Дело № 2-2057\11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«30» июня 2011 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд в составе: судьи Никитушкиной Е.Ю.,

при секретаре Евлампиевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скрынниковой С.И. к Горьковому О.В. о взыскании суммы задатка,

У С Т А Н О В И Л:

Скрынникова С.И. обратилась в суд с иском к ответчику Горьковому О.В., ссылаясь на следующее. Между истицей и ответчиком чч.мм.гг. был заключен договор о намерениях и задатке, предметом которого являлась 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу: ***, стоимостью .... рублей, принадлежащая Горьковому О.В. Согласно договору задатка договор купли-продажи стороны определились заключить в срок до чч.мм.гг.. В соответствие с п. 7 договора о намерениях и задатке, истица передала ответчику задаток в сумме .... рублей. Особенностью сделки являлось наличие обременения в виде залога в пользу банка «***», которое ответчик Горьковой О.В. должен был снять до момента подписания договора купли-продажи. Именно для расчетов с банком ответчику требовалась сумма, переданная ему истицей в качестве задатка. В начале ноября 2010 года ответчик требовал от истицы окончательного расчета. Однако в срок до чч.мм.гг. ответчик не снял обременения в виде ипотеки, из-за чего не был заключен договор купли-продажи. чч.мм.гг. истице стало известно, что ответчиком чч.мм.гг. заключен договор купли-продажи вышеназванной квартиры с третьими лицами, а чч.мм.гг. новый собственник должен получить правоустанавливающие документы. Данное обстоятельство истица полагала односторонним отказом ответчика от исполнения обязательств по заключенному чч.мм.гг. договору о намерениях и задатке. Обосновывая свои требования Скрынникова С.И. ссылалась на ст. 15, п.2 ст. 381 ГК РФ, требует возврата суммы задатка с уплатой компенсации 70% от размера задатка в соответствие с пунктом 8 договора о задатке, в размере .... рублей, а так же расходов на оплату госпошлины в размере .... рублей.

В судебном заседании истица Скрынникова С.И. свои исковые требования поддержала и пояснила, что между ею и агентством недвижимости «***» был заключен договор на оказание посреднических услуг по поиску и приобретению объекта недвижимости. Горьковому О.В. принадлежит квартира по адресу: ***, которая была выставлена на продажу, а истица хотела ее приобрести. При этом право на это жилье имело обременение в виде ипотеки. Ответчик Горьковой О.В. имел остаток по кредитным платежам в размере .... рублей. Общая сумма сделки по купле-продаже должна была составить .... рублей, при этом истица располагал наличной суммой в размере .... рублей и суммой «материнского капитала» в размере .... рублей, которые и рассчитывала потратить на приобретение этого жилья. Ответчик получил .... рублей от истицы наличными, в качестве задатка и погасил кредитные обязательства перед банком по ипотеке, но не явился в агентство недвижимости «***» для заключения договора купли-продажи в день сделки чч.мм.гг.. Истица полагала, что обязанностью ответчика было предоставление в день сделки в агентство недвижимости «***» паспорта, документов на квартиру и сберегательной книжки для перечисления «материнского капитала». В свою очередь своей обязанностью по сделке считала свою личную явку в агентство, предоставление паспорта и денежных средств в размере .... рублей для расчета с ответчиком. Причиной отказа Горькового О.В. от сделки полагала его нежелание принимать часть оплаты в виде средств «материнского капитала». Скрынникова С.И. просила удовлетворить ее исковые требования, взыскав также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере .... рублей.

В судебном заседании представитель истицы Принь Н.А., действующая на основании доверенности (л.д.80), исковые требования и пояснения Скрынниковой С.И. поддержала в полном объеме и пояснила следующее. Скрынникова С.И. с Горьковым О.В. заключили договор о намерениях и задатке от чч.мм.гг., во исполнение которого передала ему задаток в сумме .... рублей. Истица так же планировала использовать сумму в размере .... рублей из средств «материнского капитала», но ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи. Указывая на односторонний отказ ответчика от сделки, представитель истицы ссылалась на извещение о времени и месте сделки Горькового О.В. по телефону. Так же представитель не считала необходимым доказывать факт наличия у Скрынниковой С.И. оставшейся суммы сделки в размере .... рублей, отвергая факт безденежья покупательницы.

Ответчик Горьковой О.В., в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что действительно между ним и Скрынниковой С.И. был заключен договор о намерениях и задатке в размере .... рублей от чч.мм.гг.. Названная сумма была передана ему истицей и внесена им чч.мм.гг. в филиал ЗАО «***» в счет погашения обязательств по кредитному договору от чч.мм.гг. по оплате приобретения спорной квартиры, имевшей обременение в виде ипотеки. Ответчик возложенное обязательство выполнил, запись в ЕГРП об ипотеке погасил, счет в Сбербанке для получения средств «материнского капитала» открыл, но у Скрынниковой С.И. не оказалось денег для расчета. Ответчик возражал относительно утверждения о том, что его не устраивало применение в сделке счет средств «материнского капитала», так как его сумма в размере .... рублей является лишь 1\3 частью стоимости квартиры. Просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика адвокат Александрова Н.В., действовавшая на основании ордера (л.д.79), поддержала позицию своего доверителя. Александрова Н.В. полагала, что позиция ответчика обоснованна, так как Горьковой О.В. выполнил свои обязательства и по погашению кредитных обязательств, по погашению записи в ЕГРП, и по открытию счета для перечисления средств «материнского капитала». Истица не доказала, что имела средства для расчета в сумме .... рублей, необходимых помимо средств «материнского капитала». Полагала не доказанным указание истицы о том, что чч.мм.гг. является датой предполагаемой сделки. Просила в иске отказать полностью.

Допрошенная в качестве свидетеля Н.Ю, пояснила, что работает юристом в агентстве недвижимости «***», куда обратилась Скрынникова С.И. для поиска варианта покупки квартиры. Между истицей и ответчиком был заключен договор задатка. Сумма задатка была определена, исходя из суммы необходимой продавцу для погашения кредитных обязательств по ипотеке. Данное условие было предложено сторонам свидетелем Н.Ю,, чтобы избежать препятствий по совершению сделки. Свидетель подтвердила, что оформлением договора о намерениях и задатке, а так же подготовкой сделки купли-продажи занималась она от лица агентства недвижимости, в том числе оформлением документов для погашения ипотеки на квартиру Горькового О.В. до чч.мм.гг.. При этом Н.Ю, затруднилась ответить, извещала ли Скрынникову С.И. о погашении данной записи. Свидетель ссылалась на осведомленность Горькового О.В. о времени и дате сделки, при этом указывала на устное извещение ответчика, утверждала, что чч.мм.гг. для заключения договора купли-продажи между названными сторонами не было препятствий, но из-за неявки в агентство недвижимости Горькового О.В. сделка не состоялась, хотя за несколько дней до назначенной даты ею был подготовлен проект договора купли-продажи и передан ею для ознакомления ответчику. Одновременно Н.Ю, подтвердила, что не проверяла, располагает ли Скрынникова С.И. денежными средствами для совершения сделки.

Суд, выслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного следствия установлено, что между Скрынниковой С.И. и агентством недвижимости «***» чч.мм.гг. был заключен договор *** на оказание посреднических услуг по покупке объекта недвижимости (с покупателем) (л.д.92).

чч.мм.гг. зарегистрировано право собственности Горькового О.В. на квартиру по адресу: ***. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от чч.мм.гг. на указанную квартиру существенным ограничением (обременением) права является «ипотека в силу закона» (л.д.8). Филиалом ЗАО «***» по договору *** от чч.мм.гг. Горьковому О.В. был предоставлен кредит, который им погашен чч.мм.гг. Сторонами данное обстоятельство не оспаривалось и подтверждено справкой банка (л.д.18).

Согласно акту осмотра объекта недвижимости чч.мм.гг. силами агентства недвижимости Скрынниковой С.И. осмотрена 2-х комнатная квартира по адресу: *** (л.д.93).

Между Скрынниковой С.И. и Горьковым О.В. был заключен договор о намерениях и задатке от чч.мм.гг., согласно которому Горьковым О.В. получен задаток в размере .... рублей. В соответствии с п.1 Договора: «Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить 2-х комнатную квартиру по адресу: ***, за сумму ....». Сторонами так же определен срок заключения договора купли-продажи — до чч.мм.гг. (пункт 4 Договора). «Особенностью сделки» стороны установили обязанность продавца снять ипотеку в Банке *** (л.д. 7 оборот). Стороны не оспаривали, а свидетель Н.Ю, утверждала, что ответчиком кредит погашен за счет суммы задатка, а так же, что погашение записи об обременении в виде ипотеки в регистрационной службе произведено силами свидетеля Н.Ю,, осуществлявшей юридическое сопровождение сделки и разрабатывавшей условия договора о задатке (л.д.90). Горьковым О.В. чч.мм.гг. открыт счет *** в Новочеркасском структурном подразделении *** (л.д.87), что опровергает довод истицы об отсутствие у ответчика банковского счета для получения средств «материнского капитала».

При это установлено, что на имя Скрынниковой С.И. выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серия *** на основании решения ГУ УПФР в г. Новочеркасске от чч.мм.гг. *** (л.д.94). Так же истицей представлено суду нотариально удостоверенное согласие супруга Д.Г. на покупку 1\2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру за цену и на прочих условиях по усмотрению Скрынниковой С.И. (л.д.95).

Согласно пункту 7 договора от чч.мм.гг. переданная истицей ответчику сумма в размере .... рублей является «задатком», переданным в подтверждение и обеспечение принятых сторонами на себя обязательств по купле-продаже объекта недвижимости. Пунктом 8 указанного договора установлен порядок возврата Скрынниковой С.И. суммы задатка и 70% от его размера в случае неисполнения обязательства по заключению договора купли-продажи по вине продавца. Ответственность покупателя предусмотрена пунктом 9 договора. Одновременно в пункте 10 предусмотрен возврат покупателю однократного размера задатка, если стороны не ответственны за незаключение договора купли-продажи.

В установленный пунктом 4 договора от чч.мм.гг. срок, стороны договор купли-продажи не заключили.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке. Статьей 25 данного закона предусмотрен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке.

Суд приходит к выводу о выполнении ответчиком обязанности по устранению препятствия для заключения договора купли-продажи до чч.мм.гг. в виде ипотеки, путем погашения кредитного обязательства в филиале ЗАО «***», погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на спорную квартиру, открытия на свое имя лицевого счета в Новочеркасском подразделении СБЕРБАНКА РОССИИ (согласно п. 16 Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (в редакции чч.мм.гг.), предоставлению представителю агентства недвижимости документов для составления договора купли-продажи (л.д.90). Истицей не представлено доказательств о согласовании с ответчиком, или его извещении о времени и месте предстоящей сделки. При этом текст договора от чч.мм.гг. указывает период, в который стороны намерены заключить договор — до чч.мм.гг. Таким образом, суд считает, что в силу ст. 56 ГПК РФ, Скрынниковой С.И. и ее представителем не представлено доказательств того, что отказ ответчика от заключения договора до чч.мм.гг. был связан с его несогласием принять в качестве части оплаты денежные средства в виде «материнского капитала».

В соответствие с Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 ( в редакции 17.08.2010 года, действовавшей в рассматриваемый период) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (пункт 4): Лицо, получившее сертификат, вправе лично либо через представителя обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации по месту жительства с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала.

(Пункт 5) Лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении вид расходов, на которые направляются средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, а также размер указанных средств. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения, такое обстоятельство указывается в заявлении.

(Пункт 6) Заявление подается в письменной форме с предъявлением следующих документов:

а) подлинник сертификата;

б) основной документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания;

в) основной документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - в случае подачи заявления через представителя;

г) основной документ, удостоверяющий личность супруга лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания, - в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению или строительству жилья является супруг лица, получившего сертификат;

д) свидетельство о браке - в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению или строительству жилья является супруг лица, получившего сертификат.

(Пункт 8) В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:

а) копию договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;

б) копию свидетельства о праве собственности физического лица (юридического лица), осуществляющего отчуждение жилого помещения, на жилое помещение, приобретаемое лицом, получившим сертификат;

в) выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений жилого помещения, приобретаемого лицом, получившим сертификат;

г) засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, оформить его в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.

Объективно суду не предоставлены доказательства подготовленного покупателем перечня документов для подачи в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации по месту жительства, что свидетельствовало о действительном намерении истицей использовать средства «материнского капитала» на оплату жилого помещения, принадлежащего ответчику, не смотря на утверждение свидетеля Н.Ю, о готовности Скрынниковой С.И. к сделке. Кроме того, свидетель Н.Ю, не подтвердила наличие у Скрынниковой С.И. денежных средств для совершения сделки без учета средств государственной поддержки, а истица и ее представитель отказались доказывать факт наличия у истицы необходимого размера остатка для выполнения обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости за вычетом суммы «материнского капитала» (л.д.83-85). Таким образом, суд полагает, что названная сторона отказалась от доказывания по данному вопросу, который суд полагал существенным для разрешения спора.

Представленное истицей нотариально удостоверенное согласие ее супруга на совершение сделки не включено пунктом 8 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (в редакции 17.08.2010 года) в перечень документов подлежащих оформлению в случае направления средств «материнского капитала» на приобретение жилого помещения. Согласно подпункту «г» пункта 8 Постановления, при удостоверении названного обязательства применяется Форма "Удостоверительная надпись на обязательстве", утвержденная Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 10.04.2002 N 99.

В ходе судебного разбирательства стороны ссылались, что договор от чч.мм.гг., определяющий обязанности сторон по обеспечению обязательства, является договором задатка. Свидетель Н.Ю,, как лицо, определявшее правовую природу составленного документа, утверждала, что основной целью было оформление именно задатка. Данное обстоятельство не противоречит ст. 431 ГК РФ. Кроме того, исковые требования истицы прямо указывают необходимость возврата ей суммы задатка с дополнительной штрафной выплатой (70% от суммы задатка), на основании положения ч.2 ст. 381 ГК РФ.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств. Если же договор прекращается по независящим от сторон причинам или по их взаимному соглашению, сумма задатка возвращается, как и аванс — данное положение прямо указано в пункте 10 договора о задатке (л.д.7 оборот).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса в силу положения ч.3 ст. 380 ГК РФ. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции. С учетом представленных доказательств и пояснений сторон, суд приходит к выводу о том, что .... рублей переданные Скрынниковой С.И. Горьковому О.В. являются задатком.

Таким образом, истицей не представлено доказательств того, что договор купли-продажи выше названного объекта недвижимости не был заключен по вине ответчика. В связи с чем, суд считает исковые требования Скрынниковой С.И. не подлежащими удовлетворению.

В силу ст.ст. 100, 102 ГПК РФ в таком положении не могут быть взысканы с ответчика в пользу истицы расходы по оплате ею государственной пошлины и расходы по оплате услуг представителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Скрынниковой С.И. к Горьковому О.В. о взыскании суммы задатка и 70% его размера в общей сумме .... рублей, суммы расходов на оплату государственной пошлины в размере .... рублей, суммы расходов на оплату услуг представителя в размере .... рублей, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 4 июля 2011 года.

Судья Никитушкина Е.Ю.