Дело № 2- 2540/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
02 декабря 2010 года г. Новочебоксарск
Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики
под председательством судьи Балашниковой В.П.
при секретаре Исаковой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гинкул Светланы Владимировны к Администрации гор. Новочебоксарск о признании решения главы администрации гор. Новочебоксарск об отказе в переводе квартиры в нежилое помещение недействительным, об обязании перевести квартиру из жилого помещения в нежилое помещение,
установил:
Гинкул С.В. обратилась в суд с иском к администрации гор. Новочебоксарск о признании недействительным решения главы администрации гор. Новочебоксарск от Дата обезличена года Номер обезличен об отказе в переводе жилого помещения- квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... гор. Новочебоксарск ЧР в нежилое помещение и обязании администрации гор. Новочебоксарск Чувашской Республики перевести эту квартиру из жилого помещения в нежилое помещение. Свои требования истица мотивировала тем, что, являясь собственником квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... гор. Новочебоксарск, обратилась в администрацию гор. Новочебоксарск с заявлением о переводе данной квартиры из жилого помещения в нежилое помещение для размещения офисного помещения. К заявлению приложила все необходимые документы. Дата обезличена года администрация города выдала уведомление Номер обезличен об отказе в переводе жилого помещения в нежилое по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, т.е. не соблюдение предусмотренных в ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения и несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Считает данное решение незаконным, поскольку отсутствуют случаи, указанные в ст. 22 ЖК РФ, для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение. Кроме того, полагает, что администрация гор. Новочебоксарск в нарушение ч. 5 ст. 23 ЖК РФ истребовала согласие всех собственников в многоквартирном доме Номер обезличен по .... Николаева П.Г. собственник квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... гор. Новочебоксарск не дала согласия, также не выразила несогласие, отказавшись расписаться в протоколе. Ссылку администрации гор. Новочебоксарск на несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям законодательства считает необоснованной, поскольку предусмотренный пунктом 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда запрет на пробивание и расширение проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий относится к наружным стенам, тогда как в проекте имелся проем двери во внутренней стене квартиры.
В последующем Гинкул С.В. обратилась в суд с исковым заявлением, именуемым уточненным, в котором просила признать решение главы администрации города Новочебоксарск от Дата обезличена года от отказе в переводе жилого помещения в нежилое по адресу: ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, выразившееся в уведомлении Номер обезличен, недействительным и обязать администрацию города Новочебоксарск перевести жилое помещение - квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... гор. Новочебоксарск в нежилое помещение. В обоснование своих требований, кроме указанного выше, ссылалась на то, что она является собственником квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... гор. Новочебоксарск. Решила эту квартиру перевести из жилого помещения в нежилое на основании ст.ст. 22, 23 ЖК РФ, для чего подготовила все необходимые документы для перепланировки квартиры под офис и в феврале 2010 года подала их в МУ «Архитектурно-градостроительное управление» в г. Новочебоксарск.Дата обезличена года МУ «Архитектурно-градостроительное управление» в г. Новочебоксарск отказало в согласовании эскизного проекта со ссылкой на п.4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда о недопущении в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Заключением ООО «Домостроительный комбинат» от Дата обезличена года и экспертным заключением ОАО «Проектно- сметное бюро» от Дата обезличена года установлено, что конструктивные решения, предусмотренные проектом не снижают прочности и жесткости каркаса здания и рекомендуются к внедрению. Дата обезличена года она вновь обратилась в МУ «Архитектурно-градостроительное управление» в г. Новочебоксарск с заявлением, пакетом документов и результатами проведенных экспертиз. В последующем получила уведомление Номер обезличен от Дата обезличена года об отказе в переводе. Дата обезличена года проект перепланировки квартиры Номер обезличен был согласован Главным государственным жилищным инспектором ЧР, после чего вновь подавала заявления о переводе жилого помещения в нежилое, приложив все документы и протоколы собраний собственников жилья данного многоквартирного дома. Однако, ей в устной форме было сообщено, что уведомлением Номер обезличен от Номер обезличен года отказано в переводе указанной квартиры в нежилое помещение.
В судебном заседании истец Гинкул С.В. свои требования поддержала по изложенным выше основаниям.
Представитель ответчика администрации гор. Новочебоксарск Ильина Е.А. иск не признала по мотиву необоснованности и просила отказать в иске.
Третье лицо Николаева П.Г. иск Гинкул С.В. не признала и пояснила, что проживает в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по ... гор. Новочебоксарск, балкон этой квартиры является смежным с балконом квартиры Номер обезличен. В случае перевода квартиры Номер обезличен в нежилое помещение, вход в помещение будет организован с балкона, чем для нее будут создаваться неудобства. Просит отказать в иске.
Представитель третьего лица Казанкова О.Л. требования истца не признала по мотиву необоснованности и просила отказать в иске.
Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что истец Гинкул С.В. является собственником квартиры Номер обезличен, расположенной на первом этаже многоквартирного жилого дома Номер обезличен по ... в гор. Новочебоксарск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от Дата обезличена года. Дата обезличена года истец обратилась в МУ ««Архитектурно-градостроительное управление» в г. Новочебоксарск с заявлением о реконструкции квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... для размещения офисного помещения.
Дата обезличена года администрация гор. Новочебоксарск уведомлением Номер обезличен Гинкул С.В. отказала в переводе жилого помещения в нежилое помещение по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, а именно несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения, а также несоответствием проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
При этом указала, что перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдений требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Данный перевод жилого помещения в нежилое помещение связан с необходимостью проведения работ по реконструкции переводимого помещения, а также предоставления заявителю части общего земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома Номер обезличен по ... ( ч. 3ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). В данном случае положения частей 2 и 3 статьи 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещений требованиям законодательства выражается в том, что проекты на переустройство и (или) перепланировку, независимо от формы собственности должны разрабатываться с соблюдением действующих строительных норм и правил ( СНиП), правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и с учетом положений действующего законодательства. Не допускается в стенах крупнопанельных зданий расширять и пробивать проемы (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда).
Считая, что при рассмотрении заявления администрация гор. Новочебоксарск нарушила ее права и законные интересы, Гинкул С.В. обратилась в суд с данными требованиями.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Статьей 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещением допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательством о градостроительной деятельности
Согласно пункта 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилых помещений в нежилые осуществляется органом местного самоуправления.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещений.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке ( общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Постановлением главы администрации гор. Новочебоксарск Номер обезличен от Дата обезличена года утверждены сложившиеся границы земельных участков в кадастровом квартале Номер обезличен по результатам межевания, проведенного ООО НПП «Землеустроитель» Дата обезличена года, общей площадью Номер обезличен га для содержания и эксплуатации многоквартирных домов, в том числе земельного участка с кадастровым номером Номер обезличен Номер обезличен, расположенного по ..., и предоставлены собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в общую долевую собственность бесплатно неделимые земельные участки из земель населенного пункта города Новочебоксарск в кадастровом квартале Номер обезличен для содержания и эксплуатации многоквартирного жилого дома, в том числе с кадастровым номером Номер обезличен Номер обезличен га расположенного по ....
Следовательно, земельный участок, на котором расположен дом Номер обезличен по ... сформирован и является общей долевой собственностью всех собственников данного многоквартирного дома.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. К распоряжению имуществом относятся, в том числе действия по изменению объекта.
Условия перевода жилого помещения в нежилое определены статьей 22 ЖК РФ и в силу части 2 данной статьи перевод жилого помещения не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких- либо лиц.
Судом установлено и из материалов дела следует, что в случае перевода квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ..., принадлежащей Гинкул С.В.на праве собственности, из жилого в нежилое помещение возникает необходимость установить отдельный вход в него, с размещением вместо балконной двери, и устройством крыльца и лестницы, что связано с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Пунктом 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство, и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкции, переустройство и перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что основанием для отказа истцу в переводе жилого помещения в нежилое явилось, в том числе отсутствие согласия всех собственников жилого дома на проведение работ по реконструкции и на установление обременения данного земельного участка правом ограниченного пользования, поскольку лестница в отдельный вход уменьшает размер земельного участка и ограничивает его использование.
Согласно проекту, выполненному ФИО1 по заказу Гинкул С.В., предусматривается переустройство, перепланировка, в том числе демонтаж окон, дверей, пробивка дверных проемов в стенах, в том числе и на ограждающей несущей стеновой панели, вход в помещение офиса предусматривается через балкон с организацией в балконном пространстве входного холодного тамбура, а также устройство лестницы. При этом, как видно из эскизного проекта при устройстве лестницы будет использована часть земельного участка, относящегося к общей долевой собственности всех собственников этого многоквартирного дома.
В силу части 3 ст. 36 ЖК РФ и части 2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размеров общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.
Следовательно, истцы до обращения в администрацию гор. Новочебоксарск с подобным заявлением должны были получить согласие всех участников общей долевой собственности в многоквартирном доме на изменение режима пользования земельным участком, что не было сделано.
Как видно из материалов дела, пояснений истца и третьего лица Николаевой П.Г., не было получено согласие Николаевой Г.П., собственника квартиры Номер обезличен. Кроме того, в данном доме определенное количество квартир относится к муниципальному жилищному фонду, следовательно, необходимо получить согласие собственника муниципальных квартир, т.е. муниципального образования город Новочебоксарск.
По мнению суда, Николаева П.Г., отказавшись подписаться в протоколе, выразила свое несогласие на перепланировку квартиры Номер обезличен. Следовательно, доводы истца о том, что Николаева П.Г. не выразила как согласия, так и не согласия, суд считает несостоятельными, поскольку решение собственника должно быть выражено в утвердительной форме и в письменном виде.
В силу положений ст. 247 ГК РФ, согласно которым владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия- в порядке, устанавливаемом судом.
Требования к эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно- коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда определены в Правилах эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской федерации по строительству и жилищно- коммунальному комплексу Номер обезличен от Дата обезличена года.
В силу п. 4.2.4.9 Правил не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, использовать балконы, эркеры и лоджии не по назначению.
Пунктами 1.7.2 и 1.7.1 названных Правил запрещается переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности и разрушению несущих конструкций здания, нарушению инженерных систем.
Поскольку представленным истцом проектом перепланировки (лист 8) предусмотрена пробивка оконного проема, являющегося частью ограждающей несущей стеновой панели крупнопанельного жилого дома, в целях увеличения проема для монтажа входной двери, то суд приходит к выводу, что проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
При таких обстоятельствах доводы истца о том, что заключением ФИО2 от Дата обезличена года и экспертным заключением ФИО3 от Дата обезличена года установлено, что конструктивные решения, предусмотренные проектом не снижают прочности и жесткости каркаса здания и рекомендованы к внедрению, не имеют юридического значения для разрешения данного спора.
Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещением собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
Обсуждая доводы истца о том, что администрация гор. Новочебоксарск в нарушение требований ч. 5 ст. 23 ЖК РФ истребовала письменное согласие всех собственников и нанимателей квартир дома Номер обезличен по ... гор. Новочебоксарск, тогда как согласно названной норме одновременно с выдачей или направлением заявителю документа о переводе помещения должна была информировать о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение, т.е. сообщить Николаевой П.Г., суд находит несостоятельными.
Положениями части 3 ст. 36 ЖК РФ и части 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что уменьшение размеров общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. В случае проведения работ согласно проекту будет использована часть земельного участка, т.е. изменен режим пользования земельным участком.
Таким образом, администрация гор. Новочебоксарск на законных основаниях отказала истцу в переводе квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... гор. Новочебоксарск из жилого помещения в нежилое. Следовательно, требования истца о признании недействительным решения главы администрации гор. Новочебоксарск от Дата обезличена года Номер обезличен об отказе в переводе жилого помещения в нежилое и об обязании администрации гор. Новочебоксарск перевести квартиру Номер обезличен из жилого помещения в нежилое помещение удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении требований Гинкул Светланы Владимировны о признании недействительным решения главы администрации гор. Новочебоксарск Номер обезличен от Дата обезличена года об отказе в переводе жилого помещения- квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... гор. Новочебоксарск ЧР в нежилое помещение и обязании администрации гор. Новочебоксарск Чувашской Республики перевести из жилого помещения в нежилое помещение квартиру Номер обезличен, находящуюся на первом этаже многоквартирного жилого дома Номер обезличен по ... гор. Новочебоксарск Чувашской Республики отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение 10 дней со дня принятия мотивированного решения, через Новочебоксарский городской суд ЧР.
Судья Балашникова В.П.