Дело № 2-3765/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 апреля 2011 года г. Новочеркасск
Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:
судьи Григорьева Д.Н., при секретаре Ковалевой Н.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юдина В.О. к Михайлову В.И., ОАО Коммерческий банк "Петрокоммерц", третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ***, Конкурсный управляющий Хабенков А.В. о признании договора залога недвижимого имущества (договора об ипотеке) недействительным в части, по встречному иску ОАО Банк "Петрокоммерц", в лице дополнительного офиса в *** ФКБ "Петрокоммерц" в ***" к Юдину Виктору Олеговичу об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Юдин В.О. обратился в суд с иском к Михайлову В.И., ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» о признании договора залога недвижимого имущества (договора об ипотеке) недействительным в части, где указал, что чч.мм.гг. между ним и Михайловым В.И. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: ***, на третьем этаже 4-х этажного здания литер А, кадастровый номер ***, общей площадью 336,8 кв.м. и земельный участок площадью 444,2 кв.м., соответствующий 92/1000 доли.
Решением Новочеркасского городского суда от чч.мм.гг., за Юдиным В.О. признано право собственности на указанные нежилые помещения и земельный участок. Указанное решение вступило в законную силу.
Позднее Юдину В.О. стало известно, что между Михайловым В.И. и ОАО Коммерческий банк «Петрокоммерц» был заключен договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) *** от чч.мм.гг., зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по *** за *** от чч.мм.гг. в качестве обеспечения Банка по кредитному договору *** об открытии кредитной линии от чч.мм.гг. Предметом ипотеки в соответствии с п. 2.1. договора является административное здание общей площадью 3671,1 кв.м., инвентарный номер ***, условный номер ***, литер А, этажность 4.
Указанный выше договор был заключен после заключения договора купли-продажи между Юдиным В.О. и Михайловым В.И. Таким образом, зная о том, что спорные помещения ему уже не принадлежат, путем обмана истца и ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц», с целью получения кредита предоставил Банку документы, подтверждающие его право собственности на данные помещения. В отношении последнего по данному факту возбуждено уголовное дело.
В настоящее время, за истцом в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на вышеуказанные помещения с обременением права в виде ипотеки. При своевременной регистрации права собственности за Юдиным В.О. договор ипотеки не был бы заключен. Данное обременение нарушает права и интересы истца, возлагает на него обязанности залогодателя – Михайлова В.И. по договору ипотеки от чч.мм.гг.
Признание договора залога недвижимого имущества *** от чч.мм.гг. недействительным в части включения в данный договор нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности Юдину В.О. не влечет за собой недействительность договора в остальной части.
Просил суд признать договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) *** от чч.мм.гг. зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по РО за *** от чч.мм.гг., заключенный между Михайловым Владимиром Ивановичем и ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц» недействительным в части, исключив из под залога нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, литер А, общей площадью 336,8 кв.м. и земельный участок площадью 444,2 кв.м., соответствующий 92/1000 доли, принадлежащее на праве собственности Юдину В.О.
В свою очередь, ОАО Банк «Петрокоммерц» обратился со встречным иском к Юдину В.О. об обращении взыскания на заложенное имущество, в котором указал, что чч.мм.гг. между Банком и Михайловым В.И. был заключен договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) ***, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по *** за *** от чч.мм.гг. в качестве обеспечения требований истца по кредитному договору *** об открытии кредитной линии (с установленным лимитом задолженности) от чч.мм.гг., заключенный между ОАО Банк «Петрокоммерц» и ИП Михайловым В.И. (л.д.40).
Предметом ипотеки является: - административное здание, общей площадью 3671,1 кв.м., инвентарный номер ***, условный номер ***, литер А, этажность 4; - объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 65,9 кв.м, 1 этаж, литер Б, кадастровый номер ***; - объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 50,3 кв.м, 1 этаж, литер В, кадастровый номер: ***; - земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - под незавершенное строительство, площадью -4828 кв.м., кадастровый номер: ***, расположенные по адресу: Россия, ***. Рыночная стоимость предмета залога составила 100 950 000 руб. Общая залоговая стоимость - 70 665 000 руб.
Решением Новочеркасского городского суда от чч.мм.гг. за Юдиным В.О. было признано право собственности на нежилое помещение общей площадью 336,8 кв.м., расположенное в административном здании. Право собственности за Юдиным В.О. на вышеуказанное помещение было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** только чч.мм.гг. с обременением права - ипотека в пользу ОАО Банк «Петрокоммерц».
Исходя из п. 1 ст. 223 ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, до этого времени собственником спорного жилого помещения является продавец -Михайлов В.И., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия *** от чч.мм.гг. и выпиской из ЕГРП *** от чч.мм.гг., *** от чч.мм.гг. Следовательно, спорный договор ипотеки был заключен Банком правомерно до вступления в силу решения Новочеркасского городского суда.
Оспариваемый договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) *** от чч.мм.гг. содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством. Передача ИП Михайловым В.И. в залог недвижимого имущества, проданного по договору купли-продажи Юдину В.О., чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).
Таким образом, поскольку на момент заключения оспариваемого договора об ипотеке Михайлов В.И. являлся собственником заложенного имущества, и его право собственности на это имущество оспорено не было, последующее изменение собственника не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до перехода права собственности.
Поскольку Михайловым В.И. не были выполнены обязательства по погашению задолженности по кредитному договору перед ОАО Банк «Петрокоммерц», в соответствии с п. 4.1.1. договора об ипотеке залогодержатель вправе в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору, обратить взыскание на заложенное имущество и получить первоочередное удовлетворение своих требований за счет Предмета залога.
В соответствии с решением Новочеркасского городского суда за Юдиным В.О. признано право собственности на помещение общей площадью 336,8 кв.м.
Согласно отчету ООО "Арсенал" *** об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ИП Михайлову В.И. от чч.мм.гг., рыночная стоимость административного здания, расположенного по адресу: ***, составляет 94 252 282 руб.
Для целей оценки площадь административного здания была уточнена - 3 120,4 кв.м. с учетом прав третьих лиц на помещения, расположенные в данном здании - общая площадь административного здания - 3671,1 кв.м., площадь помещения принадлежащего Н.Ю. - 213,9 кв.м., площадь помещений, принадлежащих Юдину В.О. - 336,8 кв.м. Таким образом, стоимость 1 кв.м. равна - 30 205,19 руб. Следовательно, стоимость помещения принадлежащего Юдину В.О. - 10 173 107,99 руб.
С ссылкой ст.ст. 347-353, 551 ГК РФ просил суд отказать Юдину В.О. в удовлетворении исковых требований о признании договора залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) *** от чч.мм.гг. недействительным в части и исключении из-под залога нежилого помещения общей площадью 336,8 кв.м., принадлежащего на праве собственности Юдину В.О. Обратить взыскание на имущество Юдина В.О., а именно: нежилое помещение общей площадью 336,8 кв.м. (номера на поэтажном плане 11-25, 27-29, этаж 3, расположенное по адресу: Россия, ***, установив начальную продажную цену в размере 10 173 107,99 руб.; взыскать с Юдина В.О. в пользу ОАО Банк «Петрокоммерц» госпошлину в размере 4 000 руб.
В судебном заседании Юдин В.О. настаивал на удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на доводы изложенные в иске. В отношении удовлетворения встречных исковых требований возражал.
Михайлов В.И. исковые требования Юдина В.О. признал в полном объеме.
Представитель ОАО Банк «Петрокоммерц» - Величко Н.В., действующая на основании доверенности (л.д.69-70) исковые требования Юдина В.О. не признала, просила суд в удовлетворении иска отказать в полном объеме. На удовлетворении встречных исковых требований настаивала, дала пояснения аналогичные тексту заявления.
Представитель Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по *** в суд не явился, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени слушания дела.
Конкурсный управляющий Михайлова В.И. – Хабенков А.В. в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени слушания дела
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что чч.мм.гг. между Михайловым В.И. и Юдиным В.О. был заключен Договор о долевом участии *** в строительстве объекта незавершенного строительства по адресу: *** (л.д. 8-11).
Решением Новочеркасского городского суда РО от чч.мм.гг. за Михайловым В.И. было признано право собственности на административное здание, общей площадью 3671,1 кв.м., инвентарный номер ***, условный номер ***, литер А, этажность 4 по адресу: ***. Право собственности в установленном законом порядке зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от чч.мм.гг. (повторное свидетельство от чч.мм.гг.) (л.д. 56-59).
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
чч.мм.гг. между Михайловым В.И., и Юдиным В.О., заключен договор купли-продажи *** нежилых помещений №№ ***, общей площадью 336,8 кв.м., расположенных по адресу: Россия, ***, на третьем этаже 4 этажного здания, литер А, этажность 4, кадастровый номер *** (л.д. 34-36). Составлен Акт приема-передачи нежилых помещений от чч.мм.гг. (л.д.37).
Юдин В.О. обратился в суд с иском к Михайлову В.И. о признании действительным договора купли-продажи *** от чч.мм.гг., признании права собственности. В обосновании данного иска указал, что ответчик отказывается регистрировать договор в установленном законом порядке по надуманным причинам.
Решением Новочеркасского городского суда от чч.мм.гг. заявленные требования были удовлетворены (л.д.27-30), решение вступило в законную силу.
Из материалов дела усматривается, что ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц» (ОАО Банк «Петрокоммерц») - Кредитор и ИП Михайлов В.И. (заемщик) заключили Кредитный договор *** об открытии кредитной линии с установленным лимитом задолженности от чч.мм.гг. (л.д. 44-49).
В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ от чч.мм.гг. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из п. 1 ст. 6 указанного закона - ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
В силу ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге в частности должен быть указан предмет залога.
В качестве обеспечения обязательств, чч.мм.гг. между сторонами был заключен Договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) ***, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по *** за *** от чч.мм.гг. Предметом ипотеки является: - административное здание, общей площадью 3671,1 кв.м., инвентарный номер ***, условный номер ***, литер А, этажность 4; - объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 65,9 кв.м, 1 этаж, литер Б, кадастровый номер *** ***; - объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 50,3 кв.м, 1 этаж, литер В, кадастровый номер: ***; - земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - под незавершенное строительство, площадью -4828 кв.м., кадастровый номер: ***, расположенные по адресу: Россия, ***. Рыночная стоимость предмета залога составила 100 950 000 руб. Общая залоговая стоимость - 70 665 000 руб. (л.д. 50-52).
Таким образом, в предмет залога включены и помещения принадлежащие Юдину В.О. на основании договора купли-продажи указанного выше.
Доводы представителя Банка о том, что право собственности на спорные помещения за Юдиным В.О. зарегистрировано не было, суд не может принять во внимание, поскольку вопрос о праве в отношении указанных помещений разрешен судебным решением от чч.мм.гг., указанное решение вступило в законную силу.
Кроме того, следует отметить, что предоставление Михайловым В.И. спорных помещений в обеспечение обязательств перед Банком, послужило поводом к обращению Банка в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела в отношении Михайлова В.И. по ч.1 ст. 176 УК РФ за незаконное получение кредита.
Приговором Новочеркасского городского суда от чч.мм.гг. Михайлов В.И. признан виновным в совершении преступления предусмотренного ч. 1 ст. 176 УК РФ, приговор вступил в законную силу чч.мм.гг. (л.д.105-118, 119-122).
Из выше изложенного следует, что Банк обращением в правоохранительные органы признает то обстоятельство, что Михайлов В.И. предоставив в залог спорные помещения, действовал не законно, по сути, передав не принадлежащие ему помещения.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения не могли являться предметом залога, поскольку принадлежали Юдину В.О.
чч.мм.гг. Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по *** за Юдиным В.О. было зарегистрировано право собственности с обременением права (Ипотека) на нежилое помещение, общей площадью 336,8 кв.м., номера на поэтажном плане (11-25, 27-29), этаж 3, по адресу: *** (л.д. 23).
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Статья 168 ГК РФ определяет, что Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Юдина В.О. подлежат удовлетворению.
Исковые требования ОАО Коммерческий Банк Петрокоммерц» удовлетворению не подлежат, поскоку удовлетворение исковых требований Юдина В.О. полностью исключает удовлетворение встречных исковых Банка.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194 – 199, 98 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Юдина В.О. удовлетворить.
Признать договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) *** от чч.мм.гг. зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по РО за *** от чч.мм.гг., заключенный между Михайловым В.И. и ОАО Коммерческий Банк «Петрокоммерц» недействительным в части, включения в него нежилых помещений (номера на поэтажном плане 11-25, 27-29, этаж 3), расположенных по адресу: ***, литер А, общей площадью 336,8 кв.м. и земельного участка площадью 444,2 кв.м., соответствующего 92/1000 доли, принадлежащие на праве собственности Юдину В.О..
Прекратить ипотеку в отношении нежилых помещений (номера на поэтажном плане 11-25, 27-29, этаж 3), расположенных по адресу: ***, литер А, общей площадью 336,8 кв.м. и земельного участка площадью 444,2 кв.м., соответствующего 92/1000 доли, принадлежащие на праве собственности Юдину В.О..
В удовлетворении встречных исковых требований ОАО Банк "Петрокоммерц", отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 15 апреля 2011 года.
Судья: Д.Н. Григорьев