Дело № 2-105/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
01 апреля 2011 года г. Новочебоксарск
Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики
под председательством судьи Нестеровой А.А.
при секретаре Жуковой С.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Куява Людмилы Васильевны к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты в квартире,
у с т а н о в и л :
Куява Л.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 и И.К. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты в квартире № дома № по <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ. Исковые требования мотивированы тем, что ей на праве собственности принадлежит одна комната в указанной квартире. Собственниками второй комнаты являются ответчики. В начале июня 2010 года ФИО2 поставил ее в известность о намерении продать свою комнату за 400000 руб., на что она ответила согласием. 27.06.2010г. она получила уведомление от представителя собственников ФИО6 о продаже комнаты ФИО2 за 450000 руб., на которое письмом от 01.07.2010г. подтвердила намерение купить спорную комнату. Позднее, 22.07.2010г., ею было получено новое уведомление о продаже спорной комнаты уже за 600000 руб. Из телефонного разговора с Матросовой Л.В. она узнала, что последняя передала ФИО2 400000 руб. при оформлении на нее доверенности на право продажи комнаты. Матросова Л.В. также сообщила ей, что сама намерена продать комнату за 600000 руб. В августе 2010г. от покупателя спорной комнаты она узнала, что он покупает ее за 450000 руб., тогда как в договоре цена была указана в размере 600000 руб. Так как за спорную комнату ее собственнику переданы денежные средства в размере 400000 руб., которые могла передать и она сама, реализовав свое право преимущественной покупки, считает, что ее права нарушены.
Позднее истец представила уточнение искового заявления, предъявив требования также к ФИО4 Со ссылкой на ст. 250 п.3 ГК РФ просила перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты в квартире № дома № по <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 и ФИО4
В судебном заседании истец Куява Л.В. и ее представительЧернова Т.И. иск поддержали в полном объеме по доводам в нем изложенным.
Представитель ответчиков ФИО2 и И.К., ФИО8 - Матросова Л.В. исковые требования не признала, ссылаясь на их необоснованность.
Ответчики ФИО2 и И.К., ФИО8 в судебное заседание не явились, представив заявление о рассмотрении дела без их участия.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской республике, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.
Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что истец Куява Л.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником комнаты площадью 10,9 кв.м. в двухкомнатной квартире № дома № по <адрес>.
Ответчикам ФИО3 и Е.О. принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ другая комната общей площадью 18,3 кв.м. в указанной квартире.
ДД.ММ.ГГГГ ответчики ФИО3 и Е.О., от имени которых действовала Матросова Л.В., а также ответчик ФИО4 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики с заявлением о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества - комната в квартире, адрес: <адрес> ЧР, <адрес>, условный №.
Согласно указанному договору представитель продавцов Матросова Л.В., действующая за ФИО3 и ФИО2, продала отчуждаемую комнату покупателю ФИО4 за 600000 руб.
Полагая, что заключением указанного договора купли-продажи нарушено принадлежащее ей преимущественное право покупки спорной комнаты, Куява Л.В. обратилась с настоящим иском в суд.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, по смыслу ст. 250 ГК РФ продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не направляет таким образом этим участникам предложение, то есть оферту, принятие ими такого предложения означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки. Достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу, и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Закон не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки.
Судом установлено, что 20 июля 2010г. ФИО3 и Е.О. направили в адрес истца уведомление о своем намерении продать комнату в квартире № площадью 18,3 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, по цене 600000 руб.
Получив указанное уведомление, Куява Л.В. направила в адрес ФИО2, а также их представителя Матросовой Л.В. сообщение, в котором указала, что ранее подтверждала свое намерение купить спорную комнату за 450000 руб., но продавцами изменены условия продажи комнаты; установленная цена комнаты в размере 600000 руб. не соответствует действительности и завышена; от преимущественного права приобретения комнаты она не отказывается.
Из искового заявления, переписки истца Куява Л.В., а также ее пояснений при рассмотрении дела видно, что ей было известно о намерении ФИО2 продать принадлежащую им комнату, что установленную цену комнаты в размере 600000 руб. она считает завышенной, что фактически комната была продана ФИО3 по более низкой цене, что она намерена была приобрести комнату за 370000 руб., а позднее - 400000 руб. и 450000 руб. В протоколе судебного заседания от 26 января 2011 года отражены пояснения истца Куява Л.В., в которых она, оспаривая заключение договора купли-продажи ответчиками на предложенных ей условиях, подтверждает свое намерение купить комнату за 400000 руб.
Данных о том, что истец в пределах установленного законом срока заявил о желании осуществить свое право преимущественной покупки на условиях, предлагаемых ответчиками, в материалах дела не имеется.
Таким образом, истца Куява Л.В. не устраивала цена продажи, и фактически, в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ она отказалась от приобретения комнаты за 600000 руб.
При таком положении, добытые по делу доказательства не подтверждают довода истца о том, что при продаже спорной комнаты было нарушено его право преимущественной покупки, в связи с чем у продавцов возникало право на отчуждение своей доли в квартире постороннему лицу.
Вместе с тем, судом установлено, что государственная регистрация договора купли-продажи от 22.08.2010г. была приостановлена 03.09.2010г. сроком до 02.10.2010г. - в связи с поступившим в УФСГРКиК по ЧР письмом Куява Л.В. с просьбой не проводить государственную регистрацию договора купли-продажи комнаты в квартире, поскольку она обратилась в суд с иском об оспаривании указанной сделки. В последующем, 01.10.2010г. - сроком до снятия ареста, наложенного на спорную комнату определением Новочебоксарского городского суда ЧР от 14.09.2010г. как мера по обеспечению иска.
В соответствии со ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п.2 ст. 250 ГК РФ), в противном случае, государственная регистрация приостанавливается для выполнения названных требований закона.
Согласно ст. 223 ГК РФ, то есть с момента регистрации.
В данном случае договор купли-продажи спорной комнаты от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать заключенным в силу требований п. 2 ст. 558 ГК РФ, предусматривающей, что договор купли-продажи квартиры либо ее части подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Поскольку государственная регистрация сделки не была произведена, то есть спорная комната не отчуждена и право на нее не перешло к покупателю, оснований для перевода прав покупателя на истца у суда не имеется.
Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе истцу Куява Л.В. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Согласно ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.
Исходя из конкретных обстоятельств данного дела, его сложности, объема выполненной представителем работы, с учетом принципа разумности, суд считает возможным взыскать с истца в пользу ответчиков ФИО3 и Е.О. по 3500 руб. в пользу каждого в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя.
Поскольку ответчиком ФИО4 не представлены подлинники договора поручения и расписки представителя Матросовой Л.В. о получении денежных средств за представительские услуги, в удовлетворении заявления ФИО4 о взыскании расходов на представителя в размере 5000 руб. надлежит отказать.
С учетом изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований Куява Людмилы Васильевны к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ комнаты в квартире № дома № по <адрес> - отказать.
Взыскать с Куява Людмилы Васильевны в пользу ФИО3 расходы на оплату услуг представителя в размере 3500 руб. (три тысячи пятьсот руб.).
Взыскать с Куява Людмилы Васильевны в пользу ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 3500 руб. (три тысячи пятьсот руб.).
В удовлетворении заявления ФИО2 о взыскании с Куява Л.В. в свою пользу денежных средств в размере 800 руб., затраченных на получение нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.
В удовлетворении заявления ФИО4 о взыскании с Куява Л.В. в свою пользу расходов на оплату услуг представителя в размере 5000 руб. и денежных средств в размере 800 руб., затраченных на получение нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме через Новочебоксарский городской суд ЧР.
Судья А.А. Нестерова
Копия верна