Дело № 2-1216/11                                                               Великий Новгород

Именем Российской Федерации

15 июня 2011 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Юршо М. В.,

при секретаре                              Большаковой Н. С.,

с участием представителя истца Челышовой Ю. С., представителя ответчика Вихрова Г. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» к Заусалину В.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, прекращении права пользования жилым помещением,

у с т а н о в и л:

ОАО АКБ «АК БАРС» (далее по тексту - Банк) обратилось в суд с иском к Заусалину В. Е. о взыскании задолженности по кредитному договору (кредита в сумме 4 212 534 руб. 09 коп., процентов за пользование кредитом в сумме 670 255 руб. 15 коп., неустойки за нарушение сроков возврата кредита в сумме 24 842 руб. 18 коп., неустойки за нарушение сроков уплаты процентов в сумме 255 815 руб. 60 коп.), обращении взыскания на заложенное имущество, прекращении права пользования жилым помещением, указав в обоснование заявления, что 22 августа 2007 года между Банком и ответчиком Заусалиным В. Е. (заемщик) был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым заемщику был предоставлен кредит в сумме 4 300 000 руб. на срок 240 месяцев на приобретение квартиры <адрес> в Великом Новгороде. Заусалин В.Е. в соответствии с договором обязался выплачивать полученные денежные средства и начисленные проценты за пользование кредитом в размерах и сроки, предусмотренные договором, однако свои обязанности по договору надлежащим образом с 09 февраля 2010 года не исполняет, что является основанием для взыскания задолженности по кредиту, процентам и пени, а также для обращения взыскания на заложенное имущество. Также Банк просит прекратить право пользования ответчика заложенным имуществом - квартирой <адрес> в Великом Новгороде.

В судебное заседание извещенный надлежащим образом ответчик Заусалин В. Е. не явился.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, признав причины его неявки неуважительными.

В судебном заседании представитель Банка Челышова Ю. С., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по мотивам, изложенным в заявлении, просила установить начальную продажную стоимость квартиры исходя из заключения судебной оценочной экспертизы.

Представитель ответчика Вихров Г. А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, размер задолженности не оспаривал, полагал необходимым при обращении взыскания на заложенное имущество установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 4 800 000 руб., а также в соответствии со ст. 333 ГК РФ просил уменьшить размер неустойки (пени).

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа.

В судебном заседании из объяснений представителя истца и из письменных материалов дела судом установлено, что на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Банком (кредитор) и Заусалиным В. Е. (заемщик), кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме 4 300 000 руб. на срок по 22 августа 2027 года на 240 месяцев - на приобретение квартиры по адресу: Великий Новгород, <адрес>, а последний обязался возвращать кредитору полученный кредит ежемесячно аннуитентными платежами по 53 242 руб. 84 коп., последний платеж - 47 49 руб. 43 коп., и уплачивать проценты из расчета 13,9% годовых.

Пунктами 5.2 и 5.3 кредитного договора предусмотрена ответственность заемщика за несвоевременный возврат кредита или уплату процентов в виде неустойки (пени) в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату кредита и уплаты процентов за каждый день просрочки.

Во исполнение указанного выше кредитного договора Банк выдал заемщику кредит в сумме 4 300 000 руб.

Также судом из объяснений представителя Банка и из письменных материалов дела установлено, что ответчик Заусалин В. Е. свои обязательства должным образом не исполняет, ввиду чего за ним образовалась задолженность, которая по состоянию на 01 сентября 2010 года согласно представленному Банком расчету, правильность которого судом проверена, составила: по кредиту - в сумме 4 212 534 руб. 09 коп., по процентам за пользование кредитом - в сумме 670 255 руб. 15 коп.

Поскольку в судебном заседании установлены факты неуплаты Заусалиным В. Е. очередных платежей в возврат кредита и процентов за пользование им, то суд приходит к выводу о том, что у Банка имелись основания для начисления неустойки (пени) в размере 0,2% годовых от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что составит на 01 сентября 2010 года: по неустойке за несвоевременный возврат кредита - 24 842 руб. 18 коп., по неустойке за несвоевременную уплату процентов - 255 815 руб. 60 коп.

Вместе с тем, исходя из того, что подлежащие уплате пени (неустойка) за несвоевременную уплату процентов, заявленные к взысканию несоразмерны последствиям нарушения обязательства, суд считает необходимым в силу ст. 333 ГК РФ уменьшить сумму неустойки за несвоевременную уплату процентов до 100 000 руб.

Также суд находит обоснованными требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с пп. 2, 3 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно пп. 1, 2 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Как указано выше, исходя из условий кредитного договора кредит был предоставлен Банком ответчику на приобретение квартиры по адресу: Великий Новгород, <адрес>.

В судебном заседании из письменных материалов дела установлено, что 23 августа 2007 года между Горловой В. И. (продавец) и Заусалиным В. Е. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> в Великом Новгороде. Стоимость квартиры составила 4 800 000 руб. При этом денежные средства в размере 4 300 000 руб. предоставляются Банком на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из п. 2.4 договора купли-продажи указанная выше квартира в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в обеспечение обязательств, принятых на себя Заусалиным В. Е. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, считается находящейся в залоге у Банка в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности покупателя Заусалина В. Е. на квартиру.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорная квартира с момента регистрации права собственности Заусалина В. Е. на нее считается находящейся в залоге у Банка.

В судебном заседании из письменных материалов дела установлено, что на момент рассмотрения дела квартира <адрес> в Великом Новгороде находится в собственности ответчика Заусалина В. Е., который зарегистрирован в ней по месту жительства с 07 марта 2008 года.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно п. 2 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

С учетом приведенных норм закона суд находит требование Банка об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Статьей 54.1 вышеназванного Федерального закона № 102-ФЗ также предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в судебном заседании установлены неоднократные факты ненадлежащего исполнения Заусалиным В. Е. обязательств по кредитному договору, размер неисполненных ответчиком обязательств перед Банком превышает стоимость заложенного имущества, суд находит требование Банка об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании из письменных материалов дела установлено, что при заключении кредитного договора и при составлении закладной на квартиру от 28 августа 2007 года сторонами была определена стоимость заложенного имущества (квартиры) в размере 4 852 000 руб.

В то же время на день рассмотрения дела стоимость квартиры значительно уменьшилась и составляет 3 807 596 руб., что подтверждается заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований не доверять указанному выше заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно аргументировано, составлено квалифицированным специалистом, не содержат каких-либо неясностей, содержит подробные ответы на поставленные вопросы, согласуется с другими доказательствами по делу.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает возможным установить при реализации указанного выше заложенного имущества начальную продажную цену исходя из ее рыночной стоимости, определенной экспертом ООО «Новгородская лаборатория судебной экспертизы», то есть в сумме 3 807 596 руб., определив способ реализации заложенного имущества в виде публичных торгов.

В то же время оснований для удовлетворения требований Банка о прекращении права пользования Заусалина В. Е. заложенным имуществом суд не усматривает по следующим основаниям.

Согласно ст. 78 ч.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии с ч.1 ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.

В силу ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека является способом обеспечения обязательства по кредитному договору.

Из изложенных положений следует, что реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, возможна лишь после возбуждения исполнительного производства.

При этом, до обращения взыскания и реализации заложенного имущества у заемщика имеется право (возможность) погасить задолженность перед кредитной организацией.

Учитывая изложенное, и принимая во внимание, что судом определен способ реализации заложенного имущества, при этом реализация имущества, на которое обращено взыскание, по смыслу положений ч.1 ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве», не наступила, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения иска в части прекращения право пользования Заусалина В. Е. квартирой <адрес> в Великом Новгороде не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 и ст. 101 ГПК РФ в пользу Банка надлежит взыскать с ответчика понесенные Банком расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований, а именно в размере 37 238 руб. 16 коп., и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 16 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ОАО Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» удовлетворить частично.

Взыскать с Заусалина В. Е. в пользу ОАО Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» кредит в сумме 4 212 534 руб. 09 коп., проценты за пользование кредитом в сумме 670 255 руб. 15 коп., неустойку за нарушение сроков возврата кредита в сумме 24 842 руб. 18 коп., неустойку за нарушение сроков уплаты процентов в сумме 100 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере37 238 руб. 16 коп., расходы по оплате экспертизы в размере 16 000 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру <адрес> в Великом Новгороде, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества - 3 807 596 руб., определив способ реализации заложенного имущества в виде публичных торгов.

В остальной части в удовлетворении иска ОАО Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения - 20 июня 2011 года.

Председательствующий                                                               М. В. Юршо