дело №2-1075/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 февраля 2011 года Великий Новгород
Новгородский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи Щеглова И.В.,
при секретаре Надеждиной Ц.В.,
с участием истицы Шехониной Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шехонина П.Д к Посохова П.Д. о взыскании двойной суммы задатка,
у с т а н о в и л:
Истица Шехонина Т.В. обратилась в суд с иском к ответчице Посоховой П.Д. о взыскании двойной суммы задатка.
В обоснование иска указала, что 13 июля 2010 года между ней, как Покупателем, и ответчицей, как Продавцом, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры ......
Согласно условиям предварительного договора, стороны взяли на себя обязательство заключить договор купли-продажи указанной квартиры не позднее 13 октября 2010 года, а в качестве гарантии заключения договора купли-продажи Покупатель должен был передать Продавцу в качестве задатка 30000 рублей. Указанная сумма была передана истицей в тот же день ответчице по расписке.
Договором также было установлено, что если сделка не состоится по вине Продавца, он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере, если по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.
В срок, установленный предварительным договором, договор купли-продажи квартиры заключен не был. Посохова П.Д. от продажи квартиры отказалась, не возвратив истице задаток и в одинарном размере - 30000 рублей.
Истица Шехонина Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении. Дополнительно пояснила, что сама составляла предварительный договор купли-продажи в качестве гарантии того, что до 13.10.2010 года основной договор будет заключен. На момент составления предварительного договора квартира принадлежала Посоховой П.Д. по договору социального найма, однако ответчица должна была ее приватизировать, чего не сделала. Обязательство приватизации в письменном виде не оформлялось, это была только устная договоренность.
Ответчица Посохова П.Д. в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие в связи с беременностью, решение выслать по адресу.
В соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено по существу в отсутствие ответчицы.
Ответчицей Посоховой П.Д. представлены в суд два письменных заявления по существу заявленных Шехониной Т.В. исковых требований.
Ответчица полагает, что иск удовлетворению не подлежит, поскольку заявленные требования основаны на ничтожном договоре. На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартира в д. Борки не принадлежала ей на праве собственности. Между сторонами имелась договоренность о том, что Посохова П.Д. приватизирует квартиру, после чего будет оформлен основной договор. Однако в установленный срок - до 13.10.2010 г. в силу объективных причин ответчица приватизировать квартиру не смогла, в связи с чем, и заключить основной договор купли-продажи не представлялось возможным в силу закона. Кроме того, предварительный договор не порождает денежных обязательств сторон, в том числе и относительно задатка, поскольку направлен лишь на обеспечение заключения в будущем основного договора. Также ответчица указывает на содержащиеся в предварительном договоре ошибки и введение ее в заблуждение со стороны агентства недвижимости «Гермес».
Суд, выслушав объяснения истицы, исследовав письменные возражения ответчицы, иные материалы дела, установил следующее.
13 июля 2010 года между Посохова П.Д. (Продавец) и Шехонина Т.В. (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее-Договор), согласно которому стороны обязуются до 13.10.2010 г. заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: ......
Согласно п.1 Договора, Продавец продает указанную квартиру в собственность Покупателя. При этом, в п.2 Договора указано, что квартира принадлежит Продавцу на основании Договора социального найма жилого помещения №180 от 01.07.2010 г.
Согласно п.4 Договора, Покупатель обязуется уплатить продавцу 500 000 рублей (стоимость квартиры) в следующем порядке: 30 000 рублей - в качестве задатка в момент подписания предварительного договора (п.4.1), 470 000 рублей - в качестве полного окончательного расчета в течение 2 часов с момента подписания основного договора и регистрации его в УФРС по НО (п.4.2).
В п.5 Договора указано, что до заключения основного договора купли-продажи квартира не передана в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременена какими-либо правами пользования, свободна от любых прав третьих лиц.
Согласно п.8 Договора в случае отказа от заключения основного договора купли-продажи по инициативе покупателя, сумма, указанная в п.4.1 не возвращается.
Согласно п.9 Договора, в случае отказа от заключения основного договора купли-продажи по инициативе продавца, сумма, указанная в п.4.2 возвращается в двойном размере.
В соответствии с п.12 Договора, в случае, если до 13.10.2010 г. ни одна из сторон не предложила другой стороне заключить основной договор купли-продажи, обязательства сторон, предусмотренные настоящим договором, прекращаются.
Согласно расписке от 13 июля 2010 года Посохова П.Д. получила от Шехонина Т.В. деньги в сумме 30 000 рублей в качестве задатка за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: ......
В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения
В данном случае заключенный сторонами предварительный договор купли -продажи не соответствует требованиям действующего гражданского законодательства, предъявляемым к сделкам купли-продажи.
Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Соответственно, обязательным условием для передачи имущества в собственность Покупателя является наличие права собственности на продаваемое имущество непосредственно у продавца.
Как установлено в судебном заседании, квартира ...... на момент заключения предварительного договора принадлежала Посоховой П.Д. (Продавцу) на основании Договора социального найма жилого помещения №180 от 01.07.2010 г.
В соответствии с ч.1 ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Таким образом, распоряжаться жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, как своим собственным, в том числе заключать сделки купли-продажи, наниматель помещения не вправе.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
При этом, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Таким образом, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).
В данном случае предметом предварительного договора, который должен быть указан и в основном договоре купли-продажи, является квартира, принадлежащая Посоховой П.Д. на основании договора социального найма жилого помещения.
С учетом указанных выше положений Гражданского Кодекса РФ, такой договор является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона.
О том, что на момент заключения предварительного договора, квартира не находится в собственности у Продавца стороны знали, что подтверждается как пояснениями Шехониной Т.В., так и письменными возражениями Посоховой П.Д.
В соответствии с ч.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Соответственно, положения Гражданского Кодекса РФ о задатке (ст.380,381 ГК РФ), а также положения предварительного договора (п.п. 8,9), в рассматриваемом случае применяться не могут. В связи с чем, требования истицы о взыскании двойной суммы задатка удовлетворению не подлежат.
Между тем, согласно ч.2 ст.167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается представленной истицей распиской от 13 июля 2010 года, подлинность которой ответчицей не оспаривалась, Посохова П.Д. получила от Шехониной Т.В. деньги в сумме 30 000 рублей в качестве задатка за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: ......
Поскольку заключенная сторонами сделка является недействительной в силу ее ничтожности, ответчица Посохова П.Д., исходя из положений ч.2 ст.167 ГК РФ, обязана возвратить истице Шехониной Т.В. указанную сумму.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования Шехониной Т.В. подлежат частичному удовлетворению, а именно в части взыскания в ее пользу фактически переданной Посоховой П.Д. денежной суммы в размере 30 000 рублей.
В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ, в пользу истицы с ответчицы подлежат взысканию судебные расходы, понесенные Шехониной Т.В. в связи с уплатой государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд,
р е ш и л:
Иск Шехонина Т.В. к Посохова П.Д. о взыскании двойной суммы задатка - удовлетворить частично.
Взыскать с Посохова П.Д. в пользу Шехонина Т.В. денежную сумму в размере 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 000 рублей, а всего взыскать 31 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение 10 дней, начиная со дня составления мотивированного решения - 21 февраля 2011 г.
Председательствующий: Щеглов И.В.