Дело № 2-23/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации06 апреля 2011 года г. Новочебоксарск
Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Ксенофонтова И.Г., при секретаре судебного заседания Булановой С.Г., с участием старшего помощника прокурора <адрес> Клычковой Ю.Ю., ответчика Никифоровой Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> в интересах муниципального образования «Город Новочебоксарск» к администрации города <адрес>, Никифоровой Наталье Николаевне, финансовому управлению администрации города <адрес> о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной и применении последствий недействительности сделки,
у с т а н о в и л:
Прокурор <адрес> обратился в суд с иском в интересах муниципального образования «Город Новочебоксарск» к администрации города <адрес> и Никифоровой Н.Н. о признании договора купли-продажи недействительным, обязании Никифоровой Н.Н. вернуть квартиру <адрес> г. Новочебоксарск в муниципальную собственность, обязании администрации <адрес> выплатить Никифоровой Н.Н. денежные средства в сумме 192892 рубля, внесенные в счет оплаты стоимости квартиры, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием ФИО10 в лице главы администрации <адрес> ФИО1 и Никифоровой Н.Н. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого МО ФИО11» продало Никифоровой Н.Н. находящуюся в муниципальной собственности двухкомнатную квартиру общей площадью 50,8 кв.м, расположенную по адресу: г. Новочебоксарск, <адрес> по инвентаризационной стоимости, составляющей 192892 рубля. Между тем рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 760000 рублей и при совершении данной сделки с муниципальным имуществом следовало исходить из рыночной стоимости имущества, а не из его инвентаризационной стоимости. В силу ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям. На момент заключения договора купли-продажи оценка квартиры была проведена, однако имущество продано не по определенной в отчете стоимости, а по инвентаризационной стоимости объекта, которая не может выступать в качестве цены договора купли-продажи квартиры, так как не отражает действительной стоимости жилья, а используется лишь для вопросов налогообложения, следовательно, заключение такого договора противоречит требованиям ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
В последующем прокурор <адрес> уточнил исковые требования, привлек в качестве ответчика финансовое управление администрации <адрес> и в окончательном варианте просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между муниципальным образованием «город Новочебоксарск» и Никифоровой Н.Н., о продаже квартиры <адрес> г. Новочебоксарск недействительным, обязать Никифорову Н.Н. вернуть квартиру <адрес> г. Новочебоксарск в муниципальную собственность, обязать финансовое управление администрации <адрес> выплатить Никифоровой Н.Н. денежную сумму в размере 192892 рубля, внесенную ею в счет оплаты стоимости квартиры.
Кроме указанных выше оснований, требования обоснованы тем, что на момент заключения договора купли-продажи муниципального жилья Никифорова Н.Н. состояла в общем списке очередности под № 8533 и очереди по администрации под № 5. Продажа администрацией города квартиры Никифоровой Н.Н. нарушила конституционные права малоимущих граждан, состоящих в списке очередности нуждающихся в улучшении жилищных условий до нее. Согласно ст. 26 Устава <адрес> в исключительную компетенцию Новочебоксарского городского Собрания депутатов входят полномочия по определению порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Однако <адрес> городским Собранием депутатов решение о продаже муниципального жилья по инвентаризационной стоимости не принималось. В данном случае глава администрации <адрес> ФИО1 злоупотребил служебным положением. В результате оплаты Никифоровой Н.Н. квартиры по инвентаризационной стоимости, которая не соответствует ее рыночной стоимости, бюджет <адрес> недополучил 567108 рубля.
В судебном заседании старший помощник прокурора <адрес> Клычкова Ю.Ю. поддержала исковые требования по изложенным в нем основаниям и вновь привела их суду.
Муниципальное образования «<адрес>», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя на судебном заседании не обеспечило.
Ильина Е.А., действующая на основании доверенности, представляющая в судебном заседании интересы ответчика - администрации <адрес>, в удовлетворении иска просит отказать ввиду необоснованности и незаконности заявленных требований. Полагает, что процедура заключения договора купли-продажи нарушена не была, глава администрации города является уполномоченным лицом на заключение договоров в отношении имущества, относящегося к муниципальной собственности. Решение собрания депутатов для отчуждения квартиры Никифоровой не требовалось. Доводы, изложенные в исковом заявлении, являются несостоятельными. Кроме того, прокурором пропущен срок исковой давности для оспаривания договора купли-продажи в судебном порядке, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Ответчик Никифорова Н.Н. исковые требования не признала по мотиву их необоснованности. Суду также пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ она была принята на работу в администрацию <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ она вступила в брак, ДД.ММ.ГГГГ у них родился ребенок. ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор купли-продажи спорной квартиры, сделка зарегистрирована и ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права на 2-х комнатную квартиру <адрес> г. Новочебоксарска. В данной квартире сейчас проживают втроем: она, супруг и их малолетний ребенок. В льготной очереди на получение жилья она никогда не стояла, прав на получение жилья в первоочередном порядке, как очередник - не имела. До трудоустройства в администрацию города, ни она, ни её супруг в очереди на получение жилья - не стояли, ввиду отсутствия нуждаемости. Квартира ей была продана не как очереднику, а на основании договору купли-продажи.
Ответчик - финансовое управления администрации <адрес>, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя на судебном заседании не обеспечил.
Отдел по охране прав детства администрации <адрес> в направленном суду заявлении просит дело рассмотреть в отсутствие их представителя.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно спора - ФИО2, на судебное заседание не явился, обратился к суду с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела, без участия не явившихся лиц.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, что на основании постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О постановке в очередь на получение жилой площади» Никифорова Н.Н. (Николаева Н.Н.) была поставлена в две очереди в качестве нуждающейся в жилых помещениях ДД.ММ.ГГГГ - в общую очередь и в очередь на получение жилой площади работников администрации <адрес> с составом семьи 1 человек (. ников администрациов дела к инвентаризационную стоимость 192892руб. " на момент постановки на учет Никифорова Н.Н. была зарегистрирована в г. Чебоксары <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием - <адрес> ЧР, в лице главы администрации <адрес> ФИО1, действующего на основании Устава <адрес> и Никифоровой Н.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Муниципальное образование - <адрес> продало, а Никифорова Н.Н. купила целую квартиру, находящуюся в <адрес> ЧР по <адрес> в доме № под №. Инвентаризационная стоимость квартиры составляет 192892руб. Государственная регистрация данного договора произведена ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Никифоровой Н.Н. произведена оплата за указанное жилье, в бюджет <адрес> перечислено 192892руб.
На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности 2-х комнатной квартиры <адрес> г. Новочебоксарск ЧР за Никифоровой Н.Н., о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Одно из оснований заявленных исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным прокурор мотивирует тем, что при совершении сделки по продаже квартиры, находящейся в муниципальной собственности, не была произведена оценка объекта и комната продана по инвентаризационной стоимости, что нарушает требования ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающие обязательную оценку продаваемого имущества и его продажу по цене, не ниже рыночной.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В соответствии со ст.ст. 16, 51 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления вправе отчуждать муниципальное имущество, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.
Из указанных норм права следует, что органы местного самоуправления вправе отчуждать муниципальное имущество, но в соответствии с требованиями федерального закона.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).
Положения ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают обязательное проведение оценки при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям.
Данное требование означает, что прежде, чем осуществить любую сделку с любым объектом оценки муниципальное образование должно провести оценку предмета сделки. Оценка предмета сделки направлена на подтверждение обоснованности цены отчуждаемого органами местного самоуправления муниципального имущества.
На момент заключения договора купли-продажи спорной комнаты в нарушение указанных выше требований Федерального закона оценка данного имущества произведена не была.
В соответствии со ст. 8 Устава <адрес>, утвержденного решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов ЧР от 28 ноября 2005 года № С 5-1, к вопросам местного значения <адрес> относится обеспечение малоимущих граждан, проживающих в <адрес> и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством.
Статьей 26 Устава установлено, что к исключительной компетенции Новочебоксарского городского Собрания депутатов относится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.
Из материалов дела следует, что Новочебоксарским городским Собранием депутатов какое-либо положение о продаже муниципального жилья, в том числе по инвентаризационной стоимости не принималось.
Представитель администрации <адрес> в подтверждение права главы администрации <адрес> на заключение договора купли-продажи жилого помещения ссылается на решение <адрес> городского Собрания депутатов ЧР от 29.05.2006г. № С12-4 «Об утверждении Положения о прядке управления и распоряжения муниципальной собственностью <адрес> Республики».
Данный довод суд считает несостоятельным, т.к. на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, т.е. на ДД.ММ.ГГГГ, действовало «Положение о прядке управления и распоряжения муниципальной собственностью <адрес>», утвержденное решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов ЧР от 25.03.2004г. № 42-3, в соответствии с п.3 ст. 2 которого вопросы пользования и распоряжения жилищным фондом, средствами бюджета <адрес> данным Положением не регулируются.
Из материалов дела следует, что <адрес> городским Собранием депутатов решения о продаже муниципального жилья Никифоровой Н.Н. по инвентаризационной стоимости не принималось.
Как следует из выписки (экспертного заключения) из отчета 180к-11/06 ООО «Независимые оценщики недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость 2-х комнатной квартиры <адрес> в г. Новочебоксарск на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляла 760000руб., что в несколько раз превышает инвентаризационную стоимость 192892руб.
Согласно ст. 49, п. 6 ч. 1 ст. 55 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований. К собственным доходам местного бюджета относятся доходы от имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Следовательно, отчуждение муниципального имущества по цене ниже рыночной стоимости приводит к уменьшению доходов местного бюджета и нарушает права и законные интересы граждан, в том числе и на получение жилья за счет средств местного бюджета.
В обоснование своих требований прокурор также ссылается на то, что спорная квартира была продана Никифоровой Н.Н. без соблюдения очередности в предоставлении жилых помещений, тем самым нарушены права граждан <адрес>, которые не были проинформированы администрацией <адрес> о продаже квартиры по инвентаризационной стоимости.
Жилые помещения, которыми распоряжается администрация (в том числе и проданная Никифоровой Н.Н. квартира) могут быть отчуждены с соблюдением требований законодательства.
Как следует из справки администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, на момент заключения указанного договора Никифорова Н.Н. состояла в общем списке нуждающихся в улучшении жилищных условий под № 8533.
В соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.
Согласно ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища, при этом право на жилище одного человека не может быть реализовано с нарушением права на жилище других людей.
Ответчиками не представлено суду доказательств, свидетельствующих о праве главы администрации <адрес> на продажу в первоочередном порядке спорной квартиры именно Никифоровой Н.Н. - по цене и на условиях согласно данного договора, на наличие у Никифоровой Н.Н. преимущественного права приобретения жилья перед другими гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Таким образом, продажа администрацией города квартиры Никифоровой Н.Н.нарушает конституционные права малоимущих граждан, состоящих в списке очередности на получение жилого помещения, а также иных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих в списках на получение жилья до Никифоровой Н.Н.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такового признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Учитывая изложенное, суд считает, что договор купли-продажи квартиры <адрес> г. Новочебоксарск Чувашской Республики, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «<адрес>» и Никифоровой Н.Н. является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям закона, в частности ст. 40 Конституции Российской Федерации, статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 16, 51 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а оспариваемая сделка купли-продажи жилого помещения - ничтожной.
Государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи состоялась ДД.ММ.ГГГГ, заявление об оспаривании данной сделки поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ
С учетом изложенного, требований п. 3 ст. 433, п.2 ст. 558, ст. 181 ГК РФ, суд приходит к выводу, что прокурором не пропущен установленный законом срок исковой давности, доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности являются несостоятельными.
Следовательно, требования прокурора <адрес> о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <адрес> г. Новочебоксарск, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «<адрес>» и Никифоровой Н.Н. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности в возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании изложенного суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки, возложив на Никифорову Н.Н. обязанность возвратить в муниципальную собственность квартиру <адрес> г. Новочебоксарск, а на финансовое управление администрации <адрес> возложить обязанность выплатить Никифоровой Н.Н. денежную сумму в размере 192892руб., внесенную Никифоровой Н.Н. в счет оплаты стоимости указанной выше квартиры.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Требования прокурора <адрес> в интересах муниципального образования «<адрес>» к администрации города <адрес>, финансовому управлению администрации города <адрес>, Никифоровой Наталии Николаевне удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес> г. Новочебоксарск Чувашской Республики, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «<адрес>» и Никифоровой Наталией Николаевной.
Возложить на Никифорову Наталию Николаевну обязанность возвратить квартиру <адрес> г. Новочебоксарск Чувашской Республики в муниципальную собственность <адрес>.
Возложить на финансовое управление администрации <адрес> обязанность выплатить Никифоровой Наталии Николаевне денежную сумму в размере 192892 (сто девяносто две тысячи восемьсот девяносто два) рубля, внесенную Никифоровой Наталией Николаевной ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты квартиры <адрес> г. Новочебоксарск Чувашской Республики.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики через Новочебоксарский городской суд в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Ксенофонтов И.Г.