Дело № 2-2804/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 апреля 2011 года г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Григорьева Д.Н. при секретаре Ковалевой Н.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданского дела по иску Литовченко Н.Ю. к Михайлову В.И., ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц», третьему лицу Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ***, арбитражному управляющему ИП Михайлов В.И. Ханбекову А.В. о признании договора залога недвижимого имущества (договора об ипотеке) недействительным в части, встречному иску ОАО Банк «Петрокоммерц» в лице дополнительного офиса в *** ФКБ «Петрокоммерц» в *** к Литовченко Н.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество
УСТАНОВИЛ
Литовченко Н.Ю. обратился в суд с иском к Михайлову В. И., ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц», третьему лицу Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ***, указав что между Литовченко Н.Ю. и Михайловым В.И. ЧЧ.ММ,ГГ. был заключен договор купли продажи нежилых помещений, расположенных в подвале административного здания по адресу: *** литер А, обозначенные в техническом паспорте, выданном МУП ЦТИ *** от ЧЧ.ММ,ГГ. как: *** – склад, общей площадью 18,2 кв.м.; *** – склад, общей площадью 11,5 кв.м.; *** – переплетная, общей площадью 17,2 кв.м.; *** – цех, общей площадью 150,2 кв.м.; *** – умывальник, общей площадью 2,8 кв.м.; *** – туалет, общей площадью 1,3 кв.м.; *** – душ, общей площадью 1,0 кв.м.; *** – кабинет, общей площадью 11,7 кв.м., а всего общей площадью 213,9 кв.м.
Решением Новочеркасского городского суда от ЧЧ.ММ,ГГ. данный договор купли-продажи был признан состоявшимся, и за Литовченко Н.Ю. признано право собственности, Михайлов В.И. был исключен из числа собственников на вышеуказанное нежилое помещение. При рассмотрении кассационной жалобы на решение суда от ЧЧ.ММ,ГГ. Литовченко Н.Ю. стало известно, что между Михайловым В.И. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» был заключен договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) *** от ЧЧ.ММ,ГГ. зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по *** за *** от ЧЧ.ММ,ГГ. в качестве обеспечения Банка по кредитному договору *** об открытии кредитной линии от ЧЧ.ММ,ГГ.. Предметом ипотеки в соответствии с п. 2.1. договора является административное здание общей площадью 3671,1 кв.м. Инвентарный номер 14240, условный номер 61-61-32/069/2007-113, литер А, этажность 4. Договор ипотеки был заключен между ответчиками после заключения договора купли-продажи между Литовченко Н.Ю. и Михайловым В.И.
Решением Новочеркасского городского суда от ЧЧ.ММ,ГГ. установлено, что Литовченко Н.Ю. не мог своевременно зарегистрировать право собственности ввиду уклонения Михайлова В.И. от регистрации права собственности. Михайлов В.И. исковые требования Литовченко Н.Ю. признал в полном объеме. Таким образом, зная о том, что данные помещения ему уже не принадлежат, путем обмана Литовченко Н.Ю. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц», Михайлов В.И. с целью получения кредита предоставил банку документы, подтверждающие право собственности Михайлова В.И. на спорные помещения и отсутствие обременения. В отношении Михайлова В.И. по данному факту возбуждено уголовное дело. В настоящее время за Литовченко Н.Ю. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по *** ЧЧ.ММ,ГГ. зарегистрировано право собственности на спорное помещение с обременением права в виде ипотеки.
При своевременной регистрации права собственности за Литовченко на нежилое помещение, расположенное по адресу *** литер А общей площадью 213,9 кв.м., договор ипотеки на данное нежилое помещение заключен бы не был. В настоящее время наличие зарегистрированного обременения на имущество, принадлежащее Литовченко Н.Ю., нарушает его права на владение, пользование и распоряжение данным имуществом, а также в силу ст. 38 ФЗ от ЧЧ.ММ,ГГ. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Литовченко Н.Ю. в настоящее время должен нести все обязанности залогодателя (Михайлова В.И.) по договору об ипотеке от ЧЧ.ММ,ГГ..
Просил суд признать договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) *** от ЧЧ.ММ,ГГ., зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по *** за *** от ЧЧ.ММ,ГГ., заключенный между Михайловым В.И. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» недействительным в части, исключив из под залога нежилое помещение, расположенное по адресу *** литер А общей площадью 213,9 кв.м., принадлежащее на праве собственности Литовченко Н.Ю. по основаниям, предусмотренным п.1 и 2 ст. 180 ГК РФ, как сделку, заключенную под влиянием обмана.
Истец Литовченко Н.Ю. надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил суду заявление, которым просил рассмотреть данное дело без его участия, но с участием его представителя по доверенности Помазковой Е.Н.
ОАО Банк «Петрокоммерц» обратился со встречным иском к Литовченко Н.Ю., указав, что ЧЧ.ММ,ГГ. между ним и Михайловым В.И. был заключен договор залога недвижимого имущества (договор о ипотеке) ***, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по РО за *** от ЧЧ.ММ,ГГ. в качестве обеспечения требований Истца по кредитному договору *** об открытии кредитной линии (с установленным лимитом задолженности) от ЧЧ.ММ,ГГ., заключенному между истцом и ИП Михайловым В.И.
Предметом ипотеки является административное здание, общей площадью 3671,1 кв.м., инвентарный номер ***, условный номер ***, литер А, этажность 4; объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 65,9 кв.м. 1-этажный, литер Б, кадастровый номер ***;, объект незавершенного строительства по наружному обмеру площадью 50,3 кв.м. 1-этажный, литер В, кадастровый номер ***; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под незавершенное строительство, площадь. 4828 кв.м., кадастровый номер ***. Данные объекты расположены по адресу ***. Рыночная стоимость предмета залога составляла 100950000 ( сто миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) рублей. Общая залоговая стоимость предмета залога составляла 70665 000 (семьдесят миллионов шестьсот шестьдесят пять тысяч) рублей. Решением Новочеркасского городского суда от ЧЧ.ММ,ГГ. за Литовченко Н.Ю. было признано право собственности на нежилое помещение общей площадью 213,9 кв.м. (номера на поэтажном плане 11-18, расположенные в административном здании, договор купли-продажи, заключенный между Михайловым В.И. и Литовченко Н.Ю., заключенный ЧЧ.ММ,ГГ., признан состоявшимся. Право собственности за Литовченко Н.Ю. было зарегистрировано УФРС ЧЧ.ММ,ГГ. с обременением права – ипотека в пользу ОАО Банк «Петрокоммерц». Переход права собственности на спорное помещение за Литовченко Н.Ю. после заключения договора купли-продажи, зарегистрирован не был. Собственником оставался Михайлов В.И., о чем говорит свидетельство о государственной регистрации права и выписка из ЕГР от ЧЧ.ММ,ГГ.,31.08.2009 года. Спорный договор был заключен Банком правомерно до вступления в законную силу решения Новочеркасского городского суда. Оспариваемый договор залога недвижимого имущества содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством. В связи с данными обстоятельствами, считает, что договор ипотеки не может быть признан судом недействительным. Поскольку Михайлов В.И. на момент заключения оспариваемого договора являлся собственником заложенного имущества и его право собственности на имущество оспорено не было, последующее изменение собственника не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до перехода права собственности. В соответствии с п.1 ст. 38 ФЗ от ЧЧ.ММ,ГГ. *** ФЗ «Об ипотеке» лицо, которое приобрело заложенное имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Так как, Михайловым В.И. не были выполнены обязательства по погашению задолженности по кредитному договору перед ОАО Банк «Петрокоммерц», в соответствии с п. 4.1.1 договора об ипотеке залогодержатель вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по кредитному договору, обратить взыскание на заложенное имущество и получить первоочередное удовлетворение своих требований за счет предмета залога. Согласно отчету ООО «Арсенал» *** о определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ИП Михайлову В.И.от ЧЧ.ММ,ГГ., рыночная стоимость административного здания, расположенного по адресу *** составляет 94 252 282 рублей Стоимость 1 кв.м. в административном здании составляет 30205,19 рублей, следовательно стоимость помещения, принадлежащего Литовченко Н.Ю. составляет 6460890,78 рублей.
Просит суд отказать Литовченко Н.Ю. в удовлетворении заявленным их исковых требований, и обратить взыскание на имущество Литовченко Н.Ю., а именно нежилое помещение общей площадью 213,9 кв.м. (номера на поэтажном плане 11-18, этаж 1), расположенное по адресу: Россия, ***, установив начальную продажную цену в размере 6460890,78 (шесть миллионов четыреста шестьдесят тысяч восемьсот девяносто рублей 78 копеек), взыскать с Литовченко Н.Ю. в пользу ОАО Банк «Петрокоммерц» госпошлину в сумме 4000 рублей.
Представитель истца по доверенности Помазкова Е.Н. в судебном заседании уточнила исковые требования, указав, что в соответствии с п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ЧЧ.ММ,ГГ. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Поскольку Литовченко Н.Ю. не было своевременно известно о заключенном договоре ипотеки, он не смог защищать право владения своим имуществом в установленном законом порядке.
Спорный договор ипотеки был заключен между ответчиками после заключения договора купли-продажи между Литовченко Н.Ю. и Михайловым В.И. Решением Новочеркасского городского суда от ЧЧ.ММ,ГГ. установлено, что Литовченко Н.Ю. не мог своевременно зарегистрировать право собственности ввиду уклонения Михайлова В.И. от регистрации права собственности. Михайлов В.И. исковые требования Литовченко Н.Ю. признал в полном объеме. Таким образом, зная о том, что данные помещения ему уже не принадлежат, путем обмана Литовченко Н.Ю. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц», Михайлов В.И. с целью получения кредита предоставил банку документы, подтверждающие право собственности Михайлова В.И. на спорные помещения и отсутствие обременения. В отношении Михайлова В.И. по данному факту возбуждено уголовное дело. Приговором Новочеркасского городского суда Михайлов В.И. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.1 ст. 176 УК РФ – незаконное получение кредита. Михайлов В.И., в качестве обеспечения требований ОАО Банк «Петрокоммерц» по кредитному договору *** об открытии кредитной линии (с установленным лимитом задолженности) от ЧЧ.ММ,ГГ. заключил спорный договор ипотеки, предметом которого являлись нежилые помещения, принадлежащие Литовченко Н.Ю. С целью получения кредита, Михайлов В.И. предоставил заведомо ложные сведения о своем имущественном положении, скрыв от банка, то, что продал Литовченко Н.Ю. часть спорного имущества. При этом, судом установлено, что ОАО Банк «Петрокоммерц» принимал недостаточные меры контроля за имущественным положением заемщика. На момент уточнения исковых требований приговор в отношении Михайлова В.И. вступил в законную силу.
В качестве дополнительного основания признания сделки недействительной в судебном заседании просила применить ч.1 ст. 168 ГК РФ, считая в оспариваемой части сделку недействительной, как несоответствующую требованиям закона. Просила суд признать договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) *** от ЧЧ.ММ,ГГ., зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по *** за *** от ЧЧ.ММ,ГГ., заключенный между Михайловым В.И. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» недействительным в части предоставления в залог нежилого помещения, расположенного по адресу *** литер А общей площадью 213,9 кв.м., принадлежащее на праве собственности Литовченко Н.Ю., прекратить ипотеку в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу *** литер А общей площадью 213,9 кв.м., принадлежащее на праве собственности Литовченко Н.Ю..
В судебном заседании представитель ответчика ОАО Банк «Петрокоммерц» по доверенности Величко Н.В. настаивала на удовлетворении встречных исковых требований, дала пояснения, аналогичные пояснениям, указанным в иске. Кроме того, пояснила, что, исковые требования Литовченко Н.Ю. не подлежат удовлетворению, поскольку признание сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п.1 и 2 ст. 179 ГК РФ возможно только по заявлению потерпевшего, которым Литовченко Н.Ю. не является. Просила отказать в иске в связи с пропуском Литовченко Н.Ю. срока исковой давности для признания данной сделки недействительной, поскольку ему было известно о залоге спорного недвижимого имущества непосредственно сразу после его заключения.
Ответчик по первоначальному иску Михайлов В.И. в судебном заседании представил суду заявление, в котором исковые требования Литовченко Н.Ю. признал в полном объеме. Настаивал на их удовлетворении, в удовлетворении встречных исковых требований ОАО Банк «Петрокоммерц» просил отказать.
Привлеченный в судебном заседании в качестве третьего лица арбитражный управляющий ИП Михайлов В.И. Ханбеков А.В., в судебное заседание просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель по доверенности третьего лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** Худомясова Е.Н. в судебное заседание не явилась, представила суду письменный отзыв, в котором указала, что документы, представленные для регистрации оспариваемого договора об ипотеке отвечали требованиям ст.ст. 18,29 Закона о регистрации, в соответствии со ст. 13 вышеуказанного Закона была проведена правовая экспертиза представленных документов. Решение суда от 10.04 2009 года о признании права собственности на спорные помещения за Литовченко Н.Ю. вступило в законную силу ЧЧ.ММ,ГГ. и определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда было оставлено без изменения. В данном решении вопрос о погашении записи об ипотеке разрешен не был. В соответствии с п.1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» регистрационная запись о ипотеке погашается течении трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав в том числе решения суда о прекращении ипотеки.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика ОАО Банк «Петрокоммерц», ответчика Михайлова В.И., изучив материалы дела, находит исковые требования Литовченко Н.Ю. подлежащими удовлетворению в полном объеме, встречные исковые требования ОАО Банк «Петрокоммерц» не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Судом установлено, что между Литовченко Н.Ю. и Михайловым В.И. ЧЧ.ММ,ГГ. был заключен договор купли продажи нежилых помещений, расположенных в подвале административного здания по адресу: *** литер А, обозначенные в техническом паспорте, выданном МУП ЦТИ *** от ЧЧ.ММ,ГГ. как: *** – склад, общей площадью 18,2 кв.м.; *** – склад, общей площадью 11,5 кв.м.; *** – переплетная, общей площадью 17,2 кв.м.; *** – цех, общей площадью 150,2 кв.м.; *** – умывальник, общей площадью 2,8 кв.м.; *** – туалет, общей площадью 1,3 кв.м.; *** – душ, общей площадью 1,0 кв.м.; *** – кабинет, общей площадью 11,7 кв.м., а всего общей площадью 213,9 кв.м.
Решением Новочеркасского городского суда от ЧЧ.ММ,ГГ. данный договор купли-продажи был признан состоявшимся, за Литовченко Н.Ю. признано право собственности, Михайлов В.И. был исключен из числа собственников на вышеуказанное нежилое помещение (л.д.14-15). Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ЧЧ.ММ,ГГ. данное решение оставлено без изменения (л.д. 19-22). Данными судебными актами установлен факт уклонения Михайлова В.И. от регистрации спорного договора купли-продажи.
Кроме того, Приговором Новочеркасского городского суда от ЧЧ.ММ,ГГ. Михайлов В.И. признан виновным в совершении преступления, предусмотренногоч.1 ст. 176 УК РФ, а именно в том, что в обеспечение кредитного договора, заключенного между ИП Михайлов В.И. и ОАО Банк «Петрокоммерц» ***, Михайлов В.И. предоставил в качестве залога, заключив договор залога недвижимого имущества «82-08/6 от ЧЧ.ММ,ГГ., не принадлежащее ему в полном объеме административное здание литер «А», расположенное по адресу ***. При этом, нежилые помещения, расположенные в подвале здания ранее были проданы Михайловым В.И. ЧЧ.ММ,ГГ. в соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения Литовченко Н.Ю., а нежилые помещения на третьем этаже общей площадью 336,8 к.в.м были проданы г. В.О. в 2005 году, при этом договор купли-продажи с В.О. был оформлен ЧЧ.ММ,ГГ.. Таким образом, Михайлов В.И. путем предоставления заведомо ложных сведений о своем хозяйственном положении незаконно получил кредит в ОАО ФКБ «Петрокоммерц» в *** (л.д. 1897-210).
Кассационным определением судебной коллегии по уголовным делам Ростовского областного суда от ЧЧ.ММ,ГГ. данный приговор оставлен без изменения (л.д.227-230).
Право собственности за Литовченко Н.Ю. на вышеуказанные помещения было зарегистрировано УФС регистрации, кадастра и картографии ЧЧ.ММ,ГГ.. Невозможность регистрации права собственности за Литовченко Н.Ю. после вступления решения в законную силу подтверждается определением Новочеркасского городского суда об исправлении описки от ЧЧ.ММ,ГГ., а также в связи с обжалованием незаконных действий УФС регистрации, кадастра и картографии в судебном порядке об отказе в регистрации права собственности за Литовченко Н.Ю., что утверждалось обеими сторонами.
В соответствии с п.1 ст.33, Федеральный закон от ЧЧ.ММ,ГГ. N 102-ФЗ (ред. от ЧЧ.ММ,ГГ.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.
Как следует из выше названного решения Новочеркасского городского суда и определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда Михайлов В.И. при рассмотрении дела судом первой инстанции не уведомил банк о предъявлении к нему иска, а указал на то, что спорные помещения являются предметом залога, только при рассмотрении дела судом кассационной инстанции. Данное обстоятельство подтверждает довод Литовченко Н.Ю. о том, что о заключенном договоре залога на принадлежащее ему недвижимое имущество, он узнал в момент рассмотрения дела судом второй инстанции.
Так же судом установлено, что между ИП Михайловым В.И. и ОАО Банк «Петрокоммерц» ЧЧ.ММ,ГГ. заключен кредитный договор *** об открытии кредитной линии с установленным лимитом задолженности. Согласно п.2.2 данного договора банк открывает Заемщику ИП Михайлову В.И. кредитную линию на срок по ЧЧ.ММ,ГГ. включительно, с лимитом задолженности в размере 100000000 (сто миллионов рублей) с целью пополнения оборотных средств. Согласноп.6.1.6. договора обеспечением исполнения обязательств Заемщика будет служить залог недвижимого имущества литер А,Б,В и земельный участок, находящиеся по адресу ***, рыночной стоимостью 100950 000 рублей с залоговой оценкой 70665000 рублей.
ЧЧ.ММ,ГГ. между ИП Михайловым В.И. и ОАО Банк «Петрокоммерц» был заключен договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) ***, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по РО за *** от ЧЧ.ММ,ГГ. в качестве обеспечения требований банка по кредитному договору *** об открытии кредитной линии (с установленным лимитом задолженности) от ЧЧ.ММ,ГГ., заключенному между банком и ИП Михайловым В.И. В соответствии с п. 2.1 данного договора предметом залога являются административное здание общей площадью 3671,1 кв.м., инвентарный номер ***, условный номер ***, литер А, этажность 4; объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 65,9 кв.м. 1-этажный, литер Б, кадастровый номер ***;, объект незавершенного строительства по наружному обмеру площадью 50,3 кв.м. 1-этажный, литер В, кадастровый номер ***; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под незавершенное строительство, площадь. 4828 кв.м., кадастровый номер ***.
Данные объекты расположены по адресу ***. В соответствии с п 1. Ст. 5 ФЗ от ЧЧ.ММ,ГГ. N 102-ФЗ (ред. от ЧЧ.ММ,ГГ.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Административное здание литер А по *** в *** принадлежит Михайлову В.И. на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от ЧЧ.ММ,ГГ., выданного взамен свидетельства от ЧЧ.ММ,ГГ.. В предмет договора залога вошли и помещения, которые были отчуждены Михайловым В.И. по договору купли-продажи от ЧЧ.ММ,ГГ. Литовченко Н.Ю.
В соответствии со ст.12 Федеральный закон от ЧЧ.ММ,ГГ. N 102-ФЗ (ред. от ЧЧ.ММ,ГГ.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
Согласно п. 2.8. договора залога недвижимого имущества *** от ЧЧ.ММ,ГГ. Залогодатель (ИП Михайлов В.И.) подтверждает, что на момент подписания настоящего договора Предмет залога не отчужден, не заложен, не является предметом спора, не находится под арестом (запрещением), а равно не обременен какими-либо иными правами третьих лиц, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРП. Таким образом, Михайлов В.И. не поставил в известность ОАО Банк «Петрокоммерц» о наличии права Литовченко Н.Ю. на часть заложенного имущества.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе… отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статья 334 ГК РФ определяет, что Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В соответствии со ст. 335 ГК РФ Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Как следует из установленных выше обстоятельств вопрос о праве на спорные нежилые помещения разрешен судом, в связи с чем Михайлов В.И. собственником указанных помещений на момент заключения договора залога (ипотеки) не являлся, в связи с чем в отношении указанного имущества в силу ст. 335 ГК РФ залогодателем выступать не мог.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных
При указанных обстоятельствах указанный выше договор залога в оспариваемой части является ничтожным.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ЧЧ.ММ,ГГ. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии с п.1 ст. 25 Федерального закона от ЧЧ.ММ,ГГ. N 102-ФЗ (ред. от ЧЧ.ММ,ГГ.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, по указанным выше основаниям суд находит исковые требования Литовченко Н.Ю. подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования ОАО Банк «Петрокоммерц» не подлежащими удовлетворению.
Кроме того, суд не принимает доводы ответчика о пропуске Литовченко Н.Ю. срока исковой давности по данному спору.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статья 208 ГК РФ определяет, что исковая давность не распространяется в частности на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 167, 194-198ГПК РФ
РЕШИЛ
Исковые требования Литовченко Н.Ю. удовлетворить.
Признать договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) *** от ЧЧ.ММ,ГГ., зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по *** за *** от ЧЧ.ММ,ГГ., заключенный между ИП Михайловым В.И. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» недействительным в части предоставления в залог нежилого помещения, расположенного по адресу *** литер «А» общей площадью 213,9 кв.м., номера на поэтажном плане 11-18, этаж 1, принадлежащее на праве собственности Литовченко Н.Ю..
Прекратить ипотеку в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу *** литер «А» общей площадью 213,9 кв.м., номера на поэтажном плане 11-18, этаж 1, принадлежащее на праве собственности Литовченко Н.Ю.
В удовлетворении встречных исковых ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 29 апреля 2011 года.
Судья Д.Н. Григорьев