Дело № 2-1452/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации30 июля 2010 года г. Новочебоксарск
Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в составе:
председательствующего Савелькиной Г.О.,
при секретаре Морозовой К.М.,
с участием старшего помощника прокурора г. Новочебоксарск Кузнецовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Новочебоксарск в интересах муниципального образования «Город Новочебоксарск» к администрации города Новочебоксарск, Илюшкиной Милеуше Рамилевне, Куликовой Татьяне Владимировне и Куликовой Екатерине Игоревне, финансовому управлению администрации города Новочебоксарск о признании сделок купли-продажи и дарения жилого помещения недействительными и применении последствий недействительности сделок,
У С Т А Н О В И Л:
Прокурор г. Новочебоксарск обратился в суд с иском в интересах муниципального образования «Город Новочебоксарск» к администрации города Новочебоксарск, финансовому управлению администрации г. Новочебоксарск, Илюшкиной М.Р., Куликовой Т.В. и Куликовой Е.И. о признании договора купли-продажи от 19 декабря 2007 года недействительным, обязании Илюшкиной М.Р. вернуть квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... г. Новочебоксарск в муниципальную собственность, обязании финансового управления администрации г. Новочебоксарск выплатить Илюшкиной М.Р. денежные средства в сумме 100982 рубля, внесенные в счет оплаты стоимости квартиры, признании недействительными договора купли-продажи от 15 февраля 2008 года и договора дарения от 28 апреля 2008 года, мотивируя тем, что 19 декабря 2007 года между муниципальным образованием «Город Новочебоксарск» в лице главы администрации города Новочебоксарск ФИО1 и Илюшкиной М.Р. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого МО «г. Новочебоксарск» продало Илюшкиной М.Р. находящуюся в муниципальной собственности однокомнатную квартиру общей площадью 30, 3 кв. метров, жилой площадью 18, 9 кв.метров, расположенную по адресу: г. Новочебоксарск, ..., ..., ..., по инвентаризационной стоимости, составляющей 100982 рубля. Между тем рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на 21 декабря 2007 года составила 907000 рублей и при совершении данной сделки с муниципальным имуществом следовало исходить из рыночной стоимости имущества, а не из его инвентаризационной стоимости. В силу ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям. На момент заключения договора купли-продажи оценка квартиры проведена не была, инвентаризационная стоимость объекта не может выступать в качестве цены договора купли-продажи квартиры, так как не отражает действительной стоимости жилья, а используется лишь для вопросов налогообложения, следовательно, заключение такого договора противоречит требованиям ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». На момент приобретения квартиры Илюшкина М.Р. состояла в списки очередников на улучшение жилищных условий под Номер обезличен. Продажа администрацией квартиры Илюшкиной М.Р. нарушает конституционные права малоимущих граждан, состоящих в списке очередности до нее. В результате продажи спорной квартиры по инвентаризационной стоимости бюджет города Новочебоксарск недополучил 806018 рублей. 15 февраля 2008 года Илюшкина М.Р. заключила с Куликовой Т.В. договор купли-продажи данной квартиры, а 28 апреля 2008 года Куликова Т.В. подарила спорную квартиру Куликовой Е.И., оформив договор дарения. В связи с тем, что сделка, совершенная между администрацией г. Новочебоксарск и Илюшкиной М.Р. ничтожна и не влечет юридических последствий, ничтожны и последующие сделки с квартирой, совершенные Илюшкиной М.Р. с Куликовой Т.В., и Куликовой Т.В. с Куликовой Е.И..
В судебном заседании старший помощник прокурора г. Новочебоксарск Кузнецова Н.А. исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям и вновь привела их суду.
Представитель истца - муниципального образования «Город Новочебоксарск», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в направленном суду заявлении просит дело рассмотреть в его отсутствие, решение по иску оставляет на усмотрение суда.
Представитель администрации г. Новочебоксарск Ильина Е.А. в судебном заседании решение по иску оставила на усмотрение суда, пояснив, что договор купли-продажи квартиры соответствует действующему законодательству и заключен в пределах полномочий, предоставленных главе МО «г. Новочебоксарск» и администрации г. Новочебоксарск.
Представитель финансового управления администрации города Новочебоксарск, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в направленном суду заявлении просит дело рассмотреть в отсутствие представителя.
Ответчик Илюшкина М.Р. и ее представитель Завацкий В.А. исковые требования не признали по мотивам их необоснованности.
Ответчики Куликова Т.В., Куликова Е.И. и их представитель Корягина И.В. исковые требования не признали, пояснив, что являются добросовестными приобретателями.
Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что на основании постановления главы администрации г. Новочебоксарск от 23 апреля 1998 года Номер обезличен ФИО5 (Илюшкина) Милеуша Рамилевна была поставлена в общую очередь на получение жилой площади под номером Номер обезличен с составом семьи из восьми человек.
На момент постановки на учет ФИО5 М.Р. была зарегистрирована в трехкомнатной квартире по адресу: г. Новочебоксарск, ..., ..., ..., жилой площадью 39, 2 кв. метра с составом семьи из 8 человек, в том числе дочь ФИО5 М.Р. - ФИО2, Дата обезличена года рождения, являющаяся инвалидом с детства.
Из свидетельства о регистрации брака 1 - РЛ Номер обезличен, выданного Дата обезличена года ОЗАГС администрации г. Новочебоксарск ЧР, следует, что Дата обезличена года ФИО5 М.Р. зарегистрировала брак с ФИО3 и после заключения брака ей присвоена фамилия «Илюшкина».
Дата обезличена года у Илюшкиной М.Р. родился сын ФИО4, что подтверждается свидетельством о рождении 1-РЛ Номер обезличен, выданным ОЗАГС администрации г. Новочебоксарск 02 февраля 2007 года.
19 декабря 2007 года между МО «Город Новочебоксарск» и Илюшкиной М.Р. был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого МО «г. Новочебоксарск» продало Илюшкиной М.Р. находящуюся в муниципальной собственности однокомнатную квартиру общей площадью 30, 3 кв. метра, расположенную по адресу: г. Новочебоксарск, ..., ..., ..., по инвентаризационной стоимости, составляющей 100982 рубля. 11 декабря 2007 года Илюшкина М.Р. произвела оплату приобретенной квартиры, перечислив в муниципальный бюджет г. Новочебоксарск 100982 рубля. 16 января 2007 года глава администрации города Новочебоксарск ФИО1 издал постановление Номер обезличен о продаже указанной квартиры Илюшкиной М.Р. согласно договору от 19 декабря 2007 года и произведенной оплате в сумме 100982 рубля, в дополнение к трехкомнатной квартире Номер обезличен общей площадью 69, 6 кв.м в доме Номер обезличен по ... (8 человек), состоящей с членами семьи из трех человек в списке очередности, со снятием с очереди. 07 марта 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики была произведена регистрация указанного договора и перехода права собственности, о чем Илюшкиной М.Р. выдано свидетельство о государственной регистрации права.
15 февраля 2008 года между Илюшкиной М.Р. и Куликовой Т.В. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Илюшкина М.Р. продала Куликовой Т.В. квартиру, расположенную по адресу: г. Новочебоксарск, ..., ..., ....
Как пояснила Илюшкина М.Р., продав данную квартиру, получив материнский капитал, в связи с рождением второго ребенка, и взяв кредит, они смогли приобрести трехкомнатную квартиру, улучшив тем самым свои жилищные условия.
28 апреля 2009 года Куликова Т.В. подарила приобретенную квартиру Куликовой Е.И., что подтверждается договором дарения от 28 апреля 2009 года.
25 мая 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики была произведена регистрация договора дарения и перехода права собственности, о чем Куликовой Е.И. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 21 АА Номер обезличен.
Свои требования о признании договора купли-продажи недействительным прокурор мотивирует тем, что при совершении сделки по продаже квартиры, находящейся в муниципальной собственности, не была произведена оценка объекта, что нарушает требования ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающие обязательную оценку продаваемого имущества и его продажу по цене, не ниже рыночной, и такой договор является недействительным.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке на установлено иное.
В настоящее время отсутствует законодательное регулирование отчуждения на возмездной основе в частную собственность жилых помещений, относящихся к муниципальному жилищному фонду, в том числе и законодательно не определен порядок установления цены на продаваемые муниципальные жилые помещения.
Следовательно, при продаже муниципального жилого помещения в соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Это означает, что такая оценка не влечет установление цены, обязательной для сторон сделки.
Исходя из смысла указанных выше норм Федерального закона № 135-ФЗ следует, что не привлечение оценщика влечет недействительность сделки в том случае, когда законодательством предусмотрен обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком.
Таким образом, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), не привлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
Судом установлено, что на момент подписания сторонами договора купли-продажи квартиры в письменной форме оценка объекта проведена не была.
Оценка спорной квартиры проведена 21 декабря 2007 года и рыночная стоимость составила 907000 рублей, что подтверждается составленным ООО «НОВЫЙ ДОМ» отчетом Номер обезличен об оценке стоимости объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считает заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена обязательная государственная регистрация вещных (абсолютных) прав на недвижимое имущество - их возникновение, переход и прекращение.
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Частью 2 статьи 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, законодатель связывает момент заключения договора купли-продажи жилого помещения с моментом его регистрации и регистрации перехода права собственности на продаваемое имущество.
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республики 22 января 2008 года. На момент регистрации договора оценка спорной квартиры была проведена, при этом после проведенной оценки стороны не изменили цену продаваемого имущества.
На основании изложенного суд считает, что не проведение оценки квартиры на момент подписания сторонами договора купли-продажи в письменном виде, не влечет признание данной сделки недействительной.
Доводы прокурора г. Новочебоксарск о том, что инвентаризационная стоимость объекта не может выступать в качестве цены договора купли-продажи квартиры, так как не отражает действительной рыночной стоимости жилья, а используется лишь для вопросов налогообложения, не состоятельны по следующим основаниям.
Российская Федерация в соответствии со ст. 7 Конституции РФ - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
Согласно ч. 2 и 3 ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Конституционно-правовой смысл ст. 40 Конституции РФ раскрыт в Постановлении Конституционного Суда РФ от. 16.06.2008 г. № 6-П, в соответствии с которым ст. 40 (ч.2 и 3) Конституции РФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать малоимущим, иным указанным в законе гражданам дополнительные условия для реализации права на жилище посредством предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Это означает необходимость выработки органами публичной власти в рамках мер социальной защиты определенных категорий населения адекватной условиям рыночной экономики жилищной политики (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ).
Федеральным законом от 28.08.1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (п. 3 ст. 29) предусмотрено, что органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях, условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище.
Таким образом, органам местного самоуправления законом предоставлено право выбора способа предоставления жилых помещений, в том числе и посредством их продажи гражданам в муниципальном жилищном фонде, и каких-либо ограничений, касающихся использования жилых помещений как объекта недвижимости, в том числе определения цены продаваемого имущества, не предусмотрено.
Кроме того, отсутствует закон либо иной нормативный акт, устанавливающий сферу применения инвентаризационной стоимости только для целей налогообложения.
Следовательно, МО «Город Новочебоксарск» вправе самостоятельно определять цену продаваемого муниципального имущества, в том числе и реализовывать его по инвентаризационной стоимости, с учетом положений ст. 40 Конституции Российской Федерации о предоставлении гражданам, нуждающимся в жилище, жилых помещений за доступную плату.
Спорная комната общей площадью 30, 3 кв. м была продана Илюшкиной М.Р. с учетом нормы предоставления жилой площади (на 3 человека не более 18 кв.м на каждого) в дополнение к имеющейся квартире, в связи с чем Илюшкина М.Р. была снята с очереди.
Доводы прокурора о том, что квартира была продана Илюшкиной М.Р. без соблюдения очередности в предоставлении жилых помещений, поскольку гражданам, стоявшим в очереди ранее Илюшкиной М.Р., прибрести указанную квартиру не предлагалось, и они не были проинформированы о реализации администрацией города квартир по инвентаризационной стоимости, тем самым нарушены их права, не влекут признание данной сделки недействительной, поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления реализовывать квартиры на основании договоров купли-продажи лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, установленной для предоставления жилых помещений по договору социального найма.
Спорная квартира была продана Илюшкиной М.Р. с учетом нормы предоставления жилой площади (на троих человек не более 18 кв.м на каждого) в дополнение к имеющейся квартире, в связи с чем Илюшкина М.Р. была снята с очереди, поскольку с приобретением комнаты нуждаемость в улучшении жилищных условий не отпала.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований прокурора г. Новочебоксарск о признании недействительным договора купли-продажи от 19 декабря 2007 года, заключенного между МО «Город Новочебоксарск» и Илюшкиной М.Р. и применении последствий недействительности сделки.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 19 декабря 2007 года недействительным, следовательно, исковые требования о признании недействительными последующих сделок купли-продажи и дарения спорной квартиры, также не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске прокурора г. Новочебоксарск в интересах муниципального образования «Город Новочебоксарск» к администрации города Новочебоксарск, финансовому управлению администрации города Новочебоксарск, Илюшкиной Милеуше Рамилевне, Куликовой Татьяне Владимировне и Куликовой Екатерине Игоревне о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения от 19 декабря 2007 года и от 15 февраля 2008 года, договора дарения жилого помещения от 28 апреля 2009 года, обязании Илюшкиной Милеуши Рамилевны вернуть в муниципальную собственность квартиру, расположенную по адресу: г. Новочебоксарск, ..., ..., ..., и обязании Финансового управления администрации города Новочебоксарск выплатить Илюшкиной Милеуше Рамилевне стоимость квартиры в сумме 100982 рубля отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики через Новочебоксарский городской суд в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Г.О. Савелькина