Именем Российской Федерации
16 февраля 2011 года Великий Новгород
Новгородский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи: Л.С.Львовой,
при секретаре: Бобуровой Ю.В.,
с участием представителя истца - Корнеева А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Лашенькиной Н.Б. и Лашенькиной К.И. об обращении взыскания на заложенное имущество,
у с т а н о в и л:
Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту- Агентство) обратилось в суд с иском к Лашенькиной Н.Б. и Лашенькиной К.И., указав в заявлении, что 02.06.2006 года между Лашенькиной Н.Б. и ОАО КБ «Севергазбанк» был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк предоставил Лашенькиной Н.Б. ипотечный жилищный кредит в сумме 320 000 рублей на срок 180 месяцев на приобретение трёхкомнатной квартиры в собственность Лашенькиной Н.Б. и Лашенькиной К.И.
Согласно условий договора, обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является ипотека ( залог) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Права залогодержателя на заложенное имущество были удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новгородской области 21.06.2006 года. Агентство в настоящее время является законным владельцем закладной.
С 26.12.2007 года заёмщик производила ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им с систематическими нарушениями - не своевременно и не в полном объёме, с 15.08.2009 года указанные платежи заёмщиком не производятся.
По состоянию на 23.06.2010 года задолженность Лашенькиной Н.Б. по кредитному договору составляет 361 388 руб. 16 коп.
На основании ст.ст. 50-56 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Агентство просит обратить взыскание на заложенное имущество-квартиру, расположенную по адресу <адрес>. Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 361 388 руб. 16 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу)-298 414 руб. 46 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом -39 358 руб. 62 коп., начисленные пени в размере 23 615 руб. 08 коп., определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 298 414 руб. 46 коп., начиная с 24.06.2010 года и по день реализации заложенного имущества.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Корнеев А.В. иск поддержал по основаниям, указанным в заявлении, высказал возражения по оценке рыночной стоимости квартиры, указав, что доступ в квартиру эксперту обеспечен не был, внутренняя отделка не исследовалась, в связи с чем фактическая стоимость квартиры может быть значительно ниже. Кроме того, учитывая, что квартира находится в залоге и будет реализовываться в короткие сроки с аукциона, для определения её начальной стоимости необходимо применение понижающих коэффициентов по отношению к рыночной стоимости. С учетом изложенного, просил при определении начальной продажной стоимости квартиры определить стоимость, указанную в закладной.
Ответчики Лашенькина Н.Б. и Лашенькина К.И. в суд не явились, извещены надлежащим образом. Ответчик Лашенькина К.И. просила о рассмотрении дела без её участия, ответчик Лашенькина Н.Б. о причинах неявки не сообщила.
Представитель третьего лица ОАО КБ «Севергазбанк» в суд не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
Дело рассмотрено без участия ответчиков и представителя третьего лица на основании ч.ч.3,4,5 ст.167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Агентства подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 02 июня 2006 ОАО КБ «Севергазбанк» предоставил Лашенькиной Н.Б. кредит в размере 320 000 руб. на срок 180 месяцев с уплатой ежемесячно процентов за пользование кредитом в размере 13% годовых для приобретения в равную долевую собственность Лашенькиной Н.Б. и Лашенькиной К.И. трёхкомнатной квартиры по адресу <адрес> стоимостью 540 000 руб. (л.д.13-23).
Кредит в сумме 320 000 руб. был зачислен 27.06.2006 года на счёт Лашенькиной Н.Б. в ОАО КБ «Севергазбанк», что подтверждается мемориальным ордером № от 27.06.2006 года (л.д.41).
13 июня 2006 года квартира <адрес> была приобретена Лашенькиной Н.Б. и Лашенькиной К.И. в равную долевую собственность на основании договора купли-продажи квартиры. Государственная регистрация права собственности Лашенькиной Н.Б. и Лашенькиной К.И. на квартиру произведена 19.06.2006 года Управлением федеральной регистрационной службы по Новгородской области (л.д.55,56,57-58).
Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Лашенькиной Н.Б. 26.06.2006 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Новгородской области первоначальному залогодержателю ОАО КБ «Севергазбанк». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 19.06.2006 года за №.
29.06.2006 года на основании договора № купли-продажи закладных права по закладной на спорную квартиру были переданы <данные изъяты>
Законным владельцем закладной в настоящее время является истец Агентство, права которого в соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (далее Федеральный закон № 102-ФЗ) основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладной № от 27.04.2004 года и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - <данные изъяты>
В соответствии с п.п. 3.3.4-3.3.8 кредитного договора Лашенькина Н.Б. обязалась ежемесячно в течение 180 месяцев не позднее последнего числа каждого календарного месяца вносить аннуитетные платежи в размере 4 063 руб. 64 коп., включающие платежи по кредиту и уплате начисленных процентов, первый платеж включает только начисленные проценты за пользование кредитом, последний платеж - платеж по возврату оставшейся суммы кредита и платеж по уплате начисленных процентов за фактическое количество дней пользования оставшейся суммы кредита.
Согласно п.п. 5.2, 5.3. договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных за пользование кредитом процентов предусмотрена ответственность заемщика в виде уплаты пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению соответствующих обязательств за каждый календарный день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением Лашенькиной Н.Б. обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им в соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1. кредитного договора 01.04.2009 года было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в течение 45 календарных дней (л.д.10-12).
Как установлено в судебном заседании, Лашенькина Н.Б. своих обязательств по кредитному договору по погашению просроченной задолженности надлежащим образом не исполняла.
Из представленного расчета задолженности по кредиту, представленного истцом, усматривается, что Лашенькиной Н.Б. допущена ежемесячная просрочка платежей по основному долгу, начиная с 1 февраля 2009 года, просрочка процентов - с 01 июня 2009 года.
Таким образом, задолженность Лашенькиной Н.Б. по состоянию на день вынесения решения суда, рассчитанная в соответствии с условиями кредитного договора, составляет 419 246 руб. 25 коп., в том числе, остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 298 414 руб. 46 коп., неуплаченные проценты за пользование кредитом, начисленные за период с 01.06.2009 года по 16.02.2011 года в сумме 63 061 руб.84 коп., пени за просрочку основного долга и процентов, начисленные за период с 01.01.2009 года по 16.02.2011 года в сумме 57 769 руб. 95 коп.
В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом.
Согласно пп. 2, 3 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В силу пп. 1, 2 ст. 77 Федерального закона № 102-ФЗ, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; залогодатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.
На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Таким образом, установленные в судебном заседании обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении Лашенькиной Н.Б. обязательств по кредитному договору, в силу вышеназванных норм и положений п. 4.4.3 кредитного договора являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру, а потому требование Агентства в данной части является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ, в судебном заседании не установлено.
Согласно заключению эксперта № от 19.10.2010 года рыночная стоимость квартиры, с учётом ограничительных условий и сделанных допущений, составляет 1 290 000 рублей (л.д.65-94).
Суд считает возможным установить при реализации квартиры её начальную продажную цену, исходя из стоимости, определенной экспертом, в размере 1 290 000 руб.
При этом, суд не может принять во внимание доводы представителя истца в части определения начальной стоимости квартиры в виде стоимости, указанной в закладной, поскольку из заключения эксперта следует, что стоимость квартиры определена на день проведения экспертизы, использован сравнительный подход, выводы эксперта надлежащим образом обоснованны. То обстоятельство, что квартира будет продаваться с аукциона в короткие сроки, не могут влиять на её рыночную стоимость.
При определении в соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ подлежащих уплате Агентству сумм из стоимости заложенного недвижимого имущества суд исходит из установленного в судебном заседании размера задолженности Лашенькиной Н.Б., включающей остаток неисполненных обязательств по кредиту в размере 298 414 руб. 46 коп., неуплаченных процентов на день вынесения решения суда - 63 061 руб. 84 коп., а также пени на день вынесения решения суда - 57 769 руб. 95 коп., оснований для уменьшения суммы которых в силу ст. 333 ГК РФ ввиду их соразмерности последствиям неисполнения обязательств суд не усматривает.
Также в состав сумм, подлежащих уплате Агентству из стоимости заложенного имущества, надлежит включить проценты за пользование кредитом в размере 13 % годовых, начисляемые на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 298 414 руб. 46 коп. а сусумму остатка сроков уплаты процентов за пользование кредитом - 15937 день графику, после июня 2008 года к слушанию.и пени за просрочку возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом в размере 0,2% от суммы просроченного платежа, начиная с 17.02.2011 года и по день реализации квартиры, поскольку это вытекает из положений ст. 330, п. 2 ст. 809 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме по 2000 руб. с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Лашенькиной Н.Б. и Лашенькиной К.И. об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное имущество - трёхкомнатную квартиру общей площадью 60,7 кв.м., в том числе жилой 37,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Определить размер суммы, подлежащей уплате Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 419 246 руб. 25 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту - 298 414 руб. 46 коп., неуплаченные проценты за пользование кредитом по состоянию на 16 февраля 2011 года в размере - 63 061 руб. 84 коп., пени за просроченный основной долг и просроченные проценты по состоянию на 16 февраля 2011 года в размере -57 769 руб. 95 коп., а также определить подлежащими уплате проценты за пользование кредитом в размере 13% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 298 414 руб. 46 коп. ( на день вынесения решения) а сусумму остатка сроков уплаты процентов за пользование кредитом - 15937 день графику, после июня 2008 года к слушанию.и пени за просрочку возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом в размере 0,2% от суммы просроченного платежа, начиная с 17 февраля 2011 года и по день реализации квартиры.
Определить способ реализации квартиры <адрес> в виде публичных торгов.
Определить начальную продажную цену квартиры <адрес> при ее реализации в размере 1 290 000 рублей.
Взыскать с Лашенькиной Н.Б. и Лашенькиной К.И. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме по 2000 руб. с каждого.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения, то есть с 22 февраля 2011 года.
Председательствующий Л.С.Львова
Мотивированное решение составлено 21 февраля 2011 года.