Дело ...... Великий НовгородР Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
.... Новгородский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи И.В. Щеглова,
при секретаре Надеждиной Ц.В.,
с участием истицы Петровой Т.Ю.,
ответчиков Бурова В.Ю., Полоусова Ю.Н.,
представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области Тарун Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петровой Т.Ю. к Полоусовой Ю.Н. и Бурову В.Ю. о расторжении договора купли-продажи жилой комнаты, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности и взыскании денежной суммы за содержание жилого помещения,
у с т а н о в и л:
Истица обратилась в суд с иском к ответчикам с требованием о расторжении договора купли-продажи жилой комнаты, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности и взыскании денежной суммы за содержание жилого помещения.
В обоснование иска указала, что она, ее родители Буров Ю.А. и Бурова Л.П., а также ответчик Буров В.Ю. являлись собственниками каждый по 1/4 доли в спорной квартире. Решением мирового судьи в пользование Бурову В.Ю. была определена жилая комната в квартире, площадью 13,1 кв.м. Ответчик Буров В.Ю., в свою очередь, оформил право собственности на данную комнату и продал ее Полоусову Ю.Н. с нарушением преимущественного права покупки. Кроме того, Буров В.Ю. должен оплатить задолженность по коммунальным платежам, которая образовалась у него, как у одного из сособственников квартиры.
Ответчик Полоусов Ю.Н., не соглашаясь с заявленными требованиями, представил письменные возражения, в которых указывает, что он является добросовестным приобретателем, поскольку приобрел спорную комнату у Бурова В.Ю. на основании договора купли-продажи, который прошел правовую экспертизу и последующую государственную регистрацию. При этом, у продавца имелись все необходимые правоустанавливающие документы, подтверждающие его право собственности на комнату, которая являлась самостоятельным объектом прав на основании решения мирового судьи об определении порядка пользования квартирой и последующего апелляционного определения Новгородского городского суда. Какого-либо нарушения преимущественного права покупки со стороны Бурова В.Ю. при продаже комнаты также допущено не было, поскольку он предлагал истице купить у него сначала 1/4 доли в праве на квартиру, а затем, после регистрации права собственности на комнату - купить уже саму комнату. Петрова Т.Ю. от предложения отказалась, более того, препятствовала как Бурову В.Ю., так и в последующем Полоусову Ю.Н. пользоваться спорной комнатой. Также Полоусов Ю.Н. полагает необоснованными и требования истицы о взыскании с Бурова В.Ю. задолженности по коммунальным платежам, поскольку все платежи истица осуществляла добровольно, по ранее достигнутой с ответчиком договоренности, квитанций об оплате Бурову В.Ю. не передавала, соответствующих требований не предъявляла.
В судебном заседании истица Петрова Т.Ю. заявила ходатайство о дополнении исковых требований и привлечении в качестве ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области. В удовлетворении ходатайства судом отказано. В остальной части заявленные требования истица поддержала по мотивам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Полоусов Ю.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях.
Ответчик Буров В.Ю. исковые требования не признал. Пояснил, что с 1997 года не проживает в спорной квартире. Когда уезжал в Старорусский район, у него была достигнута договоренность с истицей, что она будет оплачивать все коммунальные платежи. С того времени каких-либо претензий по вопросу задолженности Петрова Т.Ю. к нему не предъявляла. Когда Буров В.Ю. решил воспользоваться принадлежащей ему жилой площадью в квартире, истица всячески стала ему мешать и не пускала в квартиру, в связи с чем, он был вынужден обратиться к мировому судье с иском об определении порядка пользования. Решение было вынесено в его пользу, после чего он пошел в органы юстиции и ему зарегистрировали право собственности на комнату, площадью 13,1 кв.м. Эту комнату после неоднократных предложений о покупке истице и ее отказов, он продал Полоусову Ю.Н.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области в судебном заседании полагала возможным частично исковые требования удовлетворить в части взыскания с Бурова В.Ю. денежной суммы за содержание жилого помещения. Относительно сделки купли-продажи комнаты в квартире пояснила, что право собственности на жилую комнату площадью 13,1 кв.м. в ... было зарегистрировано за Буровым В.Ю. на основании решения мирового судьи судебного участка ...... В.Новгорода об определении порядка пользования указанной квартирой от .... и последующего апелляционного определения Новгородского городского суда от .... На основании указанных судебных решений регистратор посчитала возможным выдать свидетельство о праве собственности на спорную комнату. Договор купли-продажи комнаты между Буровым В.Ю. и Полоусовым Ю.Н. прошел правовую экспертизу и был зарегистрирован в органах юстиции.
Третьи лица Буров Ю.А., Бурова Л.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, доверяют представлять свои интересы Петровой Т.Ю.
Заслушав истицу, ответчиков, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с договором о продаже (передачи) жилья в общую долевую собственность от .... Буров Ю.А., Бурова Л.П., Буров В.Ю. и Бурова Т.Ю. получили от Новгородского городского комитета по управлению муниципальным имуществом в общую долевую собственность четырехкомнатную ... по 1/4 доле каждый.
Как следует из свидетельства о заключении брака I-БЛ ......, после заключения брака Буровой Т.Ю. присвоена фамилия ФИО6.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии 53-АА ...... от .... (повторное, выдано взамен свидетельства серии 53-АА ...... от ....) за Буровым В.Ю. зарегистрирована 1/4 доля в праве общей долевой собственности на ..., общей площадью 80 кв.м., расположенную в ... (запись регистрации ...... от ....).
Как следует из решения мирового судьи судебного участка ...... В.Новгорода об определении порядка пользования указанной квартирой от .... Бурову В.Ю. выделена в пользование жилая комната, жилой площадью 13,1 кв.м. в ....
Согласно обозренному в судебном заседании апелляционному определению Новгородского городского суда от ...., решение мирового судьи от .... оставлено без изменения.
В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права 53-АА ...... от .... за Буровым В.Ю. зарегистрировано право собственности на комнату, общей площадью 13,1 кв.м. в ..., общей площадью 80 кв.м., расположенную в ... (запись регистрации ...... от ....).
Согласно договору купли-продажи комнаты от .... Буров В.Ю. (Продавец) продал, а Полоусов Ю.Н. (Покупатель) приобрел в собственность жилое помещение - комнату (кадастровый номер ......) общей площадью 13,1 кв.м., находящуюся в четырехкомнатной коммунальной квартире, расположенной по адресу: В.Новгород, ... соответствующую долю в праве на общее имущество в указанной коммунальной квартире.
В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права 53-АА ...... от .... за Полоусовым Ю.Н. зарегистрировано право собственности на комнату, общей площадью 13,1 кв.м. в ..., общей площадью 80 кв.м., расположенную в ... (запись регистрации ...... от ....).
Общие основания приобретения права собственности указаны в ст.218 ГК РФ. Данные нормы закона распространяются в том числе и на возникновение права собственности на недвижимость, жилые помещения.
Соответственно право собственности на недвижимость может возникнуть на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; наследования жилья; выплаты паячленом кооператива; приобретения жилья на первичном рынке.
Таким образом, для возникновения права собственности необходимо наличие соответствующих юридических фактов (основания приобретения права собственности).
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от .... N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 17 данного Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
В то же время, совершенный учреждением юстиции юридический акт не содержит никаких властных предписаний участникам гражданского оборота. Поскольку регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материального носителя зарегистрированного права - правоустанавливающего документа она также сама по себе не может нарушать прав иных лиц. Государственная регистрация является лишь доказательством существования зарегистрированного права.
Как установлено в судебном заседании, основанием для регистрации права собственности Бурова В.Ю. на комнату, общей площадью 13,1 кв.м. в ..., общей площадью 80 кв.м., расположенную в ... явилось решение мирового судьи судебного участка ...... В.Новгорода об определении порядка пользования указанной квартирой от .... и апелляционное определение Новгородского городского суда от ....
В данном случае суд учитывает, что определение порядка пользования имуществом, произведенное судом, не означает раздела имущества в натуре и не устанавливает право собственности Бурова В.Ю. на комнату площадью 13.1 кв.м. Решение мирового судьи об определении порядка пользования квартирой не может служить основанием для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав об объекте недвижимого имущества, его разделе на самостоятельные объекты недвижимого имущества и возникновение прав. Поскольку реального раздела квартиры, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности решением суда не произведено, оснований для выдачи свидетельства о праве собственности на комнату площадью 13,1 кв.м. у учреждения юстиции не имелось.
Выданное Бурову В.Ю. свидетельство о государственной регистрации права собственности на комнату, как на самостоятельный объект недвижимости не влечет за собой возникновения у него непосредственно материального права на указанный объект, поскольку Свидетельство представляет собой лишь правоподтверждающий, но не правоустанавливающий документ.
Таким образом, поскольку на момент заключения договора купли-продажи комнаты от .... Буров В.Ю. не являлся собственником комнату, общей площадью 13,1 кв.м. в ..., общей площадью 80 кв.м., расположенную в ..., законные основания для заключения такой сделки и последующей ее регистрации в учреждении юстиции у сторон отсутствовали.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Учитывая изложенное, суд полагает установленным, что сделка между Буровым В.Ю. и Полоусовым Ю.Н. по купле-продаже комнаты от .... является ничтожной и не влечет за собой для сторон возникновения каких-либо юридических последствий, в том числе и возникновения у Полоусова Ю.Н. права собственности на указанную комнату.
Соответственно, исковые требования Петровой Т.Ю. в данной части подлежат удовлетворению.
Изложенное является основанием для применения последствий недействительности сделки, предусмотренных ст.167 ГК РФ, а именно возврате Буровым В.Ю. Полоусову Ю.Н. полученной за комнату денежной суммы в размере 470 000 рублей, и последующем возврате Полоусовым Ю.Н. Бурову В.Ю. комнаты общей площадью 13,1 кв.м. в ..., общей площадью 80 кв.м., расположенную в ....
Кроме того, поскольку государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений, соответствующие записи о праве по недействительной сделке должны быть погашены, поскольку недвижимость не была приобретена в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Относительно требований истицы о взыскании с Бурова В.Ю. денежной суммы за содержание жилого помещения, суд отмечает, что Петровой Т.Ю. не представлено в суд надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик преднамеренно уклонялся от оплаты коммунальных платежей. Как установлено в судебном заседании, Буров В.Ю. с 1997 года не проживает в спорной квартире. Когда уезжал в Старорусский район, у него была достигнута договоренность с истицей, что она будет оплачивать коммунальные услуги. Данное обстоятельство Петрова Т.Ю. не оспаривала. Предъявленные истицей квитанции сами по себе не могут свидетельствовать о наличии виновных действий со стороны Бурова В.Ю., связанных с предметом настоящего спора. Иных доказательств, подтверждающих факт предшествующих обращений Петровой Т.Ю. с требованиями к Бурову В.Ю. о необходимости оплатить свою долю платежей и факт его отказа в этом, в том числе письменных доказательств, истицей не представлено. В связи с чем, заявленные исковые требования в указанной части, удовлетворению не подлежат.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку требования Петровой Т.Ю. удовлетворены в части признания сделки купли-продажи недействительной, с ответчиков в ее пользу подлежит взысканию уплаченная пошлина в размере 500 рублей. Остальная часть пошлины, уплата которой истице была отсрочена в размере 7 400 рублей, подлежит взысканию с ответчиков в доход бюджета.
Меры по обеспечению иска наложенные определением судьи Новгородского районного суда от .... следует отменить по вступлению решения суда в законную силу.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск Петровой Т.Ю. к Полоусову Ю.Н. и Бурову В.Н. о расторжении договора купли-продажи жилой комнаты, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности и взыскании денежной суммы за содержание жилого помещения удовлетворить частично.
Признать недействительной сделку купли-продажи комнаты, общей площадью 13,1 кв.м. (кадастровый номер ...... расположенную в ... по договору от .....
Применить последствия недействительности сделки в следующем порядке:
- Буров В.Ю. возвращает Полоусову Ю.Н. сумму в размере 470 000 рублей, уплаченную за комнату;
- после уплаты денежных средств Полоусов Ю.Н. возвращает Бурову В.Ю. комнату, общей площадью 13,1 кв.м. (кадастровый номер ......), расположенную в ....
В удовлетворении исковых требований Петровой Т.Ю. о взыскании с Бурова В.Ю. денежной суммы за содержание жилого помещения - отказать
Решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности (запись регистрации ...... от ....) на комнату, общей площадью 13,1 кв.м. (кадастровый номер ...... расположенную в ... за Полоусовым Ю.Н..
Решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности (запись регистрации ...... от ....) на комнату, общей площадью 13,1 кв.м. (кадастровый номер ......1), расположенную в ... за Буровым В.Ю. и восстановления записи регистрации ...... от .... с указанием о регистрации права собственности Бурова В.Ю. на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на ..., общей площадью 80 кв.м., расположенную в ....
Взыскать с Полоусова Ю.Н. и Бурова В.Ю. государственную пошлину в местный бюджет в размере 3 700 рублей с каждого.
Взыскать с Полоусова Ю.Н. и Бурова В.Ю. государственную пошлину в пользу Петровой Т.Ю. в размере 250 рублей с каждого.
Меры по обеспечению иска наложенные определением судьи Новгородского районного суда от .... о запрете на отчуждение или иное распоряжение принадлежащей Полоусову Ю.Н. комнаты, общей площадью 13,1 кв.м. в ..., общей площадью 80 кв.м., расположенной в ... - отменить по вступлении решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения - .....
Председательствующий И.В. Щеглов