о признании договора продажи квартиры недействительным

№ 2-564/10

Именем Российской Федерации

05 июля 2010 года г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в составе: председательствующего Ксенофонтова И.Г., при секретаре Булановой С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску прокурора г. Новочебоксарск в интересах муниципального образования - город Новочебоксарск к администрации города Новочебоксарск, Мисякову Андрею Дмитриевичу, Мисяковой Юлии Владимировне, финансовому управлению администрации города Новочебоксарск о признании сделки купли-продажи жилого помещения, дарения недействительными, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л :

Прокурор г. Новочебоксарск обратился в суд с иском в интересах муниципального образования - г. Новочебоксарск к администрации города Новочебоксарска, Мисяковой Ю.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери Анастасии, Мисякову А.Д. о признании договора от Дата обезличенаг., заключенного между МО г. Новочебоксарск и Мисяковой Ю.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2, Мисяковым А.Д. о продаже квартиры Номер обезличен в ... по ... г. Новочебоксарска недействительным, возложении обязанности на Мисякову Ю.В. вернуть квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен ... г. Новочебоксарска в муниципальную собственность, возложении обязанности на администрацию г. Новочебоксарска выплатить Мисяковой Ю.В. денежную сумму в размере 106965руб., внесенную Мисяковой Ю.В. в счет оплаты стоимости квартиры.

В последующем прокурор г. Новочебоксарска (с учетом поданных уточнений) указал в качестве соответчика финансовое управление при администрации г. Новочебоксарска, а также заявил требование о признании недействительным договора дарения 1/3 доли в праве на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... от Дата обезличенаг., заключенный между Мисяковым А.Д. и Мисяковой Ю.В.

Исковые требования мотивированы тем, что Дата обезличенагода Мисяков А.Д. был поставлен в общую очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий. Дата обезличенаг. между муниципальным образованием - г. Новочебоксарск, в лице главы администрации ФИО1 и Мисяковой Ю.В., действующей за себя и в интересах ФИО2, Дата обезличена.р., Мисяковым А.Д. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого МО «г. Новочебоксарск» продало целую квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, а ФИО2 купили в долевую собственность по 1/3 доле каждому по инвентаризационной стоимости, составляющей 106965руб.

Дата обезличенаг. ООО «Новый дом» произвело оценку рыночной стоимости квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... г. Новочебоксарска, которая на Дата обезличенаг. составила 1108000руб.

В силу ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям. На момент заключения договора купли-продажи оценка квартиры проведена не была, инвентаризационная стоимость объекта не может выступать в качестве цены договора купли-продажи квартиры, так как не отражает действительной стоимости жилья, а используется лишь для вопросов налогообложения, следовательно, заключение такого договора противоречит требованиям ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Вместе с тем, на момент оценки, договор купли-продажи квартиры был уже заключен, т.е. данный договор был заключен без учета рыночной стоимости квартиры и в отсутствие предусмотренной законом обязательной оценки. При совершении данной сделки с муниципальным имуществом следовало исходить из рыночной стоимости имущества, а не из его инвентаризационной стоимости. Потому заключение такого договора противоречит требованиям ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Дата обезличенаг. Мисяков А.Д. подарил в собственность Мисяковой Ю.В. его 1/3 долю в данной квартире, а Мисякова Ю.В. дар приняла.

В соответствии со ст. 167, 168 ГК РФ просит признать оспариваемые сделки недействительными, вернуть квартиру в муниципальную собственность, а Мисяковой Ю.В. оплаченные за квартиру деньги в сумме 106965руб.

В судебном заседании помощник прокурора г. Новочебоксарск Кузнецова Н.А. исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям. Суду также пояснила, что глава администрации полномочий на заключение данного договора по отчуждении муниципальной собственности не имел, решение данного вопроса в соответствии с Уставом города относится к исключительной компетенции Новочебоксарского городского собрания депутатов ЧР. Получением жилья вне имеющейся очереди были нарушены права других вышестоящих очередников, которым данная квартира даже на условиях купли-продажи не предлагалась.

Муниципальное образование - г. Новочебоксарск, в интересах которого подан иск прокурором, участие своего представителя на судебном заседании не обеспечило. Представитель ФИО4 обратилась к суду с заявлением о рассмотрении дела без участия представителя, исковые требования оставляет на усмотрение суда.

Представитель администрации г. Новочебоксарск Ильина Е.А. в судебном заседании решение по иску оставила на усмотрение суда, пояснив, что договор купли-продажи квартиры соответствует действующему законодательству и заключен в пределах полномочий, предоставленных главе МО - г. Новочебоксарск и администрации г. Новочебоксарск, отчуждение квартиры произведено на основании требований ГК РФ.

Ответчик - финансовое управление администрации города Новочебоксарск, участие своего представителя на судебном заседании не обеспечил.

Ответчик Мисякова Ю.В. и Мисяков А.Д. в судебном заседании иск не признали.

Мисяков А.Д. суду пояснил, что Дата обезличенаг. он был поставлен в льготную и общую очередь, как нуждающийся в улучшении жилищных условий, о чем было вынесено администрацией города соответствующее постановление. В июле 1999года он заключил брак с Мисяковой Ю.В., после чего и его семья стала нуждающейся в улучшении жилищных условий. Дата обезличенаг. у них родилась дочь ФИО5. Дата обезличенаг. был заключен договор купли-продажи вступил квартиры, который сейчас оспаривается. Свою долю он договором от Дата обезличенаг. подарил Мисяковой Ю.В. Продолжая проживать в данной квартире, у них Дата обезличенаг. родился второй ребенок.

Также суду пояснил, что в льготную очередь он был поставлен как лицо, исполнявшее интернациональный долг. С апреля 2006года и по ноябрь 2007года он работал участковым милиционером. Имея льготы по получению жилья, он как участковый обращался в администрацию города для решения своего жилищного вопроса, но в постановке на учет ему отказали, со ссылкой, что он уже стоит в льготной очереди.

Ответчик Мисякова Ю.В. поддержала доводы, изложенные Мисяковым А.Д., а также пояснила суду, что их семья нуждалась в улучшении жилищных условий, а потому согласились с предложением администрации по покупке квартиры по инвентаризационной стоимости. В данном судебном заседании она представляет также права двоих своих несовершеннолетних детей. Другого жилья у неё с супругом и детьми не имеется, а потому при удовлетворении иска проживать им будет негде, их права будут нарушены. Считает также, что прокурором пропущен срок исковой давности для оспаривания сделки по договору дарения. В иске просит отказать в полном объеме.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Новочебоксарска от Дата обезличенагода Мисяков А.Д. поставлен в очередь на получение жилой площади, как нуждающийся в улучшении жилищных условий:

-в общую очередь (согласно списка),

-в очередь на первоочередное получение жилой площади воинов-интернационалистов л.д. 67-70).

Дата обезличенаг. Мисяков А.Д. поставлен на учет в общую очередь под Номер обезличен, в очередь на первоочередное жилья воинов-интернационалистов под Номер обезличен.

Дата обезличенагода между муниципальным образованием - г. Новочебоксарск Чувашской Республики, в лице главы администрации г. Новочебоксарска ФИО1, действующего на основании Устава г. Новочебоксарска, Мисяковой Ю.В., действующей за себя лично и от имени своей несовершеннолетней дочери ФИО5, Дата обезличенаг. рождения, Мисяковым А.Д. был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого МО-г. Новочебоксарск продало, а Мисякова Ю.В., ФИО2 и Мисяков А.Д. купили в долевую собственность, по 1/3 доле каждому, квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... г. Новочебоксарска, общей площадью 32,8кв.м.(в регистрирующем органе договор зарегистрирован Дата обезличенагода).

В соответствии с п. 2 договора отчуждаемая квартира принадлежит на праве собственности МО - г.Новочебоксарску, продана за 106965руб.

Данными, представленными финансовым управлением администрации г. Новочебоксарска подтверждается, что Мисяковой Ю.В. произведена оплата за данную квартиру в сумме 106965руб., которые перечислены в бюджет г. Новочебоксарска.

Дата обезличенагода ООО «Новый дом» произведена оценка квартиры Номер обезличен, расположенной в доме Номер обезличен по ... г. Новочебоксарска. По состоянию на Дата обезличенагода стоимость квартиры определена в сумму 1108000руб.

Заказчиком данного отчета является Мисякова Ю.В.

Дата обезличенагода выдано свидетельство о государственной регистрации права Мисякова А.Д. на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... г. Новочебоксарска, где его доля в праве составляет 1/3.

Дата обезличенагода Мисяков А.Д. и Мисякова Ю.В. обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора дарения от Дата обезличенаг., в соответствии с которым Мисяков А.Д. подарил в собственность Мисяковой Ю.В. 1/3 долю в праве на квартиру, находящуюся в Чувашской Республике, гор. Новочебоксарске, по ...

В соответствии с требованиями п.3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Свои требования о признании договора купли-продажи недействительным прокурор мотивирует тем, что при совершении сделки по продаже квартиры, находящейся в муниципальной собственности, не была произведена оценка объекта, что является нарушением ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающую обязательную оценку продаваемого имущества и его продажу по цене, не ниже рыночной.

Данный довод суд считает несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке на установлено иное.

Данными нормами предусмотрена обязанность по проведению оценки (рыночной или иной стоимости объекта) и данная стоимость рекомендована для целей совершения сделки с объектом и обязательной не является.

Как следует из требований ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с п. 4 данной нормы, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В настоящее время отсутствует законодательное регулирование отчуждения на возмездной основе в частную собственность жилых помещений, относящихся к муниципальному жилищному фонду, в том числе и законодательно не определен порядок установления цены на продаваемые муниципальные жилые помещения.

Федеральным законом от 28.08.1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (п. 3 ст. 29) предусмотрено, что органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях, условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.

Согласно ч. 2 и 3 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Конституционно-правовой смысл ст. 40 Конституции РФ раскрыт в Постановлении Конституционного Суда РФ от. 16.06.2008 г. № 6-П, в соответствии с которым ст. 40 (ч.2 и 3) Конституции РФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать малоимущим, иным указанным в законе гражданам дополнительные условия для реализации права на жилище посредством предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Это означает необходимость выработки органами публичной власти в рамках мер социальной защиты определенных категорий населения адекватной условиям рыночной экономики жилищной политики (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище.

Как следует из смысла ст. 51 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», а также ст. 215 ГК РФ, органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В соответствии с п.1 ст. 23 Устава г. Новочебоксарска (в редакции от 29.05.2006года), глава города Новочебоксарска Чувашской Республики осуществляет следующие полномочия: представляет город Новочебоксарск Чувашской Республики в отношениях с органами местного самоуправления других муниципальных образований, органами государственной власти, гражданами и организациями, без доверенности действует от имени города Новочебоксарска Чувашской Республики.

Таким образом, органам местного самоуправления законом предоставлено право выбора способа предоставления жилых помещений, в том числе и посредством их продажи гражданам из муниципального жилищного фонда, и каких-либо ограничений, касающихся использования жилых помещений как объекта недвижимости, в том числе определения цены продаваемого имущества, не предусмотрено.

Следовательно, МО - г. Новочебоксарск вправе самостоятельно определять цену продаваемого муниципального имущества, в том числе и реализовывать его по инвентаризационной стоимости, с учетом положений ст. 40 Конституции Российской Федерации о предоставлении гражданам, нуждающимся в жилище, жилых помещений за доступную плату.

Материалами дела подтверждается, что Мисяков А.Д. служил в органах ВД МВД по ЧР на должности участкового уполномоченного милиции ОУМ ОВД по г. Новочебоксарске в период с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг., за время службы жилое помещение ему не предоставлялось.

В соответствии со ст. 30 ФЗ «О милиции», сотрудникам милиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома по установленным законодательством нормам предоставляется соответствующими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и организациями в первоочередном порядке, а участковым уполномоченным милиции - не позднее шести месяцев с момента вступления в должность.

Суд считает установленным, что Мисяков А.Д. имел право на получение жилья в первоочередном порядке, будучи поставленным в очередь на первоочередное получение жилья в 1999году, у органов местного самоуправления имелась обязанность по предоставлению жилого помещения в первоочередном порядке Мисякову А.Д., у которого также имелось право и на улучшение своих жилищных условий в порядке и сроки, определенные действующим законодательством, в том числе ФЗ «О милиции».

Мисяков А.Д. подарил в собственность Мисяковой Ю.В. принадлежащую ему 1/3 долю в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по ... г. Новочебоксарска, в подтверждение чего был оформлен договор дарения от Дата обезличенаг., который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по ЧР Дата обезличенаг.

Ответчик Мисякова Ю.В. заявила в судебном заседании о пропуске срока исковой давности при обращении с иском в суд прокурора об оспаривании договора дарения.

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу требований п.3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

С учетом изложенного, оспариваемый договор дарения считается заключенным Дата обезличенаг.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как следует из материалов дела, с исковым требованием о признании недействительным договора дарения прокурор обратился Дата обезличенаг, т.е. по истечении установленного срока исковой давности, что в соответствии со ст. 199ГК РФ самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно справки МУП «УУ в ЖКХ г. Новочебоксарска» от Дата обезличенаг., в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по ... г. Новочебоксарска зарегистрированы: Мисяков А.Д., Мисякова Ю.В. (жена), ФИО2, Дата обезличена.р.(дочь), ФИО3, Дата обезличенаг.р. (сын).

При разрешении иска суд принимает также во внимание довод ответчиков о том, что в настоящее время они, а также их несовершеннолетние дети другого жилого помещения для проживания не имеют, при удовлетворении иска будут нарушены их права, прокурором в обоснование исковых требований не представлено доказательств нарушения прав муниципального образования, в интересах которого прокурор обратился в суд с иском.

Учитывая, что ФИО2 были поставлены на учет (Мисяков А.Д. стоял в очереди на первоочередное получение жилья) в установленном законом порядке, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, законность постановки на учет никем не оспаривается, оценка жилого помещения была произведена ООО «Новый дом» до регистрации договора купли-продажи, т.е. о рыночной стоимости квартиры было известно до регистрации прав покупателей, постановление о предоставлении жилого помещения принято главой администрации г. Новочебоксарска, правомочным действовать от имени муниципального образования, в обязанности которого (МО) входило обеспечение очередников жилыми помещениями, а органы местного самоуправления вправе были определять способ распоряжения муниципальной собственностью, суд считает доводы прокурора, заявленные в обоснование иска - несостоятельными, а потому оснований для удовлетворения исковых требований прокурора - не имеется.

В удовлетворении исковых требований прокурора г. Новочебоксарска надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В иске прокурора города Новочебоксарска Чувашской Республики, действующего в интересах муниципального образования г. Новочебоксарск, к администрации г. Новочебоксарск, Финансовому управлению при Администрации г. Новочебоксарск, Мисякову Андрею Дмитриевичу, Мисяковой Юлии Владимировне, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, о признании договора от Дата обезличенаг., заключенного между муниципальным образованием г. Новочебоксарск и Мисяковой Юлией Владимировной, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, Мисяковым Андреем Дмитриевичем о продаже квартиры Номер обезличен в ... по ... г. Новочебоксарска недействительным, признании недействительным договора дарения от Дата обезличенаг., заключенного между Мисяковым Андреем Дмитриевичем и Мисяковой Юлией Владимировной, возложении обязанности на Мисякову Юлию Владимировну вернуть квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... г. Новочебоксарска в муниципальную собственность, возложении обязанности на администрацию г. Новочебоксарска выплатить Мисяковой Юлии Владимировне денежную сумму в размере 106965руб. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение 10 дней со дня принятия мотивированного решения через Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики.

Судья Ксенофонтов И.Г.