Дело № 2-966/11 Великий Новгород
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ«16» мая 2011 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе: председательствующего судьи Щеглова И.В.,с участием истцов Мирошниченко А.Г., Мирошниченко Д.А., Тузова Ю.А.,
представителей ответчиков: Администрации В.Новгорода - Климовой Е.А., действующей на основании доверенности, ОАО «ГУК «Софийская» - Михайлович В.П., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мирошниченко А.Г., Мирошниченко М.Н., Мирошниченко П.А., Мирошниченко Д.А., Тузова Ю.А., Тузовой Г.А. к Администрации Великого Новгорода, Муниципальному унитарному предприятию Великого Новгорода «Информационно-аналитический центр по жилищно-коммунальному хозяйству», Открытому акционерному обществу «Группа управляющих компаний «Софийская» о признании права собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома и истребовании помещения из чужого незаконного владения,
у с т а н о в и л:
Истцы Мирошниченко А.Г., Мирошниченко М.Н., Мирошниченко П.А., Мирошниченко Д.А., Тузов Ю.А., Тузова Г.А. обратились в суд с иском к Администрации Великого Новгорода, Муниципальному унитарному предприятию Великого Новгорода «Информационно-аналитический центр по жилищно-коммунальному хозяйству», Открытому акционерному обществу «Группа управляющих компаний «Софийская» о признании права собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома и истребовании помещения из чужого незаконного владения.
В обоснование иска указали, что являются собственниками жилых помещений в доме <адрес>
Из выписки ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 марта 2010 года истцы узнали, что, не уведомив всех собственников помещений в доме, Администрация В.Новгорода зарегистрировала право собственности Муниципального образования Великий Новгород на подвальное встроенное помещение в указанном доме площадью 288,7 кв.м. с кадастровым №.
Кроме того, на указанное помещение зарегистрировано право хозяйственного ведения МУП В.Новгорода «ИАЦ по ЖКХ», а на основании заключенного договора аренды №А от 01.07.2009 г. помещением владеет ОАО «ГУК «Софийская».
Регистрацию права муниципального образования на данное помещение истцы считают незаконной, так как в спорном помещении находятся стояки холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации с запорной арматурой, то есть помещение предназначено для обслуживания общих инженерных коммуникаций дома, в связи с чем, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме.
Право хозяйственного ведения МУП В.Новгорода «ИАЦ по ЖКХ» также зарегистрировано незаконно, так как муниципальное образование, не являясь законным собственником, не имело права распоряжаться спорным помещением. Соответственно, договор аренды спорного помещения между МУП В.Новгорода «ИАЦ по ЖКХ» и ОАО «ГУК «Софийская» является ничтожным, так как заключен от имени лица, не имеющего законного права распоряжения помещением.
Определением суда от 21 января 2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания №» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области.
В судебном заседании истцы Мирошниченко А.Г., Мирошниченко Д.А., Тузов Ю.А. заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что в настоящее время жильцами принято решение о заключении договора управления с другой управляющей компанией. Между тем, доступа к системам обеспечения дома, находящимся в подвале, не имеется, поскольку ключи от спорного помещения находятся у ОАО «ГУК «Софийская» и ООО «УК №». В связи с этим, собственники квартир не могут контролировать состояние инженерных коммуникаций, которые обслуживают помещения в их многоквартирном доме.
Истец Мирошниченко П.А. в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Истицы Мирошниченко М.Н. и Тузова Г.А. в судебное заседание не явились. Согласно имеющимся в материалах дела заявлениям, просят рассмотреть дело по существу без их участия.
В соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся истцов Мирошниченко П.А., Мирошниченко М.Н. и Тузовой Г.А.
Представитель ответчика - Администрации В.Новгорода Климова Е.А. иск не признала. Пояснила, что спорное помещение используется как самостоятельный, а не вспомогательный объект и, на момент его передачи в муниципальную собственность 5 июня 1995 году нормы Жилищного кодекса РФ, регламентирующие право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, не действовали, т.к. Жилищный кодекс РФ был принят только в 2005 году. Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности для истребования имущества из чужого незаконного владения, который истек 5 июня 1998 года.
Представитель ответчика - ОАО «ГУК «Софийская» Михайлович В.П. иск не признала. Пояснила, что право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение возникло в соответствии с действующим на тот момент законодательством. Соответственно, на момент принятия Жилищного кодекса РФ уже существовало право муниципальной собственности на данное помещение. Поскольку закон обратной силы не имеет, исковые требования удовлетворению не подлежат. Также истцами пропущен трехлетний срок исковой давности для защиты своего права.
Представитель ответчика - МУП В.Новгорода «ИАЦ по ЖКХ» в судебное заседание 16 мая 2011 года не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении судебной повестки. В соответствии с ч. 4 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено по существу в отсутствие представителя ответчика.
Ранее в судебном заседании 20 января 2011 года представитель МУП В.Новгорода «ИАЦ по ЖКХ» Марьясова Т.И. исковые требования не признала.
Представители третьих лиц ООО «Управляющая компания №» и Управления Росреестра по Новгородской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями о вручении судебных повесток. В соответствии с ч. 3 ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено по существу в их отсутствие.
Заслушав истцов, представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Мирошниченко А.Г., Мирошниченко М.Н., Мирошниченко П.А., Мирошниченко Д.А. на основании договора с Новгородским городским комитетом по управлению имуществом на передачу квартир в собственность граждан от 26 марта 1992 года владеют на праве общей долевой собственности в равных долях квартирой <адрес>
Тузов Ю.А., Тузова Г.А. на основании договора с Новгородским городским комитетом по управлению имуществом на передачу квартир в собственность граждан от 09 апреля 1992 года принадлежит на праве общей долевой собственности в равных долях <адрес>.
Решением Комитета по управлению государственным имуществом Новгородской области от 05.06.1995 года № 374, нежилое помещение с кадастровым №, площадью 288,7 кв.м., по <адрес>, передано в муниципальную собственность Великого Новгорода.
Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной регистрационной службы по Новгородской области от 22 марта 2010 г., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по <адрес>, зарегистрировано нежилое встроенное помещение с кадастровым №, площадью 288,7 кв.м. Правообладатель Муниципальное образование Великий Новгород. Указанный объект находится на праве хозяйственного ведения Муниципального унитарного предприятия Великого Новгорода «Информационно-аналитический центр по жилищно-коммунальному хозяйству».
Из представленных документов Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, по данным инвентарного дела архива ГОУП БТИ следует, что нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу<адрес>, с кадастровым №, площадью 288,7 кв.м., используется как встроенное помещение (мастерская).
По состоянию на 19 июля 2005 года ГОУП «БТИ Великого Новгорода» на спорное нежилое помещение выдан технический паспорт с кадастровым №.
Приказом Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Великого Новгорода № 935 от 30.10.2008 г. нежилое встроенное помещение площадью 288,7 кв.м., расположенное по <адрес> с кадастровым № изъято из хозяйственного ведения муниципального унитарного жилищно-эксплуатационного предприятия № Великого Новгорода и передано в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию Великого Новгорода «Информационно-аналитический центр по ЖКХ».
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии № от 12 января 2010 г. на основании Приказа Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Великого Новгорода «Об изъятии из хозяйственного ведения МУЖЭП № объектов недвижимости» от 30.10.2008 г. № зарегистрировано Муниципальным унитарным предприятием Великого Новгорода «Информационно-аналитический центр по ЖКХ» право хозяйственного ведения на нежилое встроенное помещение площадью 288,7 кв.м., расположенное по <адрес>, с кадастровым №
В соответствии с Договором аренды № от 01 июля 2009 г., Муниципальное унитарное предприятие Великого Новгорода «Информационно-аналитический центр по жилищно-коммунальному хозяйству» (именуемое по договору Арендодатель) передало Открытому акционерному обществу «Группа управляющих компаний «Софийская», именуемое по договору Аркндатор, нежилое встроенное помещение площадью 288,7 кв.м, расположенное по <адрес>, с кадастровым №
Договор аренды №А от 01 июля 2009 г зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 22 мая 2010 г. №
Согласно ст.ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В судебном заседании установлено, что истцы Мирошниченко А.Г., Мирошниченко М.Н., Мирошниченко П.А., Мирошниченко Д.А. являются собственниками жилого помещения - квартиры <адрес> с 26 марта 1992 года; Тузов Ю.А. и Тузова Г.А. - собственниками жилого помещения - квартиры <адрес> с 09 апреля 1992 года.
Нежилое помещение с кадастровым № площадью 288,7 кв.м., по <адрес>, передано в муниципальную собственность Великого Новгорода 05.06.1995 года
В силу ст.3 Закона РФ от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Закона РФ от 23.12.1992 г. № 4199) граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Статьей 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ГК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
В рассматриваемых правоотношениях какие-либо соглашения с собственниками жилого дома № расположенного по адресу: <адрес>, по изъятию подвала в муниципальную собственность, суду не представлено.
Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемом под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Как следует из п.п.3,4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
В силу п.1 ст.2, п.1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Истцы указывают на то, что их права нарушаются тем, что спорное имущество не может быть предметом отчуждения, поскольку предназначено для обслуживания более одной квартиры, в связи с чем, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Проведенной ООО «Центр экспертизы» судебной строительно-технической экспертизой №-СТ от ...... установлено, что в нежилом встроенном помещении, общей площадью 288,7 кв.м. с кадастровым № в доме <адрес> располагаются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. На всех инженерных коммуникациях присутствует запорная арматура, предназначенная для обслуживания систем, а так же для использования при аварийных ситуациях. Нежилое встроенное помещение, общей площадью 288,7 кв.м с кадастровым № в доме <адрес> является техническим этажом или техническим подвалом (в зависимости от отметки пола помещения относительно планировочной отметки земли). Реконструкция нежилого встроенного помещения, общей площадью 288,7 кв.м. с кадастровым № в доме <адрес>, с выделением в натуре части помещения, необходимого для технического обслуживания коммуникаций жилого дома, с отдельным входом, не возможна.
Оценив собранные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Мирошниченко А.Г., Мирошниченко М.Н., Мирошниченко П.А., Мирошниченко Д.А., Тузов Ю.А., Тузова Г.А., поскольку в спорном помещении подвала находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в доме <адрес>, что позволяет суду сделать вывод о принадлежности данного помещения к техническим подвалам, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию и коммуникациям для эксплуатации и контроля, на которые согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ распространяется право общей долевой собственности домовладельцев. То есть, собственники квартир в доме, в том числе и истцы, являются собственниками и указанного подвала в силу закона. При этом, суд учитывает, что спорное нежилое помещение передано в муниципальную собственность уже после того, как истцы стали собственниками жилых помещений в доме. Решения суда о принудительном изъятии спорных подвалов, которое возможно и при отсутствии согласия собственников, никогда не имелось.
В силу ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Принимая во внимание, что указанное имущество выбыло из владения собственников квартир дома <адрес> помимо их воли, суд находит основание возникновения права муниципальной собственности недействительным, соответственно недействительны и все последующие сделки с данным имуществом.
При этом, участники указанных выше сделок не лишены права обращения в суд в общем порядке с требованиями о приведении сторон сделки в первоначальные положения. В данном же судебном процессе, применение судом двусторонней реституции не основано на законе, поскольку технический подвал не может быть самостоятельным объектом прав и предметом сделок. В судебном порядке признание таких прав не осуществляется и является ненадлежащим способом защиты, поскольку такое право принадлежит собственникам жилого дома <адрес> в силу закона.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости истребования спорного помещения из владения Открытого акционерного общества «Группа управляющих компаний «Софийская» и передаче его во владение собственников жилых помещений дома <адрес>, в том числе и истцов.
Право собственности муниципального образования Великий Новгород на спорное нежилое помещение, находящееся в подвале жилого дома, расположенного по <адрес>, подлежит прекращению на основании вступившего в законную силу судебного решения, что не противоречит положениям ст. 235 ГК РФ, устанавливающим иные случаи прекращения права собственности, предусмотренные законом, помимо прямо названных в статье.
Доводы представителей ответчиков о пропуске истцами срока исковой давности, не могут быть приняты во внимание, поскольку, в силу ст. 200 ГК РФ, течение исковой давности начинается со дня когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как следует из пояснений истцов, им не было известно о том, что спорное помещение передано в чью либо собственность, узнали об этом лишь из выписки ЕГРП на недвижимое имущество от 22 марта 2010 года, то есть в пределах 3-х летнего срока исковой давности.
Ответчик не представил доказательств, что истцам ранее было известно об их нарушенном праве.
Само по себе использование спорных помещений организацией не может свидетельствовать об осведомленности истцов о переходе права собственности на спорное помещение.
Более того, как пояснили истцы, ранее каких-либо препятствий в пользовании данным подвалом не было, в связи с чем, они не знали и не могли знать о том, что помещение находится в собственности иных лиц, добросовестно полагая, что оно является общим имуществом собственников дома.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в пользу лица, понесшего указанные судебные расходы.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск Мирошниченко А.Г., Мирошниченко М.Н., Мирошниченко П.А., Мирошниченко Д.А., Тузова Ю.А., Тузовой Г.А. - удовлетворить.
Истребовать из владения Открытого акционерного общества «Группа управляющих компаний «Софийская» нежилое помещение с кадастровым №, площадью 288,7 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по <адрес>
Передать указанное помещение в распоряжение собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по <адрес>
Взыскать с Администрации Великого Новгорода, Муниципального унитарного предприятия Великого Новгорода «Информационно-аналитический центр по жилищно-коммунальному хозяйству», Открытого акционерного общества «Группа управляющих компаний «Софийская» в пользу Мирошниченко А.Г. расходы по уплате государственной пошлины в равных долях - по 1 033 рубля 33 копейки.
Решение является основанием для погашения записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым № площадью 288,7 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по <адрес> муниципального образования Великий Новгород, права хозяйственного ведения МУП В.Новгорода «ИАЦ по ЖКХ», права аренды ОАО «ГУК «Софийская».
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения - 20 мая 2011 года.
Председательствующий И.В. Щеглов