Дело ........ Великий НовгородР Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 августа 2010 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи Щеглова И.В.
при секретаре ФИО3,
с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску - УВД по Новгородской области Филипповой М.В., действующей на основании доверенности,
ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Плотникова Г.А.,
представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО5, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску УВД по Новгородской области к Плотникову Г.А. о взыскании задолженности по договору и убытков и встречному иску Плотникова Г.А. к УВД по Новгородской области о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными и о признании дополнительного соглашения от ...... ничтожным и не влекущим юридических последствий,
установил:
УВД по Новгородской области обратилось в суд с иском к Плотникову Г.А., о взыскании задолженности по договору ........ от ...... в сумме 206 622 руб. 87 коп.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ...... сторонами был заключен договор ........ долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязался произвести финансирование строительства однокомнатной квартиры в жилом ....... корпус 5 по ....... и оплатить ее исходя из себестоимости одного квадратного метра на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию, а УВД по Новгородской области передало Плотникову Г.А. правомочия по финансированию строительства указанной квартиры с правом получения по окончании строительства ее в собственность. На момент заключения договора стоимость квартиры составляла 759 342 рубля, стоимость 1 кв.м. - 15 754 рубля. На момент сдачи жилого дома в эксплуатацию себестоимость 1 кв.м. составила 20 187 рублей 95 копеек. Дополнительным соглашением к договору ........ от ......, врученным ответчику ......, была определена окончательная сумма финансирования строительства квартиры, которая составила 940 758 рублей 47 копеек и сумма, подлежащая доплате со стороны Плотникова Г.А. - 206
622 руб. 87 коп., с учетом возврата ответчику истцом суммы в размере 25 206 рублей 40 копеек, в связи с уменьшением общей площади квартиры на 1,6 кв.м. До настоящего времени ответчик не выполнил условия договора в части полной оплаты объекта недвижимости.
В ходе рассмотрения дела исковые требования были увеличены.
Согласно увеличенным исковым требованиям, истец по первоначальному иску просит взыскать с Плотникова Г.А. задолженность по договору в сумме 206 622 руб. 87 коп, а также убытки в сумме 2 557 руб. 21 коп., поскольку из-за ненадлежащего исполнения своих обязательств ответчиком истец понес убытки в связи с взысканием решением арбитражного суда Новгородской области от ...... с УВД по Новгородской области в пользу ООО «Контроль» задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами по государственному контракту от ...... .........
Ответчик Плотников Г.А., не соглашаясь с заявленными исковыми требованиями, обратился к УВД по Новгородской области со встречным иском о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 вышеуказанного договора долевого участия недействительными (ничтожными), а также о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства в части предусмотренного договором долевого участия в строительстве жилого дома срока передачи объекта долевого строительства и компенсации морального вреда.
Кроме того, Плотников Г.А. просил признать дополнительное соглашение от ...... между ним и УВД по НО ничтожным и не влекущим юридических последствий.
Определением суда от ...... встречное исковое заявление принято к производству в части признания п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными (ничтожными) и о признании дополнительного соглашения от ...... ничтожным и не влекущим юридических последствий, для совместного рассмотрения с гражданским делом по иску УВД по Новгородской области к Плотникову Г.А. о взыскании задолженности по договору и убытков.
Как следует из встречного искового заявления Плотникова Г.А., п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия не соответствуют императивным требованиям действующего законодательства, в частности статьям 310, 408, 450, 705, 709, 717, 720, 731, 732, 735, 744, 746 и 753 ГК РФ, а также статьям 8, 10 Закона «О защите прав потребителей», поскольку предусматривают право Застройщика в одностороннем порядке пересмотреть цену договора в сторону повышения в случае увеличения затрат Застройщика, в связи с чем, положения заключенных договоров в указанной части следует признать недействительными, как ограничивающие права более слабой стороны договора.
Положения, содержащиеся в дополнительном соглашении, прямо противоречат как требованиям действующего законодательства, так и условиям договора долевого участия. Соглашение заключено сторонами под влиянием обмана со стороны руководства УВД по НО, которое, ссылаясь на недействительность ранее заключенного договора, несоответствующего требованиям Федерального Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от ...... самовольно попыталось определить положения закона, подлежащего применению, а именно Федерального закона от ...... № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности…". Кроме того, дополнительное соглашение изменяет цену по фактически исполненному, а потому прекращенному обязательству по оплате стоимости квартиры, что противоречит п.п. 2.5, 2.6 договора долевого участия.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Филиппова М.В. первоначальные исковые требования поддержала по мотивам, указанным в исковом заявлении, встречный иск не признала.
Дополнительно пояснила, что УВД по Новгородской области с 1993 года строило жилье для своих сотрудников. Непосредственно в жилом ....... корпус 5 по ....... первая очередь квартир была предназначена для сотрудников, стоявших в очереди на улучшение жилищных условий, данные квартиры предоставлялись по договору социального найма. Относительно 2-й и 3-й очередей, в связи с ограниченностью бюджетных средств, МВД РФ истцу было рекомендовано привлекать для строительства квартир дольщиков. В связи с этим, УВД по Новгородской области предложило своим сотрудникам заключать соответствующие договоры долевого участия в строительстве жилого дома. Многие сотрудники УВД, в том числе и Плотников Г.А., добровольно заключили с истцом указанные договоры. При этом, в договоре была указана лишь ориентировочная стоимость квартиры. Окончательная цена, согласно условиям договора, определялась по окончании строительства, исходя из себестоимости квадратного метра жилья на момент его ввода в эксплуатацию. Когда соответствующее разрешение было получено, дольщикам были вручены уведомления об окончательной стоимости 1 кв.м. жилья, дополнительные соглашения, касающиеся площади и стоимости квартир, а также акты приема - передачи жилого помещения. Дополнительное соглашение ответчиком было подписано, квартира принята. При этом, изначально договоры заключались, исходя из стоимости квартир с внутренней отделкой. Однако, поскольку это значительно увеличивало затраты дольщиков, была достигнута договоренность об оплате стоимости квартир без учета отделки, что было отражено в дополнительном соглашении к договорам долевого участия.
Просрочка в сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию допущена по вине неисполнения своих обязанностей по финансированию строительства самими дольщиками, поскольку договором строительного подряда с ЗАО «СУ-308-1» предусмотрено, что оплату за выполнение работ УВД гарантирует производить при поступлении соответствующих денежных средств, в случае неплатежей сроки сдачи работ переносятся, соответственно, на указанный срок.
Также с Плотникова Г.А. подлежат взысканию убытки, которые истец понес в связи с решением Арбитражного суда Новгородской области от ...... о взыскании с УВД по ....... в пользу ООО «Контроль» задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами по государственному контракту от ...... ........, поскольку Арбитражным судом установлено, что по договорам долевого участия, заключенным УВД с дольщиками, последние не выполнили свои обязательства по оплате стоимости полученных ими квартир. В настоящий момент указанное решение в законную силу не вступило, поскольку обжаловано в апелляционном порядке.
Встречные исковые требования, в свою очередь, удовлетворению не подлежат, поскольку договор долевого участия и дополнительное соглашение к нему не противоречат нормам действующего законодательства.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Плотников Г.А. в судебном заседании исковые требования УВД по НО не признал, поддержал встречные исковые требования.
Пояснил, что дополнительное соглашение к договору было подписано им под влиянием обмана со стороны УВД по НО. Изначально дольщикам обещали, что увеличения стоимости квартиры не будет, но для этого придется отказаться от внутренней отделки. Дольщики согласились на данное предложение, однако в итоге цена квартиры все - равно значительно увеличилась. Содержание дополнительного соглашения в первоначальном виде было иным, УВД истребовало его обратно, а затем уже выдало дольщикам соглашение в его нынешнем виде. Плотникову Г.А. пришлось подписать дополнительное соглашение, чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру. Когда он обратился в УВД с просьбой ознакомить его с расчетами стоимости строительства, ему было отказано.
Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Казанцев А.В. исковые требования УВД по НО не признал, поддержал встречные исковые требования.
Пояснил, что исковые требования УВД не основаны на законе, не подтверждаются объективными доказательствами и являются несправедливыми. Поскольку Плотников Г.А. приобретал квартиру исключительно для собственных нужд, на правоотношения, возникшие
между ним и УВД по НО, нельзя распространять положения закона об инвестиционной деятельности.
В договоре долевого участия отсутствуют условия, предусматривающие ведение сторонами совместной деятельности, соединение вкладов, общее имущество участников совместной деятельности, распределение прибыли и убытков. Кроме того, изначально, при заключении договора никакого упоминания об инвесторах, инвестиционной деятельности и прибыли стороны не вносили, именуя себя «Застройщиком» и «Дольщиком», соответственно. При этом, ответственность за содержание договора, которым Плотников Г.А. был введен в заблуждение относительно сущности возникших правоотношений, должно нести именно УВД, как составитель проекта договора.
Фактически, исходя из существа правоотношений истца и ответчика, названия и предмета договора долевого участия в строительстве жилья, именования сторон договора «Дольщик» и «Застройщик», его предмета и возмездности, между сторонами был заключен договор строительного подряда, одной из разновидностью которого, является договор долевого участия в строительстве жилья. Указанные отношения регулируются общими нормами ГК РФ об обязательствах, положениями о договорах бытового и строительного подряда, законом «О долевом участии...» №214-ФЗ, а в части неурегулированной указанными законами Законом «О защите прав потребителей».
Минимизируя свою ответственность за неисполнение обязательств по договору, а также предусматривая право Застройщика в одностороннем порядке пересмотреть цену договора в сторону повышения в случае увеличения затрат Застройщика, УВД нарушило императивные требования действующего гражданского законодательства, в связи с чем, положения заключенного договора долевого участия в указанной части следует признать недействительными, как ограничивающие права более слабой стороны договора.
Плотников Г.А. в соответствии с договором и фактическими обстоятельствами дела оплатил по твердой цене 70 % стоимости квартиры. Следовательно, в этой части обязательства исполнены, и стоимость пересмотрена быть не может. В данном случае, пересмотрена может быть лишь неоплаченная часть площади квартиры, поскольку при внесении ответчиком полной цены договора в установленный срок, обязательства Плотникова Г.А. прекращены надлежащим исполнением. Окончательно свои обязательства по договору, Плотников Г.А. исполнил после получения письма заместителя начальника УВД Мартыщенко В.А. о необходимости окончательного расчета и внесении оставшихся по договору 30% денежных средств - 227 803 р. «в связи с высокой готовностью дома». Таким образом, Плотников Г.А. акцептовал оферту УВД по НО об окончательном расчете по сделке.
Истцом не представлены соответствующие доказательства, подтверждающие и обосновывающие фактическое удорожание стоимости
строительства на указанную сумму. Согласно сведениям Управления статистики, значительного удорожания стройматериалов в 2007-2008 годах не наблюдалось. Согласно приказу Министерства регионального развития РФ от ...... N 18, стоимость квадратного метра жилья в Новгородской области также ниже заявленной истцом. При этом, следует учитывать, что квартира была передана Плотникову Г.А. со значительной просрочкой. Поэтому определение стоимости квартиры на момент фактической сдачи является нарушением ст. 393 ГК РФ, поскольку с нарушением сроков строительства связано и удорожание стройматериалов, а значит и стоимости строящегося жилья. Представленные истцом расчеты стоимости 1 кв.м. жилья являются противоречивыми и сделаны лицами, не обладающими специальными познаниями в данной области. Представленный расчет в справке ООКС УВД по Новгородской области является завышенным.
Кроме того, не представляется возможным установить, из каких составляющих складывается сумма задолженности, предъявленная истцом к взысканию, поскольку на строительство дома были затрачены в том числе и бюджетные средства, сведений о задолженности УВД перед подрядчиком ЗАО «СУ-308-1» в представленных документах не содержится, а к участию в арбитражном процессе, в котором с УВД в пользу ООО «Контроль» была взыскана сумма задолженности по государственному контракту, Плотников Г.А., равно как и другие дольщики, не привлекался.
Поскольку конкретная цена и сроки строительства в договоре долевого участия не определены, что в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ надлежаще исполненное по сделке возврату не подлежит.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 13 Федерального закона от ...... ........-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности) решения об осуществлении государственных капитальных вложений принимаются органами государственной власти в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч.1 ст. 8 названного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Как следует из п.п. 3 п. 9 Положения о Министерстве внутренних дел РФ, Утвержденного Указом Президента РФ от ...... ........, МВД России осуществляет функции государственного заказчика и
организует капитальное строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов системы МВД России, а также жилищное строительство.
Как установлено в судебном заседании, ...... и ...... между Министерством внутренних дел РФ, осуществляющим в соответствии с утвержденным Указом Президента РФ от ...... ........ Положением функции государственного заказчика и организацию капитального строительства, реконструкцию и капитальный ремонт объектов системы Министерства, жилищного строительства, с одной стороны, и Отделом организации капитального строительства УВД (ООКС), с другой стороны, были заключены договоры, соответственно, ........ и ........, согласно которым ООКС был наделен полномочиями заказчика-застройщика, осуществляющего в пределах полученных денежных средств финансирование строящихся объектов.
Согласно п. 1.6 договора от ...... ........ МВД России, являясь инвестором строительства данного жилого дома, предоставило полномочия УВД привлекать иных участников.
Во исполнение указанных договоров ...... и ...... между УВД по Новгородской области (Заказчик) и ЗАО «СУ 308-1 (Подрядчик) были заключены договоры строительного подряда, соответственно, ........ и ........, согласно которым Подрядчик по поручению Заказчика обязуется выполнить своими силами или с привлечением субподрядчиков весь объем работ, необходимый для завершения строительства второй очереди 179-квартирного жилого дома по ....... (квартал 238) в Великом Новгороде.
Согласно Распоряжению Администрации В.Новгорода от ...... ........ рм утвержден проект границ земельного участка по ....... в квартале 238 города. Данный участок предоставлен УВД Новгородской области в постоянное (бессрочное) пользование для строительства второй и третьей очередей многоквартирного жилого дома.
На основании указанного распоряжения УВД Новгородской области выдано Свидетельство о государственной регистрации права.
При этом, УВД по Новгородской области получены соответствующие лицензии от Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и от Министерства регионального развития РФ на осуществление строительства зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
Согласно Разрешению на строительство ........ от ...... разрешено строительство второй очереди многоквартирного жилого дома, позиция 42, расположенного по адресу: В. Новгород, ......., квартал 238 города.
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU 53301000-48 от ...... разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: многоквартирного жилого дома, позиция 42
(вторая очередь), расположенного по адресу: В.Новгород, ......., корпус 5.
Как следует из Заключения ........ «О соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» от ......, выданного УВД по Новгородской области, объект капитального строительства: вторая очередь многоквартирного жилого дома, позиция 42, расположенного по адресу: В.Новгород, ......., корпус 5, соответствует необходимым санитарным нормам и правилам.
...... между УВД по Новгородской области (Застройщик) и Плотниковым Г.А. (Дольщик) заключен договор ........ долевого участия в строительстве жилого дома (далее по тексту договор ........), по условиям которого Дольщик обязался произвести финансирование строительства однокомнатной ......., расположенной на четвертом этаже, общей проектной площадью 48,2 кв. м., стоимостью на момент заключения договора 759 342 рубля (из расчета стоимости 1 кв.м. 15 754 рубля), в строящемся жилом доме по ....... (квартал 238, позиция 42), а Застройщик обязался произвести строительство квартиры и жилого дома в срок не позднее IV квартала 2007 года и передать квартиру Дольщику.
В соответствии с п. 1.3 договора ........ окончательная площадь и окончательная стоимость квартиры уточняется после завершения строительства и фиксируется в дополнительном соглашении, которое подписывается сторонами договора и является его неотъемлемой частью.
По завершении строительства Плотникову Г.А. было предложено для подписания дополнительное соглашение от ...... к договору .........
Как следует из дополнительного соглашения, Застройщик передает Дольщику правомочия по финансированию строительства указанной выше квартиры с правом получения по окончании строительства ее в собственность; Застройщик, являясь основным дольщиком строительства жилого дома, осуществляет консолидацию денежных средств и обеспечивает принятие необходимых мер для непрерывного финансирования строительства объекта.
При исполнении договора стороны руководствуются Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Также дополнительным соглашением от ...... уточнена общая площадь квартиры согласно техническому паспорту - 46,6 кв. м. (вместо 48,2 кв. м.), в связи с чем, Застройщик произвел возврат Дольщику суммы в размере 25 206 рублей 40 копеек; окончательная сумма осуществляемого Дольщиком финансирования составляет 940 758 рублей 47 копеек, стоимость одного квадратного метра на момент ввода объекта в эксплуатацию - 20 187 руб. 95 коп.; обязанность Дольщика по
дополнительному финансированию строительства в сумме 206 622 руб. 87 коп. определена в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления об определении окончательной стоимости 1 кв. м. жилья и подписания настоящего соглашения.
При этом, общая площадь квартиры указана согласно техническому паспорту, с учетом вспомогательных площадей, исходя из положений СНиП ......-89 «Жилые здания» (Приложение ........), в соответствии с которым под общей площадью квартиры понимается суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас.
Дополнительное соглашение к договору ФИО2 подписано.
Кроме того, после выдачи разрешения №RU 53301000-48 на ввод в эксплуатацию указанного выше Объекта, между сторонами был подписан акт от ...... приема-передачи жилого помещения - ........
Согласно Акту, техническое состояние жилого помещения и оборудования соответствует условиям Договора. Жилое помещение пригодно для постоянного проживания. Плотников Г.А. (Дольщик) принял указанную квартиру. При этом, дополнительное соглашение от 10.12.2008 г. указано в Акте как одно из оснований приема-передачи жилого помещения.
Рассматривая вопрос о нормах гражданского законодательства, которые подлежат применению в данном случае, исходя из фактических правоотношений, возникших между Плотниковым Г.А. и УВД по Новгородской области, суд приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.2 Федерального Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от ...... (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее земельный участок в собственности или на праве аренды, на праве субаренды.
Поскольку земельный участок по ....... в квартале 238 предоставлен УВД Новгородской области в постоянное (бессрочное) пользование, ответчик по встречному иску не может являться застройщиком в контексте положений Федерального закона № 214-ФЗ. Соответственно, данный закон в рассматриваемом случае применению не подлежит.
Доводы представителя ответчика по первоначальному иску о том, что в данном случае между сторонами фактически был заключен договор строительного подряда и на возникшие правоотношения распространяются соответствующие нормы ГК РФ, а также положения Закона «О защите прав потребителей», суд признает несостоятельными и основанными на неправильном толковании закона и положений заключенного сторонами договора.
В соответствии с ч.3 ст.740 ГК РФ в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых
или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Согласно ст.730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Договор бытового подряда является публичным договором.
В соответствии со ст.426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.
Между тем, УВД по НО, являясь органом исполнительной власти, финансирует строительство объектов, определяемых МВД РФ на основании заключенных с ним договоров, предпринимательскую деятельность не осуществляет, публичные договоры не заключает, в связи с чем, положения ГК РФ о строительном подряде к правоотношениям, возникшим между УВД и Плотниковым Г.А, применимы быть не могут.
В преамбуле к Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей» от ...... ........ указано, что данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Под понятием «исполнитель» следует понимать организацию независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуального предпринимателя, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.
Как разъяснено в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ...... ........ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в редакции от ......) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношениями между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям по договору купли-продажи, выполняющими
работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Исходя из вышеприведенных положений, законодательство о защите прав потребителей распространяется на отношения по возмездным договорам.
В то же время, из материалов дела не усматривается, что УВД по НО оказывало услуги Плотникову Г.А. на возмездной основе.
Исходя из фактических отношений по строительству многоквартирного дома по адресу: Великий Новгород, ......., и полномочий УВД по НО, которыми истец был наделен договорами ........ и ........, УВД по ....... осуществляло деятельность по организации строительства названного жилого дома и в его обязанности входило лишь принятие надлежащих мер для финансирования строительства дома. Доказательств, подтверждающих, что ответчик непосредственно осуществлял строительство дома, при рассмотрении дела не установлено.
Организационный характер действий УВД по НО, осуществляемых во исполнение заключенного с Плотниковым Г.А. договора, подтверждается сведениями о перечислении денежных средств строительной организации (соответствующими платежными поручениями).
Какой-либо платы или иного встречного предоставления по договору ........ долевого участия в строительстве жилого дома от ......, непосредственно УВД по НО не получало, в связи с чем, согласно ст.423 ГК РФ, указанный договор возмездным со стороны истца по первоначальному иску не являлся.
Таким образом, суд считает, что на возникшие между УВД по Новгородской области и Плотниковым Г.А. правоотношения распространяются положения Федерального закона № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от ...... (далее Федеральный закон № 39-ФЗ), а в части, не урегулированной названным законом, нормы ГК РФ.
При этом, суд не может принять во внимание доводы представителя ответчика по первоначальному иску о том, что данный закон в рассматриваемом случае применению не подлежит.
Действительно, ст. 2 Федерального закона № 39-ФЗ от ...... указывает, что закон не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого участия строительства многоквартирных домов.
В то же время, соответствующие изменения в Федеральный закон № 39-ФЗ от ...... были внесены Федеральным законом N 119-ФЗ только ....... До указанного времени подобных ограничений Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не предусматривал.
Согласно ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
В соответствии с ч.2 ст.422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В рассматриваемом гражданском деле обязанность Плотникова Г.А. оплатить образовавшуюся перед УВД по Новгородской области задолженность, возникла до ....... Кроме того, обратной силы своего действия Федеральный закон N 119-ФЗ от ......, которым были внесены соответствующие изменения в Федеральный закон № 39-ФЗ от ......, не предусматривает.
Таким образом, суд полагает возможным руководствоваться при рассмотрении данного спора нормами Федерального закона № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от ...... в редакции, действовавшей до .......
Согласно ст. 8 Федерального закона № 39-ФЗ от ...... отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как указано выше, окончательная стоимость квартиры составила 940 758 рублей 47 копеек
Вместе с тем, во исполнение обязательств по финансированию строительства Застройщику (УВД по Новгородской области) Плотниковым Г.А. уплачено лишь 759 342 рубля, что подтверждается платежными поручениями ........ от ......, ........ от ......, ........ от .......
Плотников Г.А., в свою очередь, дополнительное финансирование приобретенной квартиры в сумме 206 622 руб. 87 коп. не произвел. Данное обстоятельство указывает, что он уклонился от выполнения договорных обязательств, что противоречит требованиям ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
Пунктом 2.6 Договора ........ долевого участия в строительстве жилого дома от ...... предусмотрено право Застройщика пересмотреть себестоимость строительства квартиры в сторону увеличения при условии удорожания в период строительства строительных материалов, топлива, электроэнергии, иных факторов, влияющих на увеличение затрат Застройщика.
Согласно п. 2.7 указанного Договора окончательная себестоимость квартиры будет определена по фактической стоимости строительства, исходя из расчета себестоимости одного квадратного метра на момент сдачи жилого дома.
Указанные пункты Договора не противоречат требованиям действующего гражданского законодательства, с учетом положений ст.421 ГК РФ о свободе договора. Какого-либо нарушения обязательных для сторон правил, установленных законом и иными правовыми актами (императивных норм), в данном случае не усматривается.
Кроме того, суд учитывает, что при подписании договора Плотников Г.А. каких-либо замечаний по его содержанию не сделал, с условиями договора был согласен, протокол разногласий отсутствует.
Доводы представителя ответчика по первоначальному иску о преднамеренном введении Плотникова Г.А. в заблуждение со стороны истца при заключении договора, какими-либо объективными доказательствами не подтверждаются.
Также Плотников Г.А. подписал дополнительное соглашение от ...... к договору ........ от ......, принял квартиру по акту приема-передачи жилого помещения, тем самым добровольно выразив свое согласие оплатить указанную денежную сумму.
При этом, суд не может принять во внимание доводы ответчика по первоначальному иску и его представителя об отсутствии у Плотникова Г.А., исходя из положений ч.1 ст. 408 ГК РФ, обязанности оплачивать сумму задолженности в связи с надлежащим исполнением с его стороны обязательства по договору, поскольку проистекающее из п.2.7 договора ........ обязательство Плотникова Г.А. по финансированию строительства квартиры по фактической стоимости строительства из расчета себестоимости одного квадратного метра на момент сдачи жилого дома, ответчиком по первоначальному иску не исполнено.
Относительно доводов Плотникова Г.А. о том, что обязательства по договору ........ были им окончательно выполнены после получения письма заместителя начальника УВД Мартыщенко В.А., в котором указывалось об определении окончательной стоимости 1 кв.м. жилья по договору долевого участия и необходимости произвести финансирование строительства, суд отмечает следующее.
Данное письмо вручено Плотникову Г.А. ......, т.е. до завершения строительства дома, который был введен в эксплуатацию только ......, в связи с чем, содержащаяся в нем информация объективно не могла свидетельствовать о фактической себестоимости жилой площади и не соответствовала условиям заключенного сторонами договора, а именно п. 2.7 договора ........ об определении окончательной себестоимости квартиры по фактической стоимости строительства, исходя из расчета себестоимости одного квадратного метра на момент сдачи жилого дома.
Как пояснила, в судебном заседании представитель истца, данное письмо было написано Мартыщенко В.А. непосредственно от своего имени, без уведомления руководства УВД по Новгородской области, при отсутствии соответствующих полномочий в части подобного уведомления дольщиков. В настоящее время по данному факту прокуратурой проводится проверка.
Согласно справке о фактической стоимости 1 кв.м жилья для дольщиков УВД 2 очереди жилого дома, составленной отделом организации капитального строительства УВД, общая стоимость строительства составила 117 829,92 тыс. рублей, стоимость одного квадратного метра жилой площади на момент ввода указанного дома в эксплуатацию составляет 20187 руб. 95 коп.
При этом, дополнительная отделка в квартирах дольщиков в расчетах стоимости жилья (квадратного метра) не учитывалась.
Согласно п.2.3. заключения экспертов Лаборатории независимой экспертизы и оценки ООО «Гудвил» ........ от ...... стоимость 1 кв.м квартир 2-й очереди в многоквартирном жилом ....... без учета отделки составляет 23 820 рублей 59 копеек. Стоимость 1 кв.м квартир 3-й очереди составляет 29 099 рублей 33 копейки.
Согласно Акту проверки от ......, проведенной зам. Начальника Центра проведения ревизий и проверок деятельности органов внутренних дел МВД России, в экспертном заключении ООО «Гудвил» от ...... допущены неточности и ошибки, вследствие чего, стоимость 1 кв.м. общей площади квартир в экспертном заключении завышена на 5,5 процента.
Согласно уточненному расчету стоимости квартир, цена 1 кв.м. общей площади составляет:
во 2-й очереди дома с учетом отделочных и сантехнических работ - 25 674 рубля 94 копейки, без отделочных и сантехнических работ - 23 179 рублей 62 копейки;
в 3-й очереди дома с учетом отделочных и сантехнических работ - 31 274 рубля 04 копейки, без отделочных и сантехнических работ - 27 575 рублей 68 копеек.
При этом расчеты Акта проверки от ...... произведены с использованием всей необходимой строительной и проектной документации, в том числе первичных сметных документов, на основании «Положения о составе разделов проектной документации и требований к их содержанию», утвержденного постановлением Правительства РФ от ...... ........, а также методики расчета текущей и прогнозной стоимости строительства с применением базисно - индексного метода, согласно нормативным документам Росстроя МДС 81-35.2004 и МДС 81-9.2000.
Оснований сомневаться в достоверности и полноте указанных в Акте проверки сведений, у суда не имеется, в связи с чем, данные доказательства суд признает надлежащими и допустимыми, подтверждающими сумму финансирования строительства, размеры площадей объекта, а также стоимость жилой площади.
Таким образом, последующие расчеты показали, что стоимость 1 кв.м. общей площади квартир во 2-й очереди ......., составляет даже большую сумму, чем истец указал в дополнительном соглашении и справке о фактической стоимости 1 кв.м. жилья для дольщиков УВД 2-й очереди жилого дома.
Учитывая изложенное, доводы ответчика по первоначальному иску и его представителя о том, что расчет стоимости строительства 2 очереди жилого дома завышен, суд признает несостоятельными, поскольку они опровергаются имеющимся в деле доказательствами. Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление истцом соответствующих денежных сумм на строительство дома, в материалах дела имеются. Основания увеличения цены квартиры в ходе судебного заседания также установлены.
В данном случае, суд исходит из объема заявленных исковых требований, проистекающих из договора ........ долевого участия в строительстве жилого дома от ...... и подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору, и полагает, что иск УВД по Новгородской области о взыскании с Плотникова Г.А. задолженности по договору ........ от ...... в размере 206 622 рубля 87 копеек является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Доводы ответчика по первоначальному иску о нарушении УВД по Новгородской области предусмотренных договором долевого участия в строительстве жилого дома от ...... сроков строительства жилого дома и передачи квартиры не влияют на обязанность Плотникова Г.А. оплатить образовавшуюся задолженность, исходя из условий, предусмотренных договором.
Договор строительного подряда, заключенный УВД по Новгородской области с ЗАО «СУ-308-1», регламентирует лишь права и обязанности сторон по данному договору. Факт наличия либо отсутствия задолженности УВД перед строительной организацией также не относится к предмету рассмотрения по данному гражданскому делу и обязательствам Плотникова Г.А. перед истцом по первоначальному иску.
Относительно заявленных УВД по Новгородской области требований о взыскании убытков, суд отмечает следующее.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от ...... с УВД по Новгородской области в пользу ООО «Контроль» взысканы задолженность, проценты за пользование чужими денежными средствами по государственному контракту от ...... ........, всего на сумму 11 345 911 рублей.
Арбитражным судом установлено, что по договорам долевого участия, заключенным УВД с дольщиками, последние не выполнили свои обязательства по оплате стоимости полученных ими квартир.
В то же время, суд указал, что действующим законодательством и государственным контрактом не установлена зависимость оплаты выполненных подрядчиком строительных работ от выполнения обязательств перед должником его контрагентами.
С учетом того, что решение Арбитражного суда не может повлиять на права и обязанности третьих лиц по отношению к одной из сторон, поскольку договор строительного подряда в виде государственного контракта относится лишь к отношениям, возникшим между УВД по Новгородской области и ООО «Контроль», Арбитражным судом было отказано в ходатайстве УВД о привлечении дольщиков третьими лицами по делу.
Таким образом, суд полагает, что какой-либо прямой причинно-следственной связи между действиями дольщиков, в данном случае Плотникова Г.А., и убытками УВД по Новгородской области, понесенными им в связи с взысканием задолженности в пользу ООО «Контроль» за ненадлежащее исполнение УВД своих обязанностей по государственному контракту, не имеется. Кроме того, решение Арбитражного суда Новгородской области от ...... на момент рассмотрения данного гражданского дела не вступило в законную силу. В связи с чем, исковые требования о взыскании с Плотникова Г.А. убытков в сумме 2 557 руб. 21 коп. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Встречное исковое заявление Плотникова Г.А. о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными и о признании дополнительного соглашения от ...... ничтожным и не влекущим юридических последствий, исходя из вышеизложенного анализа норм гражданского законодательства и положений заключенного сторонами договора долевого участия, является необоснованным и удовлетворению не подлежит.
В силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика Плотникова Г.А. в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 5 266 рублей 23 копейки.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск УВД по Новгородской области к Плотникову Г.А. о взыскании задолженности по договору и убытков - удовлетворить частично.
Взыскать с Плотникова Г.А. в пользу Управления внутренних дел по Новгородской области задолженность по договору ........ от ...... в сумме 206 622 (двести шесть тысяч шестьсот двадцать два) рубля 87 копеек.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков в сумме 2 557 руб. 21 коп. отказать.
В иске Плотникова Г.А. к УВД по Новгородской области о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными и о признании дополнительного соглашения от ...... ничтожным и не влекущим юридических последствий - отказать.
Взыскать с Плотникова Г.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 5 266 рублей 23 копейки.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения - .......
Председательствующий И.В. Щеглов