РЕШЕНИЕ Дело № 2-2556/2011

Именем Российской Федерации

21 июля 2011 года Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе судьи Никитушкиной Е.Ю. при секретаре Евлампиевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Дурневой А.А. к Апонасенко Е.Г. о взыскании денежных средств, встречному иску Апонасенко Е.Г. к Дурневой А.А,, Бабакову А.С., Дурневой В.Р., третьи лица - Апонасенко Т.Г., Маценкова Н.Г. о выселении,

УСТАНОВИЛ:

Дурнева А.А. обратилась в суд с иском к Апонасенко Е.Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, указав, что <дата> она заключила с Апонасенко Е.Г. договор о намерениях и задатке с целью дальнейшего оформления договора купли-продажи квартиры № по <адрес>. Согласно условиям договора, Апонасенко Е.Г. обязуется продать, а Дурнева А.А. - купить указанную квартиру в срок до <дата> за <данные изъяты> руб. ДурневаА.А. получила от Апонасенко Е.Г. ключи от квартиры, куда она вселилась и произвела там ремонтные работы на сумму <данные изъяты> руб. До настоящего времени основой договор купли-продажи не заключен по вине Апонасенко Е.Г., которая отказывается от его заключения. Считает, что Апонасенко Е.Г. изначально не имела намерений продавать квартиру, так как зарегистрировала свое право собственности на нее в МУП «ЦТИ» г.Новочеркасска только <дата> С ее стороны все документы, необходимые для сделки, были готовы, никаких уведомлений от Апонасенко Е.Г. о расторжении предварительного договора она не получала. Просила обязать Апонасенко Е.Г. заключить с Дурневой А.А. основной договор купли-продажи квартиры № по <адрес>.

В дальнейшем Дурнева А.А. изменила свои исковые требования, указав, что договором о намерениях и задатке от <дата> предусмотрена обязанность покупателя по внесению задатка в пользу продавца в целях подтверждения и обеспечения принятых на себя обязательств по купле-продаже квартиры. Она передала Апонасенко Е.Г. с этой целью частями задаток в общей сумме <данные изъяты> руб., что подтверждает ее намерение заключить основной договор. Хотя основной договор до настоящего времени не заключен, Апонасенко Е.Г. задаток ей не возвращает. Пунктом 13 договора от <дата> предусмотрено, что с <дата> продавец передает покупателю ключи от приобретаемой квартиры для произведения ремонтных работ. Во исполнение данных положений договора ею были произведены в квартире ремонтные работы, для которых приобретены стройматериалы на общую сумму <данные изъяты> руб. Так как за неисполнение договора о намерениях и задатке от <дата> ответственна Апонасенко Е.Г., она обязана уплатить ей двойную сумму задатка - <данные изъяты> рублей, а также проценты за пользование ее денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб., размер которых составляет на момент подачи иска <данные изъяты> руб. Она оплачивала коммунальные услуги по спорой квартире в размере <данные изъяты> руб., которые просила взыскать с Апонасенко Е.Г. в ее пользу, а также просила взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб.

Апонасенко Е.Г. обратилась со встречным иском к Дурневой А.А., Бабакову А.С, Дурневой В.Р., третьи лица Апонасенко Т.Г., Маценкова Н.Г., указав, что является собственником 1\2 доли квартиры № по <адрес>. По ? доле в этой же квартире принадлежит ее сестрам - Апонасенко Т.Г. и Маценковой Н.Г. Право собственности на квартиру возникло на основании свидетельств о праве на наследство по закону от <дата>, выданных нотариусом г.Новочеркасска Т. и было зарегистрировано в ЕГРП <дата> Договор она подписывала одна, но позже сообщила сестрам о подписанном ею договоре и его условиях, после чего они договорились разделить полученные от Дурневой А.А. деньги между собой для дальнейшей покупки жилья. Указанный в договоре о намерениях и задатке срок заключения основного договора – <дата> - был обусловлен необходимостью продажи матерью Дурневой А.А. принадлежащей ей квартиры № по <адрес> для получения средств на покупку спорной квартиры. В оговоренный срок Дурнева А.А. сообщила, что она не получила от покупателей ее квартиры всех денег и попросила Апонасенко Е.Г. немного подождать. В первый раз она согласилась, но такие просьбы повторились многократно. Приблизительно в конце апреля 2010г. Дурнева А.А. по телефону сказала, что они не смогут купить оспариваемую квартиру, но не выедут из нее, пока Апонасенко Е.Г. не оплатит произведенный там ремонт, который они оценивали каждый раз по-разному. Дурнева А.А. сделала ремонт исключительно на свой страх и риск, ни Апонасенко Е.Г., ни ее сестры не видели необходимости в ремонте. На все требования Апонасенко Е.Г. освободить квартиру и отдать ключи, Дурневы отвечали отказом. В августе 2010г. после очередного конфликта с Дурневой А.А. Апонасенко Е.Г. была вынуждена обратиться с заявлением о привлечении Дурневой А.А. к уголовной ответственности за мошенничество в ОВД, однако <дата> Апонасенко Е.Г. было отказано в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. <дата> и <дата> Апонасенко Е.Г. отправляла в адрес Дурневой А.А. письменные претензии с просьбой освободить квартиру. До настоящего времени Дурнева А.А. продолжает проживать с Бабаковым А.С. и своей матерью Дурневой В.Р. в спорной квартире без каких-либо оснований; ключи от квартиры не отдает. При обращении в коммунальные службы выяснилось, что последний раз коммунальные услуги за квартиру оплатила Апонасенко Е.Г. в декабре 2009г. после того, как получила <дата> от Дурневой А.А. аванс за квартиру. Просила суд выселить Дурневу А.А., Бабакова А.С, Дурневу В.Р. из квартиры № домовладения по <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

Решением Новочеркасского горсуда от <дата> требования сторон были удовлетворены частично. С Апонасенко Е.Г. в пользу Дурневой А.А. взысканы денежные средства в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб., госпошлина - <данные изъяты> руб. Дурнева А.А., Бабаков А.С., Дурнева В.Р. выселены из квартиры № по <адрес> без предоставления иного жилого помещения.

Определением Коллегии по гражданским делам Ростовского облсуда от <дата> решение суда первой инстанции от <дата> отменено в части удовлетворения требований Дурневой А.А. к Апонасенко Е.Г. о взыскании денежных средств, в этой части дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании Дурнева А.А. свои исковые требования поддержала по ранее заявленным основаниям. Указала, что она вселилась в спорную квартиру с мужем и матерью по договоренности с Апонасенко Е.Г. сразу после подписания предварительного договора и начала делать там ремонт. В январе 2010 г. она продала принадлежащую ей квартиру по <адрес>, поэтому деньги для расчета с Апонасенко Е.Г. у нее были, но та отказалась продавать квартиру за оговоренную ранее цену. Чтобы собрать требуемую Апонасенко сумму, в июне или июле 2010 г. Дурнева предложила следующий вариант: знакомые Дурневой под залог квартиры Апонасенко берут кредит в одном из банков, одалживают эти деньги ей, а она передает их Апонасенко, но и этот вариант не устроил Апонасенко. О существовании еще двух сестер-собственников этой квартиры и об их отношению к продаже квартиры она не знала. Право собственности сестер Апонасенко на квартиру было зарегистрировано в БТИ только <дата>, то есть, они изначально не хотели продавать квартиру. О необходимости выселения из квартиры она ничего не знает, так как никаких извещений об этом не получала до настоящего времени. За то, что Апонасенко снимает квартиры, они ей платили. Просила свои исковые требования удовлетворить.

Представитель Дурневой А.А. – Дерягин А.В, действующий на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований своей доверительницы настаивал по изложенным в иске основаниям. Указал, что сделка по распоряжению недвижимым имуществом, заключенная не всеми собственниками этого имущества, ничтожна и не влечет правовых последствий. Просил в иске отказать.

Апонасенко Е.Г. исковые требования Дурневой А.А не признала. Пояснила, что сделка сорвалась по вине Дурневой А.А., так как по неизвестным ей причинам у Дурневой А.А. не было денег даже после продажи квартиры. Дурневы многократно отодвигали сроки заключения основного договора, на что она сначала действительно соглашалась. Но потом мать Дурневой сказала, что они никогда не выедут из квартиры, стала грубо с ней разговаривать. После угроз Дурневой В.Р. она обратилась в милицию. Сестры были согласны на продажу квартиры, часть денег она отдала им. Она и сестры снимают жилье, платят за него до настоящего времени, а чужие люди живут в их квартире, не оплачивая при этом за коммунальные услуги. Из-за срыва сроков передачи денег и она, и Маценкова Н.Г. потеряли задаток, переданный продавцам их квартир, так как сроки покупки ими нового жилья были привязаны к получению денег от Дурневых. Она не верит, что у Дурневых есть деньги. Зачем они сделали дорогой ремонт в ее квартире, ей непонятно, но разрешала делать ремонт при условии передачи денег за квартиру до <дата> Просила в иске отказать.

Представитель Апонасенко Е.Г. и Маценковой Т.Г. - Тихонова Е.И., действующая на основании доверенности и ордера, против удовлетворения исковых требований Дурневой А.А. возражала. Все сестры зарегистрировали свое право собственности еще <дата>, т.е., до предусмотренной договором даты - <дата> Пояснила, что Маценкова Н.Г. была согласна на продажу квартиры, получила от Апонасенко деньги, которые затем передала как задаток за покупку комнаты. Эти деньги она, как и Апонасенко Е.Г., потом потеряла, потому что Дурневы не заплатили за квартиру. Насколько ей известно, Апонасенко Т.Г. также не возражает против продажи квартиры, поэтому сделка – предварительный договор продажи квартиры – была заключена по договоренности между всеми собственниками. Цену за квартиру никто не поднимал, наоборот, все были заинтересованы скорее получить деньги и приобрести свое жилье. За все время судебного разбирательства ни разу, даже при обсуждении мирового соглашения, никто не видел реальных денег у Дурневых. Просила в иске отказать.

Дурнева В.Р., Бабаков А.С., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили.

Апонасенко Т.Г., Маценкова Н.Г. в судебное заседание не явились, будучи извещены о месте и времени рассмотрения дела. Представили суду заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных, но не явившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав стороны и их представителей, суд считает исковые требования Дурневой А.А. к Апонасенко Е.Г. о взыскании денежных средств подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что <дата> Апонасенко Е.Г. и Дурневой А.А. был подписан договор о намерениях и задатке (л.д.18). Целью данного договора являлись отношения сторон по заключению в дальнейшем сделки купли-продажи квартиры №1 по <адрес>. Согласно условиям договора, Апонасенко Е.Г. обязуется продать, а Дурнева А.А. - купить указанную квартиру за <данные изъяты> руб.–п.1 договора. Пунктом 4 договора от <дата> определен срок заключения основного договора - до <дата>

Также согласно п.7 договора о намерениях и задатке, «в целях подтверждения и обеспечения принятых на себя обязательств по купле-продаже объекта недвижимости покупатель передает продавцу задаток в сумме <данные изъяты> рублей в счет стоимости объекта купли-продажи».

Дурнева А.А. передала Апонасенко Е.Г. в целях подтверждения и обеспечении принятых обязательств по купле-продаже спорной квартиры задаток размере <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. были переданы Апонасенко Е.Г. в момент подписания договора о намерениях и задатке от <дата>. Передача остальных <данные изъяты> руб. подтверждается распискам Апонасенко Е.Г. о принятии денежных средств от Дурневой А.А. от <дата> - <данные изъяты> руб., <дата>-<данные изъяты> руб., <дата>-<данные изъяты> руб., <дата> - <данные изъяты> руб.; <данные изъяты> руб. – расписка без даты (л.д.13-17). Факт передачи от Дурневой А.А. Апонасенко Е.Г денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. не оспаривался в судебном заседании и самой Апонасенко Е.Г.

До <дата> ни одна из сторон не направила другой стороне предложений о заключении основного договора купли-продажи или предложений об изменении сроков его заключения. К предусмотренной договором дате заключения основного договора – <дата> -такой договор сторонами заключен не был. Следовательно, в рассматриваемой ситуации в силу норм ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства по заключению основного договора прекращены для обеих сторон.

Незаключение в дальнейшем основного договора не лишает юридической силы обязательства, вытекающие из предварительного договора, если последний заключен в надлежащей форме, в том числе, и связанные со способами обеспечения выполнения основного обязательства.

В соответствии с п.1ст.329 ГК РФ «исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

Статья 380 ГК РФ определяет задаток как «денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

В договоре о намерениях и задатке от <дата>, подписанном Апонасенко Е.Г. и Дурневой А.А., содержится условие о задатке, что следует как из самого названия договора, так и из содержания пункта 7. Более того, во всех расписках ответчицы о получении денег от истицы передаваемая сумма обозначена как задаток.

Во исполнение договора от <дата>, Апонасенко Е.Г. передала Дурневой А.А. ключи от спорной квартиры, как это было предусмотрено договором от <дата>, она и сестры освободили квартиру выселившись из нее. Истица вместе со своей матерью Дурневой В.Р. и гражданским мужем Бабаковым А.С. вселилась в спорную квартиру, начала ремонт и проживает до настоящего времени, что также не отрицалось Дурневой А.А. в судебном заседании и подтверждается представленным в дело Дурневой А.А. актом обследования от 29.09.2010 г. спорной квартиры сотрудниками обслуживающей организации (л.д.10).

Как пояснили в судебном заседании Апонасенко Е.Г. и представитель Маценковой Н.Г., третьи лица по делу - Апонасенко Т.Г. и Маценкова Н.Г., не участвовавшие лично в подписании договора от <дата>, действия Апонасенко Е.Г. по его заключению одобрили, так как все сестры были намерены продать спорную квартиру с целью приобретения жилья для каждой из них.

Об этом свидетельствует и имеющийся в деле предварительный договор купли-продажи комнаты № по <адрес> между Маценковой Н.Г. как покупателем и Безпаловой О.В. как продавца от <дата>, из которого следует, что Маценкова Н.Г. в срок до <дата> должна была приобрести у Безпаловой О.В. квартиру в собственность, в подтверждение чего она передала продавцу при подписании договора <данные изъяты> руб. (л.д.113). В дальнейшем срок заключения основного договора был продлен по соглашению сторон до <дата> и <дата> Безпалова О.В. получила от Маценковой Н.Г. еще <данные изъяты> руб. в счет будущей покупки квартиры. Эти деньги были утеряны Маценковой Н.Г. в дальнейшем из-за невыполнения Дурневой А.А. своих обязательств по договору от <дата> по передаче денег за спорную квартиру. Данные о наличии у ответчицы и третьих лиц другого жилья, помимо спорной квартиры, в деле отсутствуют. Сама Апонасенко Е.Г. пояснила суду, что до настоящего времени снимает жилье.

Таким образом, как ответчица, лично подписавшая договор от <дата>, так и остальные собственники спорной квартиры договор от <дата> фактически исполнили, после его подписания совершили действия, свидетельствующие о намерении добросовестно исполнять его условия по продаже принадлежащей им квартиры.

Доводы истцовой стороны о том, что собственники спорной квартиры свое право собственности на нее зарегистрировали в МУП «ЦТИ» г.Новочеркасска только <дата>, т.е., после установленного срока заключения основного договора, не может свидетельствовать о недобросовестном поведении продавцов. Право собственности Апонасенко Е.Г., Апонасенко Т.Г. и Маценковой Н.Г. на спорную квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество <дата> (л.д.46-47), т.е., до <дата> Наличие или отсутствие регистрации прав на недвижимое имущество в органах технической инвентаризации после создания на территории Ростовской области органов по государственной регистрации таких прав не имеет правового значения и не может расцениваться как обязательное действие для возникновения у гражданина прав и обязанностей, связанных с обладанием объектом недвижимости. Такие права возникли у собственников спорной квартиры <дата>, т.е., в срок, предусмотренный договором от <дата> Из справки МУП «ЦТИ» г.Новочеркасска от <дата> следует, что технический и кадастровый паспорта на спорную квартиру были получены Апонасенко Е.Г. еще <дата> (л.д.19).

Дурневой А.А. представлен в материалы дела договор купли-продажи недвижимости от <дата>, предметом которого является продажа Дурневой А.А. принадлежащей ей квартиры № по <адрес> за <данные изъяты> руб. Переход права собственности на указанную квартиру от Дурневой А.А. третьим лицам зарегистрирован в ЕГРП <дата> (л.д.97-98, 114).

При этом истицей не представлено в материалы дела объективных доказательств фактического наличия у нее как к <дата>, так и к предъявлению <дата> иска в суд о понуждении Апонасенко Е.Г. заключить основной договор купли-продажи остальной денежной суммы, необходимой для приобретения спорной квартиры за оговоренную цену. Сама Дурнева А.А. пояснила в судебном заседании, что в июне-июле 2010 г. она пыталась получить кредит для расчета за спорную квартиру, но ей отказали в предоставлении кредита, так как она не имеет постоянной прописки. Потом она просила своих знакомых оформить кредитный договор и передать ей взаймы денежные средства для этой же цели. Дурнева А.А. также пояснила суду в судебном заседании <дата>, что требуемую сумму она сможет найти только через полтора месяца, что опровергает ее же доводы о наличии достаточных средств для расчета с Апонасенко Е.Г. к <дата>

Проанализированные фактические обстоятельства дела, а именно, освобождение спорной квартиры Апонасенко Е.Г. и ее сестрами, передача ключей Дурневой А.А. и ее вселение туда вместе с членами семьи, разрешение истице производить в квартире ремонт, заключение Маценковой Н.Г. договора по приобретению квартиры, сроки исполнения обязательств по которому непосредственно связаны со сроками продажи спорной квартиры Дурневой А.А., отсутствие каких-либо доказательств действий истицы по передаче основной суммы оплаты за квартиру ответчице до <дата>1 г. и факта наличия у нее достаточной денежной суммы, позволяют суду сделать вывод о вине Дурневой А.А. как предполагаемого покупателя в незаключении основного договора к условленной дате.

В соответствии с ч.2 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».

Таким образом, требования Дурневой А.А. о взыскании задатка с Апонаенко Е.Г. удовлетворению не подлежат.

В п.13 договора от <дата> сторонами согласована возможность производства ремонта Дурневой А.А. в спорной квартире, в связи с чем, суд считает, что истица до <дата> выполняла ремонтные работы с разрешения собственников квартиры и на условиях, предусмотренных договором. Поскольку решением суда от <дата> Дурнева А.А. выселена из спорного жилого помещения, в этой части решение вступило в силу, стоимость строительных материалов, приобретенных Дурневой А.А. до <дата>, является неосновательным обогащением собственников квартиры и в силу норм ст.1102, п.3 ст.1103 ГК РФ подлежит возврату. Из анализа первичных расходных документов на приобретение стройматериалов, представленных в дело истицей, следует, что стоимость таких материалов, приобретенных до <дата>, составит <данные изъяты> руб. (л.д.79-95).

Что касается материалов, приобретенных после <дата>, суд оценивает действия Дурневой А.А. по их приобретению как совершенные по своей инициативе, без согласия собственников улучшаемого имущества.

В соответствии со ст.1109 ГК РФ «не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности».

Не выплатив продавцу полную стоимость квартиры к <дата>, Дурнева А.А. должна была знать об отсутствии у нее правовых оснований для производства улучшений спорной квартиры после этой даты, но продолжала выполнять ремонтные работы по своей инициативе без наличия на то каких-либо правовых оснований, что исключает возмещение ей этих затрат со стороны Апонасенко Е.Г. и удовлетворение исковых требований в этой части.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Дурневой А.А. к Апонасенко Е.Г. о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с Апонасенко Е.Г. в пользу Дурневой А.А. денежные средства в размере <данные изъяты>

Взыскать с Апонасенко Е.Г. в пользу государственного бюджета госпошлину в сумме <данные изъяты>

Взыскать с Дурневой А.А. в пользу государственного бюджета госпошлину в сумме <данные изъяты>

В удовлетворении остальной части требований Дурневой А.А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский горсуд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 июля 2011 г.

Судья Никитушкина Е.Ю.