Дело № 2-5285/12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 сентября 2012 года город Казань
Ново-Савиновский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Шамгунова А.И.,
секретаре Рыбаковой С.А.,
рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Захаровой В.В. к обществу с ограниченной ответственностью «ЮИТ Казань» о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Захарова В.В. обратилась в суд с иском к ООО «ЮИТ Казань» о взыскании денежных средств, в обоснование своих требований указала на следующие обстоятельства.
--.--.---- г. истец и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи квартиры №-- от --.--.---- г.. По условиям этого договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... ....
Согласно предварительному договору покупатель в обеспечение исполнения обязательств вносит продавцу денежную сумму в размере --- рублей в следующие сроки: до --.--.---- г. – --- рублей, до --.--.---- г. – --- рублей, до --.--.---- г. – --- рублей, до --.--.---- г. – --- рублей.
--.--.---- г. истец оплатила ответчику --- рублей.
--.--.---- г. стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору, по которому изменили цену основного договора и установили её в размере --- рублей --- копейки, установили срок заключения основного договора – не позднее --.--.---- г..
--.--.---- г. ответчик письмом сообщил истцу, что в одностороннем порядке расторгает предварительный договор ввиду неисполнения истцом обязательства по внесению очередного платежа и удерживает уплаченную истцом сумму в качестве отступного.
--.--.---- г. истец в претензии потребовала от ответчика возврата уплаченных --- рублей, на что ответчик ответил отказом, сославшись на правомерность удержания данной суммы.
Истец считает, что поскольку предварительный договор расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, основной договор купли-продажи не заключен, то ответчик необоснованно удерживает уплаченные ею --- рублей, с --.--.---- г. на данную сумму должны быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых на --.--.---- г. составил --- рублей --- копеек.
Истец просит суд взыскать с ответчика уплаченные ею денежные средства в размере --- рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере --- рублей --- копеек.
В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, ссылалась на то, что фактически уплаченные истцом по предварительному договору денежные средства были направлены на оплату стоимости квартиры.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, приведенным в письменном отзыве на исковое заявление. Согласно отзыву ответчик с иском не согласен, признает, что истец заплатила --- рублей по предварительному договору, в дальнейшем истец перестала вносить предусмотренные предварительным договором платежи, по ею заявлению ответчик шесть раз продлевал сроки внесения платежей по договору. Ввиду неисполнения ответчиком обязательства по оплате очередного платежа к --.--.---- г. ответчик --.--.---- г. заявил истцу об одностороннем расторжении предварительного договора. Удержание оплаченных истцом --- рублей правомерно, поскольку по условиям предварительного договора в случае, если основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен в установленный срок по вине покупателя, что продавец вправе удержать штраф в размере 10 % от цены основного договора.
Изучив материалы дела, выслушав доводы, суд приходит к следующему.
В п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По правилам ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 1109 Гражданского кодекса РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения:
1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное;
2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности;
3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки;
4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Согласно пунктам 1, 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Из материалов дела установлено, что истец и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи квартиры №-- от --.--.---- г..
В этом предварительном договоре истец и ответчик согласовали, что в будущем они заключат основной договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик будет являться продавцом и передаст в собственность истца трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ... ..., а истец будет являться покупателем, примет эту квартиру и в день подписания основного договора оплатит за неё обусловленную договором цену в размере --- рублей (пункт 2 договора).
Согласно пункту 3.1 предварительного договора и приложения №-- к нему истец в обеспечение исполнения обязательств о заключении основного договора и возмещения убытков, вызванных неисполнением таких обязательств, должна передать ответчику денежную сумму, именуемую по договору Суммой обеспечения, в размере --- рублей в сроки: до --.--.---- г. – --- рублей, до --.--.---- г. – --- рублей, до --.--.---- г. – --- рублей, до --.--.---- г. – --- рублей.
Стороны договорились, что основной договор купли-продажи квартиры будет заключен после внесения истцом всех платежей, не позднее --.--.---- г. (пункт 5.4 предварительного договора).
Согласно пункту 4.2 предварительного договора в случае задержки исполнения истцом своих обязательств по внесению сумм более чем на 10 дней ответчик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения предварительного договора, при этом предварительный договор будет считаться расторгнутым на десятый день со дня направления ответчиком соответствующего уведомления истцу.
Согласно пункту 3.6 предварительного договора, если основной договор не будет заключен в установленный срок по вине истца за нарушение своих обязательств истец несет ответственность в виде штрафа в размере 10 % от цены основного договора, при этом ответчик вправе в одностороннем внесудебном порядке начислять и удержать начисленную сумму штрафа из внесенной суммы обеспечения.
--.--.---- г. истец заплатила ответчику --- рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры №-- от --.--.---- г., что подтверждается платежной квитанций (л.д. 9) и ответчиком не оспаривается.
В дальнейшем истец платежи по предварительному договору от --.--.---- г. не осуществляла, что сторонами не оспаривается.
Из материалов дела следует, что истец неоднократно обращалась в ответчику с просьбами перенести на более поздние сроки платежи по предварительному договору, ответчик шел ей на встречу и заключал с ней дополнительные соглашения к предварительному договору от --.--.---- г., в которых сроки платежей по договору продлевались, всего было заключено шесть дополнительных соглашений, в окончательной редакции были установлены следующие сроки платежей по предварительному договору: до --.--.---- г. покупатель вносит --- рублей, до --.--.---- г. вносит --- рублей, до --.--.---- г. вносит --- рублей --- копейки (л.д. 10).
В указанные сроки истец платежи по предварительному договору не внесла.
Ввиду неисполнения ответчиком обязательства по внесению очередного платежа к --.--.---- г. год ответчик --.--.---- г. направил истцу уведомление об одностороннем расторжении предварительного договора от --.--.---- г., в котором ответчик также проинформировал истца, что внесенные ею по договору денежные средства в размере --- рублей удерживаются в качестве отступного на основании пункта 4.3 договора и ст. 409 Гражданского кодекса РФ (л.д. 12).
--.--.---- г. истец обратилась к ответчику с претензией о возврате внесенных по предварительному договору 524.900 рублей, на что ответчик ответил отказом, сославшись на правомерность удержания этой суммы.
Проанализировав условия заключенного между сторонами предварительного договора от --.--.---- г. по правилам ст. 431 Гражданского кодекса РФ, оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для возврата истцу уплаченной ею суммы в размере --- рублей.
По смыслу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора.
В этой связи достигнутое сторонами в рамках предварительного договора соглашение об оплате истцом суммы в размере --- рублей, соответствующей стоимости квартиры по будущему договору купли-продажи, в действительности состоит в последующем зачете этой суммы в оплату стоимости жилого помещения после подписания сторонами основного договора купли-продажи квартиры, то есть в оплате будущей квартиры.
Поскольку основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, ответчик в одностороннем порядке расторг предварительный договор, что в соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ влечет прекращение обязательств, следовательно, предусмотренные предварительным договором обязательства сторон прекратились, за счет внесенного истцом аванса за квартиру в размере --- рублей у ответчика возникло неосновательное обогащение, которое в силу положений ст. 1102 Гражданского кодекса РФ подлежал возврату независимо от того, результатом чьих именно действий оно явилось.
При этом обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса РФ, позволяющих признать удерживаемую ответчиком сумму в --- рублей не подлежащей возврату, материалами дела не подтверждено.
При таком положении суд находит подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика --- рублей, поскольку фактически эта сумма была внесена в счет оплаты будущей квартиры, однако сделка не состоялась, поэтому оснований для дальнейшего удержания ответчиком этой суммы не имеется.
В отношении требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд пришел к выводу об отсутствии достаточных оснований для удовлетворения этого требования, поскольку в действиях истца усматриваются признаки недобросовестности и злоупотребления правом, связанные со следующими обстоятельствами.
По пояснениям представителя ответчика, представителем истца не оспариваемых, после того, как у истца началась просрочка в платежах ответчик предлагал истцу расторгнуть предварительный договор по соглашению сторон и вернуть уплаченные ею деньги, на что истец отказывалась и просила продлить сроки платежей. Как видно из материалов дела, ответчик шесть раз по просьбе истца составлял дополнительные соглашения к предварительному договору, которыми продлял сроки платежей, но платежи, кроме первого, истец так не заплатила.
Расторжение предварительного договора произошло по вине истца, при причине не исполнения ею принятых на себя обязательств по внесению платежей, вины ответчика в расторжении предварительного договора нет.
Таким образом, установленным является обстоятельство, что истец длительное время не исполняла свои обязательства, неоднократно просила ответчика о предоставлении отсрочки в платежах, но так своих обязательств не исполнила, не согласилась на предложение ответчика расторгнуть предварительный договор с получением внесенных --- рублей, что свидетельствует о том, что требование о начислении на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами направлено на злоупотребление правом.
Кроме того, согласно пункту 3.4 предварительного договора нахождение суммы обеспечения или её части у продавца не является основанием для начисления и выплаты каких-либо платежей (процентов и т.д.) в пользу покупателя.
Не имеется оснований согласиться с доводом ответчика о том, что уплаченная истцом сумма в размере --- рублей на основании пункта 3.6 предварительного договора была правомерно удержана ответчиком в качестве штрафа за невозможность заключения основного договора купли-продажи квартиры по вине истца, поскольку данный довод не основан на фактических обстоятельствах дела.
Согласно письму ответчика от --.--.---- г. внесенные истцом --- рублей были удержаны ответчиком не в качестве штрафа за невозможность заключения основного договора, а в качестве отступного на основании п. 4.3 предварительного договора и ст. 409 Гражданского кодекса РФ, о чем непосредственно указано в письме.
В пункте 4.3 предварительного договора установлено следующее: «Покупатель имеет право в любое время до заключения основного договора обратиться к продавцу с предложением о расторжении предварительного договора. При принятии продавцом предложения покупателя о расторжении предварительного договора по инициативе покупателя в соответствии с настоящим пунктом продавец вправе установить условием принятия предложения покупателя и, соответственно, условием расторжения предварительного договора право продавца удержать из подлежащей возврату покупателю внесенной им ранее Суммы обеспечения отступное (ст. 409 Гражданского кодекса РФ) в размере 20 % от цены основного договора, указанной в пункте 2.3 настоящего договора, но не более части суммы обеспечения, фактически внесенной покупателем на момент расторжения предварительного договора. При принятии продавцом предложения покупателя о расторжении предварительного договора на указанных условиях и при согласии покупателя с условиями продавца расторжение предварительного договора на основании настоящего пункта оформляется соглашением сторон в письменной форме. Если к моменту направления покупателем предложения о расторжении предварительного договора у покупателя будет иметься просрочка внесения очередной части суммы обеспечения, продавец также вправе будет в качестве условий расторжения предварительного договора установить удержание из подлежащей возврату суммы сверх отступного сумм пени, указанной в пункте 3.3 предварительного договора».
Согласно ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Таким образом, из условий предварительного договора и положений ст. 409 Гражданского кодекса РФ следует, что условием удержания отступного является достигнутое между сторонами соглашение об этом, наличие волеизъявления обоих сторон на прекращение обязательств предоставлением отступного.
В рассматриваемом споре согласия истца на прекращение обязательств предоставлением отступного ответчиком получено не было, соглашение об отступном между ними не заключалось, поэтому у ответчика не имелось правовых оснований для удержания внесенной истцом суммы в качестве отступного.
Ссылка представителя ответчика на удержание внесенной истцом суммы в качестве штрафа на основании пункта 3.6 предварительного договора не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку в письме от --.--.---- г. ответчик указывает, что данная сумма была удержана в качестве отступного в соответствии с п. 4.3 договора и ст. 409 Гражданского кодекса РФ, а не в качестве штрафа.
Следовательно, основанием удержания ответчиком внесенной истцом суммы послужил не штраф, а отступное, что, как указано выше, является неправомерным и противоречит как условиям предварительного договора, так и требованиям ст. 409 Гражданского кодекса РФ о необходимости письменного согласования сторонами соглашения об отступном.
Исходя из вышеизложенного суд пришел к выводу, что внесенная истцом сумма в размере --- рублей подлежит взысканию с ответчика как неосновательное обогащение, поскольку после расторжения предварительного договора основания для удержания ответчиком этой суммы отпали, удержание ответчиком этой суммы в качестве отступного не соответствует условиям договора, поскольку договор не предусматривает право ответчика в одностороннем порядке удерживать отступное.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Захаровой В.В. к обществу с ограниченной ответственностью «ЮИТ Казань» о взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮИТ Казань» в пользу Захаровой В.В. 524.990 рублей в возврат оплаченного по предварительному договору купли-продажи квартиры №-- от --.--.---- г..
В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮИТ Казань» в пользу Захаровой В.В. --- рублей --- копеек государственной пошлины.
На решение может быть подана апелляционная жалоба Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд г. Казани в течение месяца дней со дня принятия мотивированного решения.
Судья подпись Шамгунов А.И.
копия верна
Судья Шамгунов А.И.