Дело № 2-728/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации26 июля 2010 года г. Новочебоксарск
Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в составе:
председательствующего Савелькиной Г.О.,
при секретаре Морозовой К.М.,
с участием старшего помощника прокурора г. Новочебоксарск Кузнецовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Новочебоксарск в интересах муниципального образования «Город Новочебоксарск» к администрации города Новочебоксарск, Афанасьевой Евгении Андреевне, финансовому управлению администрации города Новочебоксарск о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной и применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Прокурор г. Новочебоксарск обратился в суд с иском в интересах муниципального образования «Город Новочебоксарск» к администрации города Новочебоксарск и Афанасьевой Е.А. о признании договора купли-продажи недействительным, обязании Афанасьевой Е.А. вернуть комнату Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... г. Новочебоксарск в муниципальную собственность, обязании администрации г. Новочебоксарск выплатить Афанасьевой Е.А. денежные средства в сумме 39825 рублей, внесенные в счет оплаты стоимости квартиры, мотивируя тем, что 20 апреля 2007 года между муниципальным образованием «Город Новочебоксарск» в лице главы администрации города Новочебоксарск ФИО1 и Афанасьевой Е.А. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого МО «г. Новочебоксарск» продало Афанасьевой Е.А. находящуюся в муниципальной собственности комнату секционного типа общей площадью 10, 9 кв. метров, расположенную по адресу: г. Новочебоксарск, ..., ..., ..., по инвентаризационной стоимости, составляющей 39825 рублей. Между тем рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 15 марта 2007 года составила 180000 рублей и при совершении данной сделки с муниципальным имуществом следовало исходить из рыночной стоимости имущества, а не из его инвентаризационной стоимости. В силу ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям. На момент заключения договора купли-продажи оценка квартиры была проведена, однако имущество продано не по определенной в отчете стоимости, а по инвентаризационной стоимости объекта, которая не может выступать в качестве цены договора купли-продажи комнаты, так как не отражает действительной стоимости жилья, а используется лишь для вопросов налогообложения, следовательно, заключение такого договора противоречит требованиям ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
В последующем прокурор г. Новочебоксарск уточнил исковые требования, привлек в качестве ответчика финансовое управление администрации г. Новочебоксарск и в окончательном варианте просит признать договор от 20 апреля 2007 года, заключенный между муниципальным образованием «Город Новочебоксарск» и Афанасьеовй Е.А., о продаже комнаты Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... г. Новочебоксарск недействительным, обязать Афанасьеву Е.А. вернуть комнату Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... г. Новочебоксарск в муниципальную собственность, обязать финансовое управление администрации г. Новочебоксарск выплатить Афанасьевой Е.А. денежную сумму в размере 39825 рублей, внесенную ею в счет оплаты стоимости квартиры.
В судебном заседании старший помощник прокурора г. Новочебоксарск Кузнецова Н.А. исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям и вновь привела их суду, дополнив, что комната продана без соблюдения очередности в предоставлении жилых помещений, гражданам, стоявшим в очереди ранее Афанасьевой Е.А., прибрести указанную квартиру не предлагалось, находившиеся в очереди граждане не были проинформированы о реализации администрацией города квартир по инвентаризационной стоимости, тем самым нарушены права указанных граждан, а также требования закона ЧР «О регулировании жилищных отношений».
Представитель истца - муниципального образования «Город Новочебоксарск», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в направленном суду заявлении просит дело рассмотреть без участия представителя, решение по иску оставляет на усмотрение суда.
Представитель администрации г. Новочебоксарск Ильина Е.А. в судебном заседании решение по иску оставила на усмотрение суда, пояснив, что договор купли-продажи комнаты соответствует действующему законодательству и заключен в пределах полномочий, предоставленных главе МО «г. Новочебоксарск» и администрации г. Новочебоксарск.
Представитель финансового управления администрации города Новочебоксарск, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в направленном суду заявлении просит дело рассмотреть без участия представителя.
Ответчик Афанасьева Е.А. и третье лицо Афанасьев В.А. исковые требования не признала по мотиву их необоснованности.
Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что на основании постановления главы администрации г. Новочебоксарск от 26 февраля 2003 года Номер обезличен мать Афанасьевой Е.А. - ФИО2 была поставлена в очередь на первоочередное получение жилой площади лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, с составом семьи из четырех человек.
На момент постановки на учет ФИО2 была зарегистрирована по адресу: г. Новочебоксарск, ..., ..., ..., общей площадью 45,7 кв. метров, жилой площадью 26, 4 кв.м, и совместно с ней зарегистрированы дочь Афанасьева Е.А., дочь ФИО3 и зять Афанасьев В.А.. 16 марта 2004 года у Афанасьевой Е.А. родился сын ФИО4, который также был зарегистрирован в указанной квартире.
20 апреля 2007 года между МО «Город Новочебоксарск» и Афанасьевой Е.А. был заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого МО «г. Новочебоксарск» продало Афанасьевой О.А. находящуюся в муниципальной собственности комнату секционного типа общей площадью 10, 9 кв. метров, состоящую из одной комнаты жилой площадью 10, 1 кв. метра, расположенную по адресу: г. Новочебоксарск, ..., ..., ..., по инвентаризационной стоимости, составляющей 39825 рублей. Афанасьева Е.А. произвела оплату приобретенной комнаты, перечислив в муниципальный бюджет г. Новочебоксарск 39825 рублей. 13 июля 2007 года глава администрации города Новочебоксарск ФИО1 издал постановление Номер обезличен о продаже указанной квартиры Афанасьевой Е.А. согласно договору от 21 апреля 2007 года и произведенной оплате в сумме 39825 рублей, в дополнение к двухкомнатной квартире Номер обезличен общей площадью 45, 7 кв. м в доме Номер обезличен по ... г. Новочебоксарск, состоящей с членами семьи из пяти человек в списке очередности на получение жилой площади без снятия с очереди. 25 мая 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики была произведена регистрация указанного договора и перехода права собственности, о чем Афанасьевой Е.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии Номер обезличен.
Как следует из справки администрации г. Новочебоксарск от 20 июля 2010 года, на момент заключения указанного договора ФИО2 состояла в общей очереди на получение жилья под номером Номер обезличен, в льготной очереди под номером Номер обезличен.
Свои требования о признании договора купли-продажи недействительным прокурор мотивирует тем, что при совершении сделки по продаже квартиры, находящейся в муниципальной собственности, была произведена оценка объекта, однако комната продана по инвентаризационной стоимости, что нарушает требования ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающие обязательную оценку продаваемого имущества и его продажу по цене, не ниже рыночной, и такой договор является недействительным.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Оценка спорной комнаты проведена 15 марта 2007 года и рыночная стоимость составила 180000 рублей, что подтверждается составленным ООО «Независимые оценщики недвижимости» отчетом № Номер обезличен об оценке рыночной стоимости комнаты секционного типа.
Следовательно, на момент подписания сторонами договора купли-продажи комнаты в письменной форме оценка объекта была проведена.
Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке на установлено иное.
В настоящее время отсутствует законодательное регулирование отчуждения на возмездной основе в частную собственность жилых помещений, относящихся к муниципальному жилищному фонду, в том числе и законодательно не определен порядок установления цены на продаваемые муниципальные жилые помещения.
Следовательно, при продаже муниципального жилого помещения в соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Это означает, что такая оценка не влечет установление цены, обязательной для сторон сделки.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
После проведения оценки имущества стороны договорились о стоимости продаваемой комнаты в сумме 39825 рублей, что соответствует ее инвентаризационной стоимости на момент продажи.
Доводы прокурора г. Новочебоксарск о том, что инвентаризационная стоимость объекта не может выступать в качестве цены договора купли-продажи квартиры, так как не отражает действительной рыночной стоимости жилья, а используется лишь для вопросов налогообложения, не состоятельны по следующим основаниям.
Российская Федерация в соответствии со ст. 7 Конституции РФ - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
Согласно ч. 2 и 3 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Конституционно-правовой смысл ст. 40 Конституции РФ раскрыт в Постановлении Конституционного Суда РФ от. 16.06.2008 г. № 6-П, в соответствии с которым ст. 40 (ч.2 и 3) Конституции РФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать малоимущим, иным указанным в законе гражданам дополнительные условия для реализации права на жилище посредством предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Это означает необходимость выработки органами публичной власти в рамках мер социальной защиты определенных категорий населения адекватной условиям рыночной экономики жилищной политики (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ).
Федеральным законом от 28.08.1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (п. 3 ст. 29) предусмотрено, что органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях, условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище.
Таким образом, органам местного самоуправления законом предоставлено право выбора способа предоставления жилых помещений, в том числе и посредством их продажи гражданам в муниципальном жилищном фонде, и каких-либо ограничений, касающихся использования жилых помещений как объекта недвижимости, в том числе определения цены продаваемого имущества, не предусмотрено.
Кроме того, отсутствует закон либо иной нормативный акт, устанавливающий сферу применения инвентаризационной стоимости только для целей налогообложения.
Следовательно, МО «Город Новочебоксарск» вправе самостоятельно определять цену продаваемого муниципального имущества, в том числе и реализовывать его по инвентаризационной стоимости, с учетом положений ст. 40 Конституции Российской Федерации о предоставлении гражданам, нуждающимся в жилище, жилых помещений за доступную плату.
Спорная комната была продана Афанасьевой Е.А. с учетом нормы предоставления жилой площади (на пятерых человек не более 18 кв.м на каждого) в дополнение к имеющейся квартире, в связи с чем ФИО2 не была снята с очереди, поскольку с приобретением комнаты нуждаемость в улучшении жилищных условий не отпала.
Доводы прокурора о том, что квартира была продана Афанасьевой Е.А. без соблюдения очередности в предоставлении жилых помещений, поскольку гражданам, стоявшим в очереди ранее Афанасьевой Е.А., прибрести указанную квартиру не предлагалось, и они не были проинформированы о реализации администрацией города квартир по инвентаризационной стоимости, тем самым нарушены их права, не влекут признание данной сделки недействительной, поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления реализовывать квартиры на основании договоров купли-продажи лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, установленной для предоставления жилых помещений по договору социального найма.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований прокурора г. Новочебоксарск о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске прокурора г. Новочебоксарск в интересах муниципального образования «Город Новочебоксарск» к администрации города Новочебоксарск, финансовому управлению администрации города Новочебоксарск и Афанасьевой Евгении Андреевне о признании договора купли-продажи жилого помещения от 20 апреля 2007 года недействительным и применении последствий недействительности сделки: обязании Афанасьевой Евгении Андреевны вернуть в муниципальную собственность комнату, расположенную по адресу: г. Новочебоксарск, ..., дом Номер обезличен, комната Номер обезличен, и обязании Финансового управления администрации города Новочебоксарск выплатить Афанасьевой Евгении Андреевне стоимость комнаты в сумме 39825 рублей, отказать
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики через Новочебоксарский городской суд в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Г.О. Савелькина