Дело №2-213/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новочеркасск 15 марта 2012 г.

Новочеркасский городской суд Ростовской области

в составе судьи Косенко Ю.Л.,

при секретаре Юрченко М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Литовченко Н.Ю. к Михайлову В.И., ОАО Коммерческий банк "Петрокоммерц", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Конкурсный управляющий Ханбенков А.В. о признании договора залога недвижимого имущества (договора об ипотеке) недействительным в части, по встречному иску ОАО Банк "Петрокоммерц", в лице дополнительного офиса в г.Новочеркасске ФКБ "Петрокоммерц" в г. Ростове-на-Дону" к Литовченко Н.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество, третьи лица: Михайлов В.И., Конкурсный управляющий Ханбенков А.В.

УСТАНОВИЛ:

Литовченко Н.Ю. обратился в суд с иском к Михайлову В. И., ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц», третьему лицу Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, указав что между Литовченко Н.Ю. и Михайловым В.И. <дата> был заключен договор купли продажи нежилых помещений, расположенных в подвале административного здания по адресу: <адрес>, обозначенные в техническом паспорте, выданном МУП ЦТИ <адрес> от <дата> как: № – склад, общей площадью 18,2 кв.м.; № – склад, общей площадью 11,5 кв.м.; № – переплетная, общей площадью 17,2 кв.м.; № – цех, общей площадью 150,2 кв.м.; № – умывальник, общей площадью 2,8 кв.м.; № – туалет, общей площадью 1,3 кв.м.; № – душ, общей площадью 1,0 кв.м.; № – кабинет, общей площадью 11,7 кв.м., а всего общей площадью 213,9 кв.м. Решением Новочеркасского городского суда от <дата> данный договор купли-продажи был признан состоявшимся, и за Литовченко Н.Ю. признано право собственности, Михайлов В.И. был исключен из числа собственников на вышеуказанное нежилое помещение. При рассмотрении кассационной жалобы на решение суда от <дата> Литовченко Н.Ю. стало известно, что между Михайловым В.И. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» был заключен договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) № от <дата> зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по Ростовской области за № от <дата> в качестве обеспечения Банка по кредитному договору № об открытии кредитной линии от <дата>. Предметом ипотеки в соответствии с п. 2.1. договора является административное здание общей площадью 3671,1 кв.м. Инвентарный номер №, условный номер №, литер А, этажность 4. Договор ипотеки был заключен между ответчиками после заключения договора купли-продажи между Литовченко Н.Ю. и Михайловым В.И. Решением Новочеркасского городского суда от <дата> установлено, что Литовченко Н.Ю. не мог своевременно зарегистрировать право собственности ввиду уклонения Михайлова В.И. от регистрации права собственности. Михайлов В.И. исковые требования Литовченко Н.Ю. признал в полном объеме. Таким образом, зная о том, что данные помещения ему уже не принадлежат, путем обмана Литовченко Н.Ю. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц», Михайлов В.И. с целью получения кредита предоставил банку документы, подтверждающие право собственности Михайлова В.И. на спорные помещения и отсутствие обременения. В отношении Михайлова В.И. по данному факту возбуждено уголовное дело. В настоящее время за Литовченко Н.Ю. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> <дата> зарегистрировано право собственности на спорное помещение с обременением права в виде ипотеки. Просил суд признать договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) № от <дата>, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по <адрес> за № от <дата>, заключенный между Михайловым В.И. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» недействительным в части, исключив из под залога нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес> литер А общей площадью 213,9 кв.м., принадлежащее на праве собственности Литовченко Н.Ю. по основаниям, предусмотренным п.1 и 2 ст. 179 ГК РФ, ст. 180 ГК РФ, как сделку, заключенную под влиянием обмана.

В последствии представитель Литовченко Н.Ю., действующая на основании доверенности Помазкова Е.Н. уточнил исковые требования и обоснование иска, указав следующее. В соответствии с п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Поскольку Литовченко Н.Ю. не было своевременно известно о заключенном договоре ипотеки, он не смог защищать право владения своим имуществом в установленном законом порядке. Спорный договор ипотеки был заключен между ответчиками после заключения договора купли-продажи между Литовченко Н.Ю. и Михайловым В.И. Решением Новочеркасского городского суда от 10 апреля 2009 года установлено, что Литовченко Н.Ю. не мог своевременно зарегистрировать право собственности ввиду уклонения Михайлова В.И. от регистрации права собственности. Михайлов В.И. исковые требования Литовченко Н.Ю. признал в полном объеме. Таким образом, зная о том, что данные помещения ему уже не принадлежат, путем обмана Литовченко Н.Ю. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц», Михайлов В.И. с целью получения кредита предоставил банку документы, подтверждающие право собственности Михайлова В.И. на спорные помещения и отсутствие обременения. В отношении Михайлова В.И. по данному факту возбуждено уголовное дело. Приговором Новочеркасского городского суда Михайлов В.И. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.1 ст. 176 УК РФ – незаконное получение кредита. Михайлов В.И., в качестве обеспечения требований ОАО Банк «Петрокоммерц» по кредитному договору № об открытии кредитной линии (с установленным лимитом задолженности) от <дата> заключил спорный договор ипотеки, предметом которого являлись нежилые помещения, принадлежащие Литовченко Н.Ю. С целью получения кредита, Михайлов В.И. предоставил заведомо ложные сведения о своем имущественном положении, скрыв от банка, то, что продал Литовченко Н.Ю. часть спорного имущества. При этом, судом установлено, что ОАО Банк «Петрокоммерц» принимал недостаточные меры контроля за имущественным положением заемщика. Просила применить ч.1 ст. 168 ГК РФ, считая в оспариваемой части сделку недействительной, как несоответствующую требованиям закона. Просила суд признать договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) № от <дата>, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по Ростовской области за № от <дата>, заключенный между Михайловым В.И. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» недействительным в части предоставления в залог нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> литер А общей площадью 213,9 кв.м., принадлежащее на праве собственности Литовченко Н.Ю., прекратить ипотеку в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу <адрес> литер А общей площадью 213,9 кв.м., принадлежащее на праве собственности Литовченко Н.Ю. (л.д. 234 т.1).

ОАО Банк «Петрокоммерц» иск не признал, обратился со встречным иском к Литовченко Н.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество, в котором указал, что <дата> между ним и Михайловым В.И. был заключен договор залога недвижимого имущества (договор о ипотеке) №, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по РО за № от <дата> в качестве обеспечения требований Банка по кредитному договору № об открытии кредитной линии (с установленным лимитом задолженности) от <дата>, заключенному между истцом и ИП Михайловым В.И. Предметом ипотеки является административное здание, общей площадью 3671,1 кв.м., инвентарный номер 14240, условный номер №, литер А, этажность 4; объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 65,9 кв.м. 1-этажный, литер Б, кадастровый номер №;, объект незавершенного строительства по наружному обмеру площадью 50,3 кв.м. 1-этажный, литер В, кадастровый номер №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под незавершенное строительство, площадь. 4828 кв.м., кадастровый номер №. Данные объекты расположены по адресу <адрес>. Рыночная стоимость предмета залога составляла 100950000 (сто миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) рублей. Общая залоговая стоимость предмета залога составляла 70665 000 (семьдесят миллионов шестьсот шестьдесят пять тысяч) рублей. Решением Новочеркасского городского суда от <дата> за Литовченко Н.Ю. было признано право собственности на нежилое помещение общей площадью 213,9 кв.м. (номера на поэтажном плане 11-18, расположенные в административном здании, договор купли-продажи, заключенный между Михайловым В.И. и Литовченко Н.Ю., заключенный <дата>, признан состоявшимся. Право собственности за Литовченко Н.Ю. было зарегистрировано УФРС <дата> с обременением права – ипотека в пользу ОАО Банк «Петрокоммерц». Переход права собственности на спорное помещение за Литовченко Н.Ю. после заключения договора купли-продажи, зарегистрирован не был. Собственником оставался Михайлов В.И., о чем говорит свидетельство о государственной регистрации права и выписка из ЕГР от <дата>,<дата>. Спорный договор был заключен Банком правомерно до вступления в законную силу решения Новочеркасского городского суда. Оспариваемый договор залога недвижимого имущества содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством. В связи с данными обстоятельствами, считает, что договор ипотеки не может быть признан судом недействительным. Поскольку Михайлов В.И. на момент заключения оспариваемого договора являлся собственником заложенного имущества и его право собственности на имущество оспорено не было, последующее изменение собственника не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до перехода права собственности. В соответствии с п.1 ст. 38 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102 ФЗ «Об ипотеке» лицо, которое приобрело заложенное имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Так как, Михайловым В.И. не были выполнены обязательства по погашению задолженности по кредитному договору перед ОАО Банк «Петрокоммерц», в соответствии с п. 4.1.1 договора об ипотеке залогодержатель вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по кредитному договору, обратить взыскание на заложенное имущество и получить первоочередное удовлетворение своих требований за счет предмета залога. Согласно отчету ООО «Арсенал» № об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ИП Михайлову В.И.от <дата>, рыночная стоимость административного здания, расположенного по адресу <адрес> составляет 94 252 282 рублей Стоимость 1 кв.м. в административном здании составляет 30205,19 рублей, следовательно стоимость помещения, принадлежащего Литовченко Н.Ю. составляет 6460890,78 рублей. Просил суд отказать Литовченко Н.Ю. в удовлетворении заявленных им исковых требований, обратить взыскание на имущество Литовченко Н.Ю., а именно нежилое помещение общей площадью 213,9 кв.м. (номера на поэтажном плане 11-18, этаж 1), расположенное по адресу: Россия, <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 6460890,78 (шесть миллионов четыреста шестьдесят тысяч восемьсот девяносто рублей 78 копеек), взыскать с Литовченко Н.Ю. в пользу ОАО Банк «Петрокоммерц» госпошлину в сумме 4000 рублей.

В судебное заседание Литовченко Н.Ю. не явился, был извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, предоставил заявление, согласно которого просил дело рассмотреть в его отсутствие с участием его представителя адвоката Новикова Л.В.

В судебное заседание Михайлов В.И. не явился, был извещен о времени и месте судебного заседании, о чем в материалах дела имеются почтовые уведомления. Об уважительных причинах неявки суду не сообщил, своих возражений относительно исковых требований Литовченко Н.Ю. по встречным требованиям ОАО Банк «Петрокоммерц» суду не предоставил. Ходатайств об отложении не заявлял.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, конкурсный управляющий Михайлова В.И. - Ханбенков А.В. извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется почтовое уведомление.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в порядке ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель Литовченко Н.Ю. – адвокат Новиков Л.В., действующий на основании ордера от <дата> № (л.д. 90 т.2) просил уточненные исковые требования Литовченко Н.Ю. удовлетворить, ссылаясь на то, что действия Литовченко Н.Ю. по приобретению части здания по <адрес>, признаны решением Новочеркасского городского суда от <дата> законными. При заключении договора купли-продажи помещение было свободно от прав третьих лиц. Литовченко Н.Ю. лишен права пользоваться и распоряжаться имуществом. Отчет представленный ОАО Банк «Петрокоммерц» о рыночной стоимости всего здания, расположенного по <адрес>, не отражает стоимость непосредственно предмета залога - нежилое помещение общей площадью 213,9 кв.м. (номера на поэтажном плане 11-18, этаж 1), которое является полуподвальным помещением. Полагал результаты судебной экспертизы, отраженные в отчете об оценке рыночной стоимости предмета залога в большей степени отвечают его действительной стоимости. В остальном сослался на доводы, изложенные в иске.

Представитель ОАО Банк «Петрокоммерц» - Величко Н.В., действующая на основании доверенности исковые требования Литовченко Н.Ю. не признала, просила суд в удовлетворении иска отказать в полном объеме. На удовлетворении встречных исковых требований настаивала, ссылалась на доводы, изложенные в иске. Дополнив, что задолженность Михайлова В.И. перед ОАО Банк «Петрокоммерц» по кредитному договору № от <дата> составляет 41698564,04 руб., в том числе: просроченная задолженность по кредиту – 32266 537, 94 руб., пени на просроченную задолженность по кредиту – 8980 561, 77 руб., пени на просроченную задолженность по процентам – 451464,33 руб.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что между Литовченко Н.Ю. и Михайловым В.И. <дата> был заключен договор купли продажи нежилых помещений, расположенных в подвале административного здания по адресу: <адрес> литер А, обозначенные в техническом паспорте, выданном МУП ЦТИ г. Новочеркасска от <дата> как: № – склад, общей площадью 18,2 кв.м.; № – склад, общей площадью 11,5 кв.м.; № – переплетная, общей площадью 17,2 кв.м.; № – цех, общей площадью 150,2 кв.м.; № – умывальник, общей площадью 2,8 кв.м.; № – туалет, общей площадью 1,3 кв.м.; № – душ, общей площадью 1,0 кв.м.; № – кабинет, общей площадью 11,7 кв.м., а всего общей площадью 213,9 кв.м.

Решением Новочеркасского городского суда от <дата> данный договор купли-продажи был признан состоявшимся, за Литовченко Н.Ю. признано право собственности, Михайлов В.И. был исключен из числа собственников на вышеуказанное нежилое помещение (л.д.14-15 т.1), решение вступило в законную силу (л.д. 19-22 т.1).

Между ИП Михайловым В.И. и ОАО Банк «Петрокоммерц» <дата> заключен кредитный договор № об открытии кредитной линии с установленным лимитом задолженности. Согласно п.2.2 данного договора банк открывает Заемщику ИП Михайлову В.И. кредитную линию на срок по <дата> включительно, с лимитом задолженности в размере 100000000 (сто миллионов рублей) с целью пополнения оборотных средств. Согласноп.6.1.6. договора обеспечением исполнения обязательств Заемщика будет служить залог недвижимого имущества литер А,Б,В и земельный участок, находящиеся по адресу <адрес>, рыночной стоимостью 100950 000 рублей, с залоговой оценкой 70665000 рублей.

<дата> между ИП Михайловым В.И. и ОАО Банк «Петрокоммерц» был заключен договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) №, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по РО за № от <дата> в качестве обеспечения требований банка по кредитному договору № об открытии кредитной линии (с установленным лимитом задолженности) от <дата>, заключенному между банком и ИП Михайловым В.И. В соответствии с п. 2.1 данного договора предметом залога являются административное здание общей площадью 3671,1 кв.м., инвентарный номер 14240, условный номер №, литер А, этажность 4; объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 65,9 кв.м. 1-этажный, литер Б, кадастровый номер №;, объект незавершенного строительства по наружному обмеру площадью 50,3 кв.м. 1-этажный, литер В, кадастровый номер №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под незавершенное строительство, площадь. 4828 кв.м., кадастровый номер №. Данные объекты расположены по адресу <адрес>.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора.

В соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество.

Из содержания свидетельств о государственной регистрации права от <дата>. (л.д. 95 т.1), выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> ( л.д. 96 т.1), свидетельства о государственной регистрации права от <дата> (л.д.13 т.1), решения Новочеркасского городского суда от <дата> (л.д. 14-15) следует, что на момент заключения договора об ипотеке от <дата> единственным собственником спорных помещений являлся Михайлов В.И., а право собственности Литовченко Н.Ю. возникло на основании решения Новочеркасского городского суда от <дата> и было зарегистрировано только <дата>

В соответствии с п. 2 ст. 8. п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. В силу ст. 4 ФЗ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимое помещение по адресу: <адрес> подлежало обязательной государственной регистрации. При этом, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 « ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом. Сам факт заключения договора купли-продажи спорных помещений в силу п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ст.ст. 2,4.14 ФЗ от <дата> «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не свидетельствует о прекращении на них права собственности Михайлова В.И. Из содержания решения Новочеркасского городского суда от <дата>. (л.д. 14-15) и свидетельства о государственной регистрации права от <дата> (л.д. 13) следует, что право собственности на спорное имущество впервые возникло у Литовченко Н.Ю. только после вступления в законную силу решения Новочеркасского городского суда от <дата> и его регистрации на основании данного решения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования Литовченко Н.Ю. не подлежат удовлетворению.

Рассматривая вопрос обоснованности заявленных встречных исковых требований, судом, кроме выше изложенного, установлены следующие обстоятельства.

Михайловым В.И. обязательства по кредитному договору № от <дата> перед ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц» исполняются не надлежащим образом. Представителем ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц» - Величко Н.В., не оспаривалась информация представленная конкурсным управляющим ИП Михайлова В.И. Ханбековым А.В., согласно которой Решением Арбитражного Суда Ростовской области по делу № А 53-8618/2009 от <дата> ИП Михайлов В.И. признан банкротом и в отношении него открыта процедура конкурсного производства. <дата> (резол. часть от <дата>) конкурсным управляющим утвержден Ханбеков А.В. ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц» включен в реестр требований кредиторов ИП Михайлова В.И. В рамках процедуры конкурсного производства ИП Михайлов В.И. погашено 60000000,00 руб. от реализации залогового имущества (административное здание, котельная, трансформаторная подстанция, 908/1000 долей земельного участка, находящиеся по адресу: <адрес>.(л.д. 84 т.2).

Судом установлено, что задолженность Михайлова В.И. перед ОАО Банк «Петрокоммерц» по кредитному договору № от <дата>. составляет 41698564,04 руб. (л.д. 85 т.2). Просрочка исполнения обязательств Михайловым В.И. по кредитному договору обязательств носит длящийся характер – с 2009 г., погашение задолженности ОАО Банк «Петрокоммерц» осуществляется исключительно путем реализации заложенного имущества. Неисполнение Михайловым В.И. своих обязательств не связано с обстоятельствами непреодолимой силы и иными обстоятельствами, исключающими ответственность за неисполнение договорных обязательств. Сведений об обратном суду не предоставлено. Допущенное ответчиком (заемщиком) нарушение обеспеченного договором обязательства крайне незначительным признано быть не может, что исключает возможность отказа в обращении взыскания на предмет залога.

Согласно 309-310, 314 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст.809-811, 819 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу п. 1 ст. 353 ГК РФ смена собственника имущества, являющегося предметом залога, не влечет прекращения прав залогодержателя-банка, поскольку происходит лишь смена сторона (залогодателя) в залоговом обязательстве.

Такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом не предусмотрено нормами ГК РФ (ст. 352).

В соответствии с положениями ст. 351, 352, 353 ГК РФ независимо от перехода права собственности на имущество к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на него взыскание по долгу.

Таким образом, имеются правовые основания для обращения взыскания на предмет залога.

Согласно ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

В соответствии со ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Определением Новочеркасского городского суда от 13.01.2012 г. по делу назначена и проведена оценочная экспертиза предмета спора. Согласно выводов эксперта ФИО10 ООО «Центр судебной экспертизы и оценки НовЭкс» на <дата> вероятная величина рыночной стоимости объекта оценки – предмета спора составляет 2722160 руб. Возражений относительно методики проведения экспертного заключения, оснований усомниться в правильности выводов эксперта лицами, участвующими в деле не заявлено. При проведении осмотра экспертом предмета оценки представитель ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц» присутствовал. Эксперт в установленном законом порядке предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного при определении рыночной стоимости предмета спора суд исходит из результатов судебной экспертизы, отчет об оценке представленный ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц» отклоняется судом, поскольку предметом оценки выступало в целом здание, расположенное по адресу: <адрес>, а не предмет спора с учетом его индивидуальных особенностей.

С учетом периода просрочки исполнения обязательств, того, что сумма задолженности составляет более 5% от размера оценки предмета залога, суд находит обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению требования истца об обращении взыскания на указанный предмет залога.

На основании установленных фактов, суд приходит к выводу о соразмерности размера задолженности Михайлова В.И. по кредитному договору от <дата> (41698 564,04 руб.) стоимости залогового имущества, принадлежащего Литовченко Н.Ю. (2722160 руб. руб.).

На основании изложенного, суд принимая за основу отчет об оценке № от <дата> и руководствуясь положениями ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. ФЗ от <дата> N 405-ФЗ), устанавливает начальная продажная цена заложенного имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, что составляет – 2177728 (2722160 х 80/100 = 2177728).

Реализация имущества должна быть произведена путем его продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В данном случае истцом уплачена государственная пошлина за подачу иска в размере 4000 руб., что подтверждено платежным поручением (л.д. 130 т. 1), которая подлежит взысканию в пользу истца с ответчика из стоимости заложенного имущества.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Литовченко Н.Ю. оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ОАО Банк "Петрокоммерц" удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное по Договору о залоге недвижимого имущества (ипотека) № от <дата> недвижимое имущество принадлежащее на праве собственности Литовченко Н.Ю., а именно: нежилого помещения общей площадью 213,9 кв.м. (номер на поэтажном плане : 11-18, этаж 1) литер А, расположенное по адресу: <адрес>, (условный номер №), путем продажи с публичных торгов, для удовлетворения требований ОАО Банк "Петрокоммерц"о взыскании с Михайлова Владимира Ивановича задолженности по кредитному договору № от <дата> и суммы судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 4000 (четыре тысячи) рублей, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 2177728 (два миллиона сто семьдесят семь тысяч семьсот двадцать восемь) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 20 марта 2012 года.

Судья Ю.Л. Косенко