показывали потенциальным покупателям, в том числе и К.Е., который потом ее купил у Никоновой З.Н.. Однако его на тот момент не устроила цена квартиры, так как Никонова З.Н. хотела получить за нее 1000000 рублей. Так как договор не расторгнут в установленном порядке, полагали, что Никонова З.Н. нарушила условия договора, изложенные в п.п.3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6, а потому должна уплатить штраф и неустойку, обусловленные договором.
Представитель Никоновой З.Н. Смирнов Г.В., действующий на основании доверенности, исковые требования Ковшова О.И. не признал. Пояснил, что действительно Никонова З.Н. продавала принадлежащую ей квартиру, обращалась в разные агентства. Вначале еще в июле 2010 года она обращалась в ООО «<данные изъяты>», клиентом которого был также К.Е., которому предлагали эту квартиру, но его не устраивала цена – 1000000 рублей.
<дата> она заключила договор с истцом, который взял на себя обязательства по продаже ее квартиры. С момента заключения договора она прекратила общение с другими агентствами, отдала ключи Ковшову О.И. от квартиры. <дата> она направила Ковшову О.И. письмо о расторжении договора, так как ее не устроило, как действует агент. Она хотела продать квартиру за 1000000 рублей. Ковшов О.И. с самого начала не согласовав с нею выставил квартиру на продажу за 900000 рублей и убеждал ее, что продать дороже нельзя. Это ее насторожило. Кроме того, в соответствии с представленными истцом газетами видно, что объявления о продаже квартиры, на которые указывает истец в подтверждение исполнения условий договора, размещены не в разделе агентства, а в разделе объявлений частных лиц, которые даются бесплатно. О том, что Ковшов О.И. показывал квартиру К.Е. ей не известно, так как ей запрещали встречаться с потенциальными покупателями. Написав заявление о расторжении договора, она обратилась в агентство ООО «<данные изъяты>», которое и нашло ей покупателя К.Е., который купил квартиру за 960000 рублей, тридцать из которых были оплачены за услуги агентства, а ей отдали 930000 рублей. Ковшов О.И. говорил, что квартиру дороже 900000 продать нельзя. Поскольку договор был расторгнут, считал, что ответчица не должна платить никакие штрафы и неустойку.
Судом были допрошены свидетели К.Е., В.О., М.С.
К.Е. пояснил, что он покупал квартиру, обращался по этому поводу в различные агентства. Его интересовала квартира в пределах 930000 рублей в районе рынка на <адрес>. В июле 2010 года ООО «<данные изъяты>» предлагало ему квартиру Никоновой З.Н. за 1000000 рублей. Он в это время осматривал квартиру в соседнем доме и агент указал, что рядом в доме продается еще квартира. Район его устраивал, устраивали и характеристики квартиры, но цена была слишком высокая для него и он отказался от покупки. Впоследствии агентство недвижимости Ковшова О.И. предложило эту же квартиру за 900000 рублей и было указано, что еще возможен торг, он сразу же согласился, так как знал эту квартиру, его все устраивало. Он просил встретиться с продавцом, чтобы может быть еще снизить цену, но ему не разрешили. Общался он только с агентом. Когда в очередной раз он позвонил агенту, тот сказал, квартира продается за 950000 рублей. Он очень удивился, так как договаривались за 900000 рублей. Но квартира ему понравилась и они с родителями решили брать. Так как они брали кредит на квартиру, надо было оформлять документы. Однако когда он позвонил агенту, он сказал, что квартира не продается. Впоследствии эту квартиру ему предложило опять ООО «<данные изъяты>», продавалась квартира за 950000 рублей, но когда он пообщался с самой хозяйкой, она уступила 20000 рублей. 30000 рублей было уплачено агентству.
Свидетель В.О. пояснила, что она работает в ООО «<данные изъяты>». К ним обращалась Никонова З.И. по вопросу продажи квартиры. Продавала она ее за 1000000 рублей. В июле 2010 года они ее предлагали К.Е., но его не устроила цена. Потом Никонова З.Н. сказала, что приостанавливает продажу квартиры, так как возможно ее купят соседи, которым выделялась субсидия на покупку квартиры. Потом она появилась снова и сказала, что обращалась в другое агентство, но там двое мужчин постоянно на нее давили, заставляли снижать цену квартиры, говорили, что дороже 900000 рублей продать невозможно, она их боится. Продавала она квартиру уже за 950000 рублей, но когда они свели ее с покупателем, она согласилась уступить ему 20000 рублей и продала квартиру за 930000 рублей. Им были оплачены услуги в сумме 30000 рублей.
Свидетель М.С., пояснил, что он работает по договору с Ковшовым О.И. и занимался продажей квартиры Никоновой З.Н. Он развешивал объявления о продаже квартиры по городу и на ее доме. Ключи он у Никоновой З.Н. забрал, квартиру показывал сам. Продавец не оплачивает услуги агентства, их оплачивает покупатель. После просмотра квартиры покупателем он звонил и сообщал об этом Никоновой З.Н. К.Е. просили снизить цену, но Никонова З.Н. отказалась. В договоре они указали стартовую цену квартиры, потом уговаривали продавца снизить цену квартиры. Впоследствии Никонова З.Н. позвонила и сказала, что не будет продавать квартиру. По их пониманию имеет место приостановление продажи, а не расторжение договора.
Выслушав истца, его представителя, представителя ответчицы, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом, <дата> между Ковшовым О.И. и Никоновой З.И. был заключен агентский договор о предоставлении эксклюзивных прав на совершение действий, направленных на продажу недвижимости.
Согласно указанному договору Никонова З.И. поручила, а Ковшов О.И. взял на себя обязательство совершать от имени продавца агентские действия, направленные на продажу однокомнатной квартиры, находящейся по <адрес> за цену в сумме 1000000 рублей.
Проанализировав представленный договор, суд квалифицирует заключенный между сторонами договор как договор возмездного оказания услуг.
Согласно ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.
Действие заключенного между сторонами договора было обусловлено в соответствии с п. 5 на период с момента его подписания и до <дата>.
Расторжение договора в соответствии с п.5.3 или изменение его условий осуществляется исключительно по соглашению сторон. Досрочное расторжение договора допускается в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Как видно из материалов дела, Никонова З.Н. направила истцу <дата> заявление о расторжении договора от <дата>, данное обстоятельство подтверждается истцом.
При данных обстоятельствах суд полагает, что заключенный между сторонами договор, был расторгнут, в связи с чем ответчица была вправе <дата> продать квартиру К.Е.
Оснований полагать, что ею нарушены условия договора, установленные в п.п. 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6 судом не установлено.
Как усматривается из материалов дела и показаний свидетелей, допрошенных судом, истец брал на себя обязательства продать квартиру ответчицы за 1000000 рублей, в то же время в соответствии с представленными истцом документами квартира выставлялась им на продажу за 900000 рублей.
Доказательств, что изменение данного условия договора было произведено по соглашению сторон, истцом представлено не было.
Как пояснил представитель ответчицы, именно данное обстоятельство послужило основанием к тому, что ответчица отказалась от услуг данного агентства и действительно продала квартиру позднее дороже.
Оценивая данное обстоятельство, суд приходит к выводу о том, что у ответчицы были основания к расторжению договора.
Кроме того, в соответствии п. 1 ст. 782 ГК РФ ответчица имела право расторгнуть договор даже без объяснения причин.
Доводы истца о необходимости в данном случае расторгать договор только в судебном порядке и только при наличии условий, указанных в ч. 2 ст. 450 ГК РФ суд считает ошибочными.
Данное условие не определено в договоре и противоречило бы положениям закона.
Право, установленное ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей", об отказе от исполнения договора услуг принадлежит потребителю вне зависимости от того, имело ли место какое-либо нарушение условий договора, а любые условия договора, ограничивающие тем или иным образом право потребителя отказаться от исполнения договора оказания услуг, ничтожны в силу положений ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Учитывая расторжение договора об оказании услуг, истец вправе рассчитывать только на возмещение фактически понесенных расходов в связи с выполнением обязанностей по договору.
Как пояснил сам истец в судебном заседании, он не ставит вопрос о взыскании понесенных расходов и платы за оказанные услуги, которая не была предусмотрена условиями договора. Доказательств несения таких расходов не представил.
Кроме того суд полагает, что нет оснований считать, что Никонова З.Н. заключила договор купли-продажи квартиры, воспользовавшись информацией о потенциальном покупателе, предоставленной Ковшовым О.И.
Как было установлено судом из пояснений истца, представителя ответчицы, допрошенных свидетелей К.Е., М.С., квартира К.Е. показывалась М.С., который и вел все переговоры с потенциальным покупателем от имени продавца. Никоновой З.Н. не сообщалось о том, что квартира была предложена К.Е., как и К.Е. было отказано в предоставлении информации о собственнике квартиры.
Из представленных документов видно, что ранее данная квартира предлагалась К.Е. ООО «<данные изъяты>», которое и предложило ее вновь ему после обращения к ним ответчицы после расторжения договора с Ковшовым О.И.
У истца отсутствуют правовые основания для взыскания штрафных санкций, предусмотренных ст. 4.2 договора.
Нет оснований, по мнению суда, и для взыскания в пользу истца штрафа, предусмотренного п. 4.4 договора.
В соответствии с данным пунктом установлено, что в случае уклонения от оплаты или просрочки оплаты вознаграждения, продавец уплачивает агенту штраф в размере 0,5% от причитающейся суммы за каждый день просрочки. Уплата неустойки не освобождает продавца от уплаты вознаграждения.
Договором не предусмотрена выплата продавцом агенту вознаграждения.
Как пояснил в судебном заседании истец, по условиям договора продавец не должен оплачивать услуги агента. Пеня посчитана ими в связи с неуплатой штрафа, предусмотренного п. 4.2 договора от суммы штрафа. Требований о выплате вознаграждения он не заявляет.
Поскольку суд пришел к вводу о необоснованности требований о выплате штрафа, установленного п. 4.2 договора, то нет оснований и для взыскания штрафа в сумме 8400 рублей, необходимость уплаты которого истец связывает со взысканием штрафа по п. 4.2 договора.
При установленных судом обстоятельствах истцу в требованиях должно быть отказано в полном объеме.
руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Ковшову О.И. в удовлетворении исковых требований к Никоновой З.Н. о взыскании штрафных санкций в связи с неисполнением условий договора отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в кассационном порядке в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья :
Полный текст решения изготовлен 9 марта 2011 На момент опубликования не вступило в законную силу.