ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«16» ноября 2010 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи Щеглова И.В.,
при секретаре Надеждиной Ц.В.,
с участием представителя истца - УВД по Новгородской области Викторовой И.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску УВД по Новгородской области к Киселёву И.А. о взыскании задолженности по договору и убытков, и встречному иску Киселёва И.А. к УВД по Новгородской области о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными (ничтожными) и о признании дополнительного соглашения от .. ничтожным и не влекущим юридических последствий,
у с т а н о в и л:
УВД по Новгородской области обратилось в суд с иском к Киселеву И.А. о взыскании задолженности по договору в сумме 306 829 руб. 22 коп.
В обоснование заявленных требований истец указал, что .. сторонами был заключен договор ... долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязался произвести финансирование строительства двухкомнатной .. жилом .. корпус 5 по .. и оплатить ее исходя из себестоимости одного квадратного метра на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию, а УВД по Новгородской области передало Киселеву И.А. правомочия по финансированию строительства указанной квартиры с правом получения по окончании строительства ее в собственность.
На момент заключения договора стоимость квартиры составляла 1 129 877 рубля, стоимость 1 кв.м. - 15 754 рубля. На момент сдачи жилого дома в эксплуатацию себестоимость 1 кв.м. составила 20 187 рублей 95 копеек.
Дополнительным соглашением к договору ..., врученным ответчику .., была определена окончательная сумма финансирования строительства квартиры, которая составила 1 397 006 рублей 14 копеек и сумма, подлежащая доплате со стороны Киселева И.А.- 306 829 руб. 22 коп., с учетом возврата ответчику истцом суммы в размере 39 700 рублей 08 копеек, в связи с уменьшением общей площади квартиры на 2, 52 кв.м.
До настоящего времени ответчик не выполнил условия договора в части полной оплаты объекта недвижимости.
В ходе рассмотрения дела исковые требования истцом были увеличены.
Согласно увеличенным исковым требованиям, истец просит взыскать с Киселева И.А. задолженность по договору в сумме 306 829 руб. 22 коп., а также убытки в сумме 3 778 руб. 27 коп, поскольку из-за ненадлежащего исполнения своих обязательств ответчиком истец понес убытки в связи с взысканием решением Арбитражного суда Новгородской области от .. с УВД по Новгородской области в пользу ООО «Контроль» задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами по государственному контракту от .. ....
Ответчик Киселев И.А., не соглашаясь с заявленными исковыми требованиями, обратился к УВД по Новгородской области со встречным иском о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 вышеуказанного договора долевого участия недействительными (ничтожными), а также о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства в части предусмотренного договором долевого участия в строительстве жилого дома срока передачи объекта долевого строительства и компенсации морального вреда.
Определением суда от .. встречное исковое заявление принято к производству в части признания п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными (ничтожными), для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Как следует из встречного искового заявления Киселева И.А., п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия не соответствуют императивным требованиям действующего законодательства, в частности статьям 310, 408, 450, 705, 709, 717, 720, 731, 732, 735, 744, 746 и 753 ГК РФ, а также статьям 8, 10 Закона «О защите прав потребителей», поскольку предусматривают право Застройщика в одностороннем порядке пересмотреть цену договора в сторону повышения в случае увеличения затрат Застройщика, в связи с чем, положения заключенных договоров в указанной части следует признать недействительными, как ограничивающие права более слабой стороны договора.
Также Киселев И.А. просил признать дополнительное соглашение от .. между ним и УВД по НО ничтожным и не влекущим юридических последствий.
Положения, содержащиеся в дополнительном соглашении, прямо противоречат как требованиям действующего законодательства, так и условиям договора долевого участия. Соглашение заключено сторонами под влиянием обмана со стороны руководства УВД по НО, которое, ссылаясь на недействительность ранее заключенного договора, несоответствующего требованиям Федерального Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от .. самовольно попыталось определить положения закона, подлежащего применению, а именно Федерального закона от .. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности…". Кроме того, дополнительное соглашение изменяет цену по фактически исполненному, а потому прекращенному обязательству по оплате стоимости квартиры, что противоречит п.п. 2.5, 2.6 договора долевого участия.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Викторова И.В. первоначальные исковые требования поддержала по мотивам, указанным в исковом заявлении, встречный иск не признала.
Дополнительно пояснила, что в целях социальной защищенности своих сотрудников, стоявших в очереди на улучшение жилищных условий, УВД по Новгородской области начало строительство многоквартирного дома на ... Изначально все квартиры планировалось предоставлять бесплатно, по договорам социального найма. Однако, учитывая ограниченность бюджетных средств, МВД РФ истцу было рекомендовано привлекать для строительства квартир дольщиков. В связи с этим, УВД по Новгородской области предложило заключать соответствующие договоры долевого участия в строительстве жилого дома. В договорах была указана лишь ориентировочная стоимость квартиры. Окончательная цена, согласно условиям договора, определялась по окончании строительства, исходя из себестоимости квадратного метра жилья на момент его ввода в эксплуатацию. Когда соответствующее разрешение было получено, дольщикам были вручены уведомления об окончательной стоимости 1 кв.м. жилья, дополнительные соглашения, касающиеся площади и стоимости квартир, а также акты приема - передачи жилого помещения. Ответчик уклонился от подписания соглашения, при этом, квартиру принял.
Просрочки в передаче квартиры со стороны УВД не было, поскольку согласно тексту договоров, квартиры передаются в течение 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Соответствующее разрешение было получено только ... В нарушении сроков строительства вины истца нет, поскольку непосредственно строительными работами УВД по Новгородской области не занималось.
К окончанию строительства стоимость увеличилась в связи с удорожанием строительных материалов (штукатурка, кирпич, бетон и т.п.), а также цен на соответствующие работы, производимые в ходе строительства. Вся документация относительно стоимости строительства неоднократно являлась предметом различных проверок, в том числе государственной экспертизы, ревизионной проверки МВД РФ. Каких-либо существенных нарушений при строительстве проведенные проверки не выявили.
Также с Киселева И.А. подлежат взысканию убытки, которые УВД по НО понесло в связи с решением Арбитражного суда Новгородской области от .. о взыскании с УВД по Новгородской области в пользу ООО «Контроль» задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами по государственному контракту от .. ..., поскольку Арбитражным судом установлено, что по договорам долевого участия, заключенным УВД с дольщиками, последние не выполнили свои обязательства по оплате стоимости полученных ими квартир.
Встречные исковые требования, в свою очередь, удовлетворению не подлежат, поскольку договор долевого участия и дополнительное соглашение к нему не противоречат нормам действующего законодательства.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Киселев И.А. в судебное заседание .. в 9 ч. 00 мин. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой отложить рассмотрение дела в связи с нахождением в командировке на период с 16 по ...
В данном случае суд учитывает, что рассмотрение дела неоднократно откладывалось по различным причинам на продолжительные сроки по ходатайствам истца и его представителя (нахождение Киселева И.А. в отпуске в период с 18 августа по .. с пребыванием в Доминиканской республике, нахождением в отпуске представителя Киселева И.А. - адвоката Казанцева А.В. с 11 октября по 7 ноября). Очередное отложение судебного заседания повлечет за собой необоснованное затягивание производства по делу, что в условиях сокращенного срока рассмотрения гражданских дел,предусмотренного ч.1 ст.154 ГПК РФ, а также с учетом требований ст.6.1 ГПК РФ о разумности сроков судопроизводства, является недопустимым.
Также суд учитывает, что неоднократные отложения судебных заседаний в значительной степени нарушают права истца по первоначальному иску - УВД по Новгородской области, что не соответствует задаче правильного и своевременного рассмотрения и разрешения гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участвующих в деле лиц (ст.12 ГПК РФ).
При этом, суд полагает, что с учетом имеющихся в материалах дела письменных возражений Киселева И.А., его объяснений и объяснений его представителя, в полном объеме изложенных в судебном заседании .., исходя из характера и особенностей разрешаемого дела, отсутствие Киселева И.А. в судебном заседании не отразится на полноте исследования обстоятельств и не повлечет за собой нарушения прав или охраняемых законом интересов сторон и третьих лиц. Учитывая изложенное и, руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие Киселева И.А.
Согласно имеющимся в материалах дела письменным возражениям Киселева И.А., исковые требования УВД не основаны на законе, не подтверждаются объективными доказательствами и являются несправедливыми. Поскольку Киселев И.А. приобретал квартиру исключительно для собственных нужд, на правоотношения, возникшие между ним и УВД по НО, нельзя распространять положения закона об инвестиционной деятельности.
В договоре долевого участия отсутствуют условия, предусматривающие ведение сторонами совместной деятельности, соединение вкладов, общее имущество участников совместной деятельности, распределение прибыли и убытков. Кроме того, изначально, при заключении договора никакого упоминания об инвесторах, инвестиционной деятельности и прибыли стороны не вносили, именуя себя «Застройщиком» и «Дольщиком», соответственно. При этом, ответственность за содержание договора, которым Киселев И.А. был введен в заблуждение относительно сущности возникших правоотношений, должно нести именно УВД, как составитель проекта договора.
Фактически, исходя из существа правоотношений истца и ответчика, названия и предмета договора долевого участия в строительстве жилья, именования сторон договора «Дольщик» и «Застройщик», его предмета и возмездности, между сторонами был заключен договор строительного подряда, одной из разновидностью которого, является договор долевого участия в строительстве жилья. Указанные отношения регулируются общими нормами ГК РФ об обязательствах, положениями о договорах бытового и строительного подряда, законом «О долевом участии...» №214-ФЗ, а в части неурегулированной указанными законами Законом «О защите прав потребителей».
Минимизируя свою ответственность за неисполнение обязательств по договору, а также предусматривая право Застройщика в одностороннем порядке пересмотреть цену договора в сторону повышения в случае увеличения затрат Застройщика, УВД нарушило императивные требования действующего гражданского законодательства, в связи с чем, положения заключенного договора долевого участия в указанной части следует признать недействительными, как ограничивающие права более слабой стороны договора.
Киселев И.А. в соответствии с договором и фактическими обстоятельствами дела оплатил по твердой цене 70 % стоимости квартиры. Следовательно, в этой части обязательства исполнены, и стоимость пересмотрена быть не может. В данном случае, пересмотрена может быть лишь неоплаченная часть площади квартиры, поскольку при внесении ответчиком полной цены договора в установленный срок, обязательства Киселева И.А. прекращены надлежащим исполнением. Окончательно свои обязательства по договору, Киселев И.А. исполнил после получения письма заместителя начальника УВД Мартыщенко В.А. о необходимости окончательного расчета и внесении оставшихся по договору денежных средств «в связи с высокой готовностью дома». Таким образом, Киселев И.А. акцептовал оферту УВД по НО об окончательном расчете по сделке.
Кроме того, истцом не представлены соответствующие доказательства, подтверждающие и обосновывающие фактическое удорожание стоимости строительства на указанную сумму. При этом, Киселев И.А., как дольщик, не участвовал в распределении прибылей и убытков, зависящих от себестоимости строительства. В то время как для УВД существовал прямой запрет, как Застройщику, в одностороннем порядке увеличивать цену договора.
Заслушав объяснения представителя УВД, исследовав материалы дела, письменные возражения Киселева И.А., суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 13 Федерального закона от .. ...-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности) решения об осуществлении государственных капитальных вложений принимаются органами государственной власти в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч.1 ст. 8 названного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Как следует из п.п. 3 п. 9 Положения о Министерстве внутренних дел РФ, Утвержденного Указом Президента РФ от .. ..., МВД России осуществляет функции государственного заказчика и организует капитальное строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов системы МВД России, а также жилищное строительство.
Как установлено в судебном заседании, .. и .. между Министерством внутренних дел РФ, осуществляющим в соответствии с утвержденным Указом Президента РФ от .. ... Положением функции государственного заказчика и организацию капитального строительства, реконструкцию и капитальный ремонт объектов системы Министерства, жилищного строительства, с одной стороны, и Отделом организации капитального строительства УВД (ООКС), с другой стороны, были заключены договоры, соответственно, ... и ..., согласно которым ООКС был наделен полномочиями заказчика-застройщика, осуществляющего в пределах полученных денежных средств финансирование строящихся объектов.
Согласно п. 1.6 договора от .. ... МВД России, являясь инвестором строительства данного жилого дома, предоставило полномочия УВД привлекать иных участников.
Во исполнение указанных договоров .. и .. между УВД по Новгородской области (Заказчик) и ЗАО «СУ-308-1 (Подрядчик) были заключены договоры строительного подряда, соответственно, ... и ..., согласно которым Подрядчик по поручению Заказчика обязуется выполнить своими силами или с привлечением субподрядчиков весь объем работ, необходимый для завершения строительства второй очереди 179-квартирного жилого дома по .. (... в Великом Новгороде.
Согласно Распоряжению Администрации В.Новгорода от .. ... рм утвержден проект границ земельного участка по .. в квартале 238 города. Данный участок предоставлен УВД Новгородской области в постоянное (бессрочное) пользование для строительства второй и третьей очередей многоквартирного жилого дома.
На основании указанного распоряжения УВД Новгородской области выдано Свидетельство о государственной регистрации права.
При этом, УВД по Новгородской области получены соответствующие лицензии от Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и от Министерства регионального развития РФ на осуществление строительства зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
Согласно Разрешению на строительство ... от .. разрешено строительство второй очереди многоквартирного жилого дома, позиция 42, расположенного по адресу: В. Новгород, .., квартал ... города.
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №... от .. разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: многоквартирного жилого дома, позиция 42 (вторая очередь), расположенного по адресу: В.Новгород, .., корпус 5.
Как следует из Заключения ... «О соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» от .., выданного УВД по Новгородской области, объект капитального строительства: вторая очередь многоквартирного жилого дома, позиция 42, расположенного по адресу: В.Новгород, .., корпус 5, соответствует необходимым санитарным нормам и правилам.
.. между УВД по Новгородской области (Застройщик) и Киселевым И.А. (Дольщик) заключен договор ... долевого участия в строительстве жилого дома (далее по тексту договор ...), по условиям которого Дольщик обязался произвести финансирование строительства двухкомнатной .., расположенной на седьмом этаже, общей проектной площадью 71,72 кв. м., стоимостью на момент заключения договора 1 129 877 рублей (из расчета стоимости 1 кв.м. 15 754 рубля), в строящемся жилом доме по .. (квартал 238, позиция 42), а Застройщик обязался произвести строительство квартиры и жилого дома в срок не позднее IV квартала 2007 года и не позднее 2 месяцев с момента утверждения акта о приеме дома в эксплуатацию уведомить Дольщиков о завершении строительства и готовности передачи квартиры.
В соответствии с п. 1.3 договора ... от .. окончательная площадь и окончательная стоимость квартиры уточняется после завершения строительства и фиксируется в дополнительном соглашении, которое подписывается сторонами договора и является его неотъемлемой частью.
По завершении строительства Киселеву И.А. было предложено для подписания дополнительное соглашение от .. к договору ... от .. Указанное соглашение получено ответчиком по первоначальному иску .., что подтверждается распиской Киселева И.А. в получении уведомления об окончательной стоимости 1 кв.м. жилья, дополнительного соглашения, акта приема-передачи, а также пояснениями представителя истца, данными в судебном заседании и рапортом самого Киселева И.А. на имя зам.начальника УВД Чуваева Д.В.
Как следует из дополнительного соглашения, Застройщик передает Дольщикам правомочия по финансированию строительства указанной выше квартиры с правом получения по окончании строительства ее в собственность; Застройщик, являясь основным дольщиком строительства жилого дома, осуществляет консолидацию денежных средств и обеспечивает принятие необходимых мер для непрерывного финансирования строительства объекта.
При исполнении договора стороны руководствуются Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Также дополнительным соглашением от .. уточнена общая площадь квартиры согласно техническому паспорту - 69,2 кв. м. (вместо 71,72 кв.м.), в связи с чем, Застройщик производит возврат Дольщику суммы в размере 39 700 рублей 08 копеек; окончательная сумма осуществляемого Дольщиком финансирования составляет 1 397 006 руб. 14 коп., стоимость одного квадратного метра на момент ввода объекта в эксплуатацию - 20 187 руб. 95 коп.; обязанность Дольщика по дополнительному финансированию строительства в сумме 306 829 руб. 22 коп. определена в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления об определении окончательной стоимости 1 кв. м. жилья и подписания настоящего соглашения.
При этом, общая площадь квартиры указана согласно техническому паспорту, с учетом вспомогательных площадей, исходя из положений СНиП ..-89 «Жилые здания» (Приложение ...), в соответствии с которым под общей площадью квартиры понимается суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас.
Дополнительное соглашение от .. Киселевым И.А. не подписано.
В то же время, после выдачи разрешения №RU 53301000-48 на ввод в эксплуатацию указанного выше Объекта, между сторонами был подписан акт от .. приема-передачи жилого помещения - ...
Согласно Акту, техническое состояние жилого помещения и оборудования соответствует условиям Договора. Жилое помещение пригодно для постоянного проживания. Киселев И.А.(Дольщик) принял указанную квартиру. При этом, дополнительное соглашение от .. указано в акте, как одно из оснований передачи жилого помещения.
На основании указанных документов, Киселеву И.А.зарегистрировано право собственности на .., площадью 69, 2 кв.м.
Рассматривая вопрос о нормах гражданского законодательства, которые подлежат применению в данном случае, исходя из фактических правоотношений, возникших между Киселевым И.А. и УВД по Новгородской области, суд приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.2 Федерального Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от .. (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее земельный участок в собственности или на праве аренды, на праве субаренды.
Поскольку земельный участок по .. в квартале ... предоставлен УВД Новгородской области в постоянное (бессрочное) пользование, ответчик по встречному иску не может являться застройщиком в контексте положений Федерального закона № 214-ФЗ. Соответственно, данный закон в рассматриваемом случае применению не подлежит.
Также не подлежат применению и нормы ГК РФ, регулирующие отношения сторон по договорам подряда.
В соответствии с ч.3 ст.740 ГК РФ в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Согласно ст.730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Договор бытового подряда является публичным договором.
В соответствии со ст.426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.
Между тем, УВД по НО, являясь органом исполнительной власти, финансирует строительство объектов, определяемых МВД РФ на основании заключенных с ним договоров, предпринимательскую деятельность не осуществляет, публичные договоры не заключает, в связи с чем, положения ГК РФ о строительном подряде к правоотношениям, возникшим между УВД и Киселевым И.А. применимы быть не могут.
В преамбуле к Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей» от .. ... указано, что данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Под понятием «исполнитель» следует понимать организацию независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуального предпринимателя, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.
Как разъяснено в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от .. ... «О практике рассмотрения судами дел о защите правпотребителей» (в редакции от ..) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношениями между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Исходя из вышеприведенных положений, законодательство о защите прав потребителей распространяется на отношения по возмездным договорам.
В то же время, из материалов дела не усматривается, что УВД по НО оказывало услуги Киселеву И.А. на возмездной основе.
Исходя из фактических отношений по строительству многоквартирного дома по адресу: Великий Новгород, .., и полномочий УВД по НО, которыми истец по первоначальному иску был наделен договорами ... и ..., УВД по Новгородской области осуществляло деятельность по организации строительства названного жилого дома и в его обязанности входило лишь принятие надлежащих мер для финансирования строительства дома. Доказательств, подтверждающих, что ответчик непосредственно осуществлял строительство дома, при рассмотрении дела не установлено.
Организационный характер действий УВД по НО, осуществляемых во исполнение заключенного с Киселевым И.А. договора, подтверждается сведениями о перечислении денежных средств строительной организации (соответствующими платежными поручениями).
Какой-либо платы или иного встречного предоставления по договору ... долевого участия в строительстве жилого дома от .., непосредственно УВД по НО не получало, в связи с чем, согласно ст.423 ГК РФ, указанный договор возмездным со стороны истца по первоначальному иску не являлся.
Таким образом, учитывая дату заключения договора - .., суд считает, что на возникшие между УВД по Новгородской области и Киселевым И.А. правоотношения распространяются положения Федерального закона от .. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее Федеральный закон № 39-ФЗ от ..) в редакции, действовавшей до .. (поскольку обратной силы своего действия Федеральный закон N 119-ФЗ от .., которым были внесены соответствующие изменения в Федеральный закон № 39-ФЗ от .., не предусматривает), а в части, не урегулированной названным законом, нормы ГК РФ.
Согласно ст. 8 Федерального закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Как указано выше, окончательная стоимость квартиры составила 1 397 006 руб. 14 коп.
Вместе с тем, во исполнение обязательств по финансированию строительства Застройщику (УВД по Новгородской области) уплачено лишь 1 129 877 рублей, что подтверждается платежными поручениями ... от .., ... от .., ... от ...
В связи с уменьшением общей площади квартиры на 2,52 кв. м, УВД по Новгородской области возвратило Киселеву И.А. 39 700 рублей 08 копеек, что подтверждается платежным поручением ... от ...
Киселев И.А., в свою очередь, дополнительное финансирование приобретенной квартиры в сумме 306 829 руб. 22 коп. не произвел. Данное обстоятельство указывает, что он уклонился от выполнения договорных обязательств, что противоречит ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
Пунктом 2.6 Договора ... долевого участия в строительстве жилого дома от .. предусмотрено право Застройщика пересмотреть себестоимость строительства квартиры в сторону увеличения при условии удорожания в период строительства строительных материалов, топлива, электроэнергии, иных факторов, влияющих на увеличение затрат Застройщика.
Согласно п. 2.7 указанного Договора окончательная себестоимость квартиры будет определена по фактической стоимости строительства исходя из расчета себестоимости одного квадратного метра на момент сдачи жилого дома.
Данные пункты Договора не противоречат требованиям действующего гражданского законодательства с учетом положений ст.421 ГК РФ о свободе договора.
Кроме того, суд учитывает, что при подписании договора Киселев И.А. каких-либо замечаний по его содержанию не сделал, с условиями договора был согласен, протокол разногласий отсутствует. Также Киселев И.А. принял квартиру по акту приема-передачи жилого помещения, зарегистрировал право собственности.
Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В данном случае предметом договора является квартира в жилом ... Цена договора, указанная в п. 2.1, обусловлена стоимостью предмета договора. При этом указано, что стоимость квартиры на момент заключения договора является ориентировочной, и окончательная себестоимость будет определена, исходя из расчета себестоимости 1 кв.м. на момент сдачи дома. Таким образом, по смыслу указанных положений в их взаимосвязи, изменение стоимости предмета договора, влечет за собой и соответствующее изменение цены договора.
Доводы встречного иска о преднамеренном введении Киселева И.А. в заблуждение со стороны УВД при заключении договора, какими-либо объективными доказательствами не подтверждаются.
При этом, суд не может принять во внимание довод письменных возражений об отсутствии у Киселева И.А., исходя из положений ч.1 ст. 408 ГК РФ, обязанности оплачивать сумму задолженности в связи с надлежащим исполнением с его стороны обязательства по договору, поскольку проистекающее из п.2.7 договора ... обязательство Киселева И.А. по финансированию строительства квартиры по фактической стоимости строительства из расчета себестоимости одного квадратного метра на момент сдачи жилого дома, ответчиком по первоначальному иску не исполнено и может быть прекращены надлежащим исполнением лишь в случае полной оплаты фактической стоимости переданного ему жилого помещения
Относительно имеющегося в материалах дела письма заместителя начальника УВД Мартыщенко В.А., в котором указано, что стоимость одного кв.м. жилья составляет 15 754 рубля, суд отмечает следующее. Данное письмо вручено Киселеву И.А. до завершения строительства второй очереди дома, которая была введена в эксплуатацию только .., в связи с чем, содержащаяся в нем информация объективно не могла свидетельствовать об окончательной стоимости квартиры, и не соответствовала условиям заключенного сторонами договора, а именно п. 2.7 договора ... об определении окончательной себестоимости квартиры по фактической стоимости строительства, исходя из расчета себестоимости одного квадратного метра на момент сдачи жилого дома.
Согласно справке о фактической стоимости 1 кв.м жилья для дольщиков УВД 2 очереди жилого дома, составленной отделом организации капитального строительства УВД, стоимость одного квадратного метра без учета стоимости внутренней отделки квартиры на момент ввода указанного дома в эксплуатацию составляет 20187 руб. 95 коп.
При этом, дополнительная отделка в квартирах дольщиков в расчетах стоимости жилья (квадратного метра) не учитывалась.
Согласно п.2.3. заключения экспертов Лаборатории независимой экспертизы и оценки ООО «Гудвил» ... от .. стоимость 1 кв.м квартир 2-й очереди в многоквартирном жилом .. без учета отделки составляет 23 820 рублей 59 копеек. Стоимость 1 кв.м квартир 3-й очереди составляет 29 099 рублей 33 копейки.
Согласно Акту проверки от .., проведенной зам. Начальника Центра проведения ревизий и проверок деятельности органов внутренних дел МВД России, в экспертном заключении ООО «Гудвил» от .. допущены неточности и ошибки, вследствие чего, стоимость 1 кв.м. общей площади квартир в экспертном заключении завышена на 5,5 процента.
Согласно уточненному расчету стоимости квартир 1 кв.м общей площади составляет:
во 2-й очереди дома с учетом отделочных и сантехнических работ - 25 674 рубля 94 копейки, без отделочных и сантехнических работ - 23 179 рублей 62 копейки;
в 3-й очереди дома с учетом отделочных и сантехнических работ - 31 274 рубля 04 копейки, без отделочных и сантехнических работ - 27 575 рублей 68 копеек.
При этом расчеты Акта проверки от .. произведены с использованием всей необходимой строительной и проектной документации, в том числе первичных сметных документов, на основании «Положения о составе разделов проектной документации и требований к их содержанию», утвержденного постановлением Правительства РФ от .. ..., а также методики расчета текущей и прогнозной стоимости строительства с применением базисно - индексного метода, согласно нормативным документам Росстроя МДС 81-35.2004 и МДС 81-9.2000.
Оснований сомневаться в достоверности и полноте указанных в Акте проверки сведений, у суда не имеется, в связи с чем, данные доказательства суд признает надлежащими и допустимыми, подтверждающими сумму финансирования строительства, размеры площадей объекта, а также стоимость жилой площади.
Таким образом, последующие расчеты показали, что стоимость 1 кв.м. общей площади квартир во 2-й очереди .., составляет даже большую сумму, чем истец указал в дополнительном соглашении и справке о фактической стоимости 1 кв.м. жилья для дольщиков УВД 2-й очереди жилого дома, вне зависимости от незначительных расхождений в общей стоимости строительства.
Данное обстоятельство подтверждается и ответом из Комитета строительства и дорожного хозяйства Новгородской области ...В-595 от .., согласно которому расчетная стоимость строительства одного квадратного метра общей площади квартир в жилых домах массовой застройки по Новгородской области составляла: в 2007 году - 23, 757 тыс. рублей; в 2008 году - 29, 837 тыс. рублей.
При этом, в 2007 году увеличение стоимости 1 кв.м. жилой площади по отношению к 2006 году составило 25%, в том числе за счет стоимости основных строительных материалов (ж/бетон, бетон, кирпич керамический, цемент) на 19 %. В 2008 году по отношению к 2007 году увеличение составило 26 и 19%, соответственно.
В данном случае, суд исходит из объема заявленных исковых требований, проистекающих из договора ... долевого участия в строительстве жилого дома от .. и полагает, что иск УВД по Новгородской области о взыскании с Киселева И.А. задолженности по договору ... от .. в размере 306 829 рублей 22 копеек является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Доводы возражений о нарушении УВД по Новгородской области предусмотренных договором долевого участия в строительстве жилого дома от .. сроков строительства жилого дома и передачи квартиры, а также состояние переданной квартиры, недостатки жилого помещения, не влияют на обязанность Киселева И.А. оплатить образовавшуюся задолженность, исходя из условий, предусмотренных договором.
Договоры строительного подряда, заключенные УВД по Новгородской области с ЗАО «СУ-308-1», регламентируют лишь права и обязанности сторон по данному договору. Факт наличия либо отсутствия задолженности УВД перед строительной организацией также не относится к предмету рассмотрения по данному гражданскому делу и обязательствам Киселева И.А. перед истцом по первоначальному иску.
Относительно заявленных истцом требований о взыскании убытков, суд отмечает следующее.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от .. с УВД по НО в пользу ООО «Контроль» взыскана задолженность по государственному контракту ... от .., проценты за пользование чужими денежными средствами на общую сумму 11 345 911 рублей.
При этом, Арбитражный суд установил, что УВД по НО надлежащим образом не исполнило принятые на себя по контракту обязательства в части своевременной и полной оплаты строительных работ, произведенных ООО «Контроль».
Согласно ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Возмещение убытков предполагает собой применение к нарушителю имущественных санкций, а потому возможно лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействия), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя.
Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков.
Государственным контрактом ... от .. не установлена зависимость оплаты выполненных подрядчиком работ по строительству многоквартирного дома от выполнения обязательств дольщиков перед УВД по НО по договорам долевого участия.
Сами дольщики стороной государственного контракта не являлись и каких-либо обязательств, связанных с исполнением УВД по НО данного контракта, не принимали.
Договор, заключенный между ООО «Контроль» и УВД по НО, равно как и договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенные между УВД по НО и дольщиками, в том числе с Киселевым И.А. являются самостоятельными гражданско-правовыми договорами, поэтому предусмотренная ст.15 ГК РФ ответственность за неисполнение обязательств по одному из указанных договоров не может быть поставлена в зависимость от исполнения или неисполнения сторонами обязательств, вытекающих из других договоров.
В связи с чем, исковые требования о взыскании с Киселева И.А. убытков в сумме 3 778 руб. 27 коп. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Встречное исковое заявление Киселева И.А. о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными и о признании дополнительного соглашения от .. ничтожным и не влекущим юридических последствий, исходя из вышеизложенного анализа норм гражданского законодательства и положений заключенного сторонами договора долевого участия, является необоснованным и удовлетворению не подлежит.
В силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика Киселева И.А. в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 6 268 рублей 29 копеек.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск УВД по Новгородской области к Киселёву И.А. о взыскании задолженности по договору и убытков - удовлетворить частично.
Взыскать Киселёва И.А. в пользу Управления внутренних дел по Новгородской области задолженность по договору ... долевого участия в строительстве жилого дома от .. в размере 306 829 (триста шесть тысяч восемьсот двадцать девять) рублей 22 копейки.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков в сумме 3 778 рублей 27 копеек - отказать.
В иске Киселёва И.А. к УВД по Новгородской области о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительнымии о признании дополнительного соглашения от .. ничтожным и не влекущим юридических последствий - отказать.
Взыскать с Киселёва И.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 268 рублей 29 копеек.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения - «22» ноября 2010 года.
Председательствующий И.В. Щеглов