Дело ...... Великий НовгородР Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 октября 2010 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи Щеглова И.В.,
при секретаре Надеждиной Ц.В.,
с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску - УВД по Новгородской области Викторовой И.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску УВД по Новгородской области к Михайловой Ю.А. о взыскании задолженности по договору и убытков и встречному иску Михайловой Ю.А. к УВД по Новгородской области о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными,
у с т а н о в и л:
УВД по Новгородской области обратилось в суд с иском к Михайловой Ю.А. о взыскании задолженности по договору в сумме 135 706 руб. 04 коп.
В обоснование заявленных требований истец указал, что .... сторонами был заключен договор ...... долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязался произвести финансирование строительства двухкомнатной .... жилом .... корпус 5 по .... и оплатить ее, исходя из себестоимости одного квадратного метра на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию, а УВД по Новгородской области передало Михайловой Ю.А. правомочия по финансированию строительства указанной квартиры с правом получения по окончании строительства ее в собственность.
На момент заключения договора стоимость квартиры составляла 1 109 964 рубля, стоимость 1 кв.м. - 20 400 рублей. На момент сдачи жилого дома в эксплуатацию себестоимость 1 кв.м. составила 23 684 рубля 94 копейки.
Дополнительным соглашением к договору была определена окончательная сумма финансирования строительства квартиры, которая составила 1 245 670 рублей 04 копейки и сумма, подлежащая доплате со стороны Михайловой Ю.А. - 135 706 руб. 04 коп.
До настоящего времени ответчица не выполнила условия договора в части полной оплаты объекта недвижимости.
В ходе рассмотрения дела исковые требования истцом были увеличены.
Согласно увеличенным исковым требованиям, истец просит взыскать с Михайловой Ю.А. задолженность по договору в сумме 135 706 руб. 04 коп, а также убытки в сумме 2 886 руб. 46 коп, поскольку из-за ненадлежащего исполнения своих обязательств ответчиком истец понес убытки в связи с взысканием решением Арбитражного суда Новгородской области от .... с УВД по Новгородской области в пользу ООО «Контроль» задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами по государственному контракту от .... .......
Ответчица Михайлова Ю.А., не соглашаясь с заявленными исковыми требованиями, обратилась к УВД по Новгородской области со встречным иском о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 вышеуказанного договора долевого участия недействительными (ничтожными), а также о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства в части предусмотренного договором долевого участия в строительстве жилого дома срока передачи объекта долевого строительства и компенсации морального вреда.
Определением суда от 3 августа 2010 года встречное исковое заявление принято к производству в части признания п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными (ничтожными), для совместного рассмотрения с гражданским делом по иску УВД по Новгородской области к Михайловой Ю.А. о взыскании задолженности по договору и убытков.
Как следует из встречного искового заявления Михайловой Ю.А., п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия не соответствуют императивным требованиям действующего законодательства, в частности статьям 310, 408, 450, 705, 709, 717, 720, 731, 732, 735, 744, 746 и 753 ГК РФ, а также статьям 8, 10 Закона «О защите прав потребителей», поскольку предусматривают право Застройщика в одностороннем порядке пересмотреть цену договора в сторону повышения в случае увеличения затрат Застройщика, в связи с чем, положения заключенных договоров в указанной части следует признать недействительными, как ограничивающие права более слабой стороны договора.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Викторова И.В. первоначальные исковые требования поддержала по мотивам, указанным в исковом заявлении, встречный иск не признала.
Дополнительно пояснила, что в целях социальной защищенности своих сотрудников, стоявших в очереди на улучшение жилищных условий, УВД по Новгородской области начало строительство многоквартирного дома на ..... Изначально все квартиры планировалось предоставлять бесплатно, по договорам социального найма. Однако, учитывая ограниченность бюджетных средств, МВД РФ истцу было рекомендовано привлекать для строительства квартир дольщиков. В связи с
этим, УВД по Новгородской области предложило заключать соответствующие договоры долевого участия в строительстве жилого дома. В договорах была указана лишь ориентировочная стоимость квартиры. Окончательная цена, согласно условиям договора, определялась по окончании строительства, исходя из себестоимости квадратного метра жилья на момент его ввода в эксплуатацию. Когда соответствующее разрешение было получено, дольщикам были вручены уведомления об окончательной стоимости 1 кв.м. жилья, дополнительные соглашения, касающиеся площади и стоимости квартир, а также акты приема - передачи жилого помещения. Ответчица уклонилась от подписания соглашения, при этом, квартиру приняла.
Просрочки в передаче квартиры со стороны УВД не было, поскольку согласно тексту договоров, квартиры передаются в течение 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Соответствующее разрешение было получено только ..... В нарушении сроков строительства вины истца нет, поскольку непосредственно строительными работами УВД по Новгородской области не занималось.
К окончанию строительства стоимость увеличилась в связи с удорожанием строительных материалов (штукатурка, кирпич, бетон и т.п.), а также цен на соответствующие работы, производимые в ходе строительства. Вся документация относительно стоимости строительства неоднократно являлась предметом различных проверок, в том числе государственной экспертизы, ревизионной проверки МВД РФ. Каких-либо существенных нарушений при строительстве проведенные проверки не выявили.
Также с Михайловой Ю.А. подлежат взысканию убытки, которые УВД по НО понесло в связи с решением Арбитражного суда Новгородской области от 4 июня 2010 года о взыскании с УВД по Новгородской области в пользу ООО «Контроль» задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами по государственному контракту от .... ......, поскольку Арбитражным судом установлено, что по договорам долевого участия, заключенным УВД с дольщиками, последние не выполнили свои обязательства по оплате стоимости полученных ими квартир.
Встречные исковые требования, в свою очередь, удовлетворению не подлежат, поскольку договор долевого участия и дополнительное соглашение к нему не противоречат нормам действующего законодательства.
Ответчица по первоначальному иску, истица по встречному иску Михайлова Ю.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (повестки переданы через отца и свекровь, также извещена по телефону), ходатайств об отложении заседания не заявляла. Учитывая положения ч.4 ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие Михайловой Ю.А.
Заслушав объяснения представителя УВД, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 13 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности) решения об осуществлении государственных капитальных вложений принимаются органами государственной власти в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч.1 ст. 8 названного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
Как следует из п.п. 3 п. 9 Положения о Министерстве внутренних дел РФ, Утвержденного Указом Президента РФ от 19 июля 2004 года №927, МВД России осуществляет функции государственного заказчика и организует капитальное строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов системы МВД России, а также жилищное строительство.
Как установлено в судебном заседании, .... между Министерством внутренних дел РФ, осуществляющим в соответствии с утвержденным Указом Президента РФ от .... ...... Положением функции государственного заказчика и организацию капитального строительства, реконструкцию и капитальный ремонт объектов системы Министерства, жилищного строительства, с одной стороны, и Отделом организации капитального строительства УВД (ООКС), с другой стороны, был заключен договор ......, согласно которому ООКС наделен полномочиями заказчика-застройщика, осуществляющего в пределах полученных денежных средств финансирование строящихся объектов.
Согласно п. 1.6 договора от .... ...... МВД России, являясь инвестором строительства данного жилого дома, предоставило полномочия УВД привлекать иных участников.
Во исполнение указанного договора .... между УВД по Новгородской области (Заказчик) и ООО «Контроль» (Подрядчик) был заключен договор строительного подряда в виде государственного контракта ......, согласно которому Подрядчик в соответствии с заданием Заказчика обязуется из своих материалов и своими силами выполнить работы по капитальному строительству надземной части третьей очереди 179-квартирного жилого дома по .... (......) в Великом Новгороде.
Согласно Распоряжению Администрации В.Новгорода от .... ...... рм утвержден проект границ земельного участка по .... в квартале ...... города. Данный участок предоставлен УВД Новгородской области в постоянное (бессрочное) пользование для строительства второй и третьей очередей многоквартирного жилого дома.
На основании указанного распоряжения УВД Новгородской области выдано Свидетельство о государственной регистрации права.
При этом, УВД по Новгородской области получены соответствующие лицензии от Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и от Министерства регионального развития РФ на осуществление строительства зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
Согласно Разрешению на строительство № RU ...... от .... разрешено строительство третьей очереди многоквартирного жилого дома, позиция 42, расположенного по адресу: .......
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU 53301000-68 от .... разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: третьей очереди многоквартирного жилого дома, позиция 42, расположенного по адресу: В.Новгород, ...., ......
.... между УВД по Новгородской области (Застройщик) и Михайловой Ю.А. (Дольщик) заключен договор ...... долевого участия в строительстве жилого дома (далее по тексту договор ......), по условиям которого Дольщик обязался произвести финансирование строительства двухкомнатной ...., расположенной на третьем этаже, общей проектной площадью 54,41 кв. м., стоимостью на момент заключения договора 1 109 964 рубля (из расчета стоимости 1 кв.м. 20 400 рублей), в строящемся жилом доме по .... (квартал ...... а Застройщик обязался произвести строительство квартиры и жилого дома в срок не позднее II квартала 2008 года и не позднее 2 месяцев с момента утверждения акта о приеме дома в эксплуатацию уведомить Дольщика о завершении строительства и готовности передачи квартиры.
В соответствии с п. 1.3 договора ...... окончательная площадь и окончательная стоимость квартиры уточняется после завершения строительства и фиксируется в дополнительном соглашении, которое подписывается сторонами договора и является его неотъемлемой частью.
По завершении строительства Михайловой Ю.А. было предложено для подписания дополнительное соглашение от .... к договору .......
Указанное соглашение получено Михайловой Ю.А. ...., что подтверждается ее распиской в получении уведомления об окончательной стоимости 1 кв.м. жилья, дополнительного соглашения, акта приема-передачи, а также пояснениями представителя истца, данными в судебном заседании.
Как следует из дополнительного соглашения, Застройщик передает Дольщику правомочия по финансированию строительства указанной выше квартиры с правом получения по окончании строительства ее в собственность; Застройщик, являясь основным дольщиком строительства жилого дома, осуществляет консолидацию денежных средств и обеспечивает
принятие необходимых мер для непрерывного финансирования строительства объекта.
При исполнении договора стороны руководствуются Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Также дополнительным соглашением от .... уточнена общая площадь квартиры согласно техническому паспорту - 52,6 кв. м. (вместо 54,41 кв. м.); окончательная сумма осуществляемого Дольщиком финансирования составляет 1 245 670 рублей 04 копейки, стоимость одного квадратного метра на момент ввода объекта в эксплуатацию - 23 681 рубль 94 копейки.; обязанность Дольщика по дополнительному финансированию строительства в сумме 135 706 руб. 04 коп. определена в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления об определении окончательной стоимости 1 кв. м. жилья и подписания настоящего соглашения.
От подписания дополнительного соглашение к договору Михайлова Ю.А. отказалась.
В то же время, после выдачи разрешения №...... на ввод в эксплуатацию указанного выше Объекта, между сторонами был подписан акт от .... приема-передачи жилого помещения - .....
Согласно Акту, техническое состояние жилого помещения и оборудования соответствует условиям Договора. Жилое помещение пригодно для постоянного проживания. Михайлова Ю.А. (Дольщик) приняла указанную квартиру.
Рассматривая вопрос о нормах гражданского законодательства, которые подлежат применению в данном случае, суд приходит к следующему.
Исходя из фактических отношений по строительству многоквартирного дома по адресу: .... и полномочий УВД по НО, которыми истец был наделен договором ......, УВД по Новгородской области осуществляло деятельность по организации строительства названного жилого дома и в его обязанности входило лишь принятие надлежащих мер для финансирования строительства дома.
Организационный характер действий УВД по НО, осуществляемых во исполнение заключенного с Михайловой Ю.А. договора, подтверждается сведениями о перечислении денежных средств строительной организации (соответствующими платежными поручениями).
Таким образом, учитывая дату заключения договора - ...., суд считает, что на возникшие между УВД по Новгородской области и Михайловой Ю.А. правоотношения распространяются положения Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений" (далее Федеральный закон № 39-ФЗ от 25.02.1999 г.) в редакции, действовавшей до 17 июня 2010 года (поскольку обратной силы своего действия Федеральный закон N 119-ФЗ от 17 июня 2010 года, которым были внесены соответствующие изменения в Федеральный закон № 39-ФЗ от 25.02.1999 г, не предусматривает), а в части, не урегулированной названным законом, нормы ГК РФ.
Согласно ст. 8 Федерального закона № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как указано выше, окончательная стоимость квартиры составила 1 245 670 рублей 04 копейки.
Вместе с тем, во исполнение обязательств по финансированию строительства Застройщику (УВД по Новгородской области) ответчиком уплачено лишь 1 109 964 рубля, что подтверждается платежным поручением ...... от .....
Дополнительное финансирование приобретенной квартиры в сумме 135 706 руб. 04 коп. Михайлова Ю.А. не произвела. Данное обстоятельство указывает, что она уклонился от выполнения договорных обязательств, что противоречит требованиям ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
Пунктом 2.5 Договора ...... долевого участия в строительстве жилого дома от .... предусмотрено право Застройщика пересмотреть себестоимость строительства квартиры в сторону увеличения при условии удорожания в период строительства строительных материалов, топлива, электроэнергии, иных факторов, влияющих на увеличение затрат Застройщика.
Согласно п. 2.6 указанного Договора окончательная себестоимость квартиры будет определена по фактической стоимости строительства, исходя из расчета себестоимости одного квадратного метра на момент сдачи жилого дома.
Указанные пункты Договора не противоречат требованиям действующего гражданского законодательства, с учетом положений ст.421 ГК РФ о свободе договора. Какого-либо нарушения обязательных для сторон правил, установленных законом и иными правовыми актами (императивных норм), в данном случае не усматривается.
Кроме того, суд учитывает, что при подписании договора Михайлова Ю.А. каких-либо замечаний по его содержанию не сделала, с условиями договора был согласна, протокол разногласий отсутствует.
Согласно справке о фактической стоимости 1 кв.м. жилья для дольщиков УВД 3 очереди жилого дома, составленной отделом организации капитального строительства УВД, общая стоимость строительства составила 61 286,025 тыс. рублей, стоимость одного квадратного метра жилой площади на момент ввода указанного дома в эксплуатацию составляет 23 681 руб. 94 коп.
При этом, дополнительная отделка в квартирах дольщиков в расчетах стоимости жилья (квадратного метра) не учитывалась.
Согласно п.2.3. заключения экспертов Лаборатории независимой экспертизы и оценки ООО «Гудвил» ...... от .... стоимость 1 кв.м квартир 3-й очереди в многоквартирном жилом .... без учета отделки составляет 29 099 рублей 33 копейки.
Согласно Акту проверки от ...., проведенной зам. Начальника Центра проведения ревизий и проверок деятельности органов внутренних дел МВД России, в экспертном заключении ООО «Гудвил» от .... допущены неточности и ошибки, вследствие чего, стоимость 1 кв.м. общей площади квартир в экспертном заключении завышена на 5,5 процента.
Согласно уточненному расчету стоимости квартир, цена 1 кв.м. общей площади составляет:
- в 3-й очереди дома с учетом отделочных и сантехнических работ - 31 274 рубля 04 копейки, без отделочных и сантехнических работ - 27 575 рублей 68 копеек.
При этом расчеты Акта проверки от .... произведены с использованием всей необходимой строительной и проектной документации, в том числе первичных сметных документов, на основании «Положения о составе разделов проектной документации и требований к их содержанию», утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 года №87, а также методики расчета текущей и прогнозной стоимости строительства с применением базисно - индексного метода, согласно нормативным документам Росстроя МДС 81-35.2004 и МДС 81-9.2000.
Оснований сомневаться в достоверности и полноте указанных в Акте проверки сведений, у суда не имеется, в связи с чем, данные доказательства суд признает надлежащими и допустимыми, подтверждающими сумму финансирования строительства, размеры площадей объекта, а также стоимость жилой площади.
Таким образом, последующие расчеты показали, что стоимость 1 кв.м. общей площади квартир в 3-й очереди ...., составляет даже большую сумму, чем истец указал в дополнительном соглашении и справке о фактической стоимости 1 кв.м. жилья для дольщиков УВД 3-й очереди жилого дома.
Данное обстоятельство подтверждается и ответом из Комитета строительства и дорожного хозяйства Новгородской области ......В-595 от ...., согласно которому, расчетная стоимость строительства
одного квадратного метра общей площади квартир в жилых домах массовой застройки по Новгородской области составляла: в 2007 году - 23, 757 тыс. рублей; в 2008 году - 29, 837 тыс. рублей.
При этом, в 2007 году увеличение стоимости 1 кв.м. жилой площади по отношению к 2006 году составило 25%, в том числе за счет стоимости основных строительных материалов (ж/бетон, бетон, кирпич керамический, цемент) на 19 %. В 2008 году по отношению к 2007 году увеличение составило 26 и 19%, соответственно
В данном случае, суд исходит из объема заявленных исковых требований, проистекающих из договора ...... долевого участия в строительстве жилого дома от .... и дополнительного соглашения к договору, от подписания которого Михайлова Ю.А. уклонилась, и полагает, что иск УВД по Новгородской области о взыскании с Михайловой Ю.А. задолженности по договору ...... от .... в размере 135 706 руб. 04 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Относительно заявленных истцом требований о взыскании убытков, суд отмечает следующее.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 4 июня 2010 года с УВД по НО в пользу ООО «Контроль» взыскана задолженность по государственному контракту ...... от ...., проценты за пользование чужими денежными средствами на общую сумму 11 345 911 рублей.
При этом, Арбитражный суд установил, что УВД по НО надлежащим образом не исполнило принятые на себя по контракту обязательства в части своевременной и полной оплаты строительных работ, произведенных ООО «Контроль».
Согласно ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Возмещение убытков предполагает собой применение к нарушителю имущественных санкций, а потому возможно лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействия), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя.
Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков.
Государственным контрактом ...... не установлена зависимость оплаты выполненных подрядчиком работ по строительству многоквартирного дома от выполнения обязательств дольщиков перед УВД по НО по договорам долевого участия.
Сами дольщики стороной государственного контракта не являлись и каких-либо обязательств, связанных с исполнением УВД по НО данного контракта, не принимали.
Договор, заключенный между ООО «Контроль» и УВД по НО, равно как и договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенные между УВД по НО и дольщиками, в том числе с Михайловой Ю.А., являются самостоятельными гражданско-правовыми договорами, поэтому предусмотренная ст.15 ГК РФ ответственность за неисполнение обязательств по одному из указанных договоров не может быть поставлена в зависимость от исполнения или неисполнения сторонами обязательств, вытекающих из других договоров.
В связи с чем, исковые требования о взыскании с Михайловой Ю.А. убытков в сумме 2 886 руб. 46 коп. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Встречное исковое заявление Михайловой Ю.А. о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными, исходя из вышеизложенного анализа норм гражданского законодательства и положений заключенного сторонами договора долевого участия, является необоснованным и удовлетворению не подлежит. Кроме того, договор ...... вообще не содержит пункта 2.7.
В силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчицы Михайловой Ю.А. в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 3 914 рублей 12 копеек.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск УВД по Новгородской области к Михайловой Ю.А. о взыскании задолженности по договору и убытков - удовлетворить частично.
Взыскать с Михайловой Ю.А. в пользу Управления внутренних дел по Новгородской области задолженность по договору ...... от .... в сумме 135 706 (сто тридцать пять тысяч семьсот шесть) рублей 04 копейки.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков в сумме 2 886 руб. 46 коп. отказать.
В иске Михайловой Ю.А. к УВД по Новгородской области о признании п.п. 1.3, 2.6, 2.7, 3.2, 5.4 договора долевого участия в строительстве жилого дома недействительными - отказать.
Взыскать с Михайловой Ю.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 3 914 рублей 12 копеек.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения - 2 ноября 2010 года.
Председательствующий И.В. Щеглов