Дело № 2-2960/11
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
22 марта 2011 года г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:
судьи Калашниковой Н.М.,
при секретаре Щербак Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Басениной Н.М. к КУМИ г. Новочеркасска о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, о признании недействительным догорова найма жилого помещения в общежитии, и по встречному иску Бухало О.Н., Бухало М.В,, Бухало Н.В,, Бухало Д.В. к Басениной Н.М., Кравченко Г.М., КУМИ г. Новочеркасска о признани недействительным договора купли-продажи, признании недействительным права собственности, признании права собственности в порядке приватизации,
УСТАНОВИЛ:
Басенина Ю.С. обратилась в суд с иском о признании права собственности на комнату № дома № по <адрес> в порядке приватизации, указав, что в 1988 году ее мужу была предоставлена комната в общежитии по <адрес> с постоянной пропиской. Они проживали в комнате № вместе с их дочерью. В <дата> она расторгла брак с Б.С.Н., и он был выписан из общежития и обеспечен жильем от ОАО "НЭЗ" по <адрес> была сохранена за ней. В заключении договора социального найма ей отказано. В <дата> на основании решения Арбитражного суда Ростовской области дом № перешел в собственность МО г. Новочеркасск с уточнением адреса <адрес>. Просила признать за ней право собственности на вышеуказанную комнату.
Решением Новочеркасского городского суда от <дата> (л.д. 35) исковые требования Басениной Н.М. были удовлетворены. За Басениной Н.М. признано право собственности на комнату № общей площадью 20,9 кв.м., в. т.ч. жилой -19,7 кв.м., расположенной на 3 этаже литера "А" дома № в г. Новочеркасске. КУМИ г. Новочеркасска исключено из числа собственников вышеуказанной комнаты.
Бухало О.Н., Бухало М.В,, Бухало Н.В,, Бухало Д.В. обратились в суд с заявлением о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам, указав, что в комнате № Басенина Н.М. никогда не проживала, т.к. в этой комнате проживают они, зарегистрированы по указанному адресу. В <дата> с ними заключен договор найма жилого помещения в общежитии, ими производится оплата коммунальных платежей и за наем жилого помещения. Просили отменить решение суда от <дата> и пересмотреть дело по вновь открывшимся обстоятельствам.
Определением суда от <дата> решение суда от <дата> отменено (л.д.78).
Бухало О.Н., Бухало М.В,, Бухало Н.В,, Бухало Д.В. обратились в суд с встречным исковым заявлением к Басениной Ю.С., Кравченко Г.М., КУМИ г. Новочеркасска о признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительным права собственности, признании права собственности указав, что в <дата> с разрешения администрации Новочеркасского электродного завода Бухало О.Н., как работник завода с сыновьями вселилась в комнату №, находящуюся в общежитии, принадлежавшем заводу и расположенном по адресу: <адрес> (в настоящее время в связи с уточнением адреса – №). <дата> ОАО «НЭЗ» заключило с ней договор найма жилого помещения на вышеуказанную комнату на состав семьи четыре человека. В <дата> дом № по <адрес>, в том числе и занимаемая ими комната № общей площадью 20,8 кв.м., жилой площадью – 20,2 кв.м., перешли в собственность МО «Город Новочеркасск».Поскольку дом № по <адрес> числится как общежитие, в <дата> МУ ДГХ г. Новочеркасска с ней заключен договор найма жилого помещения в общежитии. В качестве членов ее семьи в него включены ее сыновья. Ими производится оплата коммунальных платежей и наем жилого помещения. Также они зарегистрированы в данной комнате. В целях получения занимаемой ими комнаты в собственность в порядке приватизации, они обратились с заявлением в МУ ДГХ г. Новочеркасска с просьбой заключить с Бухало О.Н. договор социального найма на занимаемую комнату, и в МУП «Агентство по приватизации жилья и сделкам с недвижимостью» г. Новочеркасска с просьбой передать нам вышеуказанную комнату в собственность в порядке приватизации. Однако, в заключение договора социального найма и в приватизации вышеуказанной комнаты им отказано со ссылкой на то, что жилые помещения в общежитиях приватизации не подлежат. В связи с тем, что они временно в комнате № не проживали, в комнату ими была вселена в качестве квартиранта Басенина Н.М. по ее просьбе. При этом свои вещи они из комнаты не вывозили. Воспользовавшись ситуацией, Басенина Н.М. в судебном порядке признала за собой право собственности на комнату № дома № по <адрес>, после чего зарегистрировала право собственности в установленном законом порядке, и <дата> продала спорную комнату Кравченко Г.М. Поскольку Кравченко Г.М. приходится сестрой Басениной Н.М., ей было известно, где проживала Басенина Н.М., и она знала о том, что приобретает имущество у лица, не имевшего право его отчуждать, она не может быть признана добросовестным приобретателем. Ни Басенина Н.М., ни Кравченко Г.М. после приобретения права собственности на вышеуказанную комнату в нее не вселялись. Полагают, что поскольку Басенина Н.М. необоснованно приобрела права собственности на имущество, на которое не имела права, и в последствии распорядилась им путем отчуждения, сделка купли-продажи, заключенная между Басениной Ю.С. и Кравченко Г.М. является недействительной. Просили признать недействительным договора купли-продажи комнаты № по <адрес>, заключенный <дата> между Басениной Н.М. и Кравченко Г.М., признать недействительным право собственности Басениной Н.М. и Кравченко Г.М. на комнату № по <адрес>, признать за ними право собственности на комнату №, общей площадью 20,8 кв.м., состоящую из жилой комнаты площадью 20,2 кв.м., шкафа площадью 0,6 кв.м., по 1/4 доле за каждым, по <адрес> в порядке приватизации, исключив Кравченко Г.М. из числа собственников на данную комнату.
Басенина Н.М. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
В судебном заседании представитель Басениной Н.М., Меерова О.С., действующая на основании доверенности, дополнила исковые требования, просила признать недействительным договор найма жилого помещения в общежитии, заключенный с Бухало. Исковые требования Бухало О.Н., Бухало Д.В., Бухало Н.В,, Бухало М.В, не признала, исковые требования Басениной Н.М. поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Пояснила, что с ее доверительницей НЭЗ был заключен договор социального найма на спорную комнату. Комната у нее не отчуждалась. Договор найма с Бухало О.Н. заключен незаконно, т.к. нанимателем этой комнаты являлась она, а не Бухало О.Н. Она оплачивала коммунальные платежи до <дата> путем удержаний из заработной платы, а потом оплачивала коменданту общежития. Также она приобретала обои для ремонта комнаты.
Бухало О.Н., Бухало М.В,, Бухало Н.В, в судебное заседание не явились, предоставили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель Бухало О.Н., адвокат Сбитнева Г.А., действующая на основании доверенности и ордера, исковые требования Басениной Н.М. не признала, исковые требования своей доверительницы поддержала в полном объеме и просила суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что Басенина Н.М. действительно проживала в спорной комнате. Однако после увольнения с работы в <дата> она выселилась, и коммунальные платежи с этого времени не оплачивала. В <дата> в спорную комнату вселилась Бухало О.Н. с сыновьями. С этого периода времени коммунальные платежи стали удерживать из ее заработной платы вплоть до <дата>, т.е. до передачи жилого фонда в муниципальную собственность. После этого Бухало О.Н. уплачивает коммунальные платежи через ЕРИЦ. Договор социального найма от <дата> является фиктивным, поскольку на одну и ту же комнату в один и тот же день не мог быть заключен договор найма с Б.С.Н. и договор социального найма с Басениной Н.М. Договоры социального найма на помещения, числящиеся как общежития, не заключаются. Кроме того, в договоре социального найма от <дата> сделана ссылка на ЖК РФ <дата>, что в принципе не возможно. Также в этот договор в качестве члена ее семьи включен сын Басениной Н.М, родившийся <дата>. Согласно паспортным данным Бухало. .. в отличие от Басениной Н.М. он зарегистрирован именно в комнате №. Также по решению мирового судьи с Бухало О.Н. удержана задолженность по коммунальным платежам по комнате №. Что касается отчуждения квартиры, то Кравченко Г.М. является сестрой Басениной Н.М., знала о незаконности приобретения комнаты и ее отчуждении, поэтому не является добросовестным приобретателем.
Кравченко Г.М. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель КУМИ г. Новочеркасска в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представители МУ ДГХ г. Новочеркасска, ООО "ЭПМ-Новочеркасский электродный завод" в судебное заседание не явились, просила рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, с учетом мнения представителей сторон, определил в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.
Выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что комната № по <адрес> б была предоставлена Б.С.Н. в 1989 году (л.д.22). В 1995 году брак между Б.С.Н. и Басениной Н.М. расторгнут. Согласно трудовой книжке, Басенина Н.М. была уволена с работы с ОАО "НЭЗ" <дата> (л.д.19).
Согласно справке ОАО "ЭПМ-НЭЗ" № от <дата>. коммунальные платежи из заработной платы Басениной Н.М. удерживались по февраль 2001 года.
Басенина Н.М. зарегистрирована по адресу <адрес> "А" (ныне- 106б), без указания конкретной комнаты, в которой она проживает (л.д.5). В карточке регистрации номер комнаты также не указан (л.д.13).
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Однако Басениной Н.М. не представлено суду доказательств проживания в комнате № по <адрес> б в <адрес> и оплаты коммунальных платежей в период с марта 2001 года по настоящее время.
Суд критически относится к показаниям свидетелей №1, №2 о том, что Басенина Н.М. проживала в спорной комнате после февраля 2001 года, поскольку данные свидетели не смогли пояснить, что находится в комнате, кому принадлежат вещи в данной комнате. Так же указали, что в спорной комнате проживают квартиранты, а Басенина Н.М. снимает комнату № в общежитии.
Также суд не может принять в качестве доказательства заключения с Басениной Н.М. договора социального найма договор от <дата>, поскольку <дата> на комнаты №, 53 заключен договор найма жилого помещения между Б.С.Н. и ОАО "НЭЗ". Кроме того, не могли ООО ОАО НЭЗ заключаться договоры социального найма на помещения, числящиеся как общежития. В договоре социального найма от <дата> сделана ссылка на ЖК РФ 2005 года. Также в качестве члена семьи Басениной Н.М. в указанный договор включен сын Басениной Н.М., родившийся <дата>.
На запрос суда ведущий специалист по социальным вопросам ОАО "ЭПМ-НЭЗ" Агеев В.В. сообщил, что в комнате № проживает Басенина Н.М., а с Бухало О.Н. комната была предоставлена ошибочно. Однако, на повторный запрос суда он ответил, что не имеет отношения к заключению договоров социального найма, и что с момента передачи общежитий в муниципальную собственность, документы по ним, за исключением передаточных актов, были уничтожены, как не имеющие архивной ценности.
При таких обстоятельствах, суд не может принять договор социального найма от <дата> в качестве доказательства проживания Басениной Н.М. в спорной комнате.
Также в качестве доказательства оплаты Басениной Н.М. коммунальных платежей за <дата>, суд не может принять квитанцию к приходному кассовому ордеру от <дата>, поскольку данная квитанция оформлена не надлежащим образом, в ней отсутствует печать.
Судом установлено, что Бухало О.Н. и члены его семьи в <дата> вселились в спорное жилое помещение: - комнату № по <адрес> на основании направления ОАО «НЭЗ», и с ней <дата> заключен договор найма жилого помещения №, где в качестве членов ее семьи указаны ее сыновья. Также <дата> с Бухало О.Н. заключен договор найма жилого помещения в общежитии №.
За период проживания с <дата> по настоящее время Бухало О.Н. оплачивает коммунальные услуги и наем жилого помещения в указанных комнатах. Данный факт подтверждается справкой ОАО "ЭПМ-НЭЗ" № от <дата>., согласно которой из заработной платы Бухало О.Н. за период с <дата> по <дата> производились удержания за комнату в общежитии, а также квитанциями ЕИРЦ.
Согласно решению мирового судьи от <дата>. с Бухало О.Н. удержана задолженность по оплате коммунальных платежей за пользование коммунальными услугами в комнате № по <адрес>. Задолженность по оплате коммунальных платежей ей полностью погашена, что подтверждается справкой № от <дата>. Согласно паспорту Бухало М.В, он зарегистрирован и проживает в комнате № по <адрес> б (л.д.).
Факт вселения и проживания в спорной комнате семьи Бухало О.Н. подтвердили также свидетели №3, №4, №5, №6. Их показания последовательны, и не противоречат материалам дела.
Тот факт, что Бухало О.Н. имеет право на 1/2 долю в праве собственности на квартиру № по <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство, не может являться основанием для лишения ее права пользования спорной комнатой № по <адрес>.
Согласно справкам МУП "ЦТИ" Бухало Д.В., Бухало Н.В,, Бухало М.В, не имеют собственного дома или приватизированной квартиры.
Таким образом, судом установлено, что Басенина Н.М. в спорной комнате № не проживает с <дата>, с <дата> в данную комнату вселилась и проживает семья Бухало О.Н.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что право собственности на спорную комнату за Басениной Ю.С. признано и зарегистрировано не правомерно.
Судом установлено, что <дата> между Басениной Н.М. и Кравченко Г.М. был заключен договор купли-продажи комнаты № по <адрес>, на основании данного договора за Кравченко Г.М. зарегистрировано право собственности на комнату № по <адрес>.
Согласно п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.10. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретателя. Когда в такой ситуации заявлен иск о признании недействительной сделки по отчуждению имущества, суд при рассмотрении дела имеет в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Согласно п. 38 вышеуказанного постановления, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен быть знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял разумные меры для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества.
Кравченко Г.М. приходится родной сестрой Басениной Н.М., что Басенина Н.М. письменно подтвердила в своем заявлении, никогда не видела приобретаемую ею комнату, т.к. ключей от данной комнаты у Басениной Н.М. не имелось, поскольку в ней проживает семья Бухало О.Н.. Соответственно, она не въезжала в комнату после ее приобретения. Данные обстоятельства свидетельствуют о формальном заключении сделки, и исключают возможность признания Кравченко Г.М. добросовестным приобретателем.
Согласно ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, недействительна. Данная статья устанавливает общее правило о ничтожности сделки, противоречащей закону или иным правовым актам. Эта норма применяется ко всем случаям, когда содержание и правовой результат сделки противоречат требованиям закона или иных правовых актов. Применение ст. 168 основано на объективном критерии - противоречии сделки требованиям законодательства, поэтому наличие или отсутствие вины сторон не имеет юридического значения для применения этой статьи. Несоответствие требованиям законодательства само по себе является достаточным основанием для констатации факта ничтожности сделки. Последствием недействительности сделки в данном случае является двусторонняя реституция (ст. 167 ГК).
Поскольку Басенина Н.М. необоснованно приобрела права собственности на имущество, на которое не имела права, и в последствии распорядилась им путем отчуждения, сделка купли-продажи комнаты № по <адрес>, заключенная <дата> между Басениной Н.М. и Кравченко Г.М.. является недействительной по вышеуказанному основанию.
Таким образом, требования Бухало О.Н., Бухало Н.В,, Бухало Д.В., Бухало М.В, о признании договора купли-продажи, заключенного между Басениной Н.М. и Кравченко Г.М. от <дата>. недействительным являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Также обосновано требование Бухало О.Н., Бухало Д.В., Бухало Н.В,, Бухало М.В, о признании права собственности на комнату № по <адрес> в порядке приватизации по следующим основаниям.
Судом установлено, что комната № по <адрес> с <дата> числится за МО «Город Новочеркасск» (л.д12).
Судом установлено, что Бухало О.Н. обращалась в Администрацию г.Новочеркасска с заявлением о заключении с ней договора социального найма на занимаемую комнату №, но ей в этом было отказано со ссылкой на то, что здание по <адрес> имеет статус общежития.
Также она обращалась в МУП «Агентство по приватизации жилья и сделок с недвижимостью» г. Новочеркасска с заявлением на оформление приватизации комнаты, но получила отказ на том основании, что данное помещение является общежитием и не подлежит приватизации.
В соответствии со ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (жилищный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних.
Согласно ст. 4 вышеуказанного закона жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации. Законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания. Однако, согласно ст. 7 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.04. № 189-ФЗ, общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Поскольку общежитие по адресу: <адрес> было принято в муниципальную собственность, то оно утратило статус общежития в силу закона, и истцы вправе приобрести занимаемые ими жилые помещения в собственность в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.
Судом установлено, что занимаемая истцами комната № общей площадью 20,8 кв.м., жилой - 20,2. кв.м. является изолированной (л.д.).
Статьей 1 Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрена бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Исходя из названной нормы, истцы имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых жилых помещений.
В соответствии со ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в случае нарушения прав граждан при решении вопросов жилых помещений приватизации, они вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права.
Невыполнение ответчиками действий об исключении дома из специализированного жилищного фонда препятствует осуществлению прав истцов на получение в порядке приватизации занимаемого ими жилого помещения в собственность, чем нарушаются их конституционное право иметь в собственности имущество в виде приватизированной комнаты.
Анализ исследованных в судебном заседании доказательств, приводит суд к выводу о том, что Бухало О.Н. и члены ее семьи добросовестно и на законных основаниях пользуются занимаем жилым помещением, и имеют право на его приватизацию.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Басениной Н.М. в удовлетворении иска о признании права собственности в порядке приватизации на комнату № по <адрес> и признании недействительным договора найма жилого помещения в общежитии - отказать.
Исковые требования Бухало О.Н., Бухало Д.В., Бухало Н.В,, Бухало М.В, удовлетворить.
Признать недействительным договор купли - продажи комнаты № по <адрес>, заключенный <дата> между Басениной Н.М. и Кравченко Г.М., прекратив право собственности Кравченко Г.М. на комнату № по <адрес>.
Признать за Бухало О.Н., Бухало М.В,, Бухало Д.В., Бухало Н.В, право собственности на комнату №, общей площадью 20,8 кв.м., жилой - 20,2 кв.м., по <адрес> в порядке приватизации, по 1/4 доле за каждым, исключив Кравченко Г.М. из числа собственников вышеуказанной комнаты.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение 10 дней с момента вынесения решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 28 марта 2011 года.
Судья: Н.М. Калашникова